דרוש מידע אם קניתם דירה בנתניה בעסקת 7/93- פרוייקט של יובלים, על מנת למכור אותה כשתסתיים הבנייה וגיליתם שעקצו אתכם, כנסו👇🏻

[ברוך פינחס]

כל הנוכלים עד שנוכלותם התגלתה כולם היו בטוחים שהם מקצוענים...

ביקשתי ממך תגובה לפוסט אחר ולא הגבת...
אגב מקצוענים זו לא סתירה לנוכלים בכלל לא.
הנה בעיסקה הזו מי שידע עליה והבין את הפונציאל שלה וידע לשווק אותה הוא מקצוען אמיתי.
אבל כנראה שהייתה כאן נוכלות כי במקום להוזיל את העיסקה ולמצות את הרווח שלה הוא מכר אותה ביוקר מסיבותיו שלו.
אם קונה פוטנציאלי היה מתייעץ עם איש מקצוע בלתי תלוי או דיין שמבין.
הוא היה עושה את מה שכתב:

בדיוק, וגם אילו ניגשו אז לחברה היו מורידים במו"מ המחיר ואפילו קצת מרוויחים, הבעיה היא אנשים טובים באמצע הדרך

 

[די]

ביקשתי ממך תגובה לפוסט אחר ולא הגבת...

הייתי באמצע לעיין בזה...
הנה אנשים שהפסידו:
קנו בסביבות 27-28 למ"ר

המחירים היום סביבות 26 למ"ר

שנינו לא מכירים את הפרויקט הזה וסתם מדברים באוויר על סמך מדל"ן...
("מידע נדל"ן" של רשות המיסים קצת יותר מדויק, אבל הוא סגור כרגע עד מחר בבוקר)
בכל אופן האשכול הזה בכלל לא מדבר על הפרויקט הזה, אלא על הפרויקט בהרצוג שם ההפסד הרבה יותר גדול.

 

[ברוך פינחס]

נה אנשים שהפסידו:
קנו בסביבות 27-28 למ"ר

המחירים היום סביבות 26 למ"ר

אלו שקנו ב27 קנו דירות כמעט מוכנות שנת הבנייה 2022
אלו שקנו ב26 קנו על הנייר שנת בנייה 2029....

 

[די]

אם קונה פוטנציאלי היה מתייעץ עם איש מקצוע בלתי תלוי או דיין שמבין.

השאלה איך בדיוק זה מתבצע, כי אני מאמין שהרב ברוורמן או יעקב רייניץ לא בקיאים ב100% במחירי הנדל"ן בנתניה (אא"כ הם גרו שם) עד כדי הבדלים של אלפי ש"ח בודדים למ"ר.
אם אתה רוצה להשקיע בנתניה אז אדרבה תסתובב המון בשטח, תדבר עם המון מתווכים ואנשים שגרים שם בקיצור תעשה עבודת שטח תגיע למסקנות ואז תביא לרב/איש מקצוע בלתי תלוי את מסקנותיך ותשאל אותו.
הבעיה היא שכמעט שום "משקיע" לא הולך לעשות את זה. כולם רוצים כסף קל.

 

[ברוך פינחס]

השאלה איך בדיוק זה מתבצע, כי אני מאמין שהרב ברוורמן או יעקב רייניץ לא בקיאים ב100% במחירי הנדל"ן בנתניה (אא"כ הם גרו שם) עד כדי הבדלים של אלפי ש"ח בודדים למ"ר.
אם אתה רוצה להשקיע בנתניה אז אדרבה תסתובב המון בשטח, תדבר עם המון מתווכים ואנשים שגרים שם בקיצור תעשה עבודת שטח תגיע למסקנות ואז תביא לרב/איש מקצוע בלתי תלוי את מסקנותיך ותשאל אותו.
הבעיה היא שכמעט שום "משקיע" לא הולך לעשות את זה. כולם רוצים כסף קל.

לא צריך לעבוד קשה.
פונים לאותם מאכרים שחשודים בעיניך כנוכלים,
מקבלים מהם כמה הצעות, בודקים לבד מסננים את הפסולת הברורה.
לכל אחד כזה שהוא באמת מקצוען יש גם עסקאות שוות וגם כאלו שהוא מרוויח עליהם יותר מידי...
אחרי הבירור הראשוני והסינון, מה שנשאר שואלים.
בדרך כלל יגידו לך לעשות עוד שיעורי בית ויתנו לך את השאלות שצריך לבדוק.
ואם קיבלת ברכת הדרך כנראה שתרוויח הרבה כסף, ובכל אופן לא תפסיד.

 

[די]

לכל אחד כזה שהוא באמת מקצוען יש גם עסקאות שוות

לא מסכים.

 

[ברוך פינחס]

לא מסכים.

אם אין לו הוא לא מקצוען.
יכול להיות שחושבים שהוא כזה...

 

[די]

אם אין לו הוא לא מקצוען.
יכול להיות שחושבים שהוא כזה...

גם אתה הסכמת שייתכן נוכל מקצוען
אם הוא כזה, עדיף לו לשווק פרויקטים יקרים ("עסקאות לא שוות") ככה הוא ירוויח יותר...

 

[ברוך פינחס]

השאלה איך בדיוק זה מתבצע, כי אני מאמין שהרב ברוורמן או יעקב רייניץ לא בקיאים ב100% במחירי הנדל"ן בנתניה (אא"כ הם גרו שם) עד כדי הבדלים של אלפי ש"ח בודדים למ"ר.
אם אתה רוצה להשקיע בנתניה אז אדרבה תסתובב המון בשטח, תדבר עם המון מתווכים ואנשים שגרים שם בקיצור תעשה עבודת שטח תגיע למסקנות ואז תביא לרב/איש מקצוע בלתי תלוי את מסקנותיך ותשאל אותו.
הבעיה היא שכמעט שום "משקיע" לא הולך לעשות את זה. כולם רוצים כסף קל.

רגע רגע
הוצאתי ממך המלצה להשקעה בנדלן בתנאים הנל;

 

[ברוך פינחס]

גם אתה הסכמת שייתכן נוכל מקצוען
אם הוא כזה, עדיף לו לשווק פרויקטים יקרים ("עסקאות לא שוות") ככה הוא ירוויח יותר...

נכון אבל אם הוא יראה שלך אי אפשר למכור לוקשן כי התייעצת הוא יוציא את הרווחי...
אם הוא מקצוען ונוכל יש לו גם לקוחות תמימים שלהם הוא מוכר לוקשן.
וגם לקוחות שמבינים ובודקים לבד את העיסקה, אבל לא נוסעים פיזית לנתניה לחפש אותה
ולהם הוא מוכר את העסקאות השוות.

 

[די]

רגע רגע
הוצאתי ממך המלצה להשקעה בנדלן בתנאים הנל;

אם יש לך כסף מיותר ואתה יודע מה אתה עושה אז למה לא?
אלא איך תשקיע את כספך המיותר?
בכל השקעה יש סיכונים.

נכון אבל אם הוא יראה שלך אי אפשר למכור לוקשן כי התייעצת הוא יוציא את הרווחי...
אם הוא מקצוען ונוכל יש לו גם לקוחות תמימים שלהם הוא מוכר לוקשן.
וגם לקוחות שמבינים ובודקים לבד את העיסקה, אבל לא נוסעים פיזית לנתניה לחפש אותה
ולהם הוא מוכר את העסקאות השוות.

יש לך הנחת יסוד שכל הזמן מסתובבים בשוק המון עיסקאות "מתחת מחיר השוק" ורק צריך למצוא אותם. אני בכלל לא מסכים עם ההנחה הזו. ייתכן שיש מקרים של קבלנים לחוצים (ואז צריך לבדוק האם זה שהם לחוצים הוא סיכון שהם יקרסו), אבל הרבה "משרדי פריסייל" יכולים להחזיק המון עיסקאות שאף אחת מהם לא בהכרח ריווחית.

 

[ברוך פינחס]

ש לך הנחת יסוד שכל הזמן מסתובבים בשוק המון עיסקאות "מתחת מחיר השוק" ורק צריך למצוא אותם.

לפני 3 שנים היה המון
עכשיו יש בודדות.

מה שאני לא מבין למה אתה בטוח שכולם נוכלים.
יש אנשי מקצוע ישרים שהשם שלהם חשוב להם יותר מרווח חד פעמי שהם ירוויחו ובעוד שנתיים יקללו אותם בראש כל חוצות.
אדם נורמלי לא מעוניין בקללות הוא רוצה קריירה.
נכון שיש כאלו שהכסף וההצלחה סינוורו אותם
אבל למה אתה בטוח שכולם כאלו.

 

[קרואסון]

בפרויקט נשוא האשכול מי שקנה בהתחלה המחירים שם לפי מדלן הם הרבה הרבה פחות מהמחיר היום.
דוקא בגלל כל מה שכתבו כאן על שכונת הפשע, ברור שהמחיר בהתחלה לא היה יכול להתקרב למחיר היום.
ומי שידע ליצור קשר עם יובלים בהתחלה גם אם היה שם 20/80 וגם אם לא היה וקנה בעיסקה רגילה הוא עשה רווח אדיר.
וברור שיש עוד מקומות כאלו בארץ.
לדוגמא הפרויקט השלישי באותו רחוב שעדיין לא התחיל למיטב הבנתי.
שם המחירים כבר יהיו יותר גבוהים ממה שהיה לפני כמה שנים ביובלים, אבל עדיין יהיה אפשר למצוא שם מציאות למי שיודע איך עושים את זה.
המחירים היום בפרויקט 27-36 למ"ר:

צפה בקובץ המצורף 2207650
המחירים לפני 3.5 שנים בפרויקט 17-20 למ"ר:
צפה בקובץ המצורף 2207654
זה בדיוק מה שהכי כואב כאן.
שהקונים לא היו טפשים הם קנו במקום עם הכי פוטנציאל.
שהמחירים עלו שם מאוד.
ואם המשווק היה ישר באמת הוא היה יכול להשיג להם מחיר טוב מהחברה.
אני לא רוצה חלילה לחשוד סתם.
אבל אם אני הייתי מנהל המכירות בפרויקט, ומגיע אלי מתווך חרדי שיכול להביא 40 לקוחות והוא דורש בתמורה הנחה ללקוחות, הייתי מוצא דרך "לשכנע" אותו שיותר כדאי "לו" למכור במחיר השוק או יקר יותר ממחיר השוק...

מה שאתה רואה בפרויקט שהמחירים ככ נמוכים זה בד"כ מחיר למשתכן ולכן הפער ככ גדול,
לא הייתה שום הזדמנות ולא נמכרו דירות ישירות מהקבלן במחירים כאלו.

 

[בית שמשניק]

אשמח מאד אם יש מישהו שמכיר ויכול לציין אפילו מקרה אחד של עסקת פריסייל מ3 השנים האחרונות (מסוף 22/תחילת 23) שכבר מומשה והניבה רווחים.
(לא רווחים באויר על פי מדלן וכו', אלא משהו שנמכר ומומש, והמשקיע הרוויח כסף אחרי כל העלויות שלו).
אתפלא מאד אם יש מקרה כזה, כי גם במקומות שרשמו עליות מחירים במהלך 3 השנים האחרונות, העליות לכאורה לא היו משמעותיות מספיק כדי לכסות את כל הוצאות המימון והוצאות הקניה והמכירה של המשקיע.

 

[די]

מה שאני לא מבין למה אתה בטוח שכולם נוכלים.
יש אנשי מקצוע ישרים שהשם שלהם חשוב להם יותר מרווח חד פעמי שהם ירוויחו ובעוד שנתיים יקללו אותם בראש כל חוצות.
אדם נורמלי לא מעוניין בקללות הוא רוצה קריירה.
נכון שיש כאלו שהכסף וההצלחה סינוורו אותם
אבל למה אתה בטוח שכולם כאלו.

אפשר לחשוב איזה "איש מקצוע" צריך להיות כדי לתווך דירות...
אחד העבודות שלא צריך לימודים.
לא נדיר למצוא מתווך ש"עובד על אנשים". זה העבודה שלו, כמו שדכן (שקר דובר כסף נוטל).
וסליחה מה1% של המתווכים הישרים כמו סרגל.
אף אחד לא חושב שיקללו אותו.
כולם בטוחים (כמוך) שהנדל"ן עולה כל שנה ב5% אז גם אם העיסקה הזו יקרה במאות אלפי ש"ח (ואת זה הוא לא מגלה ללקוחות) אבל צ'יק צ'ק המחיר יעלה ותרוויחו בענק...

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

ביקשתי ממך תגובה לפוסט אחר ולא הגבת...
אגב מקצוענים זו לא סתירה לנוכלים בכלל לא.
הנה בעיסקה הזו מי שידע עליה והבין את הפונציאל שלה וידע לשווק אותה הוא מקצוען אמיתי.
אבל כנראה שהייתה כאן נוכלות כי במקום להוזיל את העיסקה ולמצות את הרווח שלה הוא מכר אותה ביוקר מסיבותיו שלו.
אם קונה פוטנציאלי היה מתייעץ עם איש מקצוע בלתי תלוי או דיין שמבין.
הוא היה עושה את מה שכתב:

כל מילה מדויקת, ואגב אני מכיר את הפרוייקט היטיב ורואה הבנייה המדהימה בדרך לביקור השבועי אצל אבי בק. צאנז

 

[ברוך פינחס]

מה שאתה רואה בפרויקט שהמחירים ככ נמוכים זה בד"כ מחיר למשתכן ולכן הפער ככ גדול,
לא הייתה שום הזדמנות ולא נמכרו דירות ישירות מהקבלן במחירים כאלו.

זה פינוי בינוי מי אמר שהיה שם מחיר למשתכן

 

[ברוך פינחס]

לסיכום לדעתכם מה עדיף שהילדים של אותו אחד ישלימו את העסקה יש לזה אפשרות כספית
ואחר כך למכור
או לתבוע את החברה

יש אפשרות שכדאי לבדוק אותה.
אחרי "שנתקעתם" עם הדירה הזו
יכול להיות שאפשר להרוויח עליה לא מעט גם אם עסקת הפריסייל לא הייתה משהו.
להפוך אותה לדירת נופש.
לפי מה שכתבת זה צמוד ממש לצאנז קומה 17 קו ראשון לים.
לא נראה לי שיש דירות כאלו לציבור החרדי
זו חוויה שכמעט אין לחרדי נגישות אליה נוף כזה גבוה לים צמוד לשטיבלך ולצרכניות של צאנז אפשרות לאוכל מוכן מגלי צאנז ועוד.
נכון שיש בעיה בשבת עם הקומה אבל יש הרבה חרדים שסומכים על מעליות שבת - ובנופש יש מקילין יותר
אם תוודאו מראש שהמעלית תהיה מהודרת מאוד, יש סוגים שהרבה הציבור סומך עליה ויש רבנים גדולים שמתירים.

אני מאמין שבזכות הקירבה לצאנז תוכלו למצוא מישהו מהקריה שינהל לכם את הנכס כולל פרסום ושיווק תמורת אחוזים.
ובונוס לילדים שעזרו לאב כל משפחה תוכל לנפוש בדירה שהם שותפים בה בחינם !!!
צריך לבדוק את זה טוב עלות מול תועלת
אבל אחרי שאתם כבר בתוך העניין זה יכול להיות סיום טוב לסאגה.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

בפרויקט נשוא האשכול מי שקנה בהתחלה המחירים שם לפי מדלן הם הרבה הרבה פחות מהמחיר היום.
דוקא בגלל כל מה שכתבו כאן על שכונת הפשע, ברור שהמחיר בהתחלה לא היה יכול להתקרב למחיר היום.
ומי שידע ליצור קשר עם יובלים בהתחלה גם אם היה שם 20/80 וגם אם לא היה וקנה בעיסקה רגילה הוא עשה רווח אדיר.
וברור שיש עוד מקומות כאלו בארץ.
לדוגמא הפרויקט השלישי באותו רחוב שעדיין לא התחיל למיטב הבנתי.
שם המחירים כבר יהיו יותר גבוהים ממה שהיה לפני כמה שנים ביובלים, אבל עדיין יהיה אפשר למצוא שם מציאות למי שיודע איך עושים את זה.
המחירים היום בפרויקט 27-36 למ"ר:

צפה בקובץ המצורף 2207650
המחירים לפני 3.5 שנים בפרויקט 17-20 למ"ר:
צפה בקובץ המצורף 2207654
זה בדיוק מה שהכי כואב כאן.
שהקונים לא היו טפשים הם קנו במקום עם הכי פוטנציאל.
שהמחירים עלו שם מאוד.
ואם המשווק היה ישר באמת הוא היה יכול להשיג להם מחיר טוב מהחברה.
אני לא רוצה חלילה לחשוד סתם.
אבל אם אני הייתי מנהל המכירות בפרויקט, ומגיע אלי מתווך חרדי שיכול להביא 40 לקוחות והוא דורש בתמורה הנחה ללקוחות, הייתי מוצא דרך "לשכנע" אותו שיותר כדאי "לו" למכור במחיר השוק או יקר יותר ממחיר השוק...

כל מי שקנה את העסקאות ביובלים היה צמוד מדד על כל ה80 אחוז.
המדד אבל את כל הפער של המחיר הם צריכים לשלם מדד של כ400 אלף שקל.

 

[בית שמשניק]

כל מי שקנה את העסקאות ביובלים היה צמוד מדד על כל ה80 אחוז.
המדד אבל את כל הפער של המחיר הם צריכים לשלם מדד של כ400 אלף שקל.

לפי החוק שעבר ביוני 22 לא ניתן להצמיד יותר מ40% ממחיר הדירה למדד.
מי שחתם חוזה אחרי התאריך הנ"ל לכאורה לא משלם מדד על הכל.