דרוש מידע אם קניתם דירה בנתניה בעסקת 7/93- פרוייקט של יובלים, על מנת למכור אותה כשתסתיים הבנייה וגיליתם שעקצו אתכם, כנסו👇🏻

[מלך מרוקו]

שלום וברכה,
ברצוני לברר בשביל מכרים-

אנו מנסים לאתר אנשים שרכשו דירה בפרויקט מגורים בעיר נתניה לפני כשנתיים במסגרת מודל התשלום ‎7/93.

מדובר בדירות חדשות שנרכשו “על הנייר”, כאשר בשלב הרכישה שולמה מקדמה של כ-7% ממחיר הדירה, והיתרה אמורה להיות משולמת לקראת מסירת הדירה (כ-93% מהסכום).

הרכישה בוצעה דרך מתווך שליווה את העסקה, ובמסגרת השיווק הוצג לרוכשים כי הרכישה היא על מנת למכור את הזכויות בדירה לפני המסירה.

המתווך גבה על השרות הזה כ-100K תוך התחייבות (לצערנו ללא כל תיעוד/ חוזה) שהוא ימצא קונה לדירה לכשתהיה מוכנה, והרוכשים יגזרו קופון של כמה מאות אלפים (ההפרש בין הדירה על הנייר לדירה המוכנה)

והנה- מתקרב זמן התשלום הסופי- והמתווך מודיע שהוא עשה כל מאמץ אך לא הצליח למכור את הדירה, מה שמשאיר את הרוכשים להתמודד לבד עם הצורך לשלם/למצוא קונה, בתוספת ההפסד העצום של הכסף שהוא גבה מהם ללא כל תמורה.

הבנו שישנם עוד קונים רבים שנפלו בפח...

המטרה שלנו היא ליצור קשר עם רוכשים נוספים כדי:
• להבין האם קיימים מקרים נוספים עם מאפיינים דומים
• להחליף מידע בין הרוכשים
• ולבחון אפשרות להתייעצות משפטית משותפת במידת הצורך

אם אתם:
• רכשתם דירה בפרויקט מגורים בנתניה לפני כשנתיים במסגרת עסקת ‎7/93
• נכנסתם לעסקה דרך מתווך שהציע ליווי או סיוע במכירת הדירה לפני המסירה
• או שאתם מכירים מישהו שנמצא במצב דומה

נשמח מאוד שתכתבו כאן, או שתשלחו מייל לכתובת: shenbituach ואז שטרודל ג'ימייל וכו'

בשורות טובות

 

[שרי רון]

גם לגיסתי זה קרא! לא מאמינה שיש אנשים כאילו בישראל

 

[מלך מרוקו]

גם לגיסתי זה קרא! לא מאמינה שיש אנשים כאילו בישראל

סיפור שקרה לאחרונה?
המתווך (יותר נכון- המאכער) מירושלים????

 

[בית שמשניק]

סתם סקרנות, מה מצב המחירים בפרוייקט בהשוואה ללפני שנתיים?
עלו? ירדו? נשארו אותו דבר?

 

[M.D.R]

שלום וברכה,
ברצוני לברר בשביל מכרים-

אנו מנסים לאתר אנשים שרכשו דירה בפרויקט מגורים בעיר נתניה לפני כשנתיים במסגרת מודל התשלום ‎7/93.

מדובר בדירות חדשות שנרכשו “על הנייר”, כאשר בשלב הרכישה שולמה מקדמה של כ-7% ממחיר הדירה, והיתרה אמורה להיות משולמת לקראת מסירת הדירה (כ-93% מהסכום).

הרכישה בוצעה דרך מתווך שליווה את העסקה, ובמסגרת השיווק הוצג לרוכשים כי הרכישה היא על מנת למכור את הזכויות בדירה לפני המסירה.

המתווך גבה על השרות הזה כ-100K תוך התחייבות (לצערנו ללא כל תיעוד/ חוזה) שהוא ימצא קונה לדירה לכשתהיה מוכנה, והרוכשים יגזרו קופון של כמה מאות אלפים (ההפרש בין הדירה על הנייר לדירה המוכנה)

והנה- מתקרב זמן התשלום הסופי- והמתווך מודיע שהוא עשה כל מאמץ אך לא הצליח למכור את הדירה, מה שמשאיר את הרוכשים להתמודד לבד עם הצורך לשלם/למצוא קונה, בתוספת ההפסד העצום של הכסף שהוא גבה מהם ללא כל תמורה.

הבנו שישנם עוד קונים רבים שנפלו בפח...

המטרה שלנו היא ליצור קשר עם רוכשים נוספים כדי:
• להבין האם קיימים מקרים נוספים עם מאפיינים דומים
• להחליף מידע בין הרוכשים
• ולבחון אפשרות להתייעצות משפטית משותפת במידת הצורך

אם אתם:
• רכשתם דירה בפרויקט מגורים בנתניה לפני כשנתיים במסגרת עסקת ‎7/93
• נכנסתם לעסקה דרך מתווך שהציע ליווי או סיוע במכירת הדירה לפני המסירה
• או שאתם מכירים מישהו שנמצא במצב דומה

נשמח מאוד שתכתבו כאן, או שתשלחו מייל לכתובת: shenbituach ואז שטרודל ג'ימייל וכו'

שלחתי מייל

 

[ברוך פינחס]

שלום וברכה,
ברצוני לברר בשביל מכרים-

אנו מנסים לאתר אנשים שרכשו דירה בפרויקט מגורים בעיר נתניה לפני כשנתיים במסגרת מודל התשלום ‎7/93.

מדובר בדירות חדשות שנרכשו “על הנייר”, כאשר בשלב הרכישה שולמה מקדמה של כ-7% ממחיר הדירה, והיתרה אמורה להיות משולמת לקראת מסירת הדירה (כ-93% מהסכום).

הרכישה בוצעה דרך מתווך שליווה את העסקה, ובמסגרת השיווק הוצג לרוכשים כי הרכישה היא על מנת למכור את הזכויות בדירה לפני המסירה.

המתווך גבה על השרות הזה כ-100K תוך התחייבות (לצערנו ללא כל תיעוד/ חוזה) שהוא ימצא קונה לדירה לכשתהיה מוכנה, והרוכשים יגזרו קופון של כמה מאות אלפים (ההפרש בין הדירה על הנייר לדירה המוכנה)

והנה- מתקרב זמן התשלום הסופי- והמתווך מודיע שהוא עשה כל מאמץ אך לא הצליח למכור את הדירה, מה שמשאיר את הרוכשים להתמודד לבד עם הצורך לשלם/למצוא קונה, בתוספת ההפסד העצום של הכסף שהוא גבה מהם ללא כל תמורה.

הבנו שישנם עוד קונים רבים שנפלו בפח...

המטרה שלנו היא ליצור קשר עם רוכשים נוספים כדי:
• להבין האם קיימים מקרים נוספים עם מאפיינים דומים
• להחליף מידע בין הרוכשים
• ולבחון אפשרות להתייעצות משפטית משותפת במידת הצורך

אם אתם:
• רכשתם דירה בפרויקט מגורים בנתניה לפני כשנתיים במסגרת עסקת ‎7/93
• נכנסתם לעסקה דרך מתווך שהציע ליווי או סיוע במכירת הדירה לפני המסירה
• או שאתם מכירים מישהו שנמצא במצב דומה

נשמח מאוד שתכתבו כאן, או שתשלחו מייל לכתובת: shenbituach ואז שטרודל ג'ימייל וכו'

בשורות טובות

נשמע סיפור דומה

אתמול אני שמעתי ממנו
התקשרו אליו ביום חמישי האחרון המתווך.המשקיע מחברת
השקעות חרדית מוכרת שמפני לשון הרע לא אנקוב את שמה
שהם ניסו לעשות את ההשקעה ולמכור ולא הצליחו ולכן הוא חייב לקנות
ולהשלים עד מאי את כל הכסף
אני הייתי מאוד כעוס מזה זה אומר שאני יכול לספר למישהו
שיש לי השקעה בשבילו שתביא מליון שקל כך הם אמרו ולקחת 10% רווח תיאורטי .
תיווך עיסקה ומקסימום אם נדפק משהו הוא נדפק וזה אדם שסומך עליך
ואפילו עו"ד אתה משתמש בשל המוכר
וכן יש גיל שיותר עייפים ופחות חושדים
ובמציאות עסקה של 5-7% זה מינוף גבוה
מדובר באדם שרחוק מלהיות משקיע כשיר

 

[ברוך פינחס]

והנה- מתקרב זמן התשלום הסופי- והמתווך מודיע שהוא עשה כל מאמץ אך לא הצליח למכור את הדירה, מה שמשאיר את הרוכשים להתמודד לבד עם הצורך לשלם/למצוא קונה, בתוספת ההפסד העצום של הכסף שהוא גבה מהם ללא כל תמורה.

כתבתי על זה באשכול אחר

לפני שחושבים לבטל, צריך לבדוק כמה נתונים בסיסיים.
האם המחירים בפרויקט ירדו.
או שמכרו להם יותר ממחיר השוק.
אם כן זו סיבה לבטל.

אבל אם המחירים עלו
או אם המחירים באותו האיזור לא ירדו, ורק בפרויקט יש ירידה רגעית בגלל עומס משקיעים בפרויקט
ואם יש הערכה מקצועית שאחרי בריחת חלק מהמשקיעים.
צריך לחשוב איך אפשר להשלים את העיסקה, ולמכור אחרי האכלוס.

יש מקומות שהמחירים עלו מאוד, ובמקומות כאלו יש פתרונות
כמו להוסיף שותפים לדירה - טאבו משותף.
ולהתחלק איתם ברווחים.
ובמקומות שיש עליה קטנה שלא משתלם להתחלק.
אפשר לתת את כל הרווח לשותפים חדשים שישלימו את העיסקה.
ומיד לאחר האיכלוס למכור ולצאת לפחות בלי הפסד.
צריך לקחת בחשבון שמכירה מיד לאחר האיכלוס ובוודאי לפני האיכלוס כרוכה במס שבח, אם יש רווחים.

לדוגמא: אם להשלמת העיסקה חסרים עוד מיליון שח והמחיר של הדירה עלה ב 400 אלף שח
אפשר למצוא הרבה אנשים שיסכימו לקחת משכנתא של מיליון שח על הדירה שלהם לתקופה לא ארוכה ולקבל בתמורה רווח עצום של 300 אלף שח.
ואם הדירה עלתה רק ב 200 אלף יהיה יותר קל למצוא משקיע שיקבל את כל הרווח מאשר למצוא משקיע שיתחלק ברווח עם הקונה המקורי שלפחות יצא בלי הפסד.
כמובן שצריך יעוץ מקצועי לדעת איך לחתום הסכם טאבו משותף שייטיב עם כל הצדדים.
וכן להעריך מתי כדאי למכור וכמה זמן צריך להמתין.
אבל כל זה עדיף מהמצב שתיארת.

 

[S10]

סיפור שקרה לאחרונה?
המתווך (יותר נכון- המאכער) מירושלים????

כן

 

[S10]

שלחתי מייל

שלחתי

 

[בית שמשניק]

והנה- מתקרב זמן התשלום הסופי- והמתווך מודיע שהוא עשה כל מאמץ אך לא הצליח למכור את הדירה, מה שמשאיר את הרוכשים להתמודד לבד עם הצורך לשלם/למצוא קונה, בתוספת ההפסד העצום של הכסף שהוא גבה מהם ללא כל תמורה.

נקודה נוספת שצריך לברר (מעבר לשווי העסקה - ששאלתי לעיל), זה האם בכלל ניתן למכור את הדירה לקונה אחר לפני השלמת העסקה, כי צריך בשביל זה שיתוף פעולה מצד העו"ד של הקבלן, ובמקרים רבים הם לא מסכימים לכך (בפרט אם הם לא גמרו למכור את הפרוייקט וזה נגד האינטרס שלהם).

 

[ברוך פינחס]

נקודה נוספת שצריך לברר (מעבר לשווי העסקה - ששאלתי לעיל), זה האם בכלל ניתן למכור את הדירה לקונה אחר לפני השלמת העסקה, כי צריך בשביל זה שיתוף פעולה מצד העו"ד של הקבלן, ובמקרים רבים הם לא מסכימים לכך (בפרט אם הם לא גמרו למכור את הפרוייקט וזה נגד האינטרס שלהם).

אם הם מסרבים אפשר להכניס משקיע חרדי בטאבו משותף.
עם הוראה בלתי חוזרת אצל העוד שמיד אחרי שהקבלן משחרר - כבר היה אכלוס
מעבירים את הדירה גם על שמו.

 

[מלך מרוקו]

תודה על כל העצות
ברור שהם מנסים למכור את הדירה,
אבל במקביל מחפשים עוד רוכשים בפרוייקט הזה
למי שיודע- נשמח שישתף,
ככל הנראה מדובר ב40 משפחות...

 

[$1000]

למה עוקץ?
אף אחד בעולם לא יכול להבטיח לכם ב100% שימצאה קונה, הוא בסך הכל ישמח לנסות למצאו עוד קונה לדירה כדי להרוויח עוד דמי תיווך
כמו כל 90\10 וכו' והסיכון שבו

תנסו להשיג קונה דרך עוד מתווכים

 

[מלך מרוקו]

למה עוקץ?

כן הבנאדם הבטיח שימכור את הדירה
ולקח על זה 100 אלף...
וגם עודד את הרוכשים לקחת את הסכום הראשוני כהלוואה, כי הרווח בטוח יכסה את זה
הרוכשים נכנסו לעסקה רק בגלל זה. ברור שלא תכננו להשלים את הרכישה בעצמם, ואין להם בכלל אפשרות להביא את הסכום הנדרש מלקיחת משכנתא.

 

[M.D.R]

שלחתי

שלחתי מייל חזרה

 

[$1000]

אם הוא יכול להבטיח אז היה קונה לעצמו לא את הדירה רק את הבנין

 

[ברוך פינחס]

לעניות דעתי אין טעם להתעסק עם מה היה ואיך הוא עקץ ומי עוד נפל.
זה כרגע המצב הנתון ואפשר לצאת ממנו במאמץ.
צריך לבדוק 1. האם המחיר ששילמתם היה מחיר שוק או מעל למחיר השוק, מאוד מצוי במבצעי 7/93 שהקבלן מכר מעל מחיר השוק.
2. מה המחיר הריאלי של הדירה כיום ומה הפוטנציאל של השכונה לעתיד.
בנתניה יש הרבה מקומות שבונים הרבה ביחד ולכן אפשר למצוא שם מחיר זול.
אבל בעוד שנתיים שלוש כשהבנייה תסתיים וכל הדירות ימכרו, המחיר יתייצב כמו שכונות סמוכות שבנוית.
איך בודקים את זה מאוד פשוט.
איש מקצוע ודאי ידע לעשות את זה, אבל בדיקה ראשונית אפשר לעשות לבד.
לוקחים את הנתונים של השכונה: יוקרה קירבה לים למרכזי מסחר למחלפים וכו'.
ובודקים שכונה קיימת בנתניה עם נתונים דומים, אם יש פער מחירים ביניהם, זה כנראה בגלל שהשכונה עדיין בבנייה והיא עדיין לא קיבלה את המחיר האמיתי שלה.

אם באמת יש רווח די גדול בין המחיר ששילמתם למחיר הריאלי.
אם יש לכם מספיק זמן לחפש קונה, והקבלן והבנק המלווה מאפשרים לכם לעשות הסבת ערבות בקלות, אז אפשר לנסות את זה.
אם אין לכם זמן, הרבה יותר מעשי למצוא משקיעים חרדים שירוויחו חלק מהרווח הגדול שהבטיחו לכם וימנעו ממכם הפסד.
יש הרבה אנשים שיש להם הון עצמי מסויים או אפשרות לקחת משכנתא, ואין להם דרך להרוויח על זה הרבה בשוק של היום.
אם הם יכנסו לדירה שלכם כשותפים - עם חוזה מיוחד אצל עו"ד שמומחה בטאבו משותף.
גם הם ירוויחו גם אתם תרוויחו קצת או לפחות לא תפסידו.

 

[די]

אם הוא יכול להבטיח אז היה קונה לעצמו לא את הדירה רק את הבנין

מה הקשר?
המתווך הבטיח שהוא ימצא קונה במחיר יקר (ולא קיים את הבטחתו). אין למתווך הון עצמי כדי לקנות את כל הבניין.

 

[די]

ובודקים שכונה קיימת בנתניה עם נתונים דומים, אם יש פער מחירים ביניהם, זה כנראה בגלל שהשכונה עדיין בבנייה והיא עדיין לא קיבלה את המחיר האמיתי שלה.

הנתון העיקרי הוא איכות האוכלוסייה, זה נתון שמשנה את מחיר הדירה במאות אלפי ש"ח, אבל אדם חרדי לא מבחין בזה.
סתם כך, אין כזה דבר "עדיין לא קיבלה את המחיר האמיתי שלה". המחיר שמשלמים זה מחיר השוק וזה המחיר האמיתי. אין איזה נתון סודי שרק אתה יודע וכולם לא יודעים.
גם בחריש כבר עשור אומרים שהיא "עדיין לא קיבלה את המחיר האמיתי שלה", וגם היום יש כאלו שמבטיחים את זה כלפי העתיד. אבל כמובן זה לא נכון. לא שאני אומר שלא שווה להשקיע בחריש.

 

[ברוך פינחס]

הנתון העיקרי הוא איכות האוכלוסייה, זה נתון שמשנה את מחיר הדירה במאות אלפי ש"ח, אבל אדם חרדי לא מבחין בזה.
סתם כך, אין כזה דבר "עדיין לא קיבלה את המחיר האמיתי שלה". המחיר שמשלמים זה מחיר השוק וזה המחיר האמיתי. אין איזה נתון סודי שרק אתה יודע וכולם לא יודעים.
גם בחריש כבר עשור אומרים שהיא "עדיין לא קיבלה את המחיר האמיתי שלה", וגם היום יש כאלו שמבטיחים את זה כלפי העתיד. אבל כמובן זה לא נכון. לא שאני אומר שלא שווה להשקיע בחריש.

אני אסביר את דברי.
חריש היא עיר בפני עצמה והמחשבה הייתה שהיא תהיה כמו עוד אחת מערי השרון וזה לא הצליח מכמה סיבות.
נתניה היא עיר עם מחיר שוק מאוד ברור.
כל נדלניסט מתחיל ידע להגיד איזו שכונה יקרה יותר ואיזו זולה.
זה כמובן תלוי באוכלוסיה, בדרך כלל היוקרה של השכונה קובעת את האוכלוסיה, ותלוי גם בנתונים שכתבתי בפוסט הקודם.
שכונה שיש בה עומס של פרויקטים שכולם מנסים למכור ביחד, ובעיקר אם יש בה עומס משקיעים שקנו בשביל לעשות סיבוב.
המחירים בה יורדים בגלל שכעת אין הרבה מחירות, והקבלנים והמשקיעים לחוצים למכור.
ולכן המחיר בה הוא רגעי ולא אמיתי, ומי שיכול להמתין שנתיים שלוש עד שהשכונה תהיה בנויה והדירות ימכרו והמשקיעים ירגעו, יקבל מחיר כמו בשכונות סמוכות.
זה לא נתון סודי, כל מוכר מתחיל במשרד מכירות בשכונה ידע להגיד לך פחות או יותר את הדברים האלו.
וכל מתווך בנתניה גם ידע לתת לך הערכה לפי שכונות סמוכות.
מי שלא מבין בנדלן לא יודע את הנתון הזה, ואין לו את הכלים להעריך אותו.
האם זה מדע בדוק ב 100%, כמובן שלא, יש תמיד דברים שיכולים להשתנות ולהשתבש.
אבל זה לא עתידות זה ניתוח מחירים עדכני לפי העיר והמיקום, עם סינון של נתונים זמניים.