דיון מחירי הדירות לאן?

[ישראל123456]

יש לי חבר שמכר דירה במודיעין עילית וקנה בבני ברק בערך באותו מחיר (אולי כאן היה עם אופציה ושם - לא, משהו כזה).

גם במ"ע החלו לרדת ?

 

[ברוך פינחס]

זה נכון, אבל הסיפור האמיתי לדעתי זה החוצניקים.
בעוד שבירושלים ובבית שמש יש הזרמת חמצן לשוק על ידי רכישות של החוצניקים - שגורמת לכך שהמחירים שם לא יפלו (ואפילו יעלו), בבני ברק אין את המושג הזה בכלל, והשוק שם נשען כמעט ב100% על רכישות של ישראלים, שהיכולת הפיננסית שלהם בדרך כלל מוגבלת יותר, ומכאן ועד לקיפאון וירידת מחירים הדרך קצרה.

ירושלים מושפעת מהחוצניקים והיא משפיעה על כל הערים הסובבות אותה.
כל מי שאין לו כסף לירושלים הולך לערים הסובבות.
בית שמש וביתר ודאי ערי לווין של ירושלים וגם המחירים בטלז סטון מושפעים מירושלים.
וגם מודיעין עילית מושפעת באופן כזה או אחר מירושלים
בדיוק כמו שהמחירים בת"א משפיעים על כל המרכז.
לעומת זאת בני ברק לא מושפעת בכלל מירושלים.
ולהיפך היא אמורה להשפיע על הסובבות אותה כמו אלעד וכו.
אבל היא לא משפיעה כי מי שקונה היום באלעד לא רוצה לקנות בבני ברק.
זו הסיבה שהמחירים באלעד ובק"ס יכולים להיות כמו בני ברק...

 

[יוסף זרודינסקי]

גם במ"ע החלו לרדת ?

לא. שכחתי לכתוב שזה סיפור מלפני שנתיים כמדומני...

 

[אוהב. ישראל]

מבדיקה שערכתי במחיר למשתכן משתחררות השנה אלפי יח"ד בצפון ובדרום

איפה בודקים את זה?

 

[בית שמשניק]

אותם נתונים. השאלה איך מציגים אותם...

ינואר חלש אחרי דצמבר שובר שיאים: היקף המשכנתאות ירד ב-22% ל-8.7 מיליארד שקל

לאחר חודש דצמבר חריג בהיקפי הפעילות, שוק המשכנתאות חזר בינואר לקצב נמוך יותר: ירידות נרשמו בכל מסלולי המימון לעומת החודש הקודם...

www.nadlancenter.co.il

לקראת התאוששות בנדל"ן? זינוק של 20% בביקוש למשכנתאות בינואר | כלכליסט

הציבור נטל בחודש שעבר משכנתאות בהיקף של 8.7 מיליארד שקל – הביצועים הגבוהים ביותר לחודש ינואר מאז 2022. הזינוק הוא ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, בעוד בהשוואה לדצמבר נרשמה ירידה של 23% שנובעת בעיקר מעונתיות. הציבור החל להגיב להורדות הריבית של בנק ישראל, כשחלקו של מסלול הפריים עלה לשיעור דו-ספרתי...

www.calcalist.co.il

 

[בית שמשניק]

בנק ישראל מקשיח את דרישות ההון העצמי מנוטלי המשכנתאות

www.globes.co.il

 

[ר' יהונתן]

האוצר: הקבלנים מתקשים למכור ומחזירים את מבצעי המימון למרות מגבלות בנק ישראל

ירידה דרמטית במכירות בעיקר בבאר שבע, תזרים המזומנים של הקבלנים צנח ב78% - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדיור בדצמבר ובשנת 2025 כולה

www.bizportal.co.il

ואח''כ הקבלנים מספרים לנו שהקונים חזרו למשרדי מכירות

 

[יצחק77]

סיכום קצר מה היה לנו עד כאן
א. דו"ח הלמ"ס שמדווח על עליה של 0.7 אחוז למרות שכבר נשתברו קולמוסים רבים על העיוותים שלהם במדידת המחירים עדיין כל האדיוטים המלומדים שם לא מצאו דרך לתמחר נכון את השוק
ב. מלאי הולך וגדל של דירות קבלן בכל המדינה
ג. מלאי הולך וגדל של דירות יד שניה
ד. ירידה במכירות במבט רב שנתי (קל לעשות מניפולציות של חודש מול חודש אבל צריך לבדוק את זה רב שנתי)
ה. ירידה חדה בכח הקניה של הציבור: קרי אינפלציה
ו. עוד ועוד מגבלות של בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות : כבר אי אפשר להתמנף עד להתאבדות
ז , יותר יורדים מעולים בישראל ליתר דיוק 100K בשנתיים האחרונות
ח. למרות האקזיטים היפים בהייטק שיתכן ויעירו קצת את שוק היוקרה באופן כללי אין גיוסים רציניים של עובדים בהייטק וגם אלו שבפנים זהירים יותר ולא ממהרים להכנס להתחייביות גבוהות
ט. ובכלל אוירה זהירה יותר הקונים מתמקחים זהירים לא קונים כל לוקש
המסקנות תסיקו לבד כל אחד לפי נטיית ליבו

 

[ברוך פינחס]

@בית שמשניק מה ההימור שלך למדד החודש?

 

[פתרון דיור]

וואו! מדהים!

שיא כל הזמנים במספר הדירות הלא מכורות: חצה את ה-86 אלף

מסיכום עסקאות הנדל"ן ב-2025 של הלמ"ס, עולה כי מבין הערים הגדולות בירושלים נותרו הכי הרבה דירות לא מכורות, ואחריה ת"א ובת ים. ב-25' נמכרו כ-90,690...

www.nadlancenter.co.il

 

[חארשה]

האוצר: הקבלנים מתקשים למכור ומחזירים את מבצעי המימון למרות מגבלות בנק ישראל

ירידה דרמטית במכירות בעיקר בבאר שבע, תזרים המזומנים של הקבלנים צנח ב78% - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדיור בדצמבר ובשנת 2025 כולה

www.bizportal.co.il

ואח''כ הקבלנים מספרים לנו שהקונים חזרו למשרדי מכירות

כולי עלמא מודו
שהיום הקונה הוא הכח החזק ולא המוכר

 

[בית שמשניק]

וואו! מדהים!

שיא כל הזמנים במספר הדירות הלא מכורות: חצה את ה-86 אלף

מסיכום עסקאות הנדל"ן ב-2025 של הלמ"ס, עולה כי מבין הערים הגדולות בירושלים נותרו הכי הרבה דירות לא מכורות, ואחריה ת"א ובת ים. ב-25' נמכרו כ-90,690...

www.nadlancenter.co.il

ירושלים עוקפת את תל אביב בתחום הזה ומתייצבת במקום הראשון בארץ במספר הדירות הלא מכורות עם מספר שיא של 10,234 דירות.

 

[shimשימי]

כולי עלמא מודו
שהיום הקונה הוא הכח החזק ולא המוכר

כולי עלמא מודים בזה כבר לפחות שנה אם לא יותר...

 

[יצחק77]

מדי פעם עולה כאן הסברה שאם המכירות ימשיכו לדשדש הקבלנים יפסיקו לבנות
אבל זו כנראה טעות משום שקבלנים מושקעים בתהליך של שנים עד להוצאת היתר בניה .
אין להם כל כך יכולת לעצור אולי להאט קצת מה שהם עושים עכשיו ,
בסופו של דבר הם מחויבים לתהליך כדי להמשיך לשרוד ולהשאר במשחק
או שהם יקרסו ואז באמת יכולה להתפתח מפולת שתזרוק אלפי דירות לשוק במחירי הפסד
מדגם חלקי מאד מהימים האחרונים

מנכ"ל בית וגג: "בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים"

השנה בית וגג תשווק כ-1,500 יח"ד דיור בחיפה, נתניה, גבעת שמואל רעננה ות"א ועתידה להכפיל את כמות הדירות ששיווקה מיום היווסדה; שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רונן עקביה, שסיפר לנו על ההיערכות של החברה לצמיחה הדרמטית, על ההזדמנויות שנקרות בדרכן של חברות חזקות במצבו הנוכחי של שוק הדיור; בנוסף, שמענו גם על...

www.bizportal.co.il

זכתה במכרז דיירים: בית ירושלמי BY תקים כ-200 דירות בגבעה הצרפתית

במסגרת פרויקט הפינוי-בינוי ברחוב אצ"ל בירושלים יפונו שני בנייני מגורים ישנים הכוללים 52 דירות, ויוקמו במקומם שלושה בניינים חדשים, בין 10 ל-20 קומות...

www.nadlancenter.co.il

מגדל בן 30 קומות ליד שגרירות ארה"ב בירושלים: בית ירושלמי BY הגיעה לרוב הדרוש

במסגרת פרויקט הפינוי-בינוי ב'צומת הבנקים' - בין שכונות ארנונה ושכונת תלפיות, יהרסו 27 יח"ד ישנות ויחידת מסחר ויקום מגדל עם 120 דירות...

www.nadlancenter.co.il

 

[szn]

אין להם כל כך יכולת לעצור אולי להאט קצת מה שהם עושים עכשיו ,

אם אין מכירות אז אין ליווי בנקאי
כך שגם היזם מאד מאד רוצה להתקדם לבניה בגלל שהשקיע הרבה כסף אין לו איך להתקדם.

שורה תחתונה הכל מתחיל ונגמר בליווי של הבנקים
הבנקים מאד זהירים בדוחות אפס וגם דורשים מכירת דירות בפריסייל וללא זה לא יתנו ליווי

וגם אם הבנקים לא מספיק זהירים אז בא בנק ישראל ומגביל אותם!

אגב, בקשר לכתבות שהבאת, סתם לצורך הדיון המתחם של בית ירושלמי בגבעה הצרפתית
מכיר את המתחם הזה, ומדובר רק בזכיה במכרז, כעת צריך להגיע לרוב דרוש וכו'

גם אם בסוף בית ירושלמי יגיע להיתר ללא יכולת לבנות, זה לא השקעה כ"כ גדולה
כי בפינוי בינוי אין עלויות מימון על הקרקע אלא רק עם קידום התבע (אדריכל, עו"ד ועוד)

זה נכון, שיזם שקנה מגרש ומשלם כל חודש עלויות מימון נמצא בבעיה אם לא מתחיל לבנות (ע"ע חנן מור)

 

[ברוך פינחס]

אם אין מכירות אז אין ליווי בנקאי
כך שגם היזם מאד מאד רוצה להתקדם לבניה בגלל שהשקיע הרבה כסף אין לו איך להתקדם.

שורה תחתונה הכל מתחיל ונגמר בליווי של הבנקים
הבנקים מאד זהירים בדוחות אפס וגם דורשים מכירת דירות בפריסייל וללא זה לא יתנו ליווי

וגם אם הבנקים לא מספיק זהירים אז בא בנק ישראל ומגביל אותם!

אגב, בקשר לכתבות שהבאת, סתם לצורך הדיון המתחם של בית ירושלמי בגבעה הצרפתית
מכיר את המתחם הזה, ומדובר רק בזכיה במכרז, כעת צריך להגיע לרוב דרוש וכו'

גם אם בסוף בית ירושלמי יגיע להיתר ללא יכולת לבנות, זה לא השקעה כ"כ גדולה
כי בפינוי בינוי אין עלויות מימון על הקרקע אלא רק עם קידום התבע (אדריכל, עו"ד ועוד)

זה נכון, שיזם שקנה מגרש ומשלם כל חודש עלויות מימון נמצא בבעיה אם לא מתחיל לבנות (ע"ע חנן מור)

תכל'ס מה ההערכה שלך?
האם הבנקים יעצרו ליווי לפרויקטים בקרוב?
ואם הם יעשו את זה הכוונה שלהם תהיה למנוע סיכון ישיר.
או להוריד מההיצע כדי לשמור על הביטחון שלהם לאורך זמן??

 

[די]

הקבלנים לא הולכים הביתה.
הם מגישים לבנקים דו"ח אפס לפי מחירי הדירות המעודכנים, או לוקחים מימון חוץ בנקאי.

 

[שמח-לעזור]

תכל'ס מה ההערכה שלך?
האם הבנקים יעצרו ליווי לפרויקטים בקרוב?
ואם הם יעשו את זה הכוונה שלהם תהיה למנוע סיכון ישיר.
או להוריד מההיצע כדי לשמור על הביטחון שלהם לאורך זמן??

מי שקנה קרקעות בשיא ימכור בהפסד את הקרקע או הדירות

רוב הקרקעות בשלוש שנים האחרונות נמכרו הרבה יותר בזול
(זה לא בהכרח יתורגם למחיר, כי זה התקזז ביחס לעלויות מימון)

מי שקונה עכשיו ביוקר מהמר על המשך העליות…

 

[szn]

תכל'ס מה ההערכה שלך?
האם הבנקים יעצרו ליווי לפרויקטים בקרוב?
ואם הם יעשו את זה הכוונה שלהם תהיה למנוע סיכון ישיר.
או להוריד מההיצע כדי לשמור על הביטחון שלהם לאורך זמן??

יעצרו מימון איפה שיש עודף היצע ואין מכירות
(כבר היום בת"א יש יזמים עם היתר שלא באים לעיריה לקחת את ההיתר בגלל עודף היצע)

לכן גם אם עכשיו יש תקופה עם היצע גדול של דירות
בסוף הבנקים יאזנו את ההיצע כשיעצרו מקומות עם עודף היצע
או שהמחירים ירדו עוד קצת ואז יחזרו לשוק הרבה קונים
שכיום אין בידם אפשרות לעמוד במחירי הדירות
(כמובן שאם המחירים יורד יש מקומות שלא יהיה ליווי בגלל שהדוח אפס לא מאפשר)

 

[די]

כמה זמן הקבלנים יכולים להמתין בלי לבנות? יש להם התחייבויות למדינה בדירה בהנחה, או שהם משלמים ריביות על הקרקע (לא מדבר על התחדשות עירונית לפני הריסה שבאמת הם יכולים למרוח).
אם הם לא מקבלים ליווי בנקאי, הם יכולים לקחת מימון חוץ בנקאי, או למכור את הקרקע ליזם אחר (אפילו בהפסד קטן) כשהיזם השני יעשה שינוי תב"ע או פרויקט יוקרתי יותר או משהו אחר כדי שהפרויקט יהיה ריווחי.
בכל אופן לגבי ה80,000 דירות לא מכורות הם יהיו חייבים למצוא פתרון למכור אותם כולל הורדה במחיר אלא אם כן הם רוצים לפשוט רגל ולהשאיר פילים לבנים כמו בסין.