דרוש מידע קבוצת הרכישה של קובי כהן בבית שמש

[אם לא תשאל איך תדע]

לפני שאתה יוצא עלי תקרא את האשכול
ראשון ראשון

בתחושה שלי "אם לא תשאל איך תדע" הוא מייצג את הקבוצה הזאת והוא חלק ממנה לפי הלהיטות לענות ה-כ-ל חיובי אז לפחות תגיד "שלום אני חבר בקבוצה המהרגנת הזאת ואז יידעו לקחת אותך בערבון מוגבל מאוד ואל תבוא בלי גילוי נאות זה גורם לכולם לפקפק בקבוצה הזאת לאור כזאת התנהלות

לעיונך

דרוש מידע - קבוצת הרכישה של קובי כהן בבית שמש

יש קבוצת רכישה שמשווקת דירות ברמה ד' בבית שמש. חברה בשם רקורד של קובי כהן, אשמח לשמוע האם כבר יצא לכם לקנות דירה בפרוייקטים של קבוצות רכישה שלו? ובכללי האם מישהו מכיר את החברה שלו.

www.prog.co.il

מעבר לזה יכול להיות שהקבוצה הזאת באמת נותנת פתרון אמיתי ומחיר נכון אבל אין ה-כ-ל טוב ואל תשווה לקבלן רגיל קוצת רכישה זה מלמד במקרה הטוב על בורות ובמקרה הפחות טוב על אי גילוי נאות ורמיה

תעבור ותקרא את ההודעות שלי שוב פעם אולי פעם ראשונה
אני לא חושב שהכל טוב
לפני שיוצאים להתקפה
צריך לבחון את ההצעה שלהם
ולבחון היטב האם זה נכון והאם הוא באמת כדאי
עד היום עוד לא היה כאן אחד שהביא מסמכים או שהצהיר שנפגש איתם
אני כן דיברתי ביררתי ובדקתי
בינתיים זה נראה הצעה רצינית וטובה

זה לא קבלן/יזם זה קבוצת רכישה
אבל בשונה מקבוצת רכישה רגילה הם אומרים שהם התייחסו לבעיות שיש בד"כ
כך שהפרויקט לא יתקע

בבקשה אל תתקן אותי דקדוקית אם טעיתי כי חרדי מצוי טועה בדקדוק וזה לא עושה אותו פחות טוב...
תתקן אותי אם טעיתי

הגבתי עניינית כמו שהוא התייחס
לתקן או לא לתקן?

אגב השם שלך בבוט אמור להשתנות לם לא תשאל מקצוען בלתי תלוי איך תדע

לגבי הדברים שהתייחסת לא עניינית
בוט? ניק
אמור זה שם של דג
אם כותבים עם אלף ולא עם למד

אני עדיין עומד מאוחרי המשפט ככתבו
בלי פרשנויות
אם לא תשאל
אנשי מקצוע מלומדים בעלי ניסיון בלתי תלויים ולא בעלי אינטרסים שיודעים הכל ולא טועים אף פעם ...
איך תדע
מה לא לדעת ובמה להתלבט בלי סוף כי אולי הם לא מה שהם מצהירים ואולי גם הם...
בסוף אם לא תשאל איך תדע

אם לא תשאל איך תדע-שאלתי אבל זה לא בהכרח תשובה נקיה מה שקיבלתי​

מסקנה: אל תשאל אולי תדע לבד
אל תשאל את עצמך אולי זה יבוא מעצמו

 

[גור בארץ]

אתה מזכיר לי את הבדיחה שהולכת בערך ככה " אני נקרע בין הרצון לעברית תיקנית לבין שיהיו לי חברים" בכל אופן אתה נשמע בחור שנון ונחמד בלי ציניות אני רק דיברתי על ה"ליקוק" של הקבוצה ואם טעיתי מתנצל וסליחה
ואתה יכול להמשיך לתקן אותי

 

[ברנדוויין]

מידע כללי בנושא קבוצות הרכישה - לתועלת הציבור

תזכורת חשובה לכל אלו ששוקלים (את התענוג המפוקפק של) הצטרפות לקבוצת רכישה: כמו שכולנו יודעים, חייבים לבצע בדיקות רבות מול בעלי מקצוע מטעמנו, אבל מעבר לכל הבדיקות התכנוניות והמשפטיות שחייבים לבצע, נוסף כמובן לבדיקות הבסיסיות - כמו מהו הניסיון של המארגן, רמת האמינות שלו, כמה מפתחות של דירה הוא מסר בחיים שלו ועוד ועוד, לפני הכל אנחנו חייבים דבר ראשון לקבל לידיים שני מסמכים: א. דו"ח אפס. ב. הסכם שיתוף. זה הבסיס ומכאן הכל מתחיל.

אז מהם בכלל דו"ח האפס והסכם השיתוף, ומדוע הם כל כך קריטיים עבורנו??

בבקשה לפניכם תשובה פשוטה וקלה להבנה, אבל לפני כן ברשותכם הקדמה קצרה: כמו שכולנו יודעים, לפני שנכנסים לכל עסקה, אנחנו לא יכולים להסתמך על ההבטחות או על הסיפורים של מי שמארגן את כל הדבר הזה. אנחנו גם יודעים שזו העסקה הכי חשובה בחיים שלנו ואסור לנו להכניס את המשפחה והילדים שלנו להרפתקה שעלולה להסתיים בבכי. ולכן אנחנו לא נסמוך על אף אחד, גם לא על עסקנים צדיקים מאוד - בייחוד אנחנו ניזהר מכאלה שמתיימרים לדאוג לעתיד שלנו. עד כאן ההקדמה.

עכשיו נתחיל בהסבר ונתחיל בהסכם השיתוף: תראו, במבט ראשון זה נראה סוג של מושג מסובך, אבל באמת הוא מאוד פשוט וקל לבדיקה. דבר ראשון נבין את העיקרון: כשאנחנו קונים דירה מקבלן - אנחנו קונים דירה ספציפית עם מחיר סגור. אפילו המוכר יחתים אותנו על התסריט של הדירה. הכל ברור וסגור מראש.

בקבוצת רכישה זה לא עובד ככה. אז איך זה כן עובד? תשובה: אנחנו - כל חברי הקבוצה, שותפים בקרקע. ביחד אנחנו בונים את הבניין, ובתוך הסכמים שנערוך ביננו אנחנו נגדיר מה שייך לכל אחד. השם של ההסכם הזה (שמגדיר את הזכויות) הוא "הסכם שיתוף". פשוט וקל. עכשיו נגלה לכם את התרגיל המכוער שעושים לפעמים כל מיני מארגנים של קבוצות. מה הם עושים? הם שותלים בתוך ההסכם הזה (הסכם שמגדיר מה הזכויות של כל אחד מהקבוצה) כל מיני סעיפים שבעצם מורים שחלק מהזכויות (ששייכות בכלל לרוכשים) הולכות אליהם למארגנים - ללא תמורה, או לעיתים עבור תמורה מצחיקה. כן ככה זה עובד.
(אגב, לאחרונה ראיתי כזה הסכם בו המארגנים הצדיקים גוזלים 30% מהקרקע וכן גוזלים את כל הזכויות העתידיות שבכלל שייכות לרוכשים - ללא כל תמורה!!. אני רוצה לשתף אתכם שבגלל הנסיבות הייחודיות של המקרה - אני עדיין בצמרמורת).

אז באו נסגור את החלק הראשון של הדברים שלנו: אנחנו חייבים לוודאות שאף אחד כאן לא גוזל אותנו. איך אנחנו בודקים את זה? אנחנו לוקחים את הסכם השיתוף וקוראים אותו בעצמנו. אם יש שם גזל אנחנו ישר נמצא אותו.

נעבור לחלק השני - דו"ח האפס: כמו קודמו, גם הוא על פניו נראה לנו מסובך, נכון? אז זהו שלא, באמת זה מסמך מאוד פשוט. הדו"ח הזה בעצם מסביר לנו את כל העסקה. הוא אומר כמה שווה הקרקע, כמה תעלה הבניה, כמה שוות הדירות באזור ועוד ועוד. מה שכרגע מעניין אותנו הוא השורה התחתונה של הדו"ח - שורת הרווח. השמאי שערך את הדו"ח כותב - לאור כל האמור אני צופה רווח של XXX אחוזים. זה מה שנכון לעכשיו מעניין אותנו.

עכשיו אנחנו חייבים לדעת שני נתונים פשוטים מאוד. הראשון הוא - שאם אין שורת רווח של לפחות 17% אז זו עסקת פח אשפה. אנחנו נזכור ששום יזם או בנק לא יגע בכזה דבר. היחיד שיגע בכזה דבר הוא מי שהגיע להרוויח על חשבוננו הרבה כסף (בנדלן אפשר לעשות הרבה כסף קל). למשל - יתכן והוא מתחלק בכסף עם בעל הקרקע (שאנחנו קונים אותה ממנו) או שמתחלק בכסף עם הקבלן וכל יתר בעלי המקצוע (שמאי מהנדס אדריכל יועצים ועוד ועוד), עוד יתכן והאינטרס שלו הוא לקחת את דמי הארגון (הכסף שמקבל עבור מה שארגן את הקבוצה) וללכת לסיבוב הבא.

עוד אפשרות היא - וכאן אנחנו חוזרים לחלק הראשון (- הסכם השיתוף) הוא בכלל מגיע לגזול ממנו זכויות בקרקע (באמצעות שתילת סעיפים בתוך הסכם השיתוף). עוד אפשרות למה הוא עושה את זה - יתכן שאין לו ניסיון או ידע בתחום והוא פשוט לוקח אותנו "לטיול" שהוא לא מבין בו.
האפשרות האחרונה היא הגרועה מכולם: יתכן ואין לו ניסיון בכל מה שנוגע לרוכשים ולכן הוא מספר סיפורים, אבל בנוגע לאינטרסים האישיים שלו הוא יודע בדיוק מה הוא עושה - נסביר יותר פשוט: הוא מכניס את הרוכשים לעסקת התאבדות, אבל בנוסף - הוא גוזל מהם את הזכויות בקרקע.

הדבר השני בנוגע לדו"ח האפס הוא: צריך לוודאות שהשמאי הכניס לתוכו את כל ההוצאות. למשל יתכן והוא בכלל מסתמך על הצהרות של מי שהזמין את הדו"ח שמספר לו - שאין הוצאות מימון, אין תשלום למי שמנהל את האירוע, ועוד הוצאות רבות שיכולות להסתכם בסכומים גבוהים מאוד. לאחרונה ראיתי כזה דו"ח של קבוצת רכישה ששורת הרווח היא 9.3% כולל מע"מ !!! (תורידו את המע"מ - בגלל שאתם אנשים פרטיים אתם לא מזדכים עליו). אבל הכי חמור הוא מה שהשמאי עשה - הוא פשוט השמיט הוצאות של לפחות 170,000 שקל !!! והמשווקים של אותה קבוצת הרכישה מספרים לכל הפראיירים שיש להם דו"ח שמאי והכל טוב. והאמת היא שהם בכלל מחזיקים בידיים דו"ח שלילי!!. אז תזהרו.

נחדד יותר, כולנו יודעים שבכל הנוגע לשמאות - מרחב המשחק של עורך הדו"ח הוא רחב מאוד, כפתגם הידוע 'שמאות כבקשתך'... ולכן חובה לראות מי הזמין את הדו"ח, מי שילם עליו, האם השמאי אכן כותב את הנתונים הנכונים והאם אכן מגבה אותם באסמכתאות. או האם חלילה הוא כותב באופן כללי כמו למשל - 'לאור המידע המצוי בידי' או 'לאור ניסיוני בתחום מסקנתי היא כדלקמן...'

אז כמובן אנחנו נבדוק בהמשך הדרך גם את הדבר הזה (האם הדו"ח קביל). אבל לפני שנבזבז את הזמן שלנו - אנחנו ניקח לידיים את הדו"ח, נתעלם מכל המספרים והתמונות ונגיע דבר ראשון ישר לשורת הרווח. אם יש לנו 17% אז זו לא עסקה מדומיינת - שיתכן וחלילה המטרה האמתית היא לגזול אותנו.

נגיע לשורה התחתונה של הדברים: שיטת השיווק של סוחרי קבוצות הרכישה היא להבטיח רווחים מטורפים. אנחנו כמובן לא סומכים על אף אחד ולכן בתור התחלה אנחנו מוודאים שיש בכלל היתכנות לרווח, וזה נמצא בדו"ח האפס (כמובן אנחנו ניזהר ממסמכים מבלבלים כמו 'דו"ח כלכלי פנימי מבוסס על מיתולוגיה שמאית מקובלת זהה במהותו לדו"ח האפס'. כזה נייר לא שווה כלום).

אחר כך אנחנו מתקדמים ומחזיקים בידיים את הסכם השיתוף ומוודאים שאף אחד כאן לא עושה עלינו סיבוב. והדבר האחרון בנושא הזה הוא הכי חשוב: קבוצת רכישה זה הימור בלתי צפוי ועם הרבה סיכונים - ולכן אם בדו"ח האפס לא מופיעה שורת רווח של לפחות 25% אנחנו לא נוגעים בזה.

לאחר מכן נמשיך עם יתר הבדיקות.

אם מישהו כאן מעוניין בעזרה בנוגע להסכמים של קבוצות רכישה - אשמח לעזור (ללא תשלום).

 

[הדקדקן]

מידע כללי בנושא קבוצות הרכישה - לתועלת הציבור

תזכורת חשובה לכל אלו ששוקלים (את התענוג המפוקפק של) הצטרפות לקבוצת רכישה: כמו שכולנו יודעים, חייבים לבצע בדיקות רבות מול בעלי מקצוע מטעמנו, אבל מעבר לכל הבדיקות התכנוניות והמשפטיות שחייבים לבצע, נוסף כמובן לבדיקות הבסיסיות - כמו מהו הניסיון של המארגן, רמת האמינות שלו, כמה מפתחות של דירה הוא מסר בחיים שלו ועוד ועוד, לפני הכל אנחנו חייבים דבר ראשון לקבל לידיים שני מסמכים: א. דו"ח אפס. ב. הסכם שיתוף. זה הבסיס ומכאן הכל מתחיל.

אז מהם בכלל דו"ח האפס והסכם השיתוף, ומדוע הם כל כך קריטיים עבורנו??

בבקשה לפניכם תשובה פשוטה וקלה להבנה, אבל לפני כן ברשותכם הקדמה קצרה: כמו שכולנו יודעים, לפני שנכנסים לכל עסקה, אנחנו לא יכולים להסתמך על ההבטחות או על הסיפורים של מי שמארגן את כל הדבר הזה. אנחנו גם יודעים שזו העסקה הכי חשובה בחיים שלנו ואסור לנו להכניס את המשפחה והילדים שלנו להרפתקה שעלולה להסתיים בבכי. ולכן אנחנו לא נסמוך על אף אחד, גם לא על עסקנים צדיקים מאוד - בייחוד אנחנו ניזהר מכאלה שמתיימרים לדאוג לעתיד שלנו. עד כאן ההקדמה.

עכשיו נתחיל בהסבר ונתחיל בהסכם השיתוף: תראו, במבט ראשון זה נראה סוג של מושג מסובך, אבל באמת הוא מאוד פשוט וקל לבדיקה. דבר ראשון נבין את העיקרון: כשאנחנו קונים דירה מקבלן - אנחנו קונים דירה ספציפית עם מחיר סגור. אפילו המוכר יחתים אותנו על התסריט של הדירה. הכל ברור וסגור מראש.

בקבוצת רכישה זה לא עובד ככה. אז איך זה כן עובד? תשובה: אנחנו - כל חברי הקבוצה, שותפים בקרקע. ביחד אנחנו בונים את הבניין, ובתוך הסכמים שנערוך ביננו אנחנו נגדיר מה שייך לכל אחד. השם של ההסכם הזה (שמגדיר את הזכויות) הוא "הסכם שיתוף". פשוט וקל. עכשיו נגלה לכם את התרגיל המכוער שעושים לפעמים כל מיני מארגנים של קבוצות. מה הם עושים? הם שותלים בתוך ההסכם הזה (הסכם שמגדיר מה הזכויות של כל אחד מהקבוצה) כל מיני סעיפים שבעצם מורים שחלק מהזכויות (ששייכות בכלל לרוכשים) הולכות אליהם למארגנים - ללא תמורה, או לעיתים עבור תמורה מצחיקה. כן ככה זה עובד.
(אגב, לאחרונה ראיתי כזה הסכם בו המארגנים הצדיקים גוזלים 30% מהקרקע וכן גוזלים את כל הזכויות העתידיות שבכלל שייכות לרוכשים - ללא כל תמורה!!. אני רוצה לשתף אתכם שבגלל הנסיבות הייחודיות של המקרה - אני עדיין בצמרמורת).

אז באו נסגור את החלק הראשון של הדברים שלנו: אנחנו חייבים לוודאות שאף אחד כאן לא גוזל אותנו. איך אנחנו בודקים את זה? אנחנו לוקחים את הסכם השיתוף וקוראים אותו בעצמנו. אם יש שם גזל אנחנו ישר נמצא אותו.

נעבור לחלק השני - דו"ח האפס: כמו קודמו, גם הוא על פניו נראה לנו מסובך, נכון? אז זהו שלא, באמת זה מסמך מאוד פשוט. הדו"ח הזה בעצם מסביר לנו את כל העסקה. הוא אומר כמה שווה הקרקע, כמה תעלה הבניה, כמה שוות הדירות באזור ועוד ועוד. מה שכרגע מעניין אותנו הוא השורה התחתונה של הדו"ח - שורת הרווח. השמאי שערך את הדו"ח כותב - לאור כל האמור אני צופה רווח של XXX אחוזים. זה מה שנכון לעכשיו מעניין אותנו.

עכשיו אנחנו חייבים לדעת שני נתונים פשוטים מאוד. הראשון הוא - שאם אין שורת רווח של לפחות 17% אז זו עסקת פח אשפה. אנחנו נזכור ששום יזם או בנק לא יגע בכזה דבר. היחיד שיגע בכזה דבר הוא מי שהגיע להרוויח על חשבוננו הרבה כסף (בנדלן אפשר לעשות הרבה כסף קל). למשל - יתכן והוא מתחלק בכסף עם בעל הקרקע (שאנחנו קונים אותה ממנו) או שמתחלק בכסף עם הקבלן וכל יתר בעלי המקצוע (שמאי מהנדס אדריכל יועצים ועוד ועוד), עוד יתכן והאינטרס שלו הוא לקחת את דמי הארגון (הכסף שמקבל עבור מה שארגן את הקבוצה) וללכת לסיבוב הבא.

עוד אפשרות היא - וכאן אנחנו חוזרים לחלק הראשון (- הסכם השיתוף) הוא בכלל מגיע לגזול ממנו זכויות בקרקע (באמצעות שתילת סעיפים בתוך הסכם השיתוף). עוד אפשרות למה הוא עושה את זה - יתכן שאין לו ניסיון או ידע בתחום והוא פשוט לוקח אותנו "לטיול" שהוא לא מבין בו.
האפשרות האחרונה היא הגרועה מכולם: יתכן ואין לו ניסיון בכל מה שנוגע לרוכשים ולכן הוא מספר סיפורים, אבל בנוגע לאינטרסים האישיים שלו הוא יודע בדיוק מה הוא עושה - נסביר יותר פשוט: הוא מכניס את הרוכשים לעסקת התאבדות, אבל בנוסף - הוא גוזל מהם את הזכויות בקרקע.

הדבר השני בנוגע לדו"ח האפס הוא: צריך לוודאות שהשמאי הכניס לתוכו את כל ההוצאות. למשל יתכן והוא בכלל מסתמך על הצהרות של מי שהזמין את הדו"ח שמספר לו - שאין הוצאות מימון, אין תשלום למי שמנהל את האירוע, ועוד הוצאות רבות שיכולות להסתכם בסכומים גבוהים מאוד. לאחרונה ראיתי כזה דו"ח של קבוצת רכישה ששורת הרווח היא 9.3% כולל מע"מ !!! (תורידו את המע"מ - בגלל שאתם אנשים פרטיים אתם לא מזדכים עליו). אבל הכי חמור הוא מה שהשמאי עשה - הוא פשוט השמיט הוצאות של לפחות 170,000 שקל !!! והמשווקים של אותה קבוצת הרכישה מספרים לכל הפראיירים שיש להם דו"ח שמאי והכל טוב. והאמת היא שהם בכלל מחזיקים בידיים דו"ח שלילי!!. אז תזהרו.

נחדד יותר, כולנו יודעים שבכל הנוגע לשמאות - מרחב המשחק של עורך הדו"ח הוא רחב מאוד, כפתגם הידוע 'שמאות כבקשתך'... ולכן חובה לראות מי הזמין את הדו"ח, מי שילם עליו, האם השמאי אכן כותב את הנתונים הנכונים והאם אכן מגבה אותם באסמכתאות. או האם חלילה הוא כותב באופן כללי כמו למשל - 'לאור המידע המצוי בידי' או 'לאור ניסיוני בתחום מסקנתי היא כדלקמן...'

אז כמובן אנחנו נבדוק בהמשך הדרך גם את הדבר הזה (האם הדו"ח קביל). אבל לפני שנבזבז את הזמן שלנו - אנחנו ניקח לידיים את הדו"ח, נתעלם מכל המספרים והתמונות ונגיע דבר ראשון ישר לשורת הרווח. אם יש לנו 17% אז זו לא עסקה מדומיינת - שיתכן וחלילה המטרה האמתית היא לגזול אותנו.

נגיע לשורה התחתונה של הדברים: שיטת השיווק של סוחרי קבוצות הרכישה היא להבטיח רווחים מטורפים. אנחנו כמובן לא סומכים על אף אחד ולכן בתור התחלה אנחנו מוודאים שיש בכלל היתכנות לרווח, וזה נמצא בדו"ח האפס (כמובן אנחנו ניזהר ממסמכים מבלבלים כמו 'דו"ח כלכלי פנימי מבוסס על מיתולוגיה שמאית מקובלת זהה במהותו לדו"ח האפס'. כזה נייר לא שווה כלום).

אחר כך אנחנו מתקדמים ומחזיקים בידיים את הסכם השיתוף ומוודאים שאף אחד כאן לא עושה עלינו סיבוב. והדבר האחרון בנושא הזה הוא הכי חשוב: קבוצת רכישה זה הימור בלתי צפוי ועם הרבה סיכונים - ולכן אם בדו"ח האפס לא מופיעה שורת רווח של לפחות 25% אנחנו לא נוגעים בזה.

לאחר מכן נמשיך עם יתר הבדיקות.

אם מישהו כאן מעוניין בעזרה בנוגע להסכמים של קבוצות רכישה - אשמח לעזור (ללא תשלום).

חזק ואמץ
אל תירא ואל תחת

 

[שמחה פ]

הציבור ממתין לתגובה של @אם לא תשאל איך תדע עכשיו מה תגיד מה התירוץ שלך ??????

מידע כללי בנושא קבוצות הרכישה - לתועלת הציבור

תזכורת חשובה לכל אלו ששוקלים (את התענוג המפוקפק של) הצטרפות לקבוצת רכישה: כמו שכולנו יודעים, חייבים לבצע בדיקות רבות מול בעלי מקצוע מטעמנו, אבל מעבר לכל הבדיקות התכנוניות והמשפטיות שחייבים לבצע, נוסף כמובן לבדיקות הבסיסיות - כמו מהו הניסיון של המארגן, רמת האמינות שלו, כמה מפתחות של דירה הוא מסר בחיים שלו ועוד ועוד, לפני הכל אנחנו חייבים דבר ראשון לקבל לידיים שני מסמכים: א. דו"ח אפס. ב. הסכם שיתוף. זה הבסיס ומכאן הכל מתחיל.

אז מהם בכלל דו"ח האפס והסכם השיתוף, ומדוע הם כל כך קריטיים עבורנו??

בבקשה לפניכם תשובה פשוטה וקלה להבנה, אבל לפני כן ברשותכם הקדמה קצרה: כמו שכולנו יודעים, לפני שנכנסים לכל עסקה, אנחנו לא יכולים להסתמך על ההבטחות או על הסיפורים של מי שמארגן את כל הדבר הזה. אנחנו גם יודעים שזו העסקה הכי חשובה בחיים שלנו ואסור לנו להכניס את המשפחה והילדים שלנו להרפתקה שעלולה להסתיים בבכי. ולכן אנחנו לא נסמוך על אף אחד, גם לא על עסקנים צדיקים מאוד - בייחוד אנחנו ניזהר מכאלה שמתיימרים לדאוג לעתיד שלנו. עד כאן ההקדמה.

עכשיו נתחיל בהסבר ונתחיל בהסכם השיתוף: תראו, במבט ראשון זה נראה סוג של מושג מסובך, אבל באמת הוא מאוד פשוט וקל לבדיקה. דבר ראשון נבין את העיקרון: כשאנחנו קונים דירה מקבלן - אנחנו קונים דירה ספציפית עם מחיר סגור. אפילו המוכר יחתים אותנו על התסריט של הדירה. הכל ברור וסגור מראש.

בקבוצת רכישה זה לא עובד ככה. אז איך זה כן עובד? תשובה: אנחנו - כל חברי הקבוצה, שותפים בקרקע. ביחד אנחנו בונים את הבניין, ובתוך הסכמים שנערוך ביננו אנחנו נגדיר מה שייך לכל אחד. השם של ההסכם הזה (שמגדיר את הזכויות) הוא "הסכם שיתוף". פשוט וקל. עכשיו נגלה לכם את התרגיל המכוער שעושים לפעמים כל מיני מארגנים של קבוצות. מה הם עושים? הם שותלים בתוך ההסכם הזה (הסכם שמגדיר מה הזכויות של כל אחד מהקבוצה) כל מיני סעיפים שבעצם מורים שחלק מהזכויות (ששייכות בכלל לרוכשים) הולכות אליהם למארגנים - ללא תמורה, או לעיתים עבור תמורה מצחיקה. כן ככה זה עובד.
(אגב, לאחרונה ראיתי כזה הסכם בו המארגנים הצדיקים גוזלים 30% מהקרקע וכן גוזלים את כל הזכויות העתידיות שבכלל שייכות לרוכשים - ללא כל תמורה!!. אני רוצה לשתף אתכם שבגלל הנסיבות הייחודיות של המקרה - אני עדיין בצמרמורת).

אז באו נסגור את החלק הראשון של הדברים שלנו: אנחנו חייבים לוודאות שאף אחד כאן לא גוזל אותנו. איך אנחנו בודקים את זה? אנחנו לוקחים את הסכם השיתוף וקוראים אותו בעצמנו. אם יש שם גזל אנחנו ישר נמצא אותו.

נעבור לחלק השני - דו"ח האפס: כמו קודמו, גם הוא על פניו נראה לנו מסובך, נכון? אז זהו שלא, באמת זה מסמך מאוד פשוט. הדו"ח הזה בעצם מסביר לנו את כל העסקה. הוא אומר כמה שווה הקרקע, כמה תעלה הבניה, כמה שוות הדירות באזור ועוד ועוד. מה שכרגע מעניין אותנו הוא השורה התחתונה של הדו"ח - שורת הרווח. השמאי שערך את הדו"ח כותב - לאור כל האמור אני צופה רווח של XXX אחוזים. זה מה שנכון לעכשיו מעניין אותנו.

עכשיו אנחנו חייבים לדעת שני נתונים פשוטים מאוד. הראשון הוא - שאם אין שורת רווח של לפחות 17% אז זו עסקת פח אשפה. אנחנו נזכור ששום יזם או בנק לא יגע בכזה דבר. היחיד שיגע בכזה דבר הוא מי שהגיע להרוויח על חשבוננו הרבה כסף (בנדלן אפשר לעשות הרבה כסף קל). למשל - יתכן והוא מתחלק בכסף עם בעל הקרקע (שאנחנו קונים אותה ממנו) או שמתחלק בכסף עם הקבלן וכל יתר בעלי המקצוע (שמאי מהנדס אדריכל יועצים ועוד ועוד), עוד יתכן והאינטרס שלו הוא לקחת את דמי הארגון (הכסף שמקבל עבור מה שארגן את הקבוצה) וללכת לסיבוב הבא.

עוד אפשרות היא - וכאן אנחנו חוזרים לחלק הראשון (- הסכם השיתוף) הוא בכלל מגיע לגזול ממנו זכויות בקרקע (באמצעות שתילת סעיפים בתוך הסכם השיתוף). עוד אפשרות למה הוא עושה את זה - יתכן שאין לו ניסיון או ידע בתחום והוא פשוט לוקח אותנו "לטיול" שהוא לא מבין בו.
האפשרות האחרונה היא הגרועה מכולם: יתכן ואין לו ניסיון בכל מה שנוגע לרוכשים ולכן הוא מספר סיפורים, אבל בנוגע לאינטרסים האישיים שלו הוא יודע בדיוק מה הוא עושה - נסביר יותר פשוט: הוא מכניס את הרוכשים לעסקת התאבדות, אבל בנוסף - הוא גוזל מהם את הזכויות בקרקע.

הדבר השני בנוגע לדו"ח האפס הוא: צריך לוודאות שהשמאי הכניס לתוכו את כל ההוצאות. למשל יתכן והוא בכלל מסתמך על הצהרות של מי שהזמין את הדו"ח שמספר לו - שאין הוצאות מימון, אין תשלום למי שמנהל את האירוע, ועוד הוצאות רבות שיכולות להסתכם בסכומים גבוהים מאוד. לאחרונה ראיתי כזה דו"ח של קבוצת רכישה ששורת הרווח היא 9.3% כולל מע"מ !!! (תורידו את המע"מ - בגלל שאתם אנשים פרטיים אתם לא מזדכים עליו). אבל הכי חמור הוא מה שהשמאי עשה - הוא פשוט השמיט הוצאות של לפחות 170,000 שקל !!! והמשווקים של אותה קבוצת הרכישה מספרים לכל הפראיירים שיש להם דו"ח שמאי והכל טוב. והאמת היא שהם בכלל מחזיקים בידיים דו"ח שלילי!!. אז תזהרו.

נחדד יותר, כולנו יודעים שבכל הנוגע לשמאות - מרחב המשחק של עורך הדו"ח הוא רחב מאוד, כפתגם הידוע 'שמאות כבקשתך'... ולכן חובה לראות מי הזמין את הדו"ח, מי שילם עליו, האם השמאי אכן כותב את הנתונים הנכונים והאם אכן מגבה אותם באסמכתאות. או האם חלילה הוא כותב באופן כללי כמו למשל - 'לאור המידע המצוי בידי' או 'לאור ניסיוני בתחום מסקנתי היא כדלקמן...'

אז כמובן אנחנו נבדוק בהמשך הדרך גם את הדבר הזה (האם הדו"ח קביל). אבל לפני שנבזבז את הזמן שלנו - אנחנו ניקח לידיים את הדו"ח, נתעלם מכל המספרים והתמונות ונגיע דבר ראשון ישר לשורת הרווח. אם יש לנו 17% אז זו לא עסקה מדומיינת - שיתכן וחלילה המטרה האמתית היא לגזול אותנו.

נגיע לשורה התחתונה של הדברים: שיטת השיווק של סוחרי קבוצות הרכישה היא להבטיח רווחים מטורפים. אנחנו כמובן לא סומכים על אף אחד ולכן בתור התחלה אנחנו מוודאים שיש בכלל היתכנות לרווח, וזה נמצא בדו"ח האפס (כמובן אנחנו ניזהר ממסמכים מבלבלים כמו 'דו"ח כלכלי פנימי מבוסס על מיתולוגיה שמאית מקובלת זהה במהותו לדו"ח האפס'. כזה נייר לא שווה כלום).

אחר כך אנחנו מתקדמים ומחזיקים בידיים את הסכם השיתוף ומוודאים שאף אחד כאן לא עושה עלינו סיבוב. והדבר האחרון בנושא הזה הוא הכי חשוב: קבוצת רכישה זה הימור בלתי צפוי ועם הרבה סיכונים - ולכן אם בדו"ח האפס לא מופיעה שורת רווח של לפחות 25% אנחנו לא נוגעים בזה.

לאחר מכן נמשיך עם יתר הבדיקות.

אם מישהו כאן מעוניין בעזרה בנוגע להסכמים של קבוצות רכישה - אשמח לעזור (ללא תשלום).

 

[משה מנדלוביץ]

מידע כללי בנושא קבוצות הרכישה - לתועלת הציבור

תזכורת חשובה לכל אלו ששוקלים (את התענוג המפוקפק של) הצטרפות לקבוצת רכישה: כמו שכולנו יודעים, חייבים לבצע בדיקות רבות מול בעלי מקצוע מטעמנו, אבל מעבר לכל הבדיקות התכנוניות והמשפטיות שחייבים לבצע, נוסף כמובן לבדיקות הבסיסיות - כמו מהו הניסיון של המארגן, רמת האמינות שלו, כמה מפתחות של דירה הוא מסר בחיים שלו ועוד ועוד, לפני הכל אנחנו חייבים דבר ראשון לקבל לידיים שני מסמכים: א. דו"ח אפס. ב. הסכם שיתוף. זה הבסיס ומכאן הכל מתחיל.

אז מהם בכלל דו"ח האפס והסכם השיתוף, ומדוע הם כל כך קריטיים עבורנו??

בבקשה לפניכם תשובה פשוטה וקלה להבנה, אבל לפני כן ברשותכם הקדמה קצרה: כמו שכולנו יודעים, לפני שנכנסים לכל עסקה, אנחנו לא יכולים להסתמך על ההבטחות או על הסיפורים של מי שמארגן את כל הדבר הזה. אנחנו גם יודעים שזו העסקה הכי חשובה בחיים שלנו ואסור לנו להכניס את המשפחה והילדים שלנו להרפתקה שעלולה להסתיים בבכי. ולכן אנחנו לא נסמוך על אף אחד, גם לא על עסקנים צדיקים מאוד - בייחוד אנחנו ניזהר מכאלה שמתיימרים לדאוג לעתיד שלנו. עד כאן ההקדמה.

עכשיו נתחיל בהסבר ונתחיל בהסכם השיתוף: תראו, במבט ראשון זה נראה סוג של מושג מסובך, אבל באמת הוא מאוד פשוט וקל לבדיקה. דבר ראשון נבין את העיקרון: כשאנחנו קונים דירה מקבלן - אנחנו קונים דירה ספציפית עם מחיר סגור. אפילו המוכר יחתים אותנו על התסריט של הדירה. הכל ברור וסגור מראש.

בקבוצת רכישה זה לא עובד ככה. אז איך זה כן עובד? תשובה: אנחנו - כל חברי הקבוצה, שותפים בקרקע. ביחד אנחנו בונים את הבניין, ובתוך הסכמים שנערוך ביננו אנחנו נגדיר מה שייך לכל אחד. השם של ההסכם הזה (שמגדיר את הזכויות) הוא "הסכם שיתוף". פשוט וקל. עכשיו נגלה לכם את התרגיל המכוער שעושים לפעמים כל מיני מארגנים של קבוצות. מה הם עושים? הם שותלים בתוך ההסכם הזה (הסכם שמגדיר מה הזכויות של כל אחד מהקבוצה) כל מיני סעיפים שבעצם מורים שחלק מהזכויות (ששייכות בכלל לרוכשים) הולכות אליהם למארגנים - ללא תמורה, או לעיתים עבור תמורה מצחיקה. כן ככה זה עובד.
(אגב, לאחרונה ראיתי כזה הסכם בו המארגנים הצדיקים גוזלים 30% מהקרקע וכן גוזלים את כל הזכויות העתידיות שבכלל שייכות לרוכשים - ללא כל תמורה!!. אני רוצה לשתף אתכם שבגלל הנסיבות הייחודיות של המקרה - אני עדיין בצמרמורת).

אז באו נסגור את החלק הראשון של הדברים שלנו: אנחנו חייבים לוודאות שאף אחד כאן לא גוזל אותנו. איך אנחנו בודקים את זה? אנחנו לוקחים את הסכם השיתוף וקוראים אותו בעצמנו. אם יש שם גזל אנחנו ישר נמצא אותו.

נעבור לחלק השני - דו"ח האפס: כמו קודמו, גם הוא על פניו נראה לנו מסובך, נכון? אז זהו שלא, באמת זה מסמך מאוד פשוט. הדו"ח הזה בעצם מסביר לנו את כל העסקה. הוא אומר כמה שווה הקרקע, כמה תעלה הבניה, כמה שוות הדירות באזור ועוד ועוד. מה שכרגע מעניין אותנו הוא השורה התחתונה של הדו"ח - שורת הרווח. השמאי שערך את הדו"ח כותב - לאור כל האמור אני צופה רווח של XXX אחוזים. זה מה שנכון לעכשיו מעניין אותנו.

עכשיו אנחנו חייבים לדעת שני נתונים פשוטים מאוד. הראשון הוא - שאם אין שורת רווח של לפחות 17% אז זו עסקת פח אשפה. אנחנו נזכור ששום יזם או בנק לא יגע בכזה דבר. היחיד שיגע בכזה דבר הוא מי שהגיע להרוויח על חשבוננו הרבה כסף (בנדלן אפשר לעשות הרבה כסף קל). למשל - יתכן והוא מתחלק בכסף עם בעל הקרקע (שאנחנו קונים אותה ממנו) או שמתחלק בכסף עם הקבלן וכל יתר בעלי המקצוע (שמאי מהנדס אדריכל יועצים ועוד ועוד), עוד יתכן והאינטרס שלו הוא לקחת את דמי הארגון (הכסף שמקבל עבור מה שארגן את הקבוצה) וללכת לסיבוב הבא.

עוד אפשרות היא - וכאן אנחנו חוזרים לחלק הראשון (- הסכם השיתוף) הוא בכלל מגיע לגזול ממנו זכויות בקרקע (באמצעות שתילת סעיפים בתוך הסכם השיתוף). עוד אפשרות למה הוא עושה את זה - יתכן שאין לו ניסיון או ידע בתחום והוא פשוט לוקח אותנו "לטיול" שהוא לא מבין בו.
האפשרות האחרונה היא הגרועה מכולם: יתכן ואין לו ניסיון בכל מה שנוגע לרוכשים ולכן הוא מספר סיפורים, אבל בנוגע לאינטרסים האישיים שלו הוא יודע בדיוק מה הוא עושה - נסביר יותר פשוט: הוא מכניס את הרוכשים לעסקת התאבדות, אבל בנוסף - הוא גוזל מהם את הזכויות בקרקע.

הדבר השני בנוגע לדו"ח האפס הוא: צריך לוודאות שהשמאי הכניס לתוכו את כל ההוצאות. למשל יתכן והוא בכלל מסתמך על הצהרות של מי שהזמין את הדו"ח שמספר לו - שאין הוצאות מימון, אין תשלום למי שמנהל את האירוע, ועוד הוצאות רבות שיכולות להסתכם בסכומים גבוהים מאוד. לאחרונה ראיתי כזה דו"ח של קבוצת רכישה ששורת הרווח היא 9.3% כולל מע"מ !!! (תורידו את המע"מ - בגלל שאתם אנשים פרטיים אתם לא מזדכים עליו). אבל הכי חמור הוא מה שהשמאי עשה - הוא פשוט השמיט הוצאות של לפחות 170,000 שקל !!! והמשווקים של אותה קבוצת הרכישה מספרים לכל הפראיירים שיש להם דו"ח שמאי והכל טוב. והאמת היא שהם בכלל מחזיקים בידיים דו"ח שלילי!!. אז תזהרו.

נחדד יותר, כולנו יודעים שבכל הנוגע לשמאות - מרחב המשחק של עורך הדו"ח הוא רחב מאוד, כפתגם הידוע 'שמאות כבקשתך'... ולכן חובה לראות מי הזמין את הדו"ח, מי שילם עליו, האם השמאי אכן כותב את הנתונים הנכונים והאם אכן מגבה אותם באסמכתאות. או האם חלילה הוא כותב באופן כללי כמו למשל - 'לאור המידע המצוי בידי' או 'לאור ניסיוני בתחום מסקנתי היא כדלקמן...'

אז כמובן אנחנו נבדוק בהמשך הדרך גם את הדבר הזה (האם הדו"ח קביל). אבל לפני שנבזבז את הזמן שלנו - אנחנו ניקח לידיים את הדו"ח, נתעלם מכל המספרים והתמונות ונגיע דבר ראשון ישר לשורת הרווח. אם יש לנו 17% אז זו לא עסקה מדומיינת - שיתכן וחלילה המטרה האמתית היא לגזול אותנו.

נגיע לשורה התחתונה של הדברים: שיטת השיווק של סוחרי קבוצות הרכישה היא להבטיח רווחים מטורפים. אנחנו כמובן לא סומכים על אף אחד ולכן בתור התחלה אנחנו מוודאים שיש בכלל היתכנות לרווח, וזה נמצא בדו"ח האפס (כמובן אנחנו ניזהר ממסמכים מבלבלים כמו 'דו"ח כלכלי פנימי מבוסס על מיתולוגיה שמאית מקובלת זהה במהותו לדו"ח האפס'. כזה נייר לא שווה כלום).

אחר כך אנחנו מתקדמים ומחזיקים בידיים את הסכם השיתוף ומוודאים שאף אחד כאן לא עושה עלינו סיבוב. והדבר האחרון בנושא הזה הוא הכי חשוב: קבוצת רכישה זה הימור בלתי צפוי ועם הרבה סיכונים - ולכן אם בדו"ח האפס לא מופיעה שורת רווח של לפחות 25% אנחנו לא נוגעים בזה.

לאחר מכן נמשיך עם יתר הבדיקות.

אם מישהו כאן מעוניין בעזרה בנוגע להסכמים של קבוצות רכישה - אשמח לעזור (ללא תשלום).

שאלתי מארגן של קבוצת רכישה
וזה מה שהוא ענה לי
הבהרה חשובה לגבי “רווח יזמי” בקבוצת רכישה

בקבוצת רכישה אמיתית, השאלה “כמה אחוז רווח יזמי יש בדו״ח 0”
פשוט אינה רלוונטית.

רווח יזמי הוא מושג של קבלן או יזם שמוכר דירות.
בקבוצת רכישה – הקבוצה היא היזם.

מה שמעניין את חברי הקבוצה הוא דבר אחד בלבד:
מהי העלות הכוללת של הפרויקט,
והאם כל ההוצאות אכן מופיעות בדו״ח האפס.

אם בדו״ח האפס מופיעות כל ההוצאות –
כל שקל שלא יוצא כהוצאה,
נשאר בידי חברי הקבוצה.

ערבוב בין יזמות קבלנית לבין קבוצת רכישה
יוצר בלבול מיותר והפחדה שאינה מקצועית.

 

[ירמי וולדמן]

לא נכון
כי יש לבנק כללים שצריך מינומים רווח בשביל לקבל ליווי בנקאי

 

[אוריאל שורצברט]

רוב הקבוצות רכישה לא לוקחות ליווי בנקאי, אלא חוץ בנקאי שזה יותר גמיש.
אבל בכל מקרה, לא הדוח 0 ימנע ליווי בנקאי, משום שדוח 0 לא משקף את העלות בניה בפועל, אלא כמה אמור לעלות, ולכן כל זמן שרכשו את הקרקע במחיר סביר, הסיכוי שהדוח 0 יהיה בעייתי הוא נמוך מאד כי רוב העלויות השמאי לוקח לפי השוואות ונתונים כלליים מקובלים. גם אם בסוף הקבוצת רכישה לא יעמדו באומדן ובדוח 0 ויבנו הרבה יותר, הדוח 0 נכתב קודם ע"פ השוואות מקובלות וכנ"ל. ( וזה בנוסף שדוח 0 הוא דבר גמיש.)

 

[ברנדוויין]

רוב הקבוצות רכישה לא לוקחות ליווי בנקאי, אלא חוץ בנקאי שזה יותר גמיש.
אבל בכל מקרה, לא הדוח 0 ימנע ליווי בנקאי, משום שדוח 0 לא משקף את העלות בניה בפועל, אלא כמה אמור לעלות, ולכן כל זמן שרכשו את הקרקע במחיר סביר, הסיכוי שהדוח 0 יהיה בעייתי הוא נמוך מאד כי רוב העלויות השמאי לוקח לפי השוואות ונתונים כלליים מקובלים. גם אם בסוף הקבוצת רכישה לא יעמדו באומדן ובדוח 0 ויבנו הרבה יותר, הדוח 0 נכתב קודם ע"פ השוואות מקובלות וכנ"ל. ( וזה בנוסף שדוח 0 הוא דבר גמיש.)

מה שכתב המנהל @ירמי וולדמן לדעתי הוא פשוט ונכון. דו"ח האפס הוא המדד הבסיסי והיחיד לבחון האם יש כאן עסקה או לא. ולכן בכל מקרה לפני שנגשים לקבל מימון מכל גורם - המסמך המתבקש הוא דו"ח האפס - אף גורם נותן מימון לא זורק כסף בלי אחריות.

לכן ברור מאיליו שגם במקרה שלנו - כשהשאלה היא האם להצטרף לקבוצת הרכישה (או בכל מקרה של כניסה ליזמות), הדרך היחידה לבדוק האם יש כאן עסקה ריאלית או האם חלילה מישהו כאן מספר סיפורים - היא רק ע"י בחינת דו"ח האפס.

@אוריאל שורצברט , האם אתה מכיר דרך אחרת לבחון עסקת נדל"ן חוץ מבדיקת דו"ח האפס?

@משה מנדלוביץ , לדעתי, אם הגורם שאיליו פנית אכן מארגן קבוצות רכישה בלי דו"ח אפס - אז הוא עושה מעשה חמור ביותר. עדיף לשלם פעם אחת 40,000 שקל על דו"ח נורמאלי ולא לקחת משפחות להרפתקה של מאות מיליונים בלי אחריות. ובכל מקרה - הוא יצטרך את הדו"ח בשביל המימון. אשמח שאותו גורם יסביר את דבריו.

 

[אוריאל שורצברט]

כאשר אנחנו יודעים היטב ששום קבוצה בארץ לא סיימה במחירי השיווק,

למה אתה מכליל ומקצין, כשכולם יודעים שיש קבוצות, גם אם מעטות שעמדו ואף החזירו כסף לרוכשים למשל רפי הופמן...
אני לא נכנס לכל דבריך כי א. בגדול אתה צודק שצריך לבדוק דוח 0 ועוד ועוד. ב. כי לא ברור על איזה קבוצה אתה מדבר.
ההערה שלי רק על ההקצנה שלך

 

[אליז]

למה אתה מכליל ומקצין, כשכולם יודעים שיש קבוצות, גם אם מעטות שעמדו ואף החזירו כסף לרוכשים למשל רפי הופמן...

הוא מדבר על השנים האחרונות

 

[מככבת]

@עו"ד נתן רוזנבלט @עוד עו"ד @בית שמשניק @איצ'ה קו המידע

מה דעתכם על קבוצת הרכישה?
אשמח לדעת האם כבר בדקתם את האמינות והכדאיות.
תודה ענקית!

 

[מככבת]

בגלל שבאשכול כעת מתנהלים דיונים על שני קבוצות שונות במקביל (בית שמש, עמנואל), חובה עליכם לבאר על איזו קבוצה אתם מבררים.

אשכול זה נפתח עבור בירור על קבוצת הרכישה של חברת רקורד בבית שמש
ועל זה אני מעוניינת לקבל מידע.
האם חלק מהתגובות התייחסו לקבוצת רכישה אחרת?
בלבלת אותי...

 

[דג תמנון]

אשכול זה נפתח עבור בירור על קבוצת הרכישה של חברת רקורד בבית שמש
ועל זה אני מעוניינת לקבל מידע.
האם חלק מהתגובות התייחסו לקבוצת רכישה אחרת?
בלבלת אותי...

רק חלק מהתגובות האחרונות עסקו בקבוצה בעמנואל כי האשכול הרלוונטי היה נעול.

 

[מככבת]

@ברנדוויין
אשמח לדעת מה דעתך בעניין.
ממה שהבנתי באשכול אתם בגדול נגד הרעיון הזה של קבוצות רכישה,
הבנתי שההודעות האחרונות עסקו בנושא של קבוצת רכישה בעמנואל,
אבל מה מבחינת קבוצת הרכישה בבית שמש?
יש כבר דו"ח אפס, התב"ע כבר מאושרת,
מה עוד יש צורך לברר?
ומה דעתך האישית בעניין, ולמה.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

בלת"ק.
כולם מדברים על הסיכונים שבקבוצת רכישה ושאר דברים.
הפיל שבחדר זה נושא המימון.
אם יש פרוייקט ליד שמוכר ב400,000 יותר. אבל נותן אפשרות של 20/80 ללא הצמדה למדד.
אז לא שווה כל הקבוצת רכישה.
עלויות המימון של 8 אחוז ריבית על הכסף שוחקת את כל הריווח לעומת היזם שאתה לא משלם שקל ריבית עד המפתח.

 

[יעקב הרמתי]

אם יש פרוייקט ליד שמוכר ב400,000 יותר. אבל נותן אפשרות של 20/80 ללא הצמדה למדד.
אז לא שווה כל הקבוצת רכישה.

בלת"ק, יש פרויקט כזה?

 

[ברנדוויין]

@ברנדוויין
אשמח לדעת מה דעתך בעניין.
ממה שהבנתי באשכול אתם בגדול נגד הרעיון הזה של קבוצות רכישה,
הבנתי שההודעות האחרונות עסקו בנושא של קבוצת רכישה בעמנואל,
אבל מה מבחינת קבוצת הרכישה בבית שמש?
יש כבר דו"ח אפס, התב"ע כבר מאושרת,
מה עוד יש צורך לברר?
ומה דעתך האישית בעניין, ולמה.

לפי המסמכים שראיתי - אין לו דו"ח אפס. יש לו סוג של דוח פנימי. תבקשו ממנו שיוציא דוח זה, יעלה לו 40,000 אבל תדעו מה העסקה. תגידו לו שבכל מקרה הוא יצטרך את זה בהמשך בשביל המימון. בלי כזה דוח זו פשוט הפקרות להיכנס לעסקה.

 

[ברנדוויין]

מוזר מאוד שחברת רקורד בבעלות קובי כהן שולחת לרוכשים הפוטנציאלים שלה מסמכים חלקיים. וממתי נספחים מהותיים שעוסקים בזכויות הכי בסיסיות כמו כיצד יחולקו הזכויות במקרקעין - מוחבאים מעיני הרוכשים!. ובכלל, ממתי עלות למ"ר בנייה היא 5,500 שקל בלבד כפי שמופיע בתחשיב הפנימי ("הזהה במהותו לדוח האפס") שהוצג לרוכשים?. ב"ה הדיינים שליט"א עסוקים. חבל שנטריח אותם.

 

[ברנדוויין]

אז למה קובי כהן מספר לכם סיפורים וגם למה חייבים לחתום מהר מהר לפני שיגמר?? כל העדכונים החמים מהכיתה הטיפולית.

טוב, אז כמו שהבטחתי להגיש לכם מידי שבוע בשבוע עדכונים חמים מהנעשה והנשמע בכיתה הטיפולית שלנו - הכיתה של קבוצות הרכישה בציבור החרדי. כמובן בהמשך לעדכונים האחרונים בהם עמדנו על העובדה שרק האבלים של הקבוצה שלנו עדיין "אוכלים" את השטות שאפשר להרוויח כסף בקבוצות הרכישה - אלו שעדיין לא הצליחו להבין - שהיחיד שמרוויח כאן כסף הוא המארגן שצוחק כל הדרך אל הבנק.. בזמן שהפראיירים עדיין לא קולטים מה שהיה להם כאן בכלל......

אז השבוע אנחנו נתמקד בקובי כהן והקבוצה שלו בבית שמש רמה ד'.
אבל לפני כן חייב לשתף אתכם: השבוע קיבלתי הרבה פניות שכולן בשאלה אחת: למה אתה כל הזמן כותב על עצמך בלשון רבים? הרי אתה אדם אחד? זה מאוד מוזר שאדם כותב על עצמו בלשון של רבים... האם גם אתה קיבלת כאן חלילה שגעון גדלות??. אם התשובה חיובית נשמח שתעדכן (הוסיפו בסוגריים: יש לנו מספיק מהסוג הזה).

אז דבר ראשון אני מצטער שלא הצגתי את הדברים בצורה הנכונה. 'אנחנו' זה בעצם קבוצה של מתנדבים. יש לנו בעלי מקצוע מתחום הבנייה כמו שמאי , אדריכל , שני עו"ד נחמדים מאוד וגם כמה אברכים שיודעים לחלק במידת הצורך דפי הסבר (בנושאים שונים - כפי הצורך) בבתי כנסיות ובריכוזים החרדיים. בנוסף, כמו שכבר הספקתם לראות - אנחנו מחוברים יפה לגופי התקשורת הכי חזקים במגזר.... אבל הכי חשוב - כולנו בס"ד עובדים בהתנדבות מלאה - בהכוונת גדולי הדיינים שליט"א למען המטרה הקדושה של מניעת צער ממשפחות. בייחוד בכל הנוגע לעסקה הכי חשובה בחיים - דירת המגורים של המשפחה.

עכשיו לעדכון מהכיתה: מה שקורה בקבוצה של קובי כהן זה לא פחות מתכנית ארץ נהדרת. (מציע שתשבו על כיסא). יום אחד קם אדם ושוטף את רמת בית שמש במודעות ענק המבשרות על הדירה הכי זולה בארץ, אגרוייסע מציעה, קבוצת רכישה משתלמת, מחיר מטורף, מהר מהר לפני שיגמר.

כמובן שהעדר רץ בהמוניו לתפוס דירה אצל קובי שלנו. בדיקה שערכנו מעלה שיש לקובי המוכשר רשימות המתנה ארוכות!! ומי שלא חותם כאן ועכשיו (תיכף נצרף לכם מה שהוצג לפראיירים) מאבד את "התור שלו ואת זכות הקדימה לבחור דירה" - ממש כך.

ואז פתאום התעורר לו ברנדוויין מפרוג והעלה בפרוג פוסט שאומר - ילדים: תזהרו! אתם חייבים לבדוק מסמכים בסיסיים כמו הסכם מכר/אופציה, הסכם שיתוף , דו"ח אפס. בבקשה מכם - אל תהיו הטיפשים הבאים.

ואכן פנו אלינו מתעניינים רבים מאוד. כולם כמובן קיבלו הדרכה - אלו מסמכים הם חייבים לבקש.

כעבור מספר ימים חזרו המתעניינים ועדכנו שקובי אומר שהוא עובד מסודר. קובי אומר שכאן זה לא עוד קבוצה נחשלת. כאן עובדים עם "טובי בעלי המקצוע וטובי עורכי הדין". יופי , עכשיו העדר יותר רגוע. ההגה בידיים הנכונות.

עוברת לה תקופה והמתעניינים חוזרים אלינו עם הניירת המיוחלת - וכולם אומרים פה אחד: הנה תראו : קובי הביא לנו את הכל. הכל נמצא כאן . הכל מסודר כמו שאמרנו לכם. למה להלחיץ סתם את האנשים??

מה שאספר לכם עכשיו הוא פשוט לא יאמן. דבר ראשון אין דו"ח אפס אין הסכמים אין כלום. תראו בבקשה איזה מסמך קובי הציג לאנשים. הנה:

ראשית, חשוב שתדעו שמדובר מדובר כאן במאסטר - לא פחות!

והנה ההצהרה בעניין דו"ח האפס:

המשך העלילה:
הדרכתי את האנשים לא לחתום בשום אופן . להתעקש ולבקש שוב את הניירת הבסיסית (דו"ח אפס, הסכם מכר/אופציה, הסכם שיתוף), הסברתי לאנשים - שלא חותמים על כלום לפני שאתם יודעים על מה אתם חותמים. ההצהרה היפה שהציגו לכם לא שווה את הנייר. בבקשה מכם -אל תעבירו שקל לפני שהמסמכים הרלוונטים בידיים שלכם!.

עברה תקופה, והאנשים חזרו שוב והפעם בתרועת ניצחון: הנה כאן נמצאים כל המסמכים שביקשת. אתה רואה שהכל בסדר??? עכשיו אנחנו חותמים.
כדי שתבינו את האירוע - אני חייב לציין בפניכם שמדובר באנשים בוגרים בעלי משפחות. אז בואו נראה ביחד מהי הניירת "המושלמת" שהציגו לאנשים:

זה מתוך הדו"ח הכלכלי "הזהה במהותו לדו"ח אפס" שערך קובי כהן המאסטר:

מה שקובי כותב כאן הוא -שעלות הבנייה למטר מרובע היא 5,500 שקל בלבד!. מכאן אנחנו מתחילים לשאול שאלות - דבר ראשון המחיר הזה לא מתחיל להיות ריאלי. המחיר היום הוא בסביבות ה 10,000 שקל. אם קובי המאסטר יצליח לסגור ב 8,000 שקל -גם זה יהיה בחסד וברחמים. אלו הן עובדות פשוטות - אתם מוזמנים לעשות סיבוב בין קבלנים באזור בית שמש ולהיווכח.

עכשיו נשאל בקול: למה קובי ממציא כזה מספר מופרך ולמה הוא כל כך מתאמץ לערוך בעצמו דוחו"ת במקום להוציא פעם אחת דו"ח שמאי נורמלי??

נספר לכם שאת השאלות האלו הציגו המתעניינים הרבים בפני קובי כהן והתשובות היו "העורך דין לא מסכים להוציא החוצה את דו"ח האפס" "זה בגלל האתיקה של עורכי הדין" (עוד מילה מטופשת שלמדו הבערים וחסרי הדעת של הציבור) "הדו"ח אבד" לא מוצאים את הדו"ח". ועוד.

נתקדם,

תראו בבקשה את הסכם השיתוף שהוצג. כמו שהבטחתי, אנחנו לא מתעמקים כאן היום בכלום, רק תראו איזו רשימת נספחים מוצגת בתוך ההסכם - ואת זה כמובן קובי לא מסכים להראות לאף אחד. הנה

כאן אנחנו ממש בהלם! קובי, למה אתה שולח הסכם חסר לאנשים? האם אתה מסתיר משהו? למה אתה לא מספר שמדובר במגרש קטן של 1,500 מטר ואתה חייב לעשות 3 קומות של חנייה תת קרקע? למה שכחת לספר שאתה חייב לבנות לעריה 250 מטר במתנה? ובכלל -קובי האם אתה לא יודע שמדובר כאן בעסקה הכי חשובה שמשפחה עושה בחיים שלה ואתה מעז להסתיר כאן מידע? האם שכחת שאסור לקחת לזוגות צעירים את העתיד שלהם??? אז למה אתה מספר על דירות במחיר מצחיק ולמה אתה זורק מספרים כמו 18,000 או 17,000 שקל למטר עלות - כשאפילו את מחיר הקרקע אתה מסתיר מאתנו???

עכשיו כדי שאף אחד כאן לא יתבלבל נדגיש שוב: הנספחים האלו הינם לב לבו של ההסכם!. הם מסבירים לנו בכמה הקרקע נקנית, כמה עולה לנו רכיב הקרקע לכל יחידת דיור, בעצם כל העסקה מתחילה מכאן.
אבל בס"ד כמו שאתם כבר יודעים : אנחנו לא כאלו מטומטמים . ההמשך יבוא.