הנושאים החמים
"האם נחויב בהיטל השבחה?"
"המוכר של הדירה שלי שילם במכירה, זה אומר שלא נצטרך לשלם?"
"כמה זמן נצטרך לגור בדירה על מנת שנוכל לקבל פטור?"
"מה גובה היטל השבחה שנצטרך לשלם?"
השאלות בנושא רבות, ורלוונטיות בהרבה מקרים,
בין אם אתם לפני מכירת דירה, הוצאת היתר או תב"ע.
בד"כ מדובר בהיטל גבוה מאד וחובה לקחת אותו בחשבון!
לשמחתנו יש בהחלט איך להיפטר מתשלום היטל השבחה.
אבל כמה צפוי... יש לזה תנאים והגבלות.
ננסה לעשות קצת סדר בנושא (ואני אתן גם בהמשך דוגמא מפורטת),
ולענות על השאלות והנקודות העיקריות שצפות בשטח כל הזמן.
אז מה זה בכלל היטל השבחה?
היטל השבחה זה היטל שבו משלמים לרשות המקומית 50% משווי השבחת הנכס.
מתי נוצרת חבות של היטל השבחה?
כאשר מאושרת תב"ע חדשה שמשביחה את הנכס.
או במקרה של הקלה/שימוש חורג.
מתי צריך לשלם את ההיטל?
את היטל ההשבחה תצטרכו לשלם כאשר תממשו את ההשבחה:
כלומר, בעת מכירת הדירה,
או בעת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה/ההקלה – בזמן קבלת היתר בניה.
איך מחושב היטל השבחה?
שווי ההשבחה נקבע בעת אישור התכנית המשביחה.
שזה אומר, בזמן שהתב"ע קבלה תוקף או בזמן אישור תכנית של הקלה או שימוש חורג.
אז יחשבו את שווי המ"ר בנכס הספציפי, ולפי זה יקבע גובה ההשבחה.
(לכן לפעמים 2 שכנים מבניינים צמודים, ששווי מ"ר בדירות שלהם כמעט זהה,
יכולים לקבל באותו זמן גובה היטל שונה לחלוטין, וזה בגלל שהתב"ע בכל בניין קבלה תוקף בזמן אחר).
גובה ההיטל הוא מחצית משווי ההשבחה.
איך ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה?
אז קודם כל חשוב מאד לדעת:
1. הפטור הוא עד 140 מ"ר. כל מ"ר מעבר לזה, תצטרכו לשלם עליו בכל מקרה ולא יהיה אפשר לקבל עליו פטור.
2. את הפטור ניתן לקבל רק על נכס אחד בחיים!
לכן לא כדאי "לבזבז" אותו על מעט מאד מטרים, אם יש לכם צד שתעברו דירה ושם אולי תרחיבו יותר.
התנאים לפטור (לפי סעיף 19 ג):
- בעת מכירת הדירה – התנאי שעבר 4 שנים מאז מתן תוקף של התב"ע.
- בזמן היתר – הפטור מותנה שהבעלים יגור בדירה מינימום 4 שנים לאחר מתן ההיתר.
רוצים דוגמא?
לקוח עם דירת 100 מ"ר פנה אלי שרוצה לעשות שינוי תב"ע שתתן לו אופציה לבניה על כל הגג, סה"כ – 200 מ"ר.
הוא לא מתכוון לבנות בפועל, רק רוצה לקבל יותר בפינוי בינוי שמתקדם בבניין שלו.
האם יצטרך לשלם היטל השבחה??
אז כל עוד הוא לא מוכר את הדירה, ולא מוציא היתר לממש את הזכויות של התב"ע,
הוא לא יצטרך לשלם היטל השבחה. במקרה שבו ירצה למכור את הדירה,
הוא יחויב בהיטל השבחה על כל מ"ר שאושר בתב"ע החדשה, סה"כ 100 מ"ר.
הגובה של ההיטל יהיה לפי השווי של המ"ר בזמן אישור התב"ע ולא בזמן המכירה.
אם יבקש פטור, הוא ישלם היטל השבחה רק על המטרים שמעבר ל140, סה"כ על 60 מ"ר.
והוא יוכל לקבל אותו רק אם עברו 4 שנים מאישור התב"ע,
ובתנאי שלא ממש כבר את הזכות הזאת על נכס אחר.
הקונה שיקנה את הדירה כבר לא יחויב בהיטל השבחה כאשר יוציא היתר שתואם לתב"ע
מכיון שזה גולם במכירה ושולם ע"י המוכר.
אבל,
אם יבקש הקלה/שימוש חורג מהתב"ע, תיווצר חבות חדשה של היטל השבחה,
ואז הוא יצטרך לשלם את שווי ההקלה לפי שווי מ"ר בזמן אירוע ההשבחה החדש (זמן ההיתר).
הקונה יוכל גם הוא לבקש פטור בהתאם לזכאות שלו ועד ל140 מ"ר
ובתנאי שיגור בדירה 4 שנים לאחר קבלת האישור.
ישנן עוד אפשרויות לקבלת פטור, פחות רלוונטיות לרוב המקרים
וכמובן שבמקרים מורכבים כדאי ונכון לבדוק עם שמאי שמתמחה בנושא!
בהצלחה רבה
"המוכר של הדירה שלי שילם במכירה, זה אומר שלא נצטרך לשלם?"
"כמה זמן נצטרך לגור בדירה על מנת שנוכל לקבל פטור?"
"מה גובה היטל השבחה שנצטרך לשלם?"
השאלות בנושא רבות, ורלוונטיות בהרבה מקרים,
בין אם אתם לפני מכירת דירה, הוצאת היתר או תב"ע.
בד"כ מדובר בהיטל גבוה מאד וחובה לקחת אותו בחשבון!
לשמחתנו יש בהחלט איך להיפטר מתשלום היטל השבחה.
אבל כמה צפוי... יש לזה תנאים והגבלות.
ננסה לעשות קצת סדר בנושא (ואני אתן גם בהמשך דוגמא מפורטת),
ולענות על השאלות והנקודות העיקריות שצפות בשטח כל הזמן.
אז מה זה בכלל היטל השבחה?
היטל השבחה זה היטל שבו משלמים לרשות המקומית 50% משווי השבחת הנכס.
מתי נוצרת חבות של היטל השבחה?
כאשר מאושרת תב"ע חדשה שמשביחה את הנכס.
או במקרה של הקלה/שימוש חורג.
מתי צריך לשלם את ההיטל?
את היטל ההשבחה תצטרכו לשלם כאשר תממשו את ההשבחה:
כלומר, בעת מכירת הדירה,
או בעת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה/ההקלה – בזמן קבלת היתר בניה.
איך מחושב היטל השבחה?
שווי ההשבחה נקבע בעת אישור התכנית המשביחה.
שזה אומר, בזמן שהתב"ע קבלה תוקף או בזמן אישור תכנית של הקלה או שימוש חורג.
אז יחשבו את שווי המ"ר בנכס הספציפי, ולפי זה יקבע גובה ההשבחה.
(לכן לפעמים 2 שכנים מבניינים צמודים, ששווי מ"ר בדירות שלהם כמעט זהה,
יכולים לקבל באותו זמן גובה היטל שונה לחלוטין, וזה בגלל שהתב"ע בכל בניין קבלה תוקף בזמן אחר).
גובה ההיטל הוא מחצית משווי ההשבחה.
איך ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה?
אז קודם כל חשוב מאד לדעת:
1. הפטור הוא עד 140 מ"ר. כל מ"ר מעבר לזה, תצטרכו לשלם עליו בכל מקרה ולא יהיה אפשר לקבל עליו פטור.
2. את הפטור ניתן לקבל רק על נכס אחד בחיים!
לכן לא כדאי "לבזבז" אותו על מעט מאד מטרים, אם יש לכם צד שתעברו דירה ושם אולי תרחיבו יותר.
התנאים לפטור (לפי סעיף 19 ג):
- בעת מכירת הדירה – התנאי שעבר 4 שנים מאז מתן תוקף של התב"ע.
- בזמן היתר – הפטור מותנה שהבעלים יגור בדירה מינימום 4 שנים לאחר מתן ההיתר.
רוצים דוגמא?
לקוח עם דירת 100 מ"ר פנה אלי שרוצה לעשות שינוי תב"ע שתתן לו אופציה לבניה על כל הגג, סה"כ – 200 מ"ר.
הוא לא מתכוון לבנות בפועל, רק רוצה לקבל יותר בפינוי בינוי שמתקדם בבניין שלו.
האם יצטרך לשלם היטל השבחה??
אז כל עוד הוא לא מוכר את הדירה, ולא מוציא היתר לממש את הזכויות של התב"ע,
הוא לא יצטרך לשלם היטל השבחה. במקרה שבו ירצה למכור את הדירה,
הוא יחויב בהיטל השבחה על כל מ"ר שאושר בתב"ע החדשה, סה"כ 100 מ"ר.
הגובה של ההיטל יהיה לפי השווי של המ"ר בזמן אישור התב"ע ולא בזמן המכירה.
אם יבקש פטור, הוא ישלם היטל השבחה רק על המטרים שמעבר ל140, סה"כ על 60 מ"ר.
והוא יוכל לקבל אותו רק אם עברו 4 שנים מאישור התב"ע,
ובתנאי שלא ממש כבר את הזכות הזאת על נכס אחר.
הקונה שיקנה את הדירה כבר לא יחויב בהיטל השבחה כאשר יוציא היתר שתואם לתב"ע
מכיון שזה גולם במכירה ושולם ע"י המוכר.
אבל,
אם יבקש הקלה/שימוש חורג מהתב"ע, תיווצר חבות חדשה של היטל השבחה,
ואז הוא יצטרך לשלם את שווי ההקלה לפי שווי מ"ר בזמן אירוע ההשבחה החדש (זמן ההיתר).
הקונה יוכל גם הוא לבקש פטור בהתאם לזכאות שלו ועד ל140 מ"ר
ובתנאי שיגור בדירה 4 שנים לאחר קבלת האישור.
ישנן עוד אפשרויות לקבלת פטור, פחות רלוונטיות לרוב המקרים
וכמובן שבמקרים מורכבים כדאי ונכון לבדוק עם שמאי שמתמחה בנושא!
בהצלחה רבה
