דיון שוק ההון או נדל"ן?

[עו"ד נתן רוזנבלט]

עריכת מנהל:
ההודעות הועתקו מכאן

רעיון להשקעה - אשכול בעקבות המודלים החדשים המשלבים שוק ההון עם גמ"ח

הפרגוד רעידת אדמה בעולם הגמ”חים: בסוף השבוע הקרוב תוטל “פצצה” בשוק הגמ”חים החרדי עם השקתו של מוצר פיננסי תקדימי, פרי של שיתוף פעולה בין גופים בשוק ההון למספר גמ”חים מובילים. המוצר החדש, שלא ניתן היה להשיג עד היום, ישלב לראשונה בין עולם הגמ”חים לשוק ההון, תוך ניצול היתרונות של כל אפיק, ויספק...

www.prog.co.il

לא נגעתי, אחד כאן שלח לי באישי כי חושש שיזהו אותו ולא נעים לו (צריך לדבר על למה אנשים מתביישים בהצלחות):


אז גם אני זוכה לעבור על המאמרים הנפלאים שלך,
ובפרט זה עתה על הנושא של שוק ההון-השקעות בדירה,
אני רוצה לשתף אותך בסיפור אישי (אפשר לפרסמו),
לפני 20 שנה בדיוק כ' כסלו תשס"ו
אני צעיר שנה אחרי החתונה עם סכום יפה של כ300א' בצד,
היה לי ויכוח עם חבר במה להשקיע ואיך להשקיע,
החכם אמר כבר אז בוא נשקיע בשוק ההון נהיה החרדים הראשונים שנצליח כלשונו,
אך אני בדעתי רציתי לרכוש דירה להשקעה,
ואכן כך אני קניתי אז דירה בירושלים בפרויקט ברח' תורה מציון שע"י שערי רווחה הישן,
ביחד עם שותף כשכל אחד מאיתנו הכניס אז 83,000$ לכלך הדירה 166,000$ לדירה בת 4 חדרים 98 מטר,
אחרי הרבה עיכובים ועגמ"נ ברוך ה' עומדים כבר אחרי התקנות מזגנים ופינישים אחרונים,
כיום מוכרים בפרויקט ההוא מטר ב 60,000 א' ש"ח
זאת אומרת שמגיע לנו על הדירה כ6 מ' ש"ח 3 מ' לכל אחד,
לו הייתי משקיע בשוק ההון הייתי היום עם במצב הכי טוב מליון וחמי מקסימום 2 מ'
ב"ה שהגעתי כיום לסכום הזה שאני אוכל לחתן עם זה כמה מילדי,
תמשיך במעשיך הכבירים,
הצלחה בכל מעשי ידיך

 

[טוב מאוד]

לו הייתי משקיע בשוק ההון הייתי היום עם במצב הכי טוב מליון וחמי מקסימום 2 מ'

300 אלף שקל בשוק ההון הפכו ל-2.2 מיליון אחרי 20 שנה. בלי מתווך, בלי שיפוצים ובלי לרדוף אחרי שוכרים. נטו כסף, אפס כאב ראש.
בדירה שנייה יש גם 8% מס רכישה.

תודה ל @דניאל נבון

 

[bmsz]

צפה בקובץ המצורף 2180040


300 אלף שקל בשוק ההון הופכים ל-2.2 מיליון אחרי 20 שנה. בלי מתווך, בלי שיפוצים ובלי לרדוף אחרי שוכרים. נטו כסף, אפס כאב ראש.
בדירה שנייה יש גם 8% מס רכישה.

תודה ל @דניאל נבון

עובדתית
המדד עלה 433%
ללא דיבדנדים
תחשב לבד כמה מדובר, בערך 1.6M ללא ניכוי מס או ד"נ.
השאלה אם היה צריך להזרים עוד כסף לעסקת הנדלן ואז המספרים קצת משתנים

 

[גלגל חוזר]

לא נגעתי, אחד כאן שלח לי באישי כי חושש שיזהו אותו ולא נעים לו (צריך לדבר על למה אנשים מתביישים בהצלחות):


אז גם אני זוכה לעבור על המאמרים הנפלאים שלך,
ובפרט זה עתה על הנושא של שוק ההון-השקעות בדירה,
אני רוצה לשתף אותך בסיפור אישי (אפשר לפרסמו),
לפני 20 שנה בדיוק כ' כסלו תשס"ו
אני צעיר שנה אחרי החתונה עם סכום יפה של כ300א' בצד,
היה לי ויכוח עם חבר במה להשקיע ואיך להשקיע,
החכם אמר כבר אז בוא נשקיע בשוק ההון נהיה החרדים הראשונים שנצליח כלשונו,
אך אני בדעתי רציתי לרכוש דירה להשקעה,
ואכן כך אני קניתי אז דירה בירושלים בפרויקט ברח' תורה מציון שע"י שערי רווחה הישן,
ביחד עם שותף כשכל אחד מאיתנו הכניס אז 83,000$ לכלך הדירה 166,000$ לדירה בת 4 חדרים 98 מטר,
אחרי הרבה עיכובים ועגמ"נ ברוך ה' עומדים כבר אחרי התקנות מזגנים ופינישים אחרונים,
כיום מוכרים בפרויקט ההוא מטר ב 60,000 א' ש"ח
זאת אומרת שמגיע לנו על הדירה כ6 מ' ש"ח 3 מ' לכל אחד,
לו הייתי משקיע בשוק ההון הייתי היום עם במצב הכי טוב מליון וחמי מקסימום 2 מ'
ב"ה שהגעתי כיום לסכום הזה שאני אוכל לחתן עם זה כמה מילדי,
תמשיך במעשיך הכבירים,
הצלחה בכל מעשי ידיך

אני לא מאוד מבין בתחום, ודאי שאין בכוחי להתמודד כאן עם האריות שבחבורה בנושא "נדל"ן או שוק ההון",
יכול להיות שבנקודת הזמן של היום הוא צודק, אבל אם הוא היה אכן משקיע את כספו בשוק ההון, והכסף היה שוכב שם עוד עשור מהיום, הוא היה מגיע לבדו ל-6 מיליון ומאז כל שנה שעוברת הכסף מכפיל את עצמו בריבית דריבית מטורפת של מיליונים בשנה, מה ששוק הנדל"ן לא יכול להתקרב לתשואות הללו באף קונסטלציה...

 

[ירא שמיי]

צפה בקובץ המצורף 2180040


300 אלף שקל בשוק ההון הפכו ל-2.2 מיליון אחרי 20 שנה. בלי מתווך, בלי שיפוצים ובלי לרדוף אחרי שוכרים. נטו כסף, אפס כאב ראש.
בדירה שנייה יש גם 8% מס רכישה.

תודה ל @דניאל נבון

וזה כמובן לא לוקח בחשבון סטיית תקן ומשברים בדרך למשל זה הסכום העדכני ל2000-2020 927,419לפני מס כמובן שלרוב +- החישוב שלך כן נכון (לפני מס)

 

[טוב מאוד]

עובדתית
המדד עלה 433%
ללא דיבדנדים
תחשב לבד כמה מדובר, בערך 1.6M ללא ניכוי מס או ד"נ.
השאלה אם היה צריך להזרים עוד כסף לעסקת הנדלן ואז המספרים קצת משתנים

מדד ה-S&P 500 Total Return (זה שכולל דיבידנדים) עמד בפברואר 2006 על כ-1,950 נקודות.
היום, פברואר 2026, הוא עומד על כ-15,500 נקודות.
בשורה התחתונה:
צמיחה של כ-694%.
300 אלף שקל הפכו ל-2.38 מיליון שקל.

 

[טוב מאוד]

תחשב לבד כמה מדובר, בערך 1.6M ללא ניכוי מס או ד"נ.

גם בדירה יש מס

 

[וואי]

בשתי מילים.
20 שנה הכי טובות שהיו לשוק הנדל"ן בישראל, כנגד 20 שנה ממוצעות בשוק ההון. זה לא בדיוק השוואה (כיון שלא היה לו נביא שגילה לו את זה באותו זמן).
בנוסף, מדובר בעסקה במחיר מציאה. וכנגדו יש הרבה אנשים שהרויחו הרבה פחות בנדל"ן. (יותר היה מתאים לקחת כמה מאות משקיעי נדל"ן מאותם ימים וליצור איזשהו ממוצע). לפי הלמ''ס מחירי הדירות עלו רק פי ארבע מאז סוף 2005 (כסלו תשסו) תוסיף לזה שכירות של 20 שנה (שנשמע שלא היה לו, אבל בכל זאת...) הגענו לפי 6 בערך.
לשם הבנת חוסר ההיגיון שבהשוואה זו, אתן קונטרה, היה היו שני אנשים וכו' אותו סיפור רק תחליף את השנה לסוף שנת 22.
התוצאה, המשקיע בנדל"ן נשאר עם בערך 270 אלף ביד (ללא הורדות תיווך וכו') המשקיע בשוק ההון נשאר עם 500000 אחרי מס ואחרי הפחתת הדולר.

 

[דף גמרא]

מדד ה-S&P 500 Total Return (זה שכולל דיבידנדים) עמד בפברואר 2006 על כ-1,950 נקודות.
היום, פברואר 2026, הוא עומד על כ-15,500 נקודות.
בשורה התחתונה:
צמיחה של כ-694%.
300 אלף שקל הפכו ל-2.38 מיליון שקל.

צריך להפחית את ערך הדולר שצנח משמעותית בתקופה זו

 

[וואי]

בלי קשר דיון שוק ההון או נדל"ן נטחן כבר עד דק.
ויש על כך אשכולות רבים.
לא זכור לי שאי פעם הענין הוכרע (מבחינה כלכלית טהורה)
מה שכן, שוק הנדל"ן הוא הרבה יותר ספקולטיבי משוק המניות כיון שהוא לא מייצר ערך (מלבד שכירות זעומה) ומסתמך על משחקי ביקוש והיצע. ובנוסף הוא הולך ונשחק.

 

[משתכנז]

אני לא מאוד מבין בתחום, ודאי שאין בכוחי להתמודד כאן עם האריות שבחבורה בנושא "נדל"ן או שוק ההון",
יכול להיות שבנקודת הזמן של היום הוא צודק, אבל אם הוא היה אכן משקיע את כספו בשוק ההון, והכסף היה שוכב שם עוד עשור מהיום, הוא היה מגיע לבדו ל-6 מיליון ומאז כל שנה שעוברת הכסף מכפיל את עצמו בריבית דריבית מטורפת של מיליונים בשנה, מה ששוק הנדל"ן לא יכול להתקרב לתשואות הללו באף קונסטלציה...

אבל בנדל"ן אפשר למנף במליונים ולשלם את רוב ההחזר מהשכירות, ב50% מינוף אפשר להחזיר את כל המשכנתא מהשכירות מה שאין כן בשוק ההון א"א למנף רק בסכומים קטנים (5 או 6 ספרות) וגם לא ממליצים למנף מידי הרבה.
ולכן בוודאי מי שממנף ב75% יראה תשואה הרבה יותר בטווח של 20 שנה
לטווח של 40 שנה יתכן ועדיף שוק ההון בלי מינוף מאשר דירה עם מינוף בחשבון הריבית דריבית.
אבל עוד לא מצאתי "יועץ לכלכלת משפחה" שאמר לי לשים את ה2 מליון שקל שלי בשוק ההון במקום בנכס נדל"ן
(הם הסבירו לי ששוק ההון טוב להתמדה בחיסכון חודשי ולמי שאין לו כרגע להשקעה בדירה) צ"ע למה?

 

[ישראל123456]

אבל בנדל"ן אפשר למנף במליונים ולשלם את רוב ההחזר מהשכירות, ב50% מינוף אפשר להחזיר את כל המשכנתא מהשכירות מה שאין כן בשוק ההון א"א למנף רק בסכומים קטנים (5 או 6 ספרות)

בקופ"ג וקה"ש כל חברה נותנת עד מיליון ש"ח הלוואה. (ולשני ב"ז כפול)

 

[אמת מארץ תצמח]

לא נגעתי, אחד כאן שלח לי באישי כי חושש שיזהו אותו ולא נעים לו (צריך לדבר על למה אנשים מתביישים בהצלחות):


אז גם אני זוכה לעבור על המאמרים הנפלאים שלך,
ובפרט זה עתה על הנושא של שוק ההון-השקעות בדירה,
אני רוצה לשתף אותך בסיפור אישי (אפשר לפרסמו),
לפני 20 שנה בדיוק כ' כסלו תשס"ו
אני צעיר שנה אחרי החתונה עם סכום יפה של כ300א' בצד,
היה לי ויכוח עם חבר במה להשקיע ואיך להשקיע,
החכם אמר כבר אז בוא נשקיע בשוק ההון נהיה החרדים הראשונים שנצליח כלשונו,
אך אני בדעתי רציתי לרכוש דירה להשקעה,
ואכן כך אני קניתי אז דירה בירושלים בפרויקט ברח' תורה מציון שע"י שערי רווחה הישן,
ביחד עם שותף כשכל אחד מאיתנו הכניס אז 83,000$ לכלך הדירה 166,000$ לדירה בת 4 חדרים 98 מטר,
אחרי הרבה עיכובים ועגמ"נ ברוך ה' עומדים כבר אחרי התקנות מזגנים ופינישים אחרונים,
כיום מוכרים בפרויקט ההוא מטר ב 60,000 א' ש"ח
זאת אומרת שמגיע לנו על הדירה כ6 מ' ש"ח 3 מ' לכל אחד,
לו הייתי משקיע בשוק ההון הייתי היום עם במצב הכי טוב מליון וחמי מקסימום 2 מ'
ב"ה שהגעתי כיום לסכום הזה שאני אוכל לחתן עם זה כמה מילדי,
תמשיך במעשיך הכבירים,
הצלחה בכל מעשי ידיך

אשמח להבין כמה נקודות:

1. חוץ מה 83 אלף דולר, הם לא הוסיפו שקל?
זה מאד לא מצוי בדירות קבלן, שכל כל הכסף משולם כזה על הנייר, ושקל לא מעבר.

2. לפי התאריך - זה 380000 אלף שקל, לא 300 אלף.

3. איזה פרוייקט? יש 3 שעונים על התואר:
רשות השידור אקה נדלן - לא הגיוני שמכרו דירות אז.
פרוייקט שכבר נגמר לפני כמה שנים, וגרים שם - יש המון בעיות תשתית.
הוא מדבר על T טאוור?
אם כן, עוד לא נגמר עד כדי כך, איך הוא יודע שאין לו שום תשלומים נוספים? (דמי חיבור?)
מלבד שהוא בעל כרוחו עם שותף נוסף, לטוב ולמוטב.

4, למה לא חישבו את הדיבידנדים?

5. זה קטיף דובדבנים.
אם הוא היה קונה דירה בבני ברק, מה הייתה התשואה?
אם בחרת בירושלים מול בני ברק, באותה מידה אתה יכול לבחור בנאסד"ק במקום סנופי.
הנאסד"ק עשה מעל 900% לפני דיבדינדים.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אשמח להבין כמה נקודות:

1. חוץ מה 83 אלף דולר, הם לא הוסיפו שקל?
זה מאד לא מצוי בדירות קבלן, שכל כל הכסף משולם כזה על הנייר, ושקל לא מעבר.

2. לפי התאריך - זה 380000 אלף שקל, לא 300 אלף.

3. איזה פרוייקט? יש 3 שעונים על התואר:
רשות השידור אקה נדלן - לא הגיוני שמכרו דירות אז.
פרוייקט שכבר נגמר לפני כמה שנים, וגרים שם - יש המון בעיות תשתית.
הוא מדבר על T טאוור?
אם כן, עוד לא נגמר עד כדי כך, איך הוא יודע שאין לו שום תשלומים נוספים? (דמי חיבור?)
מלבד שהוא בעל כרוחו עם שותף נוסף, לטוב ולמוטב.

4, למה לא חישבו את הדיבידנדים?

5. זה קטיף דובדבנים.
אם הוא היה קונה דירה בבני ברק, מה הייתה התשואה?
אם בחרת בירושלים מול בני ברק, באותה מידה אתה יכול לבחור בנאסד"ק במקום סנופי.
הנאסד"ק עשה מעל 900% לפני דיבדינדים.

אני רק עשיתי העתק הדבק, אין לי מושג מי זה וכמה זה נכון, אך הצ'רי פיקינג הזה עובד יפה בציבור שלנו בכל תחום.

 

[אז נדברו]

הפרוספקט של התוכנית של בעלז

 

[ד.מ.]

בעלז למי שמעניין
-
בליל שבת האחרון לאחר הטיש של הרבי - ניגשתי לרב דמן לברכו בברכת הצלחה מרובה

לא מוזכרות כלל עלויות הגמ״ח, הפקדה, דמי חבר, וכו' .
מדוע הנתונים האלה הושמטו ?
האם הייתה חוברת נפרדת בנושא ?

 

[שמח-לעזור]

אני לא מאוד מבין בתחום, ודאי שאין בכוחי להתמודד כאן עם האריות שבחבורה בנושא "נדל"ן או שוק ההון",
יכול להיות שבנקודת הזמן של היום הוא צודק, אבל אם הוא היה אכן משקיע את כספו בשוק ההון, והכסף היה שוכב שם עוד עשור מהיום, הוא היה מגיע לבדו ל-6 מיליון ומאז כל שנה שעוברת הכסף מכפיל את עצמו בריבית דריבית מטורפת של מיליונים בשנה, מה ששוק הנדל"ן לא יכול להתקרב לתשואות הללו באף קונסטלציה...צפה בקובץ המצורף 2180066

הפוסט הכי מפורסם על נדל״ן & שוק ההון
והכי מטעה ומוטה

ולא הבנתי איך הריבית דריבית מכפילה?
היא נשארת אותו דבר, הסכום זה שמשתנה

 

[גלגל חוזר]

הפוסט הכי מפורסם על נדל״ן & שוק ההון
והכי מטעה ומוטה

ולא הבנתי איך הריבית דריבית מכפילה?
היא נשארת אותו דבר, הסכום זה שמשתנה

ברור שהפוסט הזה מוטה - לטובת המציאות בשטח.
אולי בטווח של 15-20 שנה אפשר להתווכח מה יותר שווה, שוק ההון או נדל"ן, אבל בטווח של 30 שנה - נדל"ן לא יכול להתקרב לשוק ההון בביצועים!

ותעשה במחשבון ריבית דריבית ותראה איך אחרי 20 שנה המספרים קופצים בכל שנה ללא פרופורציה.

אבל דומני שיש להחזיר את האשכול למסלולו, ולא להפוך אותו לזירת ניגוח נוספת של "שוק ההון או נדל"ן", שכבר הרבה קולמוסין נשתברו על כך בפרוג, ובשאר פורומים.
אדרבא! יבואו המומחים @יוסף מינצברג מצד זה, ו @עו"ד נתן רוזנבלט מצד זה ויתווכחו, או ר' אברהם ישראל לבקוביץ עם @יעקב רייניץ ואז ירא הציבור וישפוט!

באם יש למישהו תיעוד של כזה פולמוס (של אנשי מקצוע בלבד! כדוגמת אלו שכתבתי) - נשמח שיעלו לכאן או לאשכול המדבר על כך.

 

[שמח-לעזור]

ותעשה במחשבון ריבית דריבית ותראה איך אחרי 20 שנה המספרים קופצים בכל שנה ללא פרופורציה.

לא צריך מחשבון בשביל לדעת שריבית שנתית נשארת באותו פרופורציה בדיוק
הסכום הוא שמשתנה

אין שום הבדל בהשוואת תשואה ממוצעת בטווח קצר לארוך
ההבדל הוא רק בתנודתיות שנעלמת עם הזמן

 

[למעשייה]

לא צריך מחשבון בשביל לדעת שריבית שנתית נשארת באותו פרופורציה בדיוק
הסכום הוא שמשתנה

אין שום הבדל בהשוואת תשואה ממוצעת בטווח קצר לארוך
ההבדל הוא רק בתנודתיות שנעלמת עם הזמן

לדעתי כוונתו על עלייה מעריכית - אקספוננציאלית.