השקעות יש לנו קרן השתלמות האם להוציא ולקנות דירת טאבו משותף

[ה. ברנשטיין]

שלום לכולם ובפרט למומחים @ה. שלמה @השקעות R הון @מקצועי בלבד - אשמח מאוד לקרוא את חוות דעתכם, לאו דווקא כהכרעה אלא יותר להרחיב מה הם הצדדים וכו' - כמובן לא יעוץ וכו')

יש לי קרן השתלמות באיזור ה150 אלף ש''ח ואמורים לקבל עכשיו סכום של עוד 150 אלף מעוד מקור

הציעו לי לקנות דירת טאבו משותף שיהיה רשום הערת אזהרה (זה טוב לנו כי יש לנו כבר דירה ראשונה...) במחיר של כמיליון ש''ח - (זה מחיר מאוד טוב לטאבו משותף לדירה הספתיפית הזאת - אחרי סקר שוק עמוק)
השכירות תכסה את המשכנתא של ה700 ש''ח ובונים על עליית ערך וגם עליית השכירות לאט לאט
-יודעים להתמודד אם הדירה תהיה ריקה מדי פעם
-ההשקעה היא לטווח ארוך ולא לכמה שנים בודדות
- שותף הטאבו הוא אדם אמין (חברים מילדות)

האם נכון להשקיע בזה או להמשיך את הקרן השתלמות (אין שם עוד הפקדות) ולשים את הכסף האחר בשוק ההון פאסיבי (קופ''ג או מסחר עצמאי וכו')

תודה מראש לכל העונים ובפרט למומחים הנכבדים הנ''ל!

 

[משכנתאות הפסגה]

שלום לכולם ובפרט למומחים @ה. שלמה @השקעות R הון @מקצועי בלבד - אשמח מאוד לקרוא את חוות דעתכם, לאו דווקא כהכרעה אלא יותר להרחיב מה הם הצדדים וכו' - כמובן לא יעוץ וכו')

יש לי קרן השתלמות באיזור ה150 אלף ש''ח ואמורים לקבל עכשיו סכום של עוד 150 אלף מעוד מקור

הציעו לי לקנות דירת טאבו משותף שיהיה רשום הערת אזהרה (זה טוב לנו כי יש לנו כבר דירה ראשונה...) במחיר של כמיליון ש''ח - (זה מחיר מאוד טוב לטאבו משותף לדירה הספתיפית הזאת - אחרי סקר שוק עמוק)
השכירות תכסה את המשכנתא של ה700 ש''ח ובונים על עליית ערך וגם עליית השכירות לאט לאט
-יודעים להתמודד אם הדירה תהיה ריקה מדי פעם
-ההשקעה היא לטווח ארוך ולא לכמה שנים בודדות
- שותף הטאבו הוא אדם אמין (חברים מילדות)

האם נכון להשקיע בזה או להמשיך את הקרן השתלמות (אין שם עוד הפקדות) ולשים את הכסף האחר בשוק ההון פאסיבי (קופ''ג או מסחר עצמאי וכו')

תודה מראש לכל העונים ובפרט למומחים הנכבדים הנ''ל!

בסוף חזרנו לשאלה הקדמונית שוק ההון או נדלן.
במקרה הספציפי שלך חשוב לחדד מה נקודות
1 כדאי לבדוק מראש, האם יאושר משכנתא ומה הריבית [בערך]
2. בנוסף קח בחשבון שטאבו משותף זה מוצר פחות נזיל.
3. העניין של המיסוי מאוד משחק בשיקול, כאן וציינת שלא אמור להיות לך מס רכישה לעומת שוק ההון ששם יש מס של 25 אחוז.

 

[העץ הרענן]

3. העניין של המיסוי מאוד משחק בשיקול, כאן וציינת שלא אמור להיות לך מס רכישה לעומת שוק ההון ששם יש מס של 25 אחוז.

בקרן השתלמות שלו ג"כ אין מיסוי כלל.

 

[משכנתאות הפסגה]

בקרן השתלמות שלו ג"כ אין מיסוי כלל.

הוא דיבר על 150 נוספים, האם להשקיע בקופ"ג

 

[העץ הרענן]

הוא דיבר על 150 נוספים, האם להשקיע בקופ"ג

אכן אבל זה לא נשמע שיש לו את האפשרות לעשות 50/50.

 

[חכם הלומד מכל אדם]

סכנה טאבו משותף במקרה שחלילה השותף עושה משהו מעקלים את הדירה שלך גם כי זה נכס אחד

 

[מקצועי בלבד]

- שותף הטאבו הוא אדם אמין (חברים מילדות)

אז אני לא באה להכריע פה כרגע מבלי לדעת את כל הנתונים, אבל נקודה אחת אני רוצה להאיר:
גם אם השותף הוא האדם האמין ביותר בעולם, מה יקרה כשהוא ירצה למכור את החלק שלו נניח בעוד 3 שנים מכל סיבה שלא תהיה? [ויכול להיות לכך אלף ואחת סיבות] מי השותף שיבוא במקומו? האם אתם בטוחים שהוא יהיה אמין ישר ומבוסס כלכלית וכו' לא פחות מהשותף הראשון?

 

[אהרןאהרן]

אז אני לא באה להכריע פה כרגע מבלי לדעת את כל הנתונים, אבל נקודה אחת אני רוצה להאיר:
גם אם השתף הוא האדם האמין ביותר בעולם, מה יקרה כשהוא ירצה למכור את החלק שלו נניח בעוד 3 שנים מכל סיבה שלא תהיה? [ויכול להיות לכך אלף ואחת סיבות] מי השותף שיבוא במקומו? האם אתם בטוחים שהוא יהיה אמין ישר ומבוסס כלכלית וכו' לא פחות מהשותף הראשון?

מצ"ב עלון בו סופר מה נפסק במקרה דומה בבית הוראה לדיני ממונות.

 

[מקצועי בלבד]

מצ"ב עלון בו סופר מה נפסק במקרה דומה בבית הוראה לדיני ממונות.

אז זהו שיש מקרים שזה לא בדיוק מה שקורה בסוף במקרים כאלו.

 

[קריפטו]

אז אני לא באה להכריע פה כרגע מבלי לדעת את כל הנתונים, אבל נקודה אחת אני רוצה להאיר:
גם אם השתף הוא האדם האמין ביותר בעולם, מה יקרה כשהוא ירצה למכור את החלק שלו נניח בעוד 3 שנים מכל סיבה שלא תהיה? [ויכול להיות לכך אלף ואחת סיבות] מי השותף שיבוא במקומו? האם אתם בטוחים שהוא יהיה אמין ישר ומבוסס כלכלית וכו' לא פחות מהשותף הראשון?

כיום החוזים שדיינים ערכו לטאבו משותף הם מפורטים מאד ומכסים הרבה מהמקרים, ודאי דבר כה בסיסי ששותף אחד רוצה למכור את חלקו
ראיתי פעם חוזה של טאבו משותף 35 עמודים, על כל מקרה שהגיע לב"ד הוסיפו עוד סעיף..

 

[אמת מארץ תצמח]

גם אם השתף הוא האדם האמין ביותר בעולם, מה יקרה כשהוא ירצה למכור את החלק שלו נניח בעוד 3 שנים מכל סיבה שלא תהיה? [ויכול להיות לכך אלף ואחת סיבות] מי השותף שיבוא במקומו? האם אתם בטוחים שהוא יהיה אמין ישר ומבוסס כלכלית וכו' לא פחות מהשותף הראשון?

יש להם הערת אזהרה.
הוא לא יוכל למכור לקונה שלא מקובל עליהם.

 

[העץ הרענן]

יש להם הערת אזהרה.
הוא לא יוכל למכור לקונה שלא מקובל עליהם.

ואם האדם שהיה מקובל עליהם, יפסיק להיות נחמד או הגון...

 

[rivkar]

למה לא גם וגם?
על קרן השתלמות זמינה אפשר לקבל הלואה כנגד בתנאים מאד טובים
הייתי משאירה ולוקחת הלואה בשביל להשקיע..

 

[אמת מארץ תצמח]

ואם האדם שהיה מקובל עליהם, יפסיק להיות נחמד או הגון...

זה יכול לקרות באדם הראשון, אין צורך להגיע עד לקונה.

 

[לארג']

לא יהיה לך מס בכלל ? על החלק שלך לכאורה תחוייב 8 אחוז

 

[מקצועי בלבד]

כיום החוזים שדיינים ערכו לטאבו משותף הם מפורטים מאד ומכסים הרבה מהמקרים, ודאי דבר כה בסיסי ששותף אחד רוצה למכור את חלקו
ראיתי פעם חוזה של טאבו משותף 35 עמודים, על כל מקרה שהגיע לב"ד הוסיפו עוד סעיף..

חוזה טוב מקטין סיכונים, אבל לא תמיד מבטל אותם.
ועל הסיכון שאני מדברת, החיים מוכיחים אחרת.
ואני אתן דוגמה, וכאמור מדובר ע"כ שבהתחלה יהיה את השותף האמין ביותר שיש, וישר, ומבוסס כלכלית, ואחרי 4 שנים הוא מוכרח למכור, ובמשך שנה או שנתיים הוא לא מצליח למצוא קונה אחר שהשותף שלו רואה אותו כמספיק אמין, ישר, ומבוסס כלכלית, ולכן הוא לא מאשר את המכירה.
אחרי שנתיים מה שמאד יכול לקרות שהשותף יתפשר על מישהו שמלכתחילה הוא לא היה מאשר, אבל לא נעים לו לתקוע את השותף/חבר כ"כ הרבה זמן, והוא מתחיל להרגיש סתם עקשן.

 

[ישראל123456]

לא יהיה לך מס בכלל ? על החלק שלך לכאורה תחוייב 8 אחוז

אם זה היה קנייה ממש זה מורכב, לעתים גם בדירה ראשונה יש בט"מ יותר מיסוי מאשר בדירה רגילה.

בנוסף בשעת מכירה כנ"ל לגבי מס שבח (יש הרבה מקרים גבוליים מבחינת פרשנות החוק שבפועל אינם אחידים בכל מקום בארץ בהתאם לפקידי שומה שונים).

אבל במקרה הזה השואל ציין כי רוצה לרשום רק הערת אזהרה, מה שאומר סיכון עוד יותר גדול וכן לכאורה אם יקרה בעייה ויגיע לבית משפט בשלב כלשהו יצטרך להסביר למה לא דיווח על הקנייה בזמנו (בניגוד לחוק) וכמובן לשלם למפרע מס רכישה ++

יש לי קרן השתלמות באיזור ה150 אלף ש''ח ואמורים לקבל עכשיו סכום של עוד 150 אלף מעוד מקור

כמו כן לא ציין השואל אם קה"ש שלו נזילה או שבמשיכה ישלם מס על מה שהרויח שם אם הרויח.

כמו כן לעתים קניית ט"מ והשכרתה היא בלתי חוקית כגון שהדירה חולקה ל2 יח"ד ללא היתר פיצול (דיורית) כך שמלבד העניין הפלילי שבדבר גם לגבי מיסוי יכול להיות שלא יתחשבו בהוצאות בלתי חוקיות כהוצאה לגבי מס ועוד (גם אם כיום זה לא כך זה עלול להשתנות, זה החלטה שרירותית ולא חוק).

וכמו כן אם מחר אחד השכנים העתידיים / הקיימים בבנין לא ימצא חן בעיניו יוכל לדרוש את ביטול הפיצול ולפחות מה שיותר סביר ומעשי בטוח קצר את מניעת השכרת הדירה (המפוצלת) לשני שוכרים שונים. (כמובן בבית משפט, ולעתים אף בדין תורה יהיה צודק).

אם יוכל להוציא משכנתא נוספת /חדשה על דירתו הקיימת וכסף זה + 150 החדשים + קה"ש הקיימת כבר. ישקיע בשוק ההון זה הרבה יותר פשוט (גם חוסך הוצאות נלוות ושונות) וכנראה גם הרבה יותר רווחי.

 

[ישראל123456]

כיום החוזים שדיינים ערכו לטאבו משותף הם מפורטים מאד ומכסים הרבה מהמקרים, ודאי דבר כה בסיסי ששותף אחד רוצה למכור את חלקו
ראיתי פעם חוזה של טאבו משותף 35 עמודים, על כל מקרה שהגיע לב"ד הוסיפו עוד סעיף..

אם צריך יותר מעמוד אחד זה סימן שזה בעייתי.

 

[ה. ברנשטיין]

אז אני לא באה להכריע פה כרגע מבלי לדעת את כל הנתונים, אבל נקודה אחת אני רוצה להאיר:
גם אם השותף הוא האדם האמין ביותר בעולם, מה יקרה כשהוא ירצה למכור את החלק שלו נניח בעוד 3 שנים מכל סיבה שלא תהיה? [ויכול להיות לכך אלף ואחת סיבות] מי השותף שיבוא במקומו? האם אתם בטוחים שהוא יהיה אמין ישר ומבוסס כלכלית וכו' לא פחות מהשותף הראשון?

ההסכם שההשקעה היא לטווח ארוך לפחות 10 שנים שאף אחד לא יכול למכור - כך שיש כאן איזשהו טווח די נחמד
אחרי 10 שנים מי שרוצה לצאת מחויב למכור לשני ואם השני לא רוצה מוכרים לשוק חופשי..

חוצמזה איזה עוד דברים צריכם לקחת בחשבון?

אשמח אם תוכלי להתייחס לזה יותר מהזוית הכלכלי האם זה יותר נכון מלהשאיר את 150 אלף בהשתלמות ואת ה150 האחרים להשקיע או לא?

תודה רבה!!

 

[ה. שלמה]

שלום לכולם ובפרט למומחים @ה. שלמה @השקעות R הון @מקצועי בלבד - אשמח מאוד לקרוא את חוות דעתכם, לאו דווקא כהכרעה אלא יותר להרחיב מה הם הצדדים וכו' - כמובן לא יעוץ וכו')

יש לי קרן השתלמות באיזור ה150 אלף ש''ח ואמורים לקבל עכשיו סכום של עוד 150 אלף מעוד מקור

הציעו לי לקנות דירת טאבו משותף שיהיה רשום הערת אזהרה (זה טוב לנו כי יש לנו כבר דירה ראשונה...) במחיר של כמיליון ש''ח - (זה מחיר מאוד טוב לטאבו משותף לדירה הספתיפית הזאת - אחרי סקר שוק עמוק)
השכירות תכסה את המשכנתא של ה700 ש''ח ובונים על עליית ערך וגם עליית השכירות לאט לאט
-יודעים להתמודד אם הדירה תהיה ריקה מדי פעם
-ההשקעה היא לטווח ארוך ולא לכמה שנים בודדות
- שותף הטאבו הוא אדם אמין (חברים מילדות)

האם נכון להשקיע בזה או להמשיך את הקרן השתלמות (אין שם עוד הפקדות) ולשים את הכסף האחר בשוק ההון פאסיבי (קופ''ג או מסחר עצמאי וכו')

תודה מראש לכל העונים ובפרט למומחים הנכבדים הנ''ל!

יש כאן הרבה נעלמים.
- כמה הטאבו משותף נמוך משווי השוק שלו.
- מדוע לא נתת אפשרות להשארי בקה"ש במסלול תואם טווח.
- עם איזה סוג השקעה אתה יותר מתחבר נפשית.
- כמה שכירות תקבל?
נקודות שיש לתת את הדעת:
- ההנחה כאילו אין מס רכישה, היא בד"כ מוטעית.
- הרווחים אם תשאיר בקה"ש לא תשלם מס, ואילו מס שבח אתה משלם.
- עלויות של תיווך, עו"ד, וכו'.
- הסכנה הרחוקה אולי, להסתכסך עם חבר ילדות, ולהכיר דברים שלא ידת עליו בעבר.
- עבירות בניה ככל ויש, ורמת היכון שלהם.