דיון מחירי הדירות לאן?

[מתייעץ צעיר]

כל רגע - השר הכריז: "12,000 יחידות דיור יתווספו באלעד"

שר הבינוי והשיכון הכריז בפגישת עבודה ראשונה עם ראש עיריית אלעד יהודה בוטבול: "12,000 יחידות דיור יתווספו באלעד"

www.kore.co.il

 

[esteras]

זה נקרא שאין נ"מ
כי בסוף אם נניח שהמחיר היום האו המחיר האמיתי

ומה יהיה בעתיד אף אחד לא יודע

אז יכול להיות שירוויח 300 אלף
ויכול להיות שיפסיד 300 אלף


וזה מה שנקרא להמר

לא הבנתי את הניתוח שלך,
ההבדל היחיד בין השקעה לקנייה הוא על כמה כסף אתה לוקח סיכון,
בקנייה ההימור הוא רק על עליית-ירידת המחיר נטו,
בהשקעה אתה גם מהמר על ההוצאות הנלוות,

 

[shimשימי]

לא הבנתי את הניתוח שלך,
ההבדל היחיד בין השקעה לקנייה הוא על כמה כסף אתה לוקח סיכון,
בקנייה ההימור הוא רק על עליית-ירידת המחיר נטו,
בהשקעה אתה גם מהמר על ההוצאות הנלוות,

לא.

ההבדל בין השקעה לקנייה

שדירה למגורים זה מוצר הכרחי למגזר החרדי.
וכאשר יש לאדם היכן לגור
אז גם אם ערך הדירה ירד
זה לא אמור להיות אסון מבחינתו
כי גם אם ערך הדירה היה עולה

הוא לא היה מוכר אותה

ולכן אין שום נ"מ בדירה הראשונה האם הערך שלה עלה או ירד(בעומק כן יש קצת נ"מ
באופן שהוא רוצה לשדרג את הדירה,אבל במקרה הזה דווקא יהיה לו יותר טוב שערך הדירה ירד)


לעומת זאת בדירה השנייה
המטרה היא לקחת מזומנים ולהפוך אותם ליותר מזומנים

כלומר ,קניית הדירה נעשית מראש כדי למכור אותה

ולכן יש נ"מ האם ערך הדירה עולה או יורד

 

[esteras]

מאז העלאת הריבית נהיה כאן 2 מדינות :
מדינת הפריפריה: שהדירות ממשיכות להימכר
ומדינת המרכז: (גוש דן וירושלים) שקצב הבנייה עולה על הביקוש
בתל אביב יפו יש כמעט 7000 מודעות למכירה ביד 2 (לעומת כ5000 לפני כשנתיים)
ובנוסף כ8500 דירות חדשות למכירה עלייה חדה מכמה חודשים אחורה
כשבכל שנת 2023 נמכרו בתל אביב רק 2150 דירות בקירוב (חדשות וישנות)
וב2022 רק 2770 דירות
עלולה להיות שם קטסטרופה

ובירושלים בכל שנת 2023 נמכרו 3250 דירות בקירוב (חדשות וישנות) ועכשיו רק בדירות החדשות בירושלים יש כפול מכך

תוכל להסביר על איזה קטסטרופה אתה מדבר,
אתה באמת מתכוון למה שכתבת?
עולם חדש נברא מול ענינו,
בפריפריה יש ביקושים גדולים, ובמרכז יש הצפת דירות מול הביקוש,
נראה לי שטיעון כזה חייב הסבר,

 

[esteras]

לא.

ההבדל בין השקעה לקנייה

שדירה למגורים זה מוצר הכרחי למגזר החרדי.
וכאשר יש לאדם היכן לגור
אז גם אם ערך הדירה ירד
זה לא אמור להיות אסון מבחינתו
כי גם אם ערך הדירה היה עולה

הוא לא היה מוכר אותה

ולכן אין שום נ"מ בדירה הראשונה האם הערך שלה עלה או ירד(בעומק כן יש קצת נ"מ
באופן שהוא רוצה לשדרג את הדירה,אבל במקרה הזה דווקא יהיה לו יותר טוב שערך הדירה ירד)


לעומת זאת בדירה השנייה
המטרה היא לקחת מזומנים ולהפוך אותם ליותר מזומנים

כלומר ,קניית הדירה נעשית מראש כדי למכור אותה

ולכן יש נ"מ האם ערך הדירה עולה או יורד

אבל כבר כתבו לך,
אם אני קונה דירה מ2 מליון, ולמחרת זה ירד ל1 מליון, הפסדתי מליון שקל

 

[shimשימי]

אבל כבר כתבו לך,
אם אני קונה דירה מ2 מליון, ולמחרת זה ירד ל1 מליון, הפסדתי מליון שקל

הסברתי לעיל.

בסופו של דבר המחיר הנוכחי היום זה המחיר האמיתי
ולחכות פירושו לקחת הימור


אולי יעלה אולי ירד


בקיצור ממש כמו שתיקח 1000 שקל ושתים בלוטו
אולי יהיה 2000 ואולי ירד ל0


זה הימור


בדיוק כמו שאם היה לך דירה לא היית מוכר
כי ברור שזה הימור(וגם אם לא היה את כל ההוצאות הנלוות)
ככה להימנע מלקנות
כסף שמיועד באופן מוחלט לדיור (ולא להשקעה)
זה הימור
ולחכות פירושו לקחת פוזיצייה
יתכן שיעלה ויתכן שירד

 

[esteras]

הסברתי לעיל.

בסופו של דבר המחיר הנוכחי היום זה המחיר האמיתי
ולחכות פירושו לקחת הימור


אולי יעלה אולי ירד


בקיצור ממש כמו שתיקח 1000 שקל ושתים בלוטו
אולי יהיה 2000 ואולי ירד ל0


זה הימור


בדיוק כמו שאם היה לך דירה לא היית מוכר
כי ברור שזה הימור(וגם אם לא היה את כל ההוצאות הנלוות)
ככה להימנע מלקנות
כסף שמיועד באופן מוחלט לדיור (ולא להשקעה)
זה הימור
ולחכות פירושו לקחת פוזיצייה
יתכן שיעלה ויתכן שירד

אתה ממש צודק בהנחה שהמחיר הנוכחי היום זה המחיר האמיתי,
אבל הרבה מחברי הפורמים בטוחים במאה אחוז שהמחירים הולכים לרדת,
א"כ ההנחה שגויה,

 

[ניק 127549]

הימור זה כשאין נתונים לשום צד
היום רואים בבירור שיש את נטל הריבית
שבפירוש מכווץ את השוק
האם זה יוריד מחירים ?
תלוי כמה זמן זה ישאר כך
מי שמחכה היום לעסקה טובה בפירוש לא מפסיד
(בתנאי שמדובר באזורים שמושפעים משמעותית מעליית הריבית)

 

[shimשימי]

אתה ממש צודק בהנחה שהמחיר הנוכחי היום זה המחיר האמיתי,
אבל הרבה מחברי הפורמים בטוחים במאה אחוז שהמחירים הולכים לרדת,
א"כ ההנחה שגויה,

מי שבטוח במאה אחוז שהמחיר הולך לרדת

יכול פשוט לעשות שורט בבורסה על חברות נדלן
לעשות שורט פי 1000

ולהרוויח המון כסף

אף אחד לא בטוח במאה אחוז

וגם מי שבטוח בכך ניתן לראות את אותם אנשים מתקופת הקורונה
שדיברו באותו להט כמו היום(אפשר לדפדף באשכול ולראות...)

 

[esteras]

הימור זה כשאין נתונים לשום צד
היום רואים בבירור שיש את נטל הריבית
שבפירוש מכווץ את השוק
האם זה יוריד מחירים ?
תלוי כמה זמן זה ישאר כך
מי שמחכה היום לעסקה טובה בפירוש לא מפסיד
(בתנאי שמדובר באזורים שמושפעים משמעותית מעליית הריבית)

אז אתה טוען שמי שמחכה היום זה אפי' לא בגדר הימור,
פשוט לך שהמחירים לא הולכים לעלות,

 

[משכיל אל דל]

אבל כבר כתבו לך,
אם אני קונה דירה מ2 מליון, ולמחרת זה ירד ל1 מליון, הפסדתי מליון שקל

שימי מנסה לומר :
מי שקונה דירה ראשונה למגורים זה מוצר צריכה בסיסי
לא רלוונטי אם המחיר יעלה או ירד
כמו שלא רלוונטי אם הלחם שאתה קונה היום ב8 שח ירד מחר ל4 או יעלה ל16
קנית בשביל להשתמש ותו לא
אם התשלום החודשי שלך הגיוני בעיניך תקנה ותגור

מי שקונה דירה ראשונה או שניה להשקעה זה ביזנס לכל דבר
ואז יש לדון על כדאיות אם המחיר יעלה או ירד

רק שמי שקונה למגורים אם בעתיד ירצה לשפר דיור והמחירים ירדו הוא בבעיה
(אבל צריך לזכור שגם מחיר הדירה המשופרת ירד)

 

[shimשימי]

שימי מנסה לומר :
מי שקונה דירה ראשונה למגורים זה מוצר צריכה בסיסי
לא רלוונטי אם המחיר יעלה או ירד
כמו שלא רלוונטי אם הלחם שאתה קונה היום ב8 שח ירד מחר ל4 או יעלה ל16
קנית בשביל להשתמש ותו לא
אם התשלום החודשי שלך הגיוני בעיניך תקנה ותגור

מי שקונה דירה ראשונה או שניה להשקעה זה ביזנס לכל דבר
ואז יש לדון על כדאיות אם המחיר יעלה או ירד

רק שמי שקונה למגורים אם בעתיד ירצה לשפר דיור והמחירים ירדו הוא בבעיה
(אבל צריך לזכור שגם מחיר הדירה המשופרת ירד)

מכיר מישהו שקנה דירה למגורים שהערך שלה עלה בכמעט מיליון שקל
והוא קנה בנוסף דירה להשקעה שהערך שלה עלה "רק" ב300 אלף

והוא אמר לי שהוא היה מעדיף שהדירה שהוא גר בה לא הייתה עולה אפילו בשקל אחד
והדירה השנייה הייתה עולה ב700 אלף שקל

למרות שמספרית הוא מפסיד פה

אבל בעומק בגלל שהוא לא מתכוון לעזוב את הדירה
מבחינתו זה עדיף

 

[רק תהיה בשמחה]

וגם מי שבטוח בכך ניתן לראות את אותם אנשים מתקופת הקורונה
שדיברו באותו להט כמו היום(אפשר לדפדף באשכול ולראות...)

ממש מדהים
אין כל חדש תחת השמש
לפני 4 שנים אמרו בדיוק את מה שאומרים בדקות אלו...
מי שהאמין למה שאמרו אז עדיין מאמין למה שיאמרו היום...
וגם ימשיך להאמין בירידה הדרסטית ה"מובטחת"...
ומי שפשוט יצא מהאשכול והתחיל לעיין במודעות "למכירה" הרוויח סכום בן 6 ספרות....

 

[משכיל אל דל]

בשונה ממה שכתבתי לעיל
בהיבט אחר גם מי שקונה למגורים
מרויח מעליית מחירים
אם רוצה לקנות עוד דירה להשקעה ורוצה למנף
כך שדירה תמיד יכולה לשמש למגורים וביזנס כאחד

לעומת הדוגמא של לחם שקונים אך ורק לשימוש במוצר

 

[יצחק77]

.
זה שיש יותר מוכרים
זה במצב די ברור
שאף אחד לא קנה כמעט בזמן הזה

למעשה על אותו משקל שיש יותר מוכרים
גם יש יותר קונים פוטנציאלים שפשוט יושבי םעל הגדר

המחיר יכול להמשיך לדשדש ואף לרדת

עד שהקונים יחליטו לרדת מהגדר
ואז אתה תראה שיש בהחלט הלימה בין כמות המוכרים לכמות הקונים

אפשר לדשדש בתאוריה לשני הכיוונים
אבל בבני ברק שהמחיר בה נסק באופן עקבי והגיע למחיר של 30K למ"ר
ועכשיו יש בה בניה מסיבית בהיקפים שלא נראו שנים
גם בבניה חדשה והרבה יותר התחדשות עירונית גם מחסום הגובה נפרץ מ6 קומות ל8-9
יש כרגע אלפי דירות לא מכורות בבני ברק ועוד אלפים בתכנון ובבניה יש היצף בלי יחס לביקוש
המוכרים עוד לא לגמרי מפנימים את זה ולכן הירידה עדיין מינורית אבל עקבית

 

[גולש בנט]

אפשר לדשדש בתאוריה לשני הכיוונים
אבל בבני ברק שהמחיר בה נסק באופן עקבי והגיע למחיר של 30K למ"ר
ועכשיו יש בה בניה מסיבית בהיקפים שלא נראו שנים
גם בבניה חדשה והרבה יותר התחדשות עירונית גם מחסום הגובה נפרץ מ6 קומות ל8-9
יש כרגע אלפי דירות לא מכורות בבני ברק ועוד אלפים בתכנון ובבניה יש היצף בלי יחס לביקוש
המוכרים עוד לא לגמרי מפנימים את זה ולכן הירידה עדיין מינורית אבל עקבית

על איזה ירידה אתה מדבר?
לפי מידע נדל"ן ויד 2 המחירים זינקו בבני ברק בחודשים האחרונים.
הצפה או לא הצפה. מחירי הנדלן באותה מגמה בכל איזור בארץ כמו המגמה הכללית, עם שנויים מינוריים.
אני מדבר בחודש האחרון עם עורכי דין לנדלן שאומרים לי שיש התעוררות מטורפת בנדלן.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

על איזה ירידה אתה מדבר?
לפי מידע נדל"ן ויד 2 המחירים זינקו בבני ברק בחודשים האחרונים.
הצפה או לא הצפה. מחירי הנדלן באותה מגמה בכל איזור בארץ כמו המגמה הכללית, עם שנויים מינוריים.
אני מדבר בחודש האחרון עם עורכי דין לנדלן שאומרים לי שיש התעוררות מטורפת בנדלן.

ושוב נחזור ונטען - שהזינוק שהיה בבני ברק הינו רק בדירות לאיכלוס רחוק
ולעומת זאת דירות לאיכלוס מיידי/ קרוב , תקועות .
מה שמלמד שהזינוק אינו אמיתי
אלא משאלת לב של משקיעים ב"פריסיילים" למיניהם
או משאלת לב של אלה ששיכנעו את אותם האברכים אכן לרכוש ...

 

[ניק 127549]

עיינו ותראו את הנולד :
ליקטתי דוגמאות משמעותיות מערים גדולות ומרכזיות
מספר דירות בהיתרי בניה בממוצע בשנה
(בערים שלא פריפריה לא ששם ירדו הכמויות אלא שלא רלוונטי לדיון עכשיו)

עיר	שנים 2014-2020	שנים 2021-2023
ראשון לציון	1408	2726
נתניה	1419	2594
תל אביב	3367	6473
פתח תקווה	1134	1788
לוד	517	1577
ירושלים	2871	6467
בת ים	478	2791
בני ברק	438	1380
בית שמש	771	2456

אלו ערים מרכזיות ממש
שההיתרים בהם הכפילו את עצמם ואף שילשו
ולאורך זמן משמעותי של 3 שנים
לוקח זמן מההיתר לבניה בפועל
אבל זה יחלחל לשוק
ס-ב-ל-נ-ו-ת
והיד נטויה בהתחדשות עירונית
(יש באזורים אלו 200,000 דירות בשלבים שונים לפי נתוני הממשלה שהרי בפריפריה לא כלכלי לבנות)
מעולם לא היו כ"כ הרבה דירות חדשות באזורים מבוקשים אלו
תראו כמה דירות חדשות יש בתל אביב וירושלים למכירה
והשוק תקוע בריבית
ושוב
ס-ב-ל-נ-ו-ת

ו
מצורף הקובץ הכולל

 

[די]

כמו שלא רלוונטי אם הלחם שאתה קונה היום ב8 שח ירד מחר ל4 או יעלה ל16
קנית בשביל להשתמש ותו לא

גם אם מחר הלחם יהיה יותר זול, אני צריך לחם היום, ולא הייתי צם היום כדי לקנות מחר לחם בזול ולאכול פי שתים גם על היום (לא שייך לשכור לחם)
לעומת מחירי הדירות אם עוד שנתיים המחירים יהיו זולים ב300 אל"ש, שווה לשכור דירה שנתיים ואחר כך לקנות בזול.

למה כל מי שיש לו דירה לא מוכר אותה? ייתכן בגלל שזה ספק אז שב ואל תעשה עדיף, ולפי זה גם מי שאין לו דירה שב ואל תעשה עדיף (בוודאי שאפשר לזכות בדירה בהנחה)

למעשה יכול להיות ששימי צודק מי שיש לו כסף לקנות את הדירה שהוא רוצה (למי יש?) שיקנה, רק אני אומר שזה לא שאין לו נ"מ אם מחירי הדירות ירדו, אלא זה הימור שהוא מוכן לספוג.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

עיינו ותראו את הנולד :
ליקטתי דוגמאות משמעותיות מערים גדולות ומרכזיות
מספר דירות בהיתרי בניה בממוצע בשנה
(בערים שלא פריפריה לא ששם ירדו הכמויות אלא שלא רלוונטי לדיון עכשיו)

עיר	שנים 2014-2020	שנים 2021-2023
ראשון לציון	1408	2726
נתניה	1419	2594
תל אביב	3367	6473
פתח תקווה	1134	1788
לוד	517	1577
ירושלים	2871	6467
בת ים	478	2791
בני ברק	438	1380
בית שמש	771	2456

אלו ערים מרכזיות ממש
שההיתרים בהם הכפילו את עצמם ואף שילשו
ולאורך זמן משמעותי של 3 שנים
לוקח זמן מההיתר לבניה בפועל
אבל זה יחלחל לשוק
ס-ב-ל-נ-ו-ת
והיד נטויה בהתחדשות עירונית
(יש באזורים אלו 200,000 דירות בשלבים שונים לפי נתוני הממשלה שהרי בפריפריה לא כלכלי לבנות)
מעולם לא היו כ"כ הרבה דירות חדשות באזורים מבוקשים אלו
תראו כמה דירות חדשות יש בתל אביב וירושלים למכירה
והשוק תקוע בריבית
ושוב
ס-ב-ל-נ-ו-ת

ו
מצורף הקובץ הכולל

כשאתה כותב סבלנות
מה אתה מתכוון - לחכות בסבלנות עד שהמחיר יעלה ?
או הפוך, לחכות בסבלנות שהמחירים ירדו ?