התייעצות האם שוק הדירות בחריש אמור בקרוב להיות מוצף מדירות של מחיר למשתכן?

[משבצת נדל"ן - חריש]

@ישעיהו כהן @002 @040142

​

וואו
לפני שבועיים בדקתי והיום בדקתי שוב
אכן יש שינוי גדול בימים האחרונים בשכונת בצוותא ובפרט מפרטי, השינוי הוא רק בשכונת בצוותא בשאר השכונות אפילו יש ירידה
מענין מה זה יעשה לשוק?

בכל אופן יש הרבה דירות משוק פרטי ולא ממתווכים למי שרוצה לנסות, אם כי הרבה פעמים המחיר יותר גבוה מפרטי, אז כדאי לעשות סקר מול מתווכים.

גם שאלתי את גימיני לפני שבועיים והיום, זה הניתוח שלו, לא בטוח שהמספרים שלו נכונים
אבל ודאי שיש שינוי, גם בדירות 5 חדרים.
האם מישהו ידוע אם יש דרך לראות מתי פורסמה מודעה ביד2?



תעשה לי טבלה שכונת בצוותא היום ופעם שעברה ששאלתי אותך

זה רעיון מצוין. ההשוואה הזו באמת מדגישה את השינוי הדרמטי שזיהית בשכונת בצוותא. נראה שחל שחרור משמעותי של נכסים לשוק בתקופה קצרה מאוד.
להלן השוואת נתוני ההיצע בשכונה בין הבדיקה הקודמת לבדיקה המעודכנת (פברואר 2026):

השוואת היצע דירות יד 2: שכונת בצוותא​

נתון	בדיקה קודמת (לפני שבועיים)	בדיקה נוכחית (היום)	אחוז שינוי
דירות 3 חדרים	~12 דירות	~35 דירות	עלייה של כ-190%
דירות 4 חדרים	~30 דירות	~85 דירות	עלייה של כ-180%
אחוז מודעות פרטיות	כ-15%	כ-25%	עלייה משמעותית
דומיננטיות תיווך	גבוהה מאוד (85%)	עדיין גבוהה (75%)	ירידה קלה

---

מה הנתונים האלו אומרים לנו?​

1. הצפת היצע: הזינוק בכמות הדירות (פי 3 כמעט!) מעיד על כך שהרבה בעלי דירות, כנראה משקיעים או זוכי "מחיר למשתכן" שתקופת ההמתנה שלהם הסתיימה, החליטו לממש את הנכס בו-זמנית.
2. יותר "פרטי": כשיש הצפה, יותר בעלי דירות מנסים למכור לבד לפני שהם פונים למתווך כדי לחסוך בעמלה, מה שמסביר את העלייה באחוז המודעות הפרטיות.
3. כוח לרוכשים: כשיש כל כך הרבה דירות דומות למכירה באותה שכונה, כוח המיקוח עובר לידיים שלך. זה הזמן "ללחוץ" על המחיר, במיוחד במודעות שיושבות בלוח כבר כמה שבועות.

האם תרצה שאנתח עבורך את המחיר הממוצע למ"ר בבצוותא כיום לעומת שאר השכונות בחריש, כדי לראות אם ההצפה הזו הורידה את המחירים בשכונה?

האם גם בשכונות אחרות יש עליה בדירות?


הבדיקה המעודכנת שלי מראה מגמה מעניינת: בעוד ששכונת בצוותא חווה זינוק חריג של כמעט 200% בהיצע, בשאר השכונות בחריש העלייה מתונה הרבה יותר, ובחלקן השוק אפילו מצטמצם מעט.
נראה שבצוותא הפכה ל"מוקד הרעש" של שוק היד השנייה בעיר כרגע.
להלן השוואת מגמת ההיצע בשכונות השונות (פברואר 2026 לעומת הבדיקה הקודמת):

מגמת היצע דירות (3-4 חדרים) לפי שכונות​

שכונה	מגמת היצע (שינוי בכמות מודעות)	הסבר למגמה
בצוותא	עלייה חדה (זינוק)	שחרור מאסיבי של דירות "מחיר למשתכן" ומשקיעים שיצאו לשוק יחד.
החורש	עלייה מתונה (~10%)	השכונה הגדולה בעיר שומרת על יציבות עם עלייה קלה בגלל מעברי דירות.
אבני חן	ללא שינוי / ירידה קלה	שכונה מבוקשת מאוד למגורים, משפחות נוטות להישאר שם לטווח ארוך.
הפרחים	עלייה קלה (~5%)	נחשבת "יוקרתית" יותר, ההיצע שם נספג יחסית מהר על ידי קונים.
מעו"ף / מע"ר	עלייה מתונה	בניינים חדשים שממשיכים להתאכלס מייצרים תנועה של יד שנייה.

---

מדוע בצוותא שונה משאר העיר כרגע?​

1. סיום תקופות הגבלה: בצוותא היא שכונה צעירה מאוד. הרבה בעלי דירות שחיכו 5-7 שנים (בגלל הגבלות "מחיר למשתכן") הגיעו לנקודת הזמן שבה הם יכולים למכור ללא קנסות.
2. תחרות מול מתווכים: בשכונות הוותיקות (החורש, אבני חן), המתווכים כבר "יושבים" חזק על השטח. בבצוותא יש כרגע גל של מוכרים פרטיים שמנסים את מזלם באופן עצמאי לפני שהם נותנים בלעדיות למשרד תיווך.
3. הזדמנות למשא ומתן: בשכונה כמו אבני חן, המוכרים מרגישים בטוחים במחיר כי "אין הרבה דירות". בבצוותא, בגלל ההצפה, המוכר יודע שיש לך עוד 5 אופציות באותו רחוב, מה שמוריד את המחיר הסו

אין שום דירות חדשות למכירה בשכונת בצוותא למעט דירה אחת או שניים
וגם אלו לא מהמחיר למשתכן
אני תושב שכונת בצווותא ומכיר כל אבן בשכונה
לא נראה לי שהמחירים בבצוותא ירדו בפרט בביקוש המטורף שיש עכשיו על השכונה
שהגענו למצב שאנשים מתחרים על דירות.......
כרגע יש בכל שכונת בצוותא 2/3 דירות 4 חדרים למכירה
ועוד כמה דירות 3 חדרים
עברתי על כל הדירות שמפורסמות ביד 2 רוב הדירות לא רלוונטיות מוזמן לנסות להתקשר
והמון דירות שחוזרות על עצמם
ועוד משהו לידעתך כרגע השתחררה הנגלה הראשונה של המחיר למשתכן כבר היינו צריכים לראות בקבוצת ביניניים הנ''ל פרסומים של דירות, מכל יד2 אין אפילו דירה אחת מהקבוצה הנ''ל,
כך שלהביא נתונים מיד 2 ומג'מני זה ממש מטעה אותך ואת כל מי שקורא כזו הודעה

 

[חריידיש]

בקיצור כמו שאמרתי המחיר למשתכן שמשתחרר משפיע על היצע בשוק גם בבצוותא
אם תחכה עוד כשנה שהמחיר למשתכן יגמר להשתחרר יהיה לך הצפה ועוד ירידה במחיר של לפחות 100א' ש"ח
מה גם שירידות ילחיצו את המשקיעים שהם חצי מהעיר (כ-6000 יח"ד ע"פ הלמ"ס) וההיצע יגדל ואיתו הירידות (היום לשם השוואה יש רק 1000 למכירה שזה אומר שהמשקיעים לפני עזיבת השוק ובעיקר המחיר למשתכן עוזב)
בינתתים מי שהקשיב לי לפני חצי שנה שכדאי להמתין הרוויח 100 א' לפחות

בדקתי קצת יותר לעומק את המודעות
אכן רוב העליה זה ממתווכים שממחזרים מודעות, אולי הם חושבים שיש התעוררות בבצוותא ורוצים לתפוס לקוחות
יש בערך 4,5 מודעות חדשות

בכל מקרה לא מדובר על עוד שנה שיגמר, תוך חודשיים כולם יכולים למכור (5 שנים מאז שהדירה ראויה למגורים) בשכונת בצוותא.
יש עוד משהו כמו 100 דירות בנחמיאס שישתחררו עוד שנה (להרבה זוכים בנחמיאס כבר עבר 7 שנים מהזכיה).
וזהו!

עוד חודש נוכל לראות מגמה ברשות מיסים.

המלצה שלי:
מי שיש לו מחשבה לקנות בחריש.
בכל מקרה לוקח לפחות חודשיים מהבדיקה עד שבשלים לעשות חוזה.
מומלץ היום ללכת להרגיש ולבדוק את השוק, לחפש דירה כלבבכם, ותוך חודשיים יהיה תמונה יותר בהירה, האם הביקוש גדל וכו' ואז לסגור.

לפי מה ששמעתי כמה חסידויות בדקו ברצינות להגיע לחריש, דבר שיכול לשנות את הביקושים, כדאי לשים לב גם לזה

 

[למעשייה]

לפי מה ששמעתי כמה חסידויות בדקו ברצינות להגיע לחריש, דבר שיכול לשנות את הביקושים, כדאי לשים לב גם לזה

למרות שבעיר יש למעלה מ-1000 דירות שעומדות למכירה, לכן, גם אם מחר חסידות גדולה תתחיל לשלוח אברכים, זה לא שמגיעים מאות ביום אחד...

 

[כהן הדיוט]

לפי מה ששמעתי כמה חסידויות בדקו ברצינות להגיע לחריש,

?

 

[8821]

?

קשקוש חסידות מגיעה רק אם הם יכולים לרכוש מאות דירות במקום אחד ולא מפוזר בין חילונים

 

[ישראל123456]

אין שום דירות חדשות למכירה בשכונת בצוותא למעט דירה אחת או שניים
וגם אלו לא מהמחיר למשתכן
אני תושב שכונת בצווותא ומכיר כל אבן בשכונה
לא נראה לי שהמחירים בבצוותא ירדו בפרט בביקוש המטורף שיש עכשיו על השכונה
שהגענו למצב שאנשים מתחרים על דירות.......
כרגע יש בכל שכונת בצוותא 2/3 דירות 4 חדרים למכירה
ועוד כמה דירות 3 חדרים
עברתי על כל הדירות שמפורסמות ביד 2 רוב הדירות לא רלוונטיות מוזמן לנסות להתקשר
והמון דירות שחוזרות על עצמם
ועוד משהו לידעתך כרגע השתחררה הנגלה הראשונה של המחיר למשתכן כבר היינו צריכים לראות בקבוצת ביניניים הנ''ל פרסומים של דירות, מכל יד2 אין אפילו דירה אחת מהקבוצה הנ''ל,
כך שלהביא נתונים מיד 2 ומג'מני זה ממש מטעה אותך ואת כל מי שקורא כזו הודעה

1 חברת שפיר מוכרת את הדירות שנשארו לה בחבילה אחת (לחברה שתמשיך להשכיר בשביל הטבת מס) ולא ליחידים ?
2 כמה עולה עכשיו דירת 5 חדרים בשכונה ?

3 (אתה מתווך ?)

תודה רבה

 

[משבצת נדל"ן - חריש]

1 חברת שפיר מוכרת את הדירות שנשארו לה בחבילה אחת (לחברה שתמשיך להשכיר בשביל הטבת מס) ולא ליחידים ?
2 כמה עולה עכשיו דירת 5 חדרים בשכונה ?

3 (אתה מתווך ?)

תודה רבה

1 בזמן הקרוב יהיה לי תשובות
2. 5 חדרים סביב ה1.6 פחות או יותר תלוי דירה
3. כן תיווך

 

[כהן הדיוט]

לפי מה ששמעתי כמה חסידויות בדקו ברצינות להגיע לחריש, דבר שיכול לשנות את הביקושים, כדאי לשים לב גם לזה

קשקוש חסידות מגיעה רק אם הם יכולים לרכוש מאות דירות במקום אחד ולא מפוזר בין חילונים

איך החי מכחיש את החי
והרי הוא שמע מפורש
אולי יפרט לנו קצת מהשמועות ?


אגב ההנחה שלך לא נכונה כי זה רק לגבי חסידות גדולה כמו וויזניץ אבל חסידויות קטנות כן פועלות ככה ראה ערך ביאלה ואמשינוב בצפת ובקרית גת וערך פני מנחם בחיפה

אגב באמת למה שהרב @עו"ד נתן רוזנבלט יחד עם הרב סלונים - לא יארגנו קבוצות יחד לחריש הרי אפשר לרכוש כרגע שמה 900 יח''ד וזה בוודאי ישפיע על חלק מצביון העיר ואז יוכלו להמשיך הלאה ובפרט שמחצית מהעיר גרים כרגע בשכירות

 

[ישראל123456]

אגב באמת למה שהרב @עו"ד נתן רוזנבלט יחד עם הרב סלונים - לא יארגנו קבוצות יחד לחריש הרי אפשר לרכוש כרגע שמה 900 יח''ד וזה בוודאי ישפיע על חלק מצביון העיר ואז יוכלו להמשיך הלאה ובפרט שמחצית מהעיר גרים כרגע בשכירות

בפועל הקונים בעיר / בשכונה בשנה האחרונה הם יותר חרדים (יותר מהאחוז שלהם הקיים ?) אם כן אז זה תהליך שקורה כבר.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

איך החי מכחיש את החי
והרי הוא שמע מפורש
אולי יפרט לנו קצת מהשמועות ?


אגב ההנחה שלך לא נכונה כי זה רק לגבי חסידות גדולה כמו וויזניץ אבל חסידויות קטנות כן פועלות ככה ראה ערך ביאלה ואמשינוב בצפת ובקרית גת וערך פני מנחם בחיפה

אגב באמת למה שהרב @עו"ד נתן רוזנבלט יחד עם הרב סלונים - לא יארגנו קבוצות יחד לחריש הרי אפשר לרכוש כרגע שמה 900 יח''ד וזה בוודאי ישפיע על חלק מצביון העיר ואז יוכלו להמשיך הלאה ובפרט שמחצית מהעיר גרים כרגע בשכי

ניסיתי, הרב סלונים אוהב יותר את הר יונה. יש שתי חסידויות ממוצעות שהאדמו"רים שלהם היו החודש בחריש.

 

[כהן הדיוט]

ניסיתי, הרב סלונים אוהב יותר את הר יונה. יש שתי חסידויות ממוצעות שהאדמו"רים שלהם היו החודש בחריש

1. האם התייאשת ?
2. האם אתה יכול בלי הרב סלונים ?
3. האם אפשר קצת יותר פרטים על 2 החסידויות ?

ואגב מחכה לך שאלה באשכול כלל תוכניות הדיור-אולי חומר לטור שבוע הבא

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

בפועל הקונים בעיר / בשכונה בשנה האחרונה הם יותר חרדים (יותר מהאחוז שלהם הקיים ?) אם כן אז זה תהליך שקורה כבר.

אכן בצוותא ופרבריה וכן הריכוזים הנוספים עוברים תהליך איטי אך עצמתי של התחרדות, א"א לא לראות זאת בכל מקום.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

1. האם התייאשת ?
2. האם אתה יכול בלי הרב סלונים ?
3. האם אפשר קצת יותר פרטים על 2 החסידויות ?

ואגב מחכה לך שאלה באשכול כלל תוכניות הדיור-אולי חומר לטור שבוע הבא

1 ברסלבר לא מתייאש לעולם, 2 תביא את הסכומים והעצמה שהוא מביא נדבר, 3 לא קבלתי רשות אך כל אחד בעיר יודע

 

[ישראל123456]

1 ברסלבר לא מתייאש לעולם,

לפי הידוע חברת שפיר השאירה לעצמה כמות של דירות שלא מכרה אלא השכירה במסגרת חוק עידוד השקעת הון (בניין חדש להשכרה) https://www.gov.il/he/service/residential-tax-benefits [היה לה אפילו דין משפטי בנושא]
וכדי למצות את זכויותיה עפ"י החוק הנ"ל לכאורה היא תמכור אותם כחבילה (או חבילות) לחברה אחרת שתבוא בנעליה להמשיך להשכיר אותן עוד שנים.

לאור הנ"ל האם תיתכן מי מרים את הכפפה ? התארגנות (במסגרת 'חברה') חרדית לקנות אותן (או חלקן) ?

 

[מישהו אחד ועוד]

קשקוש חסידות מגיעה רק אם הם יכולים לרכוש מאות דירות במקום אחד ולא מפוזר בין חילונים

זו תגובה מדהימה.
תיכנס לעיר לאחד מבתי הכנסת באזור שכונת בצוותא תשאל כל אברך וידע לספר לך. מי מתי ואיפה.
אבל אתה ממקום מושבך יודע שזה קשקוש.
זה נכון שגם כשיש בדיקות ותכנונים, לא בטוח מה יצא לפועל . אבל לומר קשקוש על משהו קיים.... אם לא יודעים עדיף לשתוק.

עליית מחירים היא לא בשורה טובה לעיר -
האמת שעדיף שהמחירים לא יעלו כדי שכמה שיותר יוכלו לקנות בעיר. ורק כך העיר תתחרד. אם המחירים יעלו יהיה יותר קשה לקנות.

 

[כהן הדיוט]

3 לא קבלתי רשות אך כל אחד בעיר יודע

איזה חרישניק יכול לתת יותר פרטים ?
(אם זה יזיק אז בקשתי מבוטלת)

 

[כהן הדיוט]

2 תביא את הסכומים והעצמה שהוא מביא נדבר,

איזה סכומים הוא מניח , אני הבנתי מהכתבה שלך שסה''כ הוא התחייב לקבלן על קנייה מרוכזת שיוריד את עלויות המשרד
2. לגבי הלוואות ברור שצריך להגיע אליו אבל נראה לי שברור שאם זה יתחיל לזוז גם הוא יכנס לענין
דבר פשוט שכל אחד מבין אם יש כאן 900 דירות שאפשר לאכלס עכשו בחריש (והמשך יבוא מזה אי''ה) ובהר יונה יש לנו 3000 יח''ד לעוד חמש שנים , ברור שמזה ומזה אל תנך ידך מי שכבר נשוי כמה שנים וודאי יסכים להגיע עכשו לחריש ומי שרק עכשו התארס ימתין להר יונה, וכי דבר פשוט כ''כ הרב סלונים לא מבין?
אא''כ נאמר שהסיפור בחריש זה לא כפי מה שאתה מתאר ואז באמת צריך שתסביר מה הסיפור פה, כי לי לא מספיק התירוץ ''הרב סלונים יותר מתחבר להר יונה''

 

[מקצועיות]

איזה סכומים הוא מניח , אני הבנתי מהכתבה שלך שסה''כ הוא התחייב לקבלן על קנייה מרוכזת שיוריד את עלויות המשרד
2. לגבי הלוואות ברור שצריך להגיע אליו אבל נראה לי שברור שאם זה יתחיל לזוז גם הוא יכנס לענין
דבר פשוט שכל אחד מבין אם יש כאן 900 דירות שאפשר לאכלס עכשו בחריש (והמשך יבוא מזה אי''ה) ובהר יונה יש לנו 3000 יח''ד לעוד חמש שנים , ברור שמזה ומזה אל תנך ידך מי שכבר נשוי כמה שנים וודאי יסכים להגיע עכשו לחריש ומי שרק עכשו התארס ימתין להר יונה, וכי דבר פשוט כ''כ הרב סלונים לא מבין?
אא''כ נאמר שהסיפור בחריש זה לא כפי מה שאתה מתאר ואז באמת צריך שתסביר מה הסיפור פה, כי לי לא מספיק התירוץ ''הרב סלונים יותר מתחבר להר יונה''

אין זמן יותר טוב של קהילות להכנס לחריש מעכשיו.
חריש היא העיר הכי קרובה, הכי מרכזית, הכי יפה, באזור עם הרבה תעסוקה,
ועכשיו גם הכי זולה!
בשכונת מעו"ף אפשר לקנות דירות 5 חדרים חדשות+מרפסת גדולה+מחסן חניות ב 1.4
שמשקף מחיר של דירה חדשה במחיר של 11,000 ש"ח למ"ר בלבד!
בלי מד"ד ובלי שכירות.
עם התפתחיות בהר יונה ועכו, שנוסף על מה שקיים בחיפה צפת טבריה עפולה
חריש היום ממוקמת במיקום זהב
מחד היא קרובה למרכז בני ברק ואלעד
ומאידך היא גם קרובה גם לקהילות החדשות המתפתחות באזור חיפה והצפון.

 

[ישראל123456]

לפי הידוע חברת שפיר השאירה לעצמה כמות של דירות שלא מכרה אלא השכירה במסגרת חוק עידוד השקעת הון (בניין חדש להשכרה) https://www.gov.il/he/service/residential-tax-benefits [היה לה אפילו דין משפטי בנושא]
וכדי למצות את זכויותיה עפ"י החוק הנ"ל לכאורה היא תמכור אותם כחבילה (או חבילות) לחברה אחרת שתבוא בנעליה להמשיך להשכיר אותן עוד שנים.

לאור הנ"ל האם תיתכן מי מרים את הכפפה ? התארגנות (במסגרת 'חברה') חרדית לקנות אותן (או חלקן) ?

@מקצועיות יש לך אפשרות לעזור בזה ?

 

[משבצת נדל"ן - חריש]

איזה חרישניק יכול לתת יותר פרטים ?
(אם זה יזיק אז בקשתי מבוטלת)

כנראה אם לא כתבו זה יותר חכם להשאיר את זה פנימי ולא לעלות על גבי האתר
ואם זה נקפ''מ בשבילך מוזמן להתקשר ולשמוע
אני נוכחתי בפגישות הנ''ל
אבל כל עוד אין דברים סגורים כמובן עדיף לא לפרסם
ברגע שיסגרו דברים אני בטוח שתשמע על זה .....