דיון מחירי הדירות לאן?

[ר' יהונתן]

נכון ב4 חדרים הרבה עסקאות טובות יחסית
יש ירידה די רצינית

הרב רוזנבלט כתב השבוע בטור שלו שהמחירים בבי''ש הם בועה...
ויהיה להם סוף כמו לכל בועה
https://www.jdn.co.il/economy/2320493/

 

[הת"ת המרכזי]

הרב רוזנבלט כתב השבוע בטור שלו שהמחירים בבי''ש הם בועה...
ויהיה להם סוף כמו לכל בועה
https://www.jdn.co.il/economy/2320493/

אני מנסה להבין את ההיגיון
אם אני מחפש דירה חדשה במרחק סביר מירושלים
איפה יש יותר זול?
ואם אין אז מה בועה בבית שמש?

 

[האברך ממיר]

בג'2 - 4 חד' מרווחת - 2.27M
בג'2 - 4 חד' - 2.22M
בג'2 (עמוס) - 4 חד' + מחסן וחניה - 2.05M

ספציפית לגבי ג2. לפני שנה בערך עשיתי חפירה רצינית בשוק.
דירות 4 חד' סטנדרטיות, בלי משהו מיוחד, מרפסת גדולה או מטבח משודרג, היו בטווח המחירים הנ"ל.
היו לי הצעות גם ב-2,180,000.

 

[האברך ממיר]

הרב רוזנבלט כתב השבוע בטור שלו שהמחירים בבי''ש הם בועה...
ויהיה להם סוף כמו לכל בועה
https://www.jdn.co.il/economy/2320493/

אתה מזכיר לי נשכחות.

איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

מבט משפטי // עו"ד נתן רוזנבלט מתוך "שחרית" כן, בדיוק כמו בכותרת: אני ממליץ לכל מי שמעניינת אותו דעתי: אל תקנו כעת דירה. אני יודע שכל המומחים אומרים אחרת, ולדעתם מחירי הדירות אמורים לעלות, אך אני חושב שהם דווקא ירדו בתקופה הקרובה. רק להדגיש, כי אני מדבר על דירות "רגילות", ולמעט מציאות...

www.prog.co.il

 

[אופקים 1]

הרב רוזנבלט כתב השבוע בטור שלו שהמחירים בבי''ש הם בועה...
ויהיה להם סוף כמו לכל בועה
https://www.jdn.co.il/economy/2320493/

שאת הבועה הזאת מנפחת המדינה בכך שהיא לא מאפשרת למכור דירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן לפני שעברו 5 שנים, ובכך היא מפחיתה את ההצע של הדירות למכירה ויוצרת שוק שכירות מאולץ ולא בריא.

שוק שכירות בריא אמור להיות מבוסס על משקיעים גדולים שמחזיקים הרבה דירות ומתמחרים את מחיר השכירות לפי ביקושים, להבדיל ממשקיעים קטנים (שלקחו משכנתא גדולה שהם מתקשים להחזיר בלא שכירות מופקעת) שלוקח להם זמן להתאים את המחירים שלהם לשוק, וגם לפעמים יש להם אינטרסים צדדים, כמו מכירת הדירה במחיר גבוה שגורם להם להתאמץ ולהשכיר את הדירה במחיר יקר.

 

[די]

בעיני, ותמיד אמרתי את זה, כל עוד אין דירות 3 חדרים בבית שמש (בשכונות החדשות ג'2 וד') בפחות מ1.8 ו4 חדרים בפחות מ2 מיליון אין כאן ירידת מחירים.
תמיד היה טווח של 1.8-2.1 לדירת שלשה חדרים, ו2-2.4 לארבעה חדרים (תלוי בגודל המרפסת, כמה המוכר לחוץ, אופציות וכו')

 

[מדבר נדל"ן]

מקבץ מודעות למכירה ברמה ג' 2 וברמה ד' בבית שמש מלוח יתד היום.
(לא בדקתי את הדירות, אבל על פניו נראה שיש כאן ירידת מחירים)

בג'2 - 4 חד' מרווחת - 2.27M
בג'2 - 4 חד' - 2.22M
בג'2 (עמוס) - 4 חד' + מחסן וחניה - 2.05M
בד' - 3 חד' + מרפסת מרווחת מהסלון + אפשרות להגדלה - 1.86M
בד'4 - 5 חד' + חצר 90 מ"ר - 2.73M
בד' - 4 חד' + מחסן צמוד לחניה מקורה - 2.27M
בד'4 - 4 חד' סלון גדול מחסן וחניה - 2.19M
בד'4 - 4 חד' חדרים גדולים במיוחד - 2.249M

מה הבשורה הרי עליית הריבית יקרה את המשכנתא בבית שמש בכמעט מיליון שקל,
לפי"ז מחירי הדיור היו צריכים לרדת בלפחות 300-500K, זה לא קרה.
אז נגיד שמחירי הדירות לא עלו כמו הצפי (אם לזה אתה קורה ירידת מחיר...)
אם גם בשנתיים מטורפות כאלה של עליית ריבית + מלחמה +מיתון, אנשים המשיכו לקנות ולא נתנו לירידת המחירים לקרות.
אני לא מאמין שיתכן בכלל מצב של ירידת מחירים

 

[esteras]

בתור ירושלמי לא מבין איזה בועה יש בבית שמש
אחלה מחירים שבעולם
מוכרים שם דירות מרווחות שכל ירושלמי היה חולם
והמחיר סביר לגמרי ביחס לגודל העיר ולביקוש

פעם ראשונה שאני ממש לא מבין על מה הוא מדבר

 

[בית שמשניק]

בעיני, ותמיד אמרתי את זה, כל עוד אין דירות 3 חדרים בבית שמש (בשכונות החדשות ג'2 וד') בפחות מ1.8 ו4 חדרים בפחות מ2 מיליון אין כאן ירידת מחירים.
תמיד היה טווח של 1.8-2.1 לדירת שלשה חדרים, ו2-2.4 לארבעה חדרים (תלוי בגודל המרפסת, כמה המוכר לחוץ, אופציות וכו')

לא יודע למה אתה מתעקש לטמון את הראש בחול.
יש ירידה ברורה במחירי ה4 חד' בשכונות החדשות בבית שמש, כפי שמעיד @ירמי וולדמן שעוסק בתחום לפרנסתו

נכון ב4 חדרים הרבה עסקאות טובות יחסית
יש ירידה די רצינית

 

[מורים]

לא יודע למה אתה מתעקש לטמון את הראש בחול.
יש ירידה ברורה במחירי ה4 חד' בשכונות החדשות בבית שמש, כפי שמעיד @ירמי וולדמן שעוסק בתחום לפרנסתו

יש רציונל כלשהו בטענת @די,
הרי מחיר דירה הוא לא מדעי, לכל דירה יש מחיר שוק ובפועל העסקה נסגרת או כמה אחוזים מעל או כמה אחוזים מתחת, זה תלוי בנתונים רגעיים כמו כושר מו"מ של הצדדים נחיתות במו"מ של אחד מהצדדים, חסרונות כלשהם ועוד ועוד,
בהינתן וכך הם פני הדברים, אם אנחנו בתקופה בה הרוכשים עומדים על הגדר ולא קונים, כתוצאה ישירה מזה המוכרים בכללותם נכנסים לעמדת נחיתות מובנית, ולכן אם המחירים ירדו בפער לא מספיק ניכר יש מקום להגדיר את זה כמחיר עומד ללא ירידה ניכרת, עם מצב נתון של ריבוי מוכרים ומיעוט קונים.

 

[nigun]

יש רציונל כלשהו בטענת @די,
הרי מחיר דירה הוא לא מדעי, לכל דירה יש מחיר שוק ובפועל העסקה נסגרת או כמה אחוזים מעל או כמה אחוזים מתחת, זה תלוי בנתונים רגעיים כמו כושר מו"מ של הצדדים נחיתות במו"מ של אחד מהצדדים, חסרונות כלשהם ועוד ועוד,
בהינתן וכך הם פני הדברים, אם אנחנו בתקופה בה הרוכשים עומדים על הגדר ולא קונים, כתוצאה ישירה מזה המוכרים בכללותם נכנסים לעמדת נחיתות מובנית, ולכן אם המחירים ירדו בפער לא מספיק ניכר יש מקום להגדיר את זה כמחיר עומד ללא ירידה ניכרת, עם מצב נתון של ריבוי מוכרים ומיעוט קונים.

בשביל זה יש מושג ששמו ממוצע
ואם בממוצע הסכום השתנה כנראה שזה מעיד על מגמה
(לא יודע האם היה שינוי באמת רק אומר שאמור להיות דרך למדוד)

 

[מורים]

נכון,
אבל החריגה מהממוצע לכה"פ לטענת @די היא לא מספיק משמעותית.

 

[בית שמשניק]

זה מחריף והולך...
4 חד' בג'2 (+נוף, מחסן וחניה) בפחות מ2M זה מחיר שאני לא זוכר מהשנתיים האחרונות...

דירה, הנביא עמוס, חזון עובדיה / רמת בית שמש ג-2, בית שמש | אלפי מודעות חדשות בכל יום!

במיקום הכי מרכזי שיש !!! ליד מרכזי קניות, תחב"צ, בתי-כנסת דירה יפה ומטופחת + יחידת הורים + נוף + מחסן וחניה כל הקודם זוכה !!

www.yad2.co.il

 

[האברך ממיר]

זה מחריף והולך...
4 חד' בג'2 (+נוף, מחסן וחניה) בפחות מ2M זה מחיר שאני לא זוכר מהשנתיים האחרונות...

דירה, הנביא עמוס, חזון עובדיה / רמת בית שמש ג-2, בית שמש | אלפי מודעות חדשות בכל יום!

במיקום הכי מרכזי שיש !!! ליד מרכזי קניות, תחב"צ, בתי-כנסת דירה יפה ומטופחת + יחידת הורים + נוף + מחסן וחניה כל הקודם זוכה !!

www.yad2.co.il

זה חריג בקנה מידה. המוכר כנראה לחוץ כהוגן.
על פניו, עושה רושם מצויין.
לכאורה, מדובר במחיר שלא יחזור. זו מציאה שצריך לחטוף אותה.

 

[ירמי וולדמן]

יש לי קרוב משפחה שקנה בג2
4 חדרים ב2 מיליון
היה צריך להביא חצי מהכסף די מהר

 

[בית שמשניק]

זה חריג בקנה מידה. המוכר כנראה לחוץ כהוגן.

כבר לימדונו חז"ל:
חריג + חריג + חריג = נורמלי.
ושור המועד יוכיח...

 

[רוצה בחיים]

זה חריג בקנה מידה. המוכר כנראה לחוץ כהוגן.
על פניו, עושה רושם מצויין.
לכאורה, מדובר במחיר שלא יחזור. זו מציאה שצריך לחטוף אותה.

לכאורה אני מכיר אותה
יש לה חסרון של בנין צפוף.
ומרפסת קטנה.
קומה גבוהה.
סוכה עוד יותר קטנה.
ואגב היא מפורסמת כבר זמן רב יחסית ללא קונה

ועדיין זה מראה כי כיום לא כל לחמניה נחטפת.
ובאמת ישנם דירות בבית שמש בהנחה מסויימת.
בעיקר ממוכרים לחוצים

 

[כי אנו עמך]

הדירה מוכרת.
יש לה חסרון של בנין צפוף.
ומרפסת קטנה.
קומה גבוהה.
סוכה עוד יותר קטנה.

ועדיין זה מראה כי כיום לא כל לחמניה נחטפת.
ובאמת ישנם דירות בבית שמש בהנחה מסויימת.
בעיקר ממוכרים לחוצים

צריך לשים לב, שהעלייה הגדולה הייתה ב3 שנים האחרונות, אז יתכן שהייתה כאן בועה קטנה שעכשיו מתפוצצת, אבל אם מסתכלים בפרספקטיבה של שנים ולא של כמה חודשים, אנחנו נמצאים במגמת עלייה, וכמו שרואים בגרף הכללי של הארץ ייתכן שיש שנים של עצירה במחיר או ירידה קלה, אבל זה מתקן את עצמו עם השנים.

 

[האברך ממיר]

כבר לימדונו חז"ל:
חריג + חריג + חריג = נורמלי.
ושור המועד יוכיח...

אשמח לעוד שני חריגים.
כאמור, את השוק בג2, בדגש על דירות 4 חד', אני מכיר היטב, מקרוב מאוד.
דירות ב-2,180,000 כבר נחשבות כמציאה.
נורמלי, זה לא. ואני לא מתכוון ליד 2, אלא למציאות בשטח.

 

[רוצה בחיים]

צריך לשים לב, שהעלייה הגדולה הייתה ב3 שנים האחרונות, אז יתכן שהייתה כאן בועה קטנה שעכשיו מתפוצצת, אבל אם מסתכלים בפרספקטיבה של שנים ולא של כמה חודשים, אנחנו נמצאים במגמת עלייה, וכמו שרואים בגרף הכללי של הארץ ייתכן שיש שנים של עצירה במחיר או ירידה קלה, אבל זה מתקן את עצמו עם השנים.

אתה צודק שברעיון לאורך שנים ובעיקר אצל הציבור שלנו באזורי ביקוש ישנה עלייה.
אך זה עדיין לא אומר שכיום הכוח נמצא יותר אצל הקונים.
זה אמנם מאוד דינמי ויכול להשתנות במהירות.
אך כרגע הכל אצל הקונים. [בגבול מסויים]
ובעיקר בדירות סטנדרט שמיצו עליות משמעותיות בשנים האחרונות