הנושאים החמים
בכל שיחת טלפון של לקוח חדש,
אני מנסה לנחש באיזה שלב בשיחה הוא יספר לי שהם בעצם לקראת פינוי בינוי...
לא בדקתי באחוזים,
אבל הרבה מאד מהלקוחות שפונים אלי לברר על אפשרויות הרחבה לדירה שלהם,
נמצאים בשלב כזה או אחר של פינוי בינוי.
טוב, אני לא חושבת שמחר כל ירושלים הולכת להתפנות ולהבנות,
אבל כן בהרבה בניינים בשכונות יחסית ישנות, בהחלט יש פוטנציאל גדול לפינוי בינוי.
יזמים מנסים את מזלם כמעט בכל בניין,
ומהצד השני הרבה מאד בעלי דירות דוחפים ועושים הכל כדי לקדם הליך כזה בבניין שלהם.
גם העירייה מצידה, מעודדת מאד את נושא ההתחדשות העירונית.
ואז רגע לפני,
פונים אלי בעלי הדירות שמבינים שהשקעה קטנה יחסית עכשיו,
יכולה להגדיל את הסיכוי לקבל דירת תמורה גדולה יותר מהיזם!
מקובל שהרחבות מאושרות בתב"ע (בלי היתר וכמובן בלי בניה בפועל) מחושבות כ30% בתוספת לדירת התמורה.
והיתר בניה (ללא בניה בפועל) מוסיף כ70% מההרחבה שאושרה לדירת התמורה.
(מומלץ ורצוי לוודא ולסכם קודם עם היזם לפני שחותמים לו!)
דוגמא אחת כדי להבין את סדר הגודל של הרווח הפוטנציאלי,
בניין עם דירות סטנדרטיות בגודל של 80-100 מ"ר,
עשינו שינוי תב"ע עבור הרחבות לכלל הדירות, ולדירות הגג - הרחבה על כל גג הדירה שלהם
בעלי דירות הגג התאגדו יחד והשקיעו כל אחד כ25 אל"ש בשינוי התב"ע
בתמורה לזה, הם מקבלים בפינוי בינוי עוד כ30 מ"ר בדירת תמורה,
זה שווה להם כמיליון שקל!!
וכאן השאלה הגדולה,
האם אפשר להספיק להשביח את הנכס לפני הפינוי בינוי?
והתשובה – יתכן מאד וכן!
בד"כ לוקח הרבה זמן ליזמים להשיג את מס' החתימות הדרוש כדי להניע את ההליך
הם צריכים להשיג מינימום 67% הסכמות בתחילה.
חשוב לדעת-
במקרה של מתחם רב בניינים, לפעמים יספיק 50% מבניין ספציפי – אם בסך הכללי של המבנים יש את הרוב הדרוש.
ובזמן הזה שבין אסיפה לאסיפה, (ובין כיבוד מושקע יותר או פחות,
יש לכם סיכוי גדול להספיק להשביח את הנכס!
באיזה שלב כבר לא יהיה אפשר לקדם תב"ע/היתר?
כאשר היזם יקבל את הרוב הדרוש להסכמות,
הוא יוציא הכרזה של סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה.
סעיפים אלו מגבילים את האפשרות של מתן היתרים/תב"עות בתחום התכנית,
וחשוב לדעת ולקחת מראש בחשבון - היתר/תב"ע שבאמצע ההליך – יוקפא.
במקרים מסוימים, תהיה החרגה למתן היתרים עבור ממ"דים או היתרים שבתהליך.
איך אפשר לדעת אם כבר יצאה הכרזה כזו במתחם?
במערכת GIS של העירייה, ניתן להיכנס למידע תכנוני בבניין שלכם
ולראות שם אם זה מופיע ברשימת התב"עות.
ובכן,
אם אתם עדיין בשלב התחלתי, או רק פה ושם מגששים,
ואולי אפילו יש כבר שכנים שחתמו ליזם על הסכם "נון שופ"
(התחייבות ליזם שלא יפנו וינהלו מו"מ מול יזמים אחרים , כדי להבטיח שהוא לא משקיע משאבים לחינם. ההסכם כמובן מוגבל בזמן).
אבל אין עדיין צפי ממשי לרוב הסכמות בקרוב,
יש סיכוי גדול שתספיקו להשביח את הנכס ולקבל הרבה יותר!
בתפילה לירושלים הבנויה
אני מנסה לנחש באיזה שלב בשיחה הוא יספר לי שהם בעצם לקראת פינוי בינוי...
לא בדקתי באחוזים,
אבל הרבה מאד מהלקוחות שפונים אלי לברר על אפשרויות הרחבה לדירה שלהם,
נמצאים בשלב כזה או אחר של פינוי בינוי.
טוב, אני לא חושבת שמחר כל ירושלים הולכת להתפנות ולהבנות,
אבל כן בהרבה בניינים בשכונות יחסית ישנות, בהחלט יש פוטנציאל גדול לפינוי בינוי.
יזמים מנסים את מזלם כמעט בכל בניין,
ומהצד השני הרבה מאד בעלי דירות דוחפים ועושים הכל כדי לקדם הליך כזה בבניין שלהם.
גם העירייה מצידה, מעודדת מאד את נושא ההתחדשות העירונית.
ואז רגע לפני,
פונים אלי בעלי הדירות שמבינים שהשקעה קטנה יחסית עכשיו,
יכולה להגדיל את הסיכוי לקבל דירת תמורה גדולה יותר מהיזם!
מקובל שהרחבות מאושרות בתב"ע (בלי היתר וכמובן בלי בניה בפועל) מחושבות כ30% בתוספת לדירת התמורה.
והיתר בניה (ללא בניה בפועל) מוסיף כ70% מההרחבה שאושרה לדירת התמורה.
(מומלץ ורצוי לוודא ולסכם קודם עם היזם לפני שחותמים לו!)
דוגמא אחת כדי להבין את סדר הגודל של הרווח הפוטנציאלי,
בניין עם דירות סטנדרטיות בגודל של 80-100 מ"ר,
עשינו שינוי תב"ע עבור הרחבות לכלל הדירות, ולדירות הגג - הרחבה על כל גג הדירה שלהם
בעלי דירות הגג התאגדו יחד והשקיעו כל אחד כ25 אל"ש בשינוי התב"ע
בתמורה לזה, הם מקבלים בפינוי בינוי עוד כ30 מ"ר בדירת תמורה,
זה שווה להם כמיליון שקל!!
וכאן השאלה הגדולה,
האם אפשר להספיק להשביח את הנכס לפני הפינוי בינוי?
והתשובה – יתכן מאד וכן!
בד"כ לוקח הרבה זמן ליזמים להשיג את מס' החתימות הדרוש כדי להניע את ההליך
הם צריכים להשיג מינימום 67% הסכמות בתחילה.
חשוב לדעת-
במקרה של מתחם רב בניינים, לפעמים יספיק 50% מבניין ספציפי – אם בסך הכללי של המבנים יש את הרוב הדרוש.
ובזמן הזה שבין אסיפה לאסיפה, (ובין כיבוד מושקע יותר או פחות
,יש לכם סיכוי גדול להספיק להשביח את הנכס!
באיזה שלב כבר לא יהיה אפשר לקדם תב"ע/היתר?
כאשר היזם יקבל את הרוב הדרוש להסכמות,
הוא יוציא הכרזה של סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה.
סעיפים אלו מגבילים את האפשרות של מתן היתרים/תב"עות בתחום התכנית,
וחשוב לדעת ולקחת מראש בחשבון - היתר/תב"ע שבאמצע ההליך – יוקפא.
במקרים מסוימים, תהיה החרגה למתן היתרים עבור ממ"דים או היתרים שבתהליך.
איך אפשר לדעת אם כבר יצאה הכרזה כזו במתחם?
במערכת GIS של העירייה, ניתן להיכנס למידע תכנוני בבניין שלכם
ולראות שם אם זה מופיע ברשימת התב"עות.
ובכן,
אם אתם עדיין בשלב התחלתי, או רק פה ושם מגששים,
ואולי אפילו יש כבר שכנים שחתמו ליזם על הסכם "נון שופ"
(התחייבות ליזם שלא יפנו וינהלו מו"מ מול יזמים אחרים , כדי להבטיח שהוא לא משקיע משאבים לחינם. ההסכם כמובן מוגבל בזמן).
אבל אין עדיין צפי ממשי לרוב הסכמות בקרוב,
יש סיכוי גדול שתספיקו להשביח את הנכס ולקבל הרבה יותר!
בתפילה לירושלים הבנויה
