דרוש מידע פרויקט אחיסמך בשערי עכו

[מי זה?]

במקומות הראשונים יחסית

כמה בערך בוחרים כל יום?

 

[~yg~]

כמה בערך בוחרים כל יום?

אמרו לנו שעד פסח יהיו 100 בערך והשאר אחרי פסח

 

[פתח שערי שמים]

לא הבנתי
הם רק מתקשרים?
לא שולחים מייל?
אגב, איפה ההבטחה שכל יום בחירת דירות ידווחו אלו דירות כבר נתפסו?
איפה אוחזים בבחירת הדירות?
האם נראה לכם שבמצב כזה יש דרך להבין איך בוחרים דירה?
אני לא הבנתי מילה מ'המצגת'.. רואים שם הדמיה מכיוון אחד, לא ברור בלי שום נתונים..
מאכזב ברמות.
בקיצור הרבה שאלות..
אשמח לתשובות אם יש פה מישהו שיודע לעדכן.

א. לנו אמרו שאפשר להתקשר אליהם ולשאול על דירות ספציפיות והם עונים האם עדיין פנוי
ב. אנחנו כבר בחרנו (היינו ממש מהראשונים) ישבו אתנו עם התוכניות ממש אחד על אחד וענו על כל השאלות היה מאד ברור

 

[אני ואפסי 0]

אגב, איפה ההבטחה שכל יום בחירת דירות ידווחו אלו דירות כבר נתפסו?

אמרו לי במשרד שישלחו לכל אחד יום לפני הבחירה שלו

 

[מנדי המקורי]

ידוע לכם האם הפרויקט מיועד בעי עבור זוצי"ם, או שלמשפחות עם ילדים יותר בוגרים גם יש מה לחפש שם?

ידוע לי על כמה זוגות עם 8 ילדים ועוד כמה זוגות עם 6 ילדים וכו'

אמרו לי במשרד שישלחו לכל אחד יום לפני הבחירה שלו

ולי ידוע נתונים הפוכים (רמז: לא שלחו...)

 

[אתה צודק]

איך הם נותנים ערבויות שלא נפסיד את הכסף למקרה שח"ו הקבלן/יזם פושט רגל וכדומה?

 

[אני ואפסי 0]

ולי ידוע נתונים הפוכים (רמז: לא שלחו...)

טוב שאתה מעדכן...

 

[מי זה?]

איך הם נותנים ערבויות שלא נפסיד את הכסף למקרה שח"ו הקבלן/יזם פושט רגל וכדומה?

רשמו פה שיש ערבות חוק מכר, אם אני לא טועה
מי שיודע בוודאות נשמח שירשום

 

[אני ואפסי 0]

איך הם נותנים ערבויות שלא נפסיד את הכסף למקרה שח"ו הקבלן/יזם פושט רגל וכדומה?

ערבות בנקאית

 

[מי זה?]

ערבות בנקאית

מי הבנק המלווה?

 

[אני ואפסי 0]

מי הבנק המלווה?

נראלי הפועלים, דיברו ע"ז פה בעבר

 

[עילית 2]

מכיון שאנו שוקלים כובד ראש מעבר לפרויקט.

מעניין אותי לשמוע מה הסיבות שגרמו למשפחות (בדגש גדולות ומסודרות בדירה) לבחור בפרויקט בעכו.

 

[עילית 2]

ועוד שאלה
כיצד אתם חושבים להסתדר עם מקומות לימוד ועבודה

 

[פתח שערי שמים]

ולי ידוע נתונים הפוכים (רמז: לא שלחו...)

התקשרנו ואמרנו להם כמות של דירות שאנחנו מתלבטים, עברו איתנו אחד אחד ועדכנו אם נתפס או לא...

 

[זיי גיזונט]

כתבה שנכתבה בצ'אט "טיפים לכלכלה נכונה"
זה נראה שAI קצת עזר לו (למשל: "אחיסמך שבמודיעין עילית".. אבל לא מהותית


ישראל פורטנוי:

**והשבוע נצפה לעיר עכו**


**מבוא: עיר של ארבעת אלפי שנה**
השבוע נגיע לעיר שאולי לא חשבתם עליה בהקשר של נדל"ן חרדי ואולי בדיוק בגלל זה היא מעניינת. עכו היא אחת מערי הנמל העתיקות בעולם, עם היסטוריה של כארבעת אלפי שנה. היא שימשה כבירת ממלכת ירושלים במאה ה-13, עמדה בפני מצור נפוליאון ב-1799 ולא נפלה, ובשנת 2001 הוכרזה העיר העתיקה שלה כאתר מורשת עולמי של אונסק"ו. לא הרבה ערים בישראל יכולות להתגאות ברזומה כזה.
כיום מונה עכו כ-52,000 תושבים. מדובר בעיר מעורבת – יהודים, מוסלמים ונוצרים חיים בה זה לצד זה. שכר השכיר הממוצע בעיר עומד על כ-8,700 שקלים לחודש, נמוך משמעותית מהממוצע הארצי של כ-11,300 שקלים. זה נתון שאומר לנו משהו על האוכלוסייה ועל הפוטנציאל.

**הסיבה שאנחנו כאן.**

הסיבה שהגענו השבוע לעכו היא בעקבות פרויקט ספציפי שמרעיש את עולם הדיור החרדי שכונת "שערי עכו", ובתוכה הפרויקט החרדי "אחיסמך" – כ-1,700 יחידות דיור שמיועדות לציבור הליטאי, ביוזמת הרב רפאל (רפי) הופמן ושלמה ברונר. (אשר נכתב על זה בפורום המכובד הזה ע"י הרב יעקב רייניץ)
מי שמכיר את השמות הללו הרב הופמן בנה בעבר אלפי יחידות דיור ברמת שלמה בירושלים ובאחיסמך שבמודיעין עילית, ובשני הפרויקטים החזיר בסוף למשפחות כספים שנותרו. זה לא דבר שרואים כל יום. ולכן כשהוא חוזר לזירה עם פרויקט חדש, הציבור מקשיב.
המחירים: דירת 3 חדרים החל מ-900,000 שקלים. דירת 4 חדרים בשטח של כ-103 מ"ר בממוצע של 1,200,000 שקלים. מחירים שלא ראינו בשוק החופשי מזה שנים רבות. כיצד ייתכן? שילוב של מחיר קרקע נמוך, חיסכון בעלויות שיווק, ליווי של נדיבים אמריקאים שהעמידו הלוואות גישור, ורווח יזמי מינימלי. הרב הופמן מדגיש: זו לא קבוצת רכישה אלא יזמות מקצועית עם ליווי בנקאי מלא ותשלום מדורג לפי התקדמות הבנייה.
מה עוד מתוכנן בשכונה מעבר לדירות אזור תעסוקה ומסחר בשטח של כ-300,000 מ"ר, בתי כנסת, ישיבה, וסניפים של רשתות כוללים גדולות. ולפי מה שמדווח, מתוכנן גם להקים תחנת רכבת לשכונה בעתיד.

**סיור בעיר: מה אנחנו רואים בשטח.**
יצאנו לסיור בעיר עם חן ממשרד "הום סטורי", מתווך ותיק שמכיר את עכו לפני ולפנים. הוא מסב את תשומת לבנו לאזורי פינוי-בינוי שמתפתחים בעיר, בעיקר בצד המערבי והמזרחי של פסי הרכבת – בחלקים משכונות בן גוריון ומנחם בגין, ברחובות כמו חרמון, חטיבת גולני, האילן, השיטה, אחי אילת ועוד. חשוב לציין: עד היום לא יצא לפועל ולו פרויקט פינוי-בינוי אחד בעיר. כל הפרויקטים עדיין בשלבי חתימות, מה שאומר שהפוטנציאל שלהם עדיין לא משוקלל במחיר הדירות – ולמשקיע שיודע לקרוא את המפה זה יכול להיות משמעותי.
בסיור עצמו אנחנו מגלים מחירים נמוכים ביחס לכל מקום שסקרנו לאחרונה. דירת 2 חדרים ברחוב ירושלים נמכרת ב-650,000 שקלים. דירת 3 חדרים – ב-720,000 שקלים. מחירי השכירות עומדים על 2,500-3,000 שקלים לחודש, מה שמביא לתשואה שנתית ממוצעת טובה ביחס לרוב המקומות שסקרנו. המעלה הגדולה כאן הוא מחיר הכניסה הנמוך לעסקה – ולא בהכרח מחיר השכירות עצמו.

**שאלת הדמוגרפיה: עיר מעורבת מה זה אומר**

שאלנו את חן את השאלה הישירה: עיר מעורבת עם אוכלוסייה ערבית גדולה האם זה לא מרתיע תשובתו הייתה ברורה ולא חיובית במיוחד: גם בשכונה החרדית החדשה "שערי עכו", יש מסביבה אלפי דירות נוספות שמשווקות בשוק הפרטי ובמחיר למשתכן – וחלק לא קטן מהקונים שם הם ערבים. כלומר, גם אם "אחיסמך" עצמה תהיה חרדית, הדמוגרפיה של הסביבה הרחבה יותר אינה ודאית. זו נקודה שחשוב לשים לב אליה.

**האזהרה החשובה ביותר: לא כל בניין שווה**

ולנקודת האזהרה המיוחדת של חן: "כשאתם באים לרכוש נכס בעכו, יש להתייעץ עם אדם שמשכיר בניינים בעיר ומכיר אותה היטב. כל בניין נמדד בנפרד. ישנם בניינים שבגלל אוכלוסייה מסוימת שגרה בהם קשה עד בלתי אפשרי לנהל השקעה שם." בעכו, אולי יותר מכל עיר שסקרנו, הכתובת על הקיר היא לא רק המחיר אלא מי גר בבניין. בדקו את השכנים לפני שאתם בודקים את הריצוף.

**סיכום: למי מתאימה עכו**

עכו מציעה כיום שתי הזדמנויות שונות לחלוטין זו מזו.
**הראשונה פרויקט אחיסמך.** מי שמחפש דירה למגורים בתקציב נמוך, בשכונה חרדית חדשה עם תשתיות מלאות ומחירים שלא קיימים בשוק הרגיל – זה ייתכן שהוא הפרויקט שמחכה לכם. הרב הופמן ושלמה ברונר הוכיחו בעבר שהם עומדים מאחורי המילה שלהם, והמודל שלהם עבד. אך יש לבחון את התנאים בקפידה, לוודא שהחוזה מעגן אתכם, ולהבין שמדובר בהתחייבות למגורים לשנים.
**השנייה השקעה בשוק הקיים **מחיר הכניסה הנמוך ביחס לכל מקום אחר בצפון הוא אמיתי. אבל בעכו יותר מכל מקום אסור לקנות לפי מחיר בלבד. בדקו את הבניין, בדקו את האוכלוסייה, דברו עם מישהו שמכיר את השטח מקרוב. ההבדל בין עסקה טובה לאכזבה גדולה יכול להיות קומה אחת מעלה.
ולבסוף שאלת הדמוגרפיה של העיר היא שאלה אמיתית שאין לה תשובה פשוטה. מי ששוקל השקעה בעכו צריך לעשות שיעורי בית, לא לסמוך על תחושות, ולהחליט מתוך ראייה פקוחה.

 

[זיי גיזונט]

מכיון שאנו שוקלים כובד ראש מעבר לפרויקט.

מעניין אותי לשמוע מה הסיבות שגרמו למשפחות (בדגש גדולות ומסודרות בדירה) לבחור בפרויקט בעכו.

גם מי שמסודר בדירה יש לו פה הזדמנות לעשות:
1. אקזיט כספי - לדוגמא: יש לו דירה בבני ברק 4 חדרים ששווה 3 מיליון הוא הולך לעכו לדירה חדשה וגדולה (נניח פנטהאוז שעולה 2 מיליון), הוא נשאר עם מיליון ש"ח בצד ודירה הרבה יותר גדולה וחדשה.
2. הוא לא רק עובר למקום חדש (זה הוא יוכל גם לעשות בעפולה ונתיבות וכדו') אלא למקום שמבחינתו זה הציבור המועדף עליו.
3. יש כאלה שעושים את זה מטעמים של 'להתקדם בחיים' בדרך כלל במקום חדש וצעיר המבוגרים יותר מתקבלים בכבוד יותר ויש להם סיכוי גדול להגיע להיות - מנהל חיידר/מו"צ/ראש כולל/אולי בהמשך גם מיישיב בישי"ק..
4. יכול להיות שיש כאלה שמתכננים (או שכבר עכשיו זה כך) שכל הילדים יבואו לגור גם במקום ואז זה יותר קל.
ברור שזה מהלך קשה ומובן מאוד את כל מי שלא עושה את זה, אבל זה החלטה פרטית של כל אחד.

ועוד שאלה
כיצד אתם חושבים להסתדר עם מקומות לימוד ועבודה

בהתחלה לא יהיה מוסדות כמו סמינר וישיבות ויצטרכו לשלוח לרכסים או חיפה או קריית אתא
עבודה זה אותה בעיה כמו כולם ובעז"ה יש באזור עבודות בשלל תחומים (אם זה הוראה אז כמו שנאמר לעיל למבוגרים אפילו יהיה יותר קל להתברג כמנהלים/ות מפקחים/סגניות)

 

[ג'נטלמן]

לתשומת ליבכם
זה נראה שבימים אלו כשמתקשרים להזמין מי שלא נענה פשוט מדולג בתור
ככה שהתור שלכם יכול להגיע מהר מהמצופה.......
בפרט בגלל הימים העמוסים של ערב חג הפסח
לא כדאי לדחות את ההגעה
פשוט לבנתיים עוקפים אליכם בתור

מישהו יודע באיזה מספר אוחזים?
שלא נמצא את עצמנו מדולגים.....

 

[מיומנו של ...]

לגבי ההלוואה שמציעים 140K בריבית נמוכה,
אין לי מושג מה גובה הריבית שהם מציעים
אבל שימו לב לבדוק לפני כן אופציות של הלוואות בלי ריבית כלל,
למשל יש ישיבות שיש גמ"ח בוגרים, וכן על זה הדרך,
כמו"כ מי שיש לו קרן השתלמות, ויכול לקחת כנגדה הלוואה,
שווה לו לבדוק איפה הריבית תהיה לו יותר נמוכה.

 

[קצוץ]

מישהו יודע באיזה מספר אוחזים?
שלא נמצא את עצמנו מדולגים.....

אני מקום 39 והוזמנתי ליום שני

 

[שלא עשני גוי]

אני מקום 39 והוזמנתי ליום שני

39 מתוך כל הפרוייקט?