דיון שוק ההון או נדל"ן?

[אורי מלאכי]

בלת"ק
היתרון של שוק ההון שאפשר להיכנס אליו עם סכום קטן
אדם שיכול להפקיד 500 בחודש איך בדיוק ישקיע בנדלן
אבל בשוק ההון 500 בחודש כפול 20 שנה הוא יגיע לרבע מליון מאשר אפס אם הוא יתעקש על נדלן
כבר במאמר הראשון שלו על זה לא הבנתי איך הוא מצייר אנשים עם הון זמין של מאות אלפים בתחילת חייהם
אבל להתחיל בקטן זה (כמעט) כל אחד יכול

 

[ללא שם]

הדיון לדעתי הוא לא מתמתי טהור, צריך מאוד להיזהר מהאמוציות שיוצאים מפורומים על השקעות שעושים מזה מליונים בנאדם שלא עושה את זה מרגיש מפגר ופרייאר שכולם עושים כסף והוא לא. האמוציות האלו יכולות לגרום לפעולות פזיזות.
אצלי לדוגמא בחיים לא היה שקל פנוי לשים בהשקעות. ההורים הביאו כסף לחצי דירה לקחנו משכנתא קטנה, קנינו בלי הרבה להבין עלה בסה"כ 400,000 ש"ח. לא דיברנו גבוהה גבוהה על שוק ההון או נדלן. היום הדירה שווה 5,000,000 (הוספנו גם יחידות דיור)
בחיים זה לא היה קורה עם שוק ההון.
המסקנה היא: א. פרנסה משמים, לא לחכמים לחם!
ב. זהירות, לא להיכנס להרגשה דפוקה אם אני לא משקיע, זה גורם מספר 1 להחלטות שגויות.
ג. כל אדם הוא מקרה לגופו יעשה את השיקולים שלו, זה לא מתמתיקה.

 

[מאיר&]

אתה מכיר קצת את שוק ההון אן שלחינם אני מנסה להסביר את האנשים שעשעו אקזיטים מספיק גדולים בשוק ההון בפרט מי שהשקיע בתחילת הדרך של החברות המוצלחות היום איזה השקעה בנדל''ן תיתן לך 200% בשנה אשמח לדעת....
עיין ערך נקסט ויז'ן מתחילת שנת 2020 ועד היום הזה לעשות כל שנה 200% נשמע לך מעט פחות מנדל''ן....
איזה נדל''ן זינק כמו המספרים המצורפים בזאת
בהצלחה !

יש חברות שנפלו וכמעט נמחקו זה לא ראיה
בקיצור חכמת הבדיעבד כמו שכתבו

 

[העץ הרענן]

עיין בהודעתך! https://www.prog.co.il/threads/שוק-ההון-או-נדל-ן.1120447/post-16090679

@חיים לייב אליעזר
הבאת ציטוטים ערוכים משמי שלא כתבתי כלל.
כנראה טעות נפלה ואתה בקשת להבין מה ההבדל, והציטוט השני הוא ההודעה שלך, אני טועה?

 

[למדן בחסידות]

המסקנה היא: א. פרנסה משמים, לא לחכמים לחם!

בדרך כלל מקובל להשתמש בבטוי "לא לחכמים לחם" שהחכמים יודעים הכי טוב את כל הסיכונים ולכן לא משקיעים.

 

[מחסן שלי]

פלוס גמ"ח - מחשבון וסימולטור שוק ההון

אתר לעריכת סימולציה בשוק ההון - מחשבון ריבית דריבית לתוכניות הגמחים לפי גמ"ח של הקהילה

plusgmachcoil.lovable.app

סימולטור שילוב של השקעה בשוק ההון ומשיכה לגמ"ח

 

[למדן בחסידות]

המדד עלה 433%

בורות מוחלטת של משקיעי שוק ההון להשוות מדד מחירי הדיור ולהשוות למדד S&P500 ולצעוק "הנה מדד S&P500 נצח"
המדד לא משקלל שכירות שבזה לבד נדל"ן כבר עושה ממוצע של 10% (שנתי מחירי הדיור עולים ב6-7% לשנה בממוצע פלו שכירות של 3% לשנה).
אבל העיקר שבעיקרים חסר מן הספר (-המדד, סליחה):
1.התחדשות עירונית: כל דירה שנצאת באיזור ביקוש עם גידול דמוגרפי טבעי יעבור התחדשות עירונית/תמ"א/פינוי בינוי/שינוי תב"ע וכו' (כנראה השמות של התוכניות יתחלפו מספר פעמים) ב100% השאלה היא רק מתי זה יקרה אולי אצל הנכדים שלנו ואולי אצל הנינים שלנו אבל בסוף זה יקרה.
אתה מקבל בחינם דירה גדולה יותר עם ממ"ד וחדר נוסף והעיקר חדשה במקום דירה קטנה וישנה ומכפיל את ההון שלך.
זה לא מסוקר במדד כי באמת לא קשור למדד, מחירי הדירות אותו דבר אבל אתה קיבלת נכס גדול וחדש במקום קטן וישן.
2.תוספת בניה: רבים מהדירות שנרכשו בעבר כדירת 3 חדרים מוצאות את עצמן כדירת 4/5/6 חדרים ואף יותר, בלי לדבר על אלו שבנו על הגג ואצ"ל מי ששינה תב"ע בערייה ובנה על הגג כאוות נפשו, מי שעשה את הדברים האלו נכון עשה הרבה מאד כסף, בלי שהמדד יעלה.
3.פיצולי דירות: ישנם דירות שאם יפצלו אותם יקבלו מהשכירות 5-6% בשנה כך שיחד עם עליית ערך הנכס מדובר על 13% בשנה (למען ההגינות הפיצול גם עולה כסף ובכל עיר ואיזור הכדאיות משתנה וגם חובה להתיעץ עם בעל נסיון באזור הספציפי בשכונה הספציפית)
4.שיפוץ דירה ישנה: חשוב לבדוק היטב בכל מקרה לגופו האם כדאי, גם לא להשקיע יתר על המידה (תקרת גבס ונברשות וכדו') כי אף אחד לא ישלם על זה יותר, זה יכול רק לקדם מכירות.

לאלו המשיבים שהם רוצים רק פאסיבי ולא אקטיבי חשוב להבין שבשוק ההון הפאסיבי מנצח אבל בנדל"ן האקטיבי (לא קונה ומוכר על בסיס יומ-יומי אלא בוחר אלו נכסים באיזה מיקום) מנצח.
הסיבה מאד פשוטה בשוק ההון אפשר להפסיד את הקרן באקטיבי וחייבים לפזר אבל בשוק הנדל"ן מי שפועל נכון לא מפסיד את הקרן.

 

[bmsz]

בורות מוחלטת של משקיעי שוק ההון להשוות מדד מחירי הדיור ולהשוות למדד S&P500 ולצעוק "הנה מדד S&P500 נצח"
המדד לא משקלל שכירות שבזה לבד נדל"ן כבר עושה ממוצע של 10% (שנתי מחירי הדיור עולים ב6-7% לשנה בממוצע פלו שכירות של 3% לשנה).
אבל העיקר שבעיקרים חסר מן הספר (-המדד, סליחה):
1.התחדשות עירונית: כל דירה שנצאת באיזור ביקוש עם גידול דמוגרפי טבעי יעבור התחדשות עירונית/תמ"א/פינוי בינוי/שינוי תב"ע וכו' (כנראה השמות של התוכניות יתחלפו מספר פעמים) ב100% השאלה היא רק מתי זה יקרה אולי אצל הנכדים שלנו ואולי אצל הנינים שלנו אבל בסוף זה יקרה.
אתה מקבל בחינם דירה גדולה יותר עם ממ"ד וחדר נוסף והעיקר חדשה במקום דירה קטנה וישנה ומכפיל את ההון שלך.
זה לא מסוקר במדד כי באמת לא קשור למדד, מחירי הדירות אותו דבר אבל אתה קיבלת נכס גדול וחדש במקום קטן וישן.
2.תוספת בניה: רבים מהדירות שנרכשו בעבר כדירת 3 חדרים מוצאות את עצמן כדירת 4/5/6 חדרים ואף יותר, בלי לדבר על אלו שבנו על הגג ואצ"ל מי ששינה תב"ע בערייה ובנה על הגג כאוות נפשו, מי שעשה את הדברים האלו נכון עשה הרבה מאד כסף, בלי שהמדד יעלה.
3.פיצולי דירות: ישנם דירות שאם יפצלו אותם יקבלו מהשכירות 5-6% בשנה כך שיחד עם עליית ערך הנכס מדובר על 13% בשנה (למען ההגינות הפיצול גם עולה כסף ובכל עיר ואיזור הכדאיות משתנה וגם חובה להתיעץ עם בעל נסיון באזור הספציפי בשכונה הספציפית)
4.שיפוץ דירה ישנה: חשוב לבדוק היטב בכל מקרה לגופו האם כדאי, גם לא להשקיע יתר על המידה (תקרת גבס ונברשות וכדו') כי אף אחד לא ישלם על זה יותר, זה יכול רק לקדם מכירות.

לאלו המשיבים שהם רוצים רק פאסיבי ולא אקטיבי חשוב להבין שבשוק ההון הפאסיבי מנצח אבל בנדל"ן האקטיבי (לא קונה ומוכר על בסיס יומ-יומי אלא בוחר אלו נכסים באיזה מיקום) מנצח.
הסיבה מאד פשוטה בשוק ההון אפשר להפסיד את הקרן באקטיבי וחייבים לפזר אבל בשוק הנדל"ן מי שפועל נכון לא מפסיד את הקרן.

אין בעיה
תאמין בצדקת דרכך בהנאה ובטוב לבב
אנחנו מדברים כרגע על השקעה פשוטה לאברך.
בצורה מתוחכמת בשוק ההון ניתן לעשות דברים יפים יותר מאשר תשואת השוק הממוצעת
במינופים נכונים, אופציות וכדו'.
לטעון על בורות, ממי שמתיימר להיות "למדן בחסידות" הייתי מצפה לראות את הקונטסקט של התגובה שלי ואז להגיב
לגוף התגובה
טענתי הייתה ביחס לדברי הטוען לפני מהי תשואת שוק ההון (ללא דיבדנדים וללא מס).

 

[bmsz]

לגוף הדיון,
ישנו יתרון עקרוני מאוד בשוק ההון
שנדל"ן אולי המוצר מתייקר אבל הוא לא מתרחב מעבר לבסיס
אף אם הצלחת להרחיב יש גבול.
לעולם העסקים = מניות ישנה יכולת עלייה בלתי מוגבלת כפי שלכסף בעולם ישנה היווצרות בלתי מוגבלת

 

[שמח-לעזור]

בורות מוחלטת של משקיעי שוק ההון להשוות מדד מחירי הדיור ולהשוות למדד S&P500 ולצעוק "הנה מדד S&P500 נצח"
המדד לא משקלל שכירות שבזה לבד נדל"ן כבר עושה ממוצע של 10% (שנתי מחירי הדיור עולים ב6-7% לשנה בממוצע פלו שכירות של 3% לשנה).
אבל העיקר שבעיקרים חסר מן הספר (-המדד, סליחה):
1.התחדשות עירונית: כל דירה שנצאת באיזור ביקוש עם גידול דמוגרפי טבעי יעבור התחדשות עירונית/תמ"א/פינוי בינוי/שינוי תב"ע וכו' (כנראה השמות של התוכניות יתחלפו מספר פעמים) ב100% השאלה היא רק מתי זה יקרה אולי אצל הנכדים שלנו ואולי אצל הנינים שלנו אבל בסוף זה יקרה.
אתה מקבל בחינם דירה גדולה יותר עם ממ"ד וחדר נוסף והעיקר חדשה במקום דירה קטנה וישנה ומכפיל את ההון שלך.
זה לא מסוקר במדד כי באמת לא קשור למדד, מחירי הדירות אותו דבר אבל אתה קיבלת נכס גדול וחדש במקום קטן וישן.
2.תוספת בניה: רבים מהדירות שנרכשו בעבר כדירת 3 חדרים מוצאות את עצמן כדירת 4/5/6 חדרים ואף יותר, בלי לדבר על אלו שבנו על הגג ואצ"ל מי ששינה תב"ע בערייה ובנה על הגג כאוות נפשו, מי שעשה את הדברים האלו נכון עשה הרבה מאד כסף, בלי שהמדד יעלה.
3.פיצולי דירות: ישנם דירות שאם יפצלו אותם יקבלו מהשכירות 5-6% בשנה כך שיחד עם עליית ערך הנכס מדובר על 13% בשנה (למען ההגינות הפיצול גם עולה כסף ובכל עיר ואיזור הכדאיות משתנה וגם חובה להתיעץ עם בעל נסיון באזור הספציפי בשכונה הספציפית)
4.שיפוץ דירה ישנה: חשוב לבדוק היטב בכל מקרה לגופו האם כדאי, גם לא להשקיע יתר על המידה (תקרת גבס ונברשות וכדו') כי אף אחד לא ישלם על זה יותר, זה יכול רק לקדם מכירות.

לאלו המשיבים שהם רוצים רק פאסיבי ולא אקטיבי חשוב להבין שבשוק ההון הפאסיבי מנצח אבל בנדל"ן האקטיבי (לא קונה ומוכר על בסיס יומ-יומי אלא בוחר אלו נכסים באיזה מיקום) מנצח.
הסיבה מאד פשוטה בשוק ההון אפשר להפסיד את הקרן באקטיבי וחייבים לפזר אבל בשוק הנדל"ן מי שפועל נכון לא מפסיד את הקרן.

עליית ערך ממוצעת ב30-40 שנה האחרונות של הנדל״ן בישראל
זה 5.7%

תשואת שכירות כיום זה 2-3%
בעבר זה היה 5%

זה לא נכון לחשב את זה ביחד כתשואה שנתית
כי על העליית ערך יש ריבית דריבית
ועל התשואה פירותית אין

גם אם משקיעים את השכירות מיד
הריבית דריבית זה רק על הריבית ולא על הקרן

נכון שיש אפשרות להגדיל את העליית ערך משמעותית ע״י השבחה או פיצול
אבל זה לא רלוונטי לחישוב ארוך טווח, כי את הרווח מההשבחה אפשר לקבל מיד

ואגב, ההגדרה הנכונה לזה ברוב המקרים,
לא משקיע אקטיבי בנדל״ן, אלא עובד בנדל״ן

 

[ישראל123456]

עליית ערך ממוצעת ב30-40 שנה האחרונות של הנדל״ן בישראל
זה 5.7%

תשואת שכירות כיום זה 2-3%


זה לא נכון לחשב את זה ביחד כתשואה שנתית
כי על העליית ערך יש ריבית דריבית
ועל התשואה פירותית אין

גם אם משקיעים את השכירות מיד
הריבית דריבית זה רק על הריבית ולא על הקרן

?

 

[סקרים בפרוג]

מעניין מה יהיו התוצאות בתת פורום של נדלן....
@השקעות R הון אפשר לחבר את הסקר ל2 פורומים?
או לפחות לעשות סקר מתחרה בפורום לנדלן

כבר הצבעת היום? הסקר היומי בפרוג - סקר אקטואלי חדש ומרתק עלה כעת לאוויר, בואו להצביע!

טוען סקר...

 

[משתכנז]

תשואת שכירות כיום זה 2-3%
בעבר זה היה 5%

זה לא נכון לחשב את זה ביחד כתשואה שנתית
כי על העליית ערך יש ריבית דריבית
ועל התשואה פירותית אין

גם אם משקיעים את השכירות מיד
הריבית דריבית זה רק על הריבית ולא על הקרן

מצטער, חישבתי במחשבון שוב והתוצאה היא שיש אותו ריבית דריבית אם משקיעים הלאה את השכירות המתקבלת.
במציאות זה הרבה יותר מריבית דריבית עקב המינוף החוזר על עצמו בכל נכס.

נכון שיש אפשרות להגדיל את העליית ערך משמעותית ע״י השבחה או פיצול
אבל זה לא רלוונטי לחישוב ארוך טווח, כי את הרווח מההשבחה אפשר לקבל מיד

למה לא לטווח ארוך? אם מוכרים מיד משלמים מס שבח והיטל השבחה וכדאי מאד לא למכור כדי לא לשלם מס, גם דחיית מס עוזר מאד למקסם רווחים.
בכלל במשך הזמן יש יותר השבחה כי הערייה נותנת עוד אישור בנייה וכדו' עוד שכנים מרחיבים וכו'
החכמה (למשקיע נדל"ן 'פאסיבי') היא להחזיק, לא למכור.
רוכשים נכס נוסף? לא מוכרים, ממנפים (אגב, לא בכל מחיר, רק אם לא חונק תזרימית), תשאלו יועץ משכנתאות איך עושים את זה, יש מלא דרכים יצירתיות.

ואגב, ההגדרה הנכונה לזה ברוב המקרים,
לא משקיע אקטיבי בנדל״ן, אלא עובד בנדל״ן

למה? כל מי שמשפץ את ביתו פעם ופעמים עובד בנדל"ן? קבלן מנוסה (לפי המלצות!!! בלבד) עושה את העבודה.

 

[מעין רקובסקי]

מה שאני ראיתי תופעה בעיקר בזמן האחרון בזו"צים של הציבור החסידי.
שכבר כמה שנים טוענים שאין בעיה לגור בשכירות, ודירה זה לא שווה . ושכל אחד יחתן את עצמו במקום שההורים יחתנו 10 ילדים. וכו'
בנתונים היבשים על הנייר זה אכן נכון ,
אבל כשהזוג מגיע ל3-4 ילדים בגיל 25+ .הם מתחילים לצעוק הצילו...
נמאס להם מעליות המכירים של המשכיר פעמיים בשנה.
ואין ספור העברות דירה ,כי הבעל הבית החליט למכור.
ואז עושים לחץ מטורף לקנות דירה (אפילו דפוקה) בכל מחיר.
אז יכול להיות שבמציאות הרבה יותר רווחי וקל שוק ההון.
אבל במציאות קשה מאוד לשרוד בלי קורת גג משל עצמכם.

 

[2 cents]

הדיון לדעתי הוא לא מתמתי טהור, צריך מאוד להיזהר מהאמוציות שיוצאים מפורומים על השקעות שעושים מזה מליונים בנאדם שלא עושה את זה מרגיש מפגר ופרייאר שכולם עושים כסף והוא לא. האמוציות האלו יכולות לגרום לפעולות פזיזות.
אצלי לדוגמא בחיים לא היה שקל פנוי לשים בהשקעות. ההורים הביאו כסף לחצי דירה לקחנו משכנתא קטנה, קנינו בלי הרבה להבין עלה בסה"כ 400,000 ש"ח. לא דיברנו גבוהה גבוהה על שוק ההון או נדלן. היום הדירה שווה 5,000,000 (הוספנו גם יחידות דיור)
בחיים זה לא היה קורה עם שוק ההון.
המסקנה היא: א. פרנסה משמים, לא לחכמים לחם!
ב. זהירות, לא להיכנס להרגשה דפוקה אם אני לא משקיע, זה גורם מספר 1 להחלטות שגויות.
ג. כל אדם הוא מקרה לגופו יעשה את השיקולים שלו, זה לא מתמתיקה.

אני לא יודע כמה שילמת למשכנתא כל חודש וכמה שנים אבל אני עשיתי חשבון שאם לפני 30 שנה היית משקיע 400 אלף שקל ומוסיף כל חודש 3300 שקל או 1000 דולר, זה היה שוה היום 4,665,018 מליון דולר ובשקל 15,394,559
ואם אתה ממשיך עוד עשר שנים ככה זה היה שוה 12,833,244 דולר
מעוד קל לדחות ולהתעצל לקפוץ למים ולזרוק מאמרים להצדיקו
לא לחכמים לחם היינו אחרי שהחכמים האלו עשו השתדלות נכונה ודברים חכמים עדיין צריך סייעתא דשמיא ברם לא לעשות זה לא מהלך
אני מצרף לינק עם אתר שיש שם מחשבון ועוד https://mendyfeferkorn.com/#calculators

 

[דרדל'ה]

אני לא יודע כמה שילמת למשכנתא כל חודש וכמה שנים אבל אני עשיתי חשבון שאם לפני 30 שנה היית משקיע 400 אלף שקל ומוסיף כל חודש 3300 שקל או 1000 דולר, זה היה שוה היום 4,665,018 מליון דולר ובשקל 15,394,559
ואם אתה ממשיך עוד עשר שנים ככה זה היה שוה 12,833,244 דולר
מעוד קל לדחות ולהתעצל לקפוץ למים ולזרוק מאמרים להצדיקו
לא לחכמים לחם היינו אחרי שהחכמים האלו עשו השתדלות נכונה ודברים חכמים עדיין צריך סייעתא דשמיא ברם לא לעשות זה לא מהלך
אני מצרף לינק עם אתר שיש שם מחשבון ועוד https://mendyfeferkorn.com/#calculators

ההצעה שלך לא ממש מקבילה למה שהוא עשה.
נניח שכל ערך הדירה נרכש בהלוואה, אז על כל הסכום הזה (400K) הוא משלם כ-2,000 ש"ח בחודש.
סכום השכירות על ערך נכס/ים כזה שהוא מציג הוא בערך 15K לחודש. כך שבזכות הצעד שעשה הוא כנראה חוסך (או מרוויח) הוצאה של 15K.
גם אם הוא היה משקיע בשוק ההון בהלוואה וההימור היה מצליח, אז הוא היה צריך לשלם רק על ההלוואה הזאת 4.8K לחודש ל-10 שנים, וחוץ מזה את השכירות (שאמנם היתה הרבה יותר נמוכה לפני יובל), ועוד לא חישבנו את המס.
במציאות זה עוד פחות וורוד, אלו שמשקיעים בשוק ההון נוטים למשוך בירידות, נוטים להשתמש בכסף.

 

[2 cents]

ההצעה שלך לא ממש מקבילה למה שהוא עשה.
נניח שכל ערך הדירה נרכש בהלוואה, אז על כל הסכום הזה (400K) הוא משלם כ-2,000 ש"ח בחודש.
סכום השכירות על ערך נכס/ים כזה שהוא מציג הוא בערך 15K לחודש. כך שבזכות הצעד שעשה הוא כנראה חוסך (או מרוויח) הוצאה של 15K.
גם אם הוא היה משקיע בשוק ההון בהלוואה וההימור היה מצליח, אז הוא היה צריך לשלם רק על ההלוואה הזאת 4.8K לחודש ל-10 שנים, וחוץ מזה את השכירות (שאמנם היתה הרבה יותר נמוכה לפני יובל), ועוד לא חישבנו את המס.
במציאות זה עוד פחות וורוד, אלו שמשקיעים בשוק ההון נוטים למשוך בירידות, נוטים להשתמש בכסף.

סליחה התבלבלתי אני עשיתי החשבון שהוא משקיע בהתחלה רק 400 אלף שקל ומוסיף כל חודש 1000 דולר או 3300 שקל אבל כפי הנראה הדירה עלה אז 800000 שקל ואם כל הכסף הזה הוא היה משקיע לפני 30 שנה בלי להוסיף כלום כל חודש זה היה שוה היום קרוב ל16 מליון שקל
אבל גם אם נניח כל מה שאתה אומר אז מה אתה רוצה איך הוא יחתן הילדים שלו הוא ימכור הדירה שלו של 5 מליון שקל ויגור ברחוב הכסף הזה של השכירות לא מגיע אפי' לסכום לעזור לילד אחד בדירה ועוד שזה כל חודש ולא בב"א
ואגב בשוק ההון הוא יכול להוציא חלק לחתן ילד והשאר להשאיר דככל שזה מונח יותר הרווחים הרבה יותר
אם זה נשאר לעוד עשר שנים זה בערך 43 מליון שקל וכן הלאה

 

[דרדל'ה]

סליחה התבלבלתי אני עשיתי החשבון שהוא משקיע בהתחלה רק 400 אלף שקל ומוסיף כל חודש 1000 דולר או 3300 שקל אבל כפי הנראה הדירה עלה אז 800000 שקל ואם כל הכסף הזה הוא היה משקיע לפני 30 שנה בלי להוסיף כלום כל חודש זה היה שוה היום קרוב ל16 מליון שקל
אבל גם אם נניח כל מה שאתה אומר אז מה אתה רוצה איך הוא יחתן הילדים שלו הוא ימכור הדירה שלו של 5 מליון שקל ויגור ברחוב הכסף הזה של השכירות לא מגיע אפי' לסכום לעזור לילד אחד בדירה ועוד שזה כל חודש ולא בב"א
ואגב בשוק ההון הוא יכול להוציא חלק לחתן ילד והשאר להשאיר דככל שזה מונח יותר הרווחים הרבה יותר
אם זה נשאר לעוד עשר שנים זה בערך 43 מליון שקל וכן הלאה

לא נכנס לפתרון בעיית השאת הצאצאים, אתמקד רק בהשוואה של רווח הנדל"ן מול שוק ההון.
הכלל לדעתי הוא די פשוט, על כל 1% תשואה בשוק הנדל"ן, נדרשים 2% תשואה בשוק ההון, פשוט בגלל שזה ממונף (בהנחה של 50% משכנתא שמתקזז בשכירות עם עודף) וזה לא.
מכיון שלאורך ההיסטוריה ממוצע התשואה בנדל"ן בישראל הוא 6%, מובן שכדי ששוק ההון יוכל להתחרות איתו, הוא צריך להגיע ל-12% תשואה, מספר ששוק ההון מתקשה להתמודד איתו.
מעבר לזה ששוק ההון מסוכן יותר מהסיבות שמניתי ועוד, 2 נקודות נוספות שכדאי לקחת בחשבון:
1. 6% הממוצע הוא תוצאה של חישוב כל עסקאות הנדל"ן של היום ביחס לשנים עברו, אלא שעסקאות ביישובים חדשים או בשכונות חדשות הם זולות יותר ומורידות את הממוצע האמיתי. כלומר, מי שהשקיע בדירה מסוימת ולא מכר אותה עד היום, ברוב מוחלט של המקרים, התשואה המניבה על זה היתה הרבה מעבר ל-6%.
2. המס על שוק ההון הוא 25%.

 

[העץ הרענן]

לאלו המשיבים שהם רוצים רק פאסיבי ולא אקטיבי חשוב להבין שבשוק ההון הפאסיבי מנצח אבל בנדל"ן האקטיבי (לא קונה ומוכר על בסיס יומ-יומי אלא בוחר אלו נכסים באיזה מיקום) מנצח.

לבחור מיקום, זה עדיין נדל"ן פאסיבי, וכי נראה לך שמשקיע פאסיבי בשוק ההון לא בוחר איפה להשקיע, האם בארה"ב או בשאר העולם.
ההבדל בין סחר להשקעה - שסחר לא מתקדם בזמן שאתה ישן, (אם אין לך עובדים שהם צריכים לא לישון) והשקעות כן.

הסיבה מאד פשוטה בשוק ההון אפשר להפסיד את הקרן באקטיבי וחייבים לפזר

הסכת ושמע | ביום שהמשקיע הפאסיבי יאבד את הקרן, לסוחר הנדל"ן האקטיבי לא יהיה למי למכור את דירותיו.

אבל בשוק הנדל"ן מי שפועל נכון לא מפסיד את הקרן.

הרבה יותר מורכב לא לעשות טעויות בנדל"ן מאשר בשוק ההון...

 

[העץ הרענן]