דיון מחירי הדירות לאן?

[יצחק77]

אה, לא כתבת קודם שזה ללא מרכיב הקרקע...

מרכיב הקרקע במכרזי רמ"י בפרפריה הוא מסובסד

 

[8821]

אגב אם נקח את עפולה למשל אינני יודע כמה מבקשים היום פעם אחרונה שראיתי היה באזור 1.4
רוב הקרקעות שם באזור החרדי של יצחק שמיר נקנו לפני 5 שנים במחירים של עשרות אלפים לדירה
נניח אפי' 100000 עוד 600 עלות בניה הגענו ל700 גם אם נניח עוד בלתמי"ם 800 עדיין יש להם הרבה שומן
לחזור למחיר ריאלי של מליון ש"ח ורק הציבור יכול להביא אותם לזה
זה לא סתם שכמה קבלנים חרדים שאנחנו מכירים עשרות שנים שהיו אנשים אמידים מאד כבר לפני עשרים שנה
הפכו בתוך עשרים שנה לטייקונים בקנה מידה עולמי אנחנו שילמנו ומשלמים על זה יום יום במשכנתא נושכת !

אל תשכח שהשרבה מהדירות ביצחק שמיר בעפולה נמכרו במחיר למשתכן קח שהקבלן קצת הפסיד עליהם
דירת 5 חדרים (130 מ"ר ו20 מרפסת) נמכרה ב-900 א'

לא מאמין שירד (השאלה כמה ואם יעלה) אבל אם הייתי נותן הימור על ירידה בפריפריה זה על המקום הכי זול בארץ בפריפריה חרדית אלא הייתי מתחיל מרכסים עובר לנתיבות ובסוף זה עפולה
גם אם את הקונה זה מעצבן שהקבלן קנה את הקרקע בגרושים (בדר"כ הוא לא יודע) זה לא השיקול שלו אם לקנות בגלל זה ביקר
השיקול במחיר זה כמה שווה ואל תשכח שבע"ע יש גרעין קשה של חסידי ויזניץ שהרבה משפרי דיור בתוך עפולה עצמה (הקהילה מעל 10 שנים ובהתחלה קנו 3 חדרים קטנים) וכיום זה הקהילה המובילה (והזולה) של ויזניץ בצפון וכמעט היחידה בפריפריות של ויזניץ (פרט לחיפה) ועם כל המוסדות
זה שרייסדור (החרדי) הקפיץ שם את המחירים ועשה כסף טוב אין חולק (ראש חרדי יודע לעשות עלינו כסף טוב והוא ידע להקפיץ מחירים בעוד מקומות)

 

[8821]

חשבתי לעצמי אין יתכן שיש קצת דירות למכירה בחריש
הרי רוב העיר משקיעים ומדובר על 5000 יח"ד לפחות בהשקעה אז איך יתכן שרק פחות מ-1000 עומדות למכירה הרי העיר בירידה ולמה לא מוכרים לפני שהמחירים ירדו עוד (כמעט כל הדירות מחיר למשתכן יצאו למכירה)
בהתחלה חשבתי שאולי הם מאמינים שבסוף זה יעלה (כי חולמים שחריש זה בכלל מרכז וצריך להיות שווה הרבה יותר וידוע באמת שמשקיעי נדל"ן חולים במחלת הדמיון המפותח ושהדירה שלי שווה הרבה יותר בל עדיין האם אין אנשים מקורקעים שלא רואים את הירידות ההולכות וגדלות)
אבל איך? אם יש כ"כ הרבה דירות להשקעה וקצת ביקוש ומחירים יורדים מה יגדום לעליה? (אין אף סיבה בעולם שהמחירים יעלו שם לפני שרוה המשקיעים ימכרו את דירתם אלא א"כ זה השקעה לנצח - למי ששואל מתי שווה לקנות החריש)
והתשובה שחשבתי וזה נכון לעוד הרבה משקיעים בארץ שמחיר דירתם ירד שקשה למשקעי שדמיין עליות מטורפות לעכל שהפסיד ולקבע אותו
אז מה ישבור את המשקיעים (אני יודע שהקבלנים חושבים כל היום איך לשבור את הקונים אבל אני מאמין שלפני שהקונים ישברו המשקיעים ובעקבותם הקבלנים ישברו) התשובה שהזמן יעשה את שלו ויתכן שיקח גם עוד שנה ויותר או קריסת מחירים (מה שלא צפוי כרגע)

 

[רפאל ב.]

בס"ד
השאלה מה יישבור את המשקיעים בעפולה הרחוקה... ולעניינינו יש לי חבר שמשקיע הוא קנה לפני 4 שנים ב1,050000
דירת 3 חדרים בחריש בהתחלה זה רק עלה ועלה עד שהגיע לאזור 1450 אח"כ היה ירידה וכרגע זה על 1300 עדיין רווח יפה ,חוץ מזה הוא משכיר כעת לטווח ארוך לשוכרים מעולים בסכום של 3150 לחודש שבעפולה אפשר לחלום על תשואה כזאת ל3 חדרים, אז הוא לא תקוע ולא בוער לו למכור הכסף של השכירות נכנס והוא מחכה לעליות מחירים שוודאי יבואו, וכמוהו עוד הרבה משקיעים, נא להפסיק להשמיץ , תודה.

 

[נדלן ועוד]

7,000 דירות באשדוד, רחובות, קריית גת ונהריה: הגרלת "דירה בהנחה" תיפתח אחרי פסח

משרד השיכון הודיע כי ההרשמה להגרלה ה-11 של דירה בהנחה, והראשונה לשנת 2026, תיפתח ב-15.4 ובמסגרתה יוגרלו אלפי דירות בהנחה משמעותית ברחבי הארץ...

www.nadlancenter.co.il

 

[יצחק77]

בס"ד
השאלה מה יישבור את המשקיעים בעפולה הרחוקה... ולעניינינו יש לי חבר שמשקיע הוא קנה לפני 4 שנים ב1,050000
דירת 3 חדרים בחריש בהתחלה זה רק עלה ועלה עד שהגיע לאזור 1450 אח"כ היה ירידה וכרגע זה על 1300 עדיין רווח יפה ,חוץ מזה הוא משכיר כעת לטווח ארוך לשוכרים מעולים בסכום של 3150 לחודש שבעפולה אפשר לחלום על תשואה כזאת ל3 חדרים, אז הוא לא תקוע ולא בוער לו למכור הכסף של השכירות נכנס והוא מחכה לעליות מחירים שוודאי יבואו, וכמוהו עוד הרבה משקיעים, נא להפסיק להשמיץ , תודה.

בחריש המחירים יעלו
ברגע שעוד אלף חרדים יגורו בעיר המחירים יקפצו
משום שחריש היא פרפריה הכי קרובה אפי' יותר מקרית גת
השאלה כמה זמן זה יקח ?

 

[8821]

בחריש המחירים יעלו
ברגע שעוד אלף חרדים יגורו בעיר המחירים יקפצו
משום שחריש היא פרפריה הכי קרובה אפי' יותר מקרית גת
השאלה כמה זמן זה יקח ?

יותר משאלה של מתי זה אם
וזה רק אם תהיה ירידה משמעותית
כידוע שלחרדים קלאסים הקהילה והשכנים (והמחיר) יותר חשובים מקירבה למרכז כיון שחרדי קלאסי לא עובד בת"א (ובדר"כ גם לא אשתו) במיוחד אם הוא גר בצפון
ולא ניכנס למרחקים בחריש (אבל חוץ מהמשקיעים שבטוחים שזה במרכז) מי שיודע נסיעה שם בשעות העבודה זה כשעה וחצי (בגלל פקקים) מה שלא מעשי לאישה חרדית לעבוד בת"א

 

[8821]

7,000 דירות באשדוד, רחובות, קריית גת ונהריה: הגרלת "דירה בהנחה" תיפתח אחרי פסח

משרד השיכון הודיע כי ההרשמה להגרלה ה-11 של דירה בהנחה, והראשונה לשנת 2026, תיפתח ב-15.4 ובמסגרתה יוגרלו אלפי דירות בהנחה משמעותית ברחבי הארץ...

www.nadlancenter.co.il

זה כנראה יעמיק את הקיפאון לחודשי הקיץ (ביחד עם מבול ביטולי העסקאות או מכירתם בלחץ של הפריסלים)
שכנראה לאחריהם המחירים ירדו עוד

 

[מקצועיות]

יותר משאלה של מתי זה אם
וזה רק אם תהיה ירידה משמעותית
כידוע שלחרדים קלאסים הקהילה והשכנים (והמחיר) יותר חשובים מקירבה למרכז כיון שחרדי קלאסי לא עובד בת"א (ובדר"כ גם לא אשתו) במיוחד אם הוא גר בצפון
ולא ניכנס למרחקים בחריש (אבל חוץ מהמשקיעים שבטוחים שזה במרכז) מי שיודע נסיעה שם בשעות העבודה זה כשעה וחצי (בגלל פקקים) מה שלא מעשי לאישה חרדית לעבוד בת"א

לא צריך לעבוד בת"א, אפשר בהיצע הענק בהוראה וגננות בעיר (מעפולה נוסעים לעבוד בחריש!!!)
יש גם קיסריה, נתניה, יוקנעם ואפילו רעננה.

בעפולה והר יונה אפשר רק לחלום על כאלו אפשריות תעסוקה,
המצב שם לא קל בלשון המעטה, ואף אחד לא יספר סיפורים שזה לא חשוב, מידיעה.

 

[מקצועיות]

יותר משאלה של מתי זה אם
וזה רק אם תהיה ירידה משמעותית
כידוע שלחרדים קלאסים הקהילה והשכנים (והמחיר) יותר חשובים מקירבה למרכז כיון שחרדי קלאסי לא עובד בת"א (ובדר"כ גם לא אשתו) במיוחד אם הוא גר בצפון
ולא ניכנס למרחקים בחריש (אבל חוץ מהמשקיעים שבטוחים שזה במרכז) מי שיודע נסיעה שם בשעות העבודה זה כשעה וחצי (בגלל פקקים) מה שלא מעשי לאישה חרדית לעבוד בת"א

עיר / שכונה	מחיר קנייה ממוצע	שכירות חודשית	תשואה שנתית ברוטו	תזרים חודשי (לאחר משכנתא)*	סיכון לשכירות (הטבת מס)	השורה התחתונה למשקיע
חריש (החורש/בצוותא)	1,420,000 ₪	4,100 ₪	3.46%	1,280- ₪	0% סיכון (אין הטבה)	המנצחת הכוללת: מחיר הכניסה הנמוך ביותר, התזרים הכי נוח, וביקוש אמיתי ללא תלות במדינה.
אופקים (אפיקי נחל)	1,600,000 ₪	4,500 ₪	3.37%	1,580- ₪	סיכון גבוה (18% הטבה)	תשואה יפה היום, אך בנויה על סבסוד ממשלתי שעלול להתבטל/לרדת.
נתיבות (נווה שרון)	1,680,000 ₪	4,100 ₪	2.92%	2,280- ₪	סיכון גבוה (16% הטבה)	מחיר הקנייה טיפס ו"אכל" את התשואה, למרות הטבות המס.
רמת ב"ש ד'	2,450,000 ₪	5,500 ₪	2.69%	3,800- ₪	0% סיכון (אין הטבה)	השקעה שמרנית ובטוחה, אך התשואה נמוכה משמעותית בגלל מחיר קנייה גבוה.
עפולה עילית	1,450,000 ₪	3,100 ₪	2.56%	2,400- ₪	0% סיכון (אין הטבה)	ההפסד הכפול: יקרה יותר מחריש לקנייה, אבל מכניסה 1,000 ₪ פחות כל חודש.

 

[די]

עיר / שכונה	מחיר קנייה ממוצע	שכירות חודשית	תשואה שנתית ברוטו	תזרים חודשי (לאחר משכנתא)*	סיכון לשכירות (הטבת מס)	השורה התחתונה למשקיע
חריש (החורש/בצוותא)	1,420,000 ₪	4,100 ₪	3.46%	1,280- ₪	0% סיכון (אין הטבה)	המנצחת הכוללת: מחיר הכניסה הנמוך ביותר, התזרים הכי נוח, וביקוש אמיתי ללא תלות במדינה.
אופקים (אפיקי נחל)	1,600,000 ₪	4,500 ₪	3.37%	1,580- ₪	סיכון גבוה (18% הטבה)	תשואה יפה היום, אך בנויה על סבסוד ממשלתי שעלול להתבטל/לרדת.
נתיבות (נווה שרון)	1,680,000 ₪	4,100 ₪	2.92%	2,280- ₪	סיכון גבוה (16% הטבה)	מחיר הקנייה טיפס ו"אכל" את התשואה, למרות הטבות המס.
רמת ב"ש ד'	2,450,000 ₪	5,500 ₪	2.69%	3,800- ₪	0% סיכון (אין הטבה)	השקעה שמרנית ובטוחה, אך התשואה נמוכה משמעותית בגלל מחיר קנייה גבוה.
עפולה עילית	1,450,000 ₪	3,100 ₪	2.56%	2,400- ₪	0% סיכון (אין הטבה)	ההפסד הכפול: יקרה יותר מחריש לקנייה, אבל מכניסה 1,000 ₪ פחות כל חודש.

את שאר הערים לא מכיר מספיק (מאמין שגם כן לא מדויק-בכל הערים לרעה, ובחריש לטובה)
אבל ברמה ד' אפשר לקנות 4 חדרים ב2.2 מיליון, והשכירות כ 6,200 ש"ח.

 

[בגבגבג]

את שאר הערים לא מכיר מספיק (מאמין שגם כן לא מדויק-בכל הערים לרעה, ובחריש לטובה)
אבל ברמה ד' אפשר לקנות 4 חדרים ב2.2 מיליון, והשכירות כ 6,200 ש"ח.

ממה זה באמת נובע? יש שם מחסור?

 

[די]

ממה זה באמת נובע? יש שם מחסור?

באיזה עיר חרדית אחרת יש דירת 4 חדרים חדשה נורמאלית ביותר זול?

 

[אביגיל ויספיש]

באיזה עיר חרדית אחרת יש דירת 4 חדרים חדשה נורמאלית ביותר זול?

נכון
נשמע שיש שחיקה של הציבור לעמוד בקצב המחירים לרכישה באופן כללי ולכן המחירים לא עולים
מצד שני יש הרבה שמוכנים לגור בשכירות בעיר כמעט בכל מחיר בגלל שיש בה תשתית ציבורית נרחבת מותאמת למשפחות צעירות - בניגוד לערים ותיקות במרכז

אבל גם במחירי השכירות מסתמנת שחיקה עם הזמן.

 

[יצחק77]

נכון
נשמע שיש שחיקה של הציבור לעמוד בקצב המחירים לרכישה באופן כללי ולכן המחירים לא עולים
מצד שני יש הרבה שמוכנים לגור בשכירות בעיר כמעט בכל מחיר בגלל שיש בה תשתית ציבורית נרחבת מותאמת למשפחות צעירות - בניגוד לערים ותיקות במרכז

אבל גם במחירי השכירות מסתמנת שחיקה עם הזמן.

יש אכן שחיקה
בביתר למשל יש מחסור ביחידות לזוצ מה שגרם לעליית מחיר דרמטית אבל מה שבעלי הדירות לא צפו
שהרבה זוגות עם כמה ילדים גילו שבמחיר יחידת סלח לי בביתר ניתן לשכור דירה תקנית רחבת ידים בבית שמש
ועברו לבית שמש
מה שיכול לקרות בביתר אחרי שהחסמים הורדו וחזרו לבנות בגדול זה מה שקרה בבני ברק.
שפתאום יש המון יחידות וכל היחידות הקטנות והפחות מוצלחות עומדות ריקות או שמושכרות בזול מאד

 

[בגבגבג]

באיזה עיר חרדית אחרת יש דירת 4 חדרים חדשה נורמאלית ביותר זול?

בבני ברק אתה מקבל במחיר הזה דירה שעלותה 2.6 פער של 400 אלף יותר
ובמילים אחרות 3.38 תשואה בבית שמש ובבני ברק רק 2.86

 

[ר' יהונתן]

הפיגורים במשכנתאות חוזרים לעלות: 4.28 מיליארד שקל; ההחזרים מתייקרים והלחץ על משקי הבית נמשך

הפיגורים מהווים 0.66% בלבד משוק המשכנתאות, אבל היקף גדל; וגם - מה המשכנתא הממוצעת?

www.bizportal.co.il

המחירים חייבים לרדת כי הציבור לא עומד בהחזרים
תבינו יש המון שאיכשהו שורדים אבל גם הם ישברו בסוף
ואני מדבר גם על הציבור החרדי