דיון מחירי הדירות לאן?

[די]

אני יוצא מתוך נקודת הנחה שלמי שיש כל כך הרבה כסף
הוא לא כל כך מטומטם כמו שאתה מנסה להציג אותו

זה הנקודה שאין לו הרבה כסף. צריך סך הכל 200,000 ש"ח (10%+-) ויש לך דירה. חוץ מזה שמדובר בכסף שהזו"צ לא עבד עליו אלא ההורים. וזה לא טימטום אלא תמימות.

 

[shimשימי]

זה הנקודה שאין לו הרבה כסף. צריך סך הכל 200,000 ש"ח (10%+-) ויש לך דירה. חוץ מזה שמדובר בכסף שהזו"צ לא עבד עליו אלא ההורים. וזה לא טימטום אלא תמימות.

אתה מכיר אנשים שקונים דירה ראשונה
כשיש להם 200 אלף שקל
והם מתכוונים לקחת בעתיד משכתנא של 1.8 מיליון?

 

[די]

אתה מכיר אנשים שקונים דירה ראשונה
כשיש להם 200 אלף שקל
והם מתכוונים לקחת בעתיד משכתנא של 1.8 מיליון?

לא בדיוק הבנתי את השאלה.
אני לא מכיר אנשים כאלו.
אבל ייתכן שהם לא מתכוננים לקחת משכנתא אלא למכור את הדירה לפני האכלוס.

 

[shimשימי]

לא בדיוק הבנתי את השאלה.
אני לא מכיר אנשים כאלו.
אבל ייתכן שהם לא מתכוננים לקחת משכנתא אלא למכור את הדירה לפני האכלוס.

למה לחשוב שרוב האנשים שקונים דירה מתכוונים לעשות סיבוב
זה וודאי לא הרוב
זה אחוז מסויים
אבל לא הרוב

ברור שמי שקונה דירה בלמעלה מ2 מיליון
אלו אנשים שככל הנראה מסוגלים לרכוש

 

[די]

למה לחשוב שרוב האנשים שקונים דירה מתכוונים לעשות סיבוב
זה וודאי לא הרוב
זה אחוז מסויים
אבל לא הרוב

ברור שמי שקונה דירה בלמעלה מ2 מיליון
אלו אנשים שככל הנראה מסוגלים לרכוש

אין לי מידע בנושא.
אבל ההרגשה היא שמדובר בסוג חדש של השקעות לזוגות צעירים בז'אנר של קרקעות חקלאיות שעוד רגע הולכים להפשיר, וכל הפרסומות שהיו תמיד בעיתונים.
לדוגמא אם מפרסמים צריך רק 200,000 ש"ח ויש לך דירה. אני מבין מזה 1. מדובר במישהו שאין לו היום דירה. 2. מדובר במישהו שהנושא אצלו הוא כמה שפחות כסף צריך בשביל שיקרא שיש לו דירה. אם מדובר במשפרי דיור לכאורה יותר חשוב להם לדעת מה מחיר הדירה הסופי ולא כמה הון עצמי צריך.
בנוסף לזה שמי שמשווק את זה-זה משווקים של השקעות ולא מתווכים רגילים של משפרי דיור (כך נראה לי).

 

[די]

מפרסמים בעיתונים חרדיים פרויקטים במקומות חילוניים ששום חרדי לא היה הולך לגור שם, דירות בלי מרפסות סוכה, ברור שקהל היעד הוא אנשים שרוצים לעשות סיבוב.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

לדעתי לא הוגן להתקיף אותה בלי לשמוע את דעתה
מהרושם שלי
בניגוד לאחרים

מי אמר לך שלא שמעתי ? ? ?

תראה בכנות הטענות האלה מתמחזרות וחבל למחזר אותם

לא הבנתי מה הקשר טענות ממוחזרות
אתה כתבת שעכשיו זה הזמן לקנות למגורים
אבל בעצמך כתבת שלהשקעה זה פחות מתאים

אז כתבתי לך ש-

אתה רציני ?

מי קונה דירה למגורים בחולון ? בת ים ? נתניה ? אשדוד ? אור יהודה ? וכדומה
אנחנו מדברים על כל היועצים שדואגים לנו איך לחיות ברווחה כלכלית ולחתן ילדים , ומדובר כאן על אנשים שכבר יש להם דירה וזה דירה שניה (לפחות...)

בעצם כתבתי שכל הפריסיילים האלה בדרך כלל זה לא לאנשים שקונים למגורים
אלא להשקעה
כי מי מהמגזר שלנו הולך לגור במגדלים באיזורים הנ"ל


דבר נוסף - מי שיש לו את הסכומים הגבוהים האלה לא נכנס לאיזה פריסייל מסכן ....
מי שנכנס זה אותם אלה שאין להם
ומערבבים אותם בהבטחות שבאיכלוס הם יעשו גרייס והלוואת בלון וכו'

למעשה היום דיברתי עם מכר שקנה דירה בגינות דוד 3 חדרים
ב2.52 מיליון שקל!!!!!!!

שאלה חשובה - המכר שלך שקנה בגינות דוד
זה דירה לאיכלוס מיידי ???

 

[אבי ג -]

שלהבנתי עדיין לא היה כאן מישהו אחד שאכן ממליץ לקנות בכל השיווקים האלה של הפריסליים האלה


(חשוב לי להדגיש שאם יהיה פריסייל אמיתי אולי אני כן ימליץ , אבל עכשיו כל המשווקות והמשווקים משווקים פרוייקטים לעוסים - אתה יכול לבד למצוא אותם ברשת , שאין בהם באמת הורדה במחיר , וכנ"ל)

יש המון מבצעים ופריסיילים טובים של קבלנים שנואשים למכור. שרוב המשכנתא בהלוואת קבלן לעשור פלוס או שתיקח משכנתא והריביות עליו, זה משקף הנחה של כמה מאות אלפי שקלים.

הכלל הוא כזה, אם זה בשביל לעשות סיבוב, זה לא רווחי כנראה, אבל מי שיש לו יכולת אמיתית לעמוד במשכנתא, וזאת דירה למגורים/השקעה במובן האמיתי של המילה, אז מצוין.

אגב, יש פלוס בהנחה הנסתרת הזאת כי היא לא ממוסה בעת המכירה, אם תוציא הנחה של רבע מליון ממחיר חוזה, כשהדירה תימכר בעוד עשור ישלמו על זה מס של מעל 45,000 ש"ח (בערך לאחר ניכוי אינפלציה ). אם מקבלים הנחה במשכנתא לעשור בשווי רבע מליון זה הרי לא ממוסה על כך במכירה העתידית.

(אגב, בהרבה קבוצות פיננסיות יש קבוצות שקונים מהקבלן דירות בהנחה אמיתית. של מתחת למחיר השוק, אבל זה לא בשלב של פרסומות בעיתונים ותקציבי שיווק. יש קבלנים שמעדיפים לסגור 20 דירות בבום בלי לשלם למשווקים ובלי לאותת לכל העולם והנושים שלהם שהם בצרות, ואז להעלות מחיר על שאר הדירות ולחכות בנחת לפרייארים או ליציאה מהקיפטון)

 

[shimשימי]

שאלה חשובה - המכר שלך שקנה בגינות דוד
זה דירה לאיכלוס מיידי ???

אכן.

 

[ר' יהונתן]

אכן.

אם הוא מרוויח בנטו פחות מ18 אלש''ח בחודש פשוט מסכן ורחמים עליו
וגם במשכורת הנ''ל לעמוד בהחזרים ההזויים של המשכנתא הוא יצטרך לחיות בצורה מאוד מדוקדקת וחסכנית
(ודרך אגב לצערינו יש בציבור שלנו הרבה מסכנים כאלה)

 

[shimשימי]

אם הוא מרוויח בנטו פחות מ18 אלש''ח בחודש פשוט מסכן ורחמים עליו
(ודרך אגב לצערינו יש בציבור שלנו הרבה מסכנים כאלה)

הוא מגיע עם הון עצמי של מיליון
כלומר מיליון וחצי משכנתא

מעניין כמה היום זה יוצא החזר חודשי?

 

[ר' יהונתן]

הוא מגיע עם הון עצמי של מיליון
כלומר מיליון וחצי משכנתא

מעניין כמה היום זה יוצא החזר חודשי?

בסביבות ה9-10 אלש''ח לחודש כפול 25-30 שנה אומלל אמיתי!!!
אל תשכח שהוא צריך לשלם גם מס רכישה ריהוט יועץ משכנתאות ועוד ככה שהוא יצטרך גם עוד הלוואת גמ''ח או בנק...

 

[יבנה המקדש]

למעשה היום דיברתי עם מכר שקנה דירה בגינות דוד 3 חדרים
ב2.52 מיליון שקל!!!!

זה לא יכול להיות נכון.
3 חדרים חדשה - לא זה המחיר.
ואני מתמצא במחירי ב"ב.
3 חדרים חדשה באזור מרכזי זה סביבות 2150000.(עם חניה קצת יותר)
בגינות דוד הציעו לי במחיר הזה עם מרפסת ענקית.

 

[שפריצרית]

חיפה היא עיר צפופה עם זיהום אויר ופחד מהתעשיות בנמל
לאורך החוף של הקריות נבנו אלפי דירות שהן אטרקטיביות יותר לצעירים
לגבי המגזר החרדי באזור ויז'ניץ הדר
מוצו כמעט כל הדירות הישנות והם מאד מאד ישנות בד"כ אין הרבה אפשרות לתוס' בניה
וגם אין כדאיות עדיין לפינוי בינוי מאות חרדים הגיעו לגור באזור
ועדיין יש מציאות במתחרדים מסביב אבל זה עדיין לגור באזור מעורב עם רוסיים וחילולי שבת
אבל לכאו' להשקעה זה עדיין מעניין משום שחיפה עדיין מפגרת בעלית המחיר
וברגע שמחיר דירה חדשה באזור הזה יגיע לכ1.5 מליון כבר יהי שווה להניע פרוייקטים של פינוי בנוי שיכולים לחדש את האזור ולהוסיף אלפי יחידות דיור

חיפה זה לא רק הדר והאזורים החרדיים.
שכונות החוף הישנות נמצאות בתהליכים מואצים של פינוי בינוי, למעשה כל אזור החופים הוא אזור עם פוטנציאל השבחה מאד מאד גבוה היות ועד היום שכונות החוף היו שכונות מצוקה והמחירים בהתאם.
ואגב מחיר דירת ארבעה חדרים חדשה בהדר (אם תצליח למצוא דירה כזאת) הגיע כבר מזמן למיליון וחצי.

 

[shimשימי]

זה לא יכול להיות נכון.
3 חדרים חדשה - לא זה המחיר.
ואני מתמצא במחירי ב"ב.
3 חדרים חדשה באזור מרכזי זה סביבות 2150000.(עם חניה קצת יותר)
בגינות דוד הציעו לי במחיר הזה עם מרפסת ענקית.

מתי הציעו לך?
אני אשאל אותו שוב

אולי עקצו אותו?

 

[יבנה המקדש]

מתי הציעו לך?
אני אשאל אותו שוב

אולי עקצו אותו?

בחודש האחרון.
יתרה מכך, בחדרי מדרגות בעיר נתלתה פרסומת על מבצעים והנחות על דירות שם.
גם מעיון ביתד של יום ג' , (השבוע ביום ד') ניתן להתרשם ממוצע מחירי דירות 3 חדרים חדשות בעיר.
2,520000 זה ממש לא המחיר של 3 חדשה.

 

[shimשימי]

בחודש האחרון.
יתרה מכך, בחדרי מדרגות בעיר נתלתה פרסומת על מבצעים והנחות על דירות שם.
גם מעיון ביתד של יום ג' , (השבוע ביום ד') ניתן להתרשם ממוצע מחירי דירות 3 חדרים חדשות בעיר.
2,520000 זה ממש לא המחיר של 3 חדשה.

אולי לא שמעתי אותו טוב
בל"נ
אני אברר שוב

*ייתכן אולי שמדובר בדירה מיוחדת או משהו

 

[יצחק77]

מתי הציעו לך?
אני אשאל אותו שוב

אולי עקצו אותו?

זה מחיר לא הגיוני לבני ברק בפרט לא בפרוייקט צפוף וגרוע כמו גינות דוד
הם די מתקשים למכור שם את הבניינים האחרונים בגלל איכות בניה וצפיפות נוראית בין הבניינים
לפני תחילת הבניה הם העיפו 200 דירות בכמה שבועות בלי פרסום ועכשיו אחרי התוצאה העגומה
הם לא מצליחים למכור
בכל אופן צריכה להיות סיבה טובה למחיר של 2.5 המחיר לדירה כזו בבני ברק הוא באזור 2.1-2.2
אלא אם כן קנה חניות מחסנים או גודל דירה חריג שאין כ"כ בגינות דוד רוב הדירות שם קטנות מהממוצע

 

[טיל בליסטי]

ושוב רובא דרובא לדעתי פה בפורום
ואני משוכנע שלא מתווכחים שלא כדאי לקנות דירה להשקעה

אתה חוזר על זה פה כבר כמה פעמים

ואני רוצה לשאול למה???

לדוג' מי שמוכר דירה וקונה חדשה ויש לו אפשרות למנף ולקנות עוד דירה בגלל הון עצמי גבוה ברביות של דירה יחידה
גם לא שווה?
עדיף לחכות ולקחת שוב שמאי וכו' אחרי?

 

[יצחק77]

שימי
ארשה לעצמי לשאול שאלה אפיקורסית
לשכור דירה כזו תעלה לו לכל היותר 5000 ש"ח בחודש
1000000 ש"ח בבנק יתן לו בסביבות 4000 עוד 1000 ש"ח מסיוע בשכר דירה והוא מלך
במקום 9000 ש"ח משכנתא נושכת
ואם יש לו יכולת שישקיע עוד 2000 בחודש וימצא את עצמו בעוד 30 עם קופה של בין 5-6 מליון תלוי במס
והכנסה חודשית שמכסה שכירות של וילה עם עודף
שלא תבין לא נכון מי שיש לו יכולת והצעה טובה שיקנה דירה
ויחיה בדירה שלו אבל מה שאני מנסה לחדד שממחיר מסויים זה הופך להיות מגוחך,