דרוש מידע פרוייקט דיור ברמלה לבוגרי ישיבת עטרת שלמה

[9696]

נראה לך אברך ממוצע מוכן ללכת לגור ברמלה ולהתחייב כל החיים לא לקנות רכב?

גם אחרי חניה ומדד המחיר הוא באזור ה-1,650,000 ל- 95 מ' עם מרפסת 12 מ'
(אחרי החוק החדש על ההצמדה, כשמגיע התאריך של המסירה ההצמדה מסתיימת כך שכאן זה במקסימום תוספת של 90,000 על מדד ועוד 90,000 על ההצמדה)
איפה אפשר לקנות בכזה מחיר?
זה יותר זול מקרית גת ורכסים

 

[די]

גם אחרי חניה ומדד המחיר הוא באזור ה-1,650,000 ל- 95 מ' עם מרפסת 12 מ'
(אחרי החוק החדש על ההצמדה, כשמגיע התאריך של המסירה ההצמדה מסתיימת כך שכאן זה במקסימום תוספת של 90,000 על מדד ועוד 90,000 על ההצמדה)
איפה אפשר לקנות בכזה מחיר?
זה יותר זול מקרית גת ורכסים

כתוב ששטח הדירות הוא בין 95 ל101 מ"ר אז אני מחשב לפי ממוצע של 98 מ"ר.
מרפסת הכי קטנה זה 12.8-ממוצע 15 מ"ר מרפסת (כך מופיע במפורש בשו"ת הנ"ל).
(צודק זה יוצא בערך 1.65 מיליון)
באחיסמך אפשר לקנות ב1.88 מיליון.
תחשב את השכירות לבינתיים.
אבל השאלה הגדולה לדעתי היא על אישור התוכניות.
ראית את התב"ע המאושרת (מטע הזיתים) לעומת התוכנית שלהם (תפארת)?
שמעת פעם על פרויקט שהוסיפו 154 דירות לפרויקט, הנמכת קומות, הגבהת קומות, שינוי שטח ציבורי, ביטול שטח ירוק, שינוי קווי בניין?, העברת התכנון מכללי לחרדי (כלומר הרבה יותר ילדים ומוסדות ציבור), שינוי תקן חניה, וכל זה בלי שינוי תב"ע ובצורה כ"כ מהירה כמו שהם כותבים?
אם הם יעשו כמו באחיסמך שלב א' עם שינוי תב"ע ותכנון מחדש ייתכן ואפשר לאשר. השאלה כמה זמן זה ייקח. ואולי לא הכול יאושר, ייתכן וידרשו יותר מקומות חניה, הקצאת שטחי ציבור על חשבון היזם בקומת הכניסה של הבניינים, נספחים נוספים ועוד. וכנראה יהיו משפחות עם 2 רכבים.
ייתכן ואני טועה בחלק מהפרטים. אדרבה שיעלו את תכנית תפארת המפורטת, והמומחים יגידו האם תוך שנה וחצי זה יאושר על בסיס תכנית מטע הזיתים.

 

[9696]

כתוב ששטח הדירות הוא בין 95 ל101 מ"ר אז אני מחשב לפי ממוצע של 98 מ"ר.
מרפסת הכי קטנה זה 12.8-ממוצע 15 מ"ר מרפסת (כך מופיע במפורש בשו"ת הנ"ל).
(צודק זה יוצא בערך 1.65 מיליון)
באחיסמך אפשר לקנות ב1.88 מיליון.
תחשב את השכירות לבינתיים.
אבל השאלה הגדולה לדעתי היא על אישור התוכניות.
ראית את התב"ע המאושרת (מטע הזיתים) לעומת התוכנית שלהם (תפארת)?
שמעת פעם על פרויקט שהוסיפו 154 דירות לפרויקט, הנמכת קומות, הגבהת קומות, שינוי שטח ציבורי, ביטול שטח ירוק, שינוי קווי בניין?, העברת התכנון מכללי לחרדי (כלומר הרבה יותר ילדים ומוסדות ציבור), שינוי תקן חניה, וכל זה בלי שינוי תב"ע ובצורה כ"כ מהירה כמו שהם כותבים?
אם הם יעשו כמו באחיסמך שלב א' עם שינוי תב"ע ותכנון מחדש ייתכן ואפשר לאשר. השאלה כמה זמן זה ייקח. ואולי לא הכול יאושר, ייתכן וידרשו יותר מקומות חניה, הקצאת שטחי ציבור על חשבון היזם בקומת הכניסה של הבניינים, נספחים נוספים ועוד. וכנראה יהיו משפחות עם 2 רכבים.
ייתכן ואני טועה בחלק מהפרטים. אדרבה שיעלו את תכנית תפארת המפורטת, והמומחים יגידו האם תוך שנה וחצי זה יאושר על בסיס תכנית מטע הזיתים.

לא ראיתי את התוכניות,
אבל נראה שהאינטרס של העייריה לקדם את זה (כי אם הם לא מי יגיע לשם)
וגם נראה שהיזם הזה יודע להתמודד עם פרויקטים מורכבים מאוד,
למשל בפי גלילות שזכה במכרז של 300 יח"ד עם אזורים וכבר ידעו שזה הולך להיות 2,000 יח"ד כולל הגדלת זכיות ורכישות נוספות של קרקעות ונראה שזה מתקדם יפה
המכרז ברמ"י
https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20210095
כתבה מיד לאחר המכרז
https://magdilim.co.il/161220215-2/
כתבה לאחרונה
https://www.nadlancenter.co.il/article/11752

 

[שב שב]

כתוב ששטח הדירות הוא בין 95 ל101 מ"ר אז אני מחשב לפי ממוצע של 98 מ"ר.
מרפסת הכי קטנה זה 12.8-ממוצע 15 מ"ר מרפסת (כך מופיע במפורש בשו"ת הנ"ל).
(צודק זה יוצא בערך 1.65 מיליון)
באחיסמך אפשר לקנות ב1.88 מיליון.
תחשב את השכירות לבינתיים.
אבל השאלה הגדולה לדעתי היא על אישור התוכניות.
ראית את התב"ע המאושרת (מטע הזיתים) לעומת התוכנית שלהם (תפארת)?
שמעת פעם על פרויקט שהוסיפו 154 דירות לפרויקט, הנמכת קומות, הגבהת קומות, שינוי שטח ציבורי, ביטול שטח ירוק, שינוי קווי בניין?, העברת התכנון מכללי לחרדי (כלומר הרבה יותר ילדים ומוסדות ציבור), שינוי תקן חניה, וכל זה בלי שינוי תב"ע ובצורה כ"כ מהירה כמו שהם כותבים?
אם הם יעשו כמו באחיסמך שלב א' עם שינוי תב"ע ותכנון מחדש ייתכן ואפשר לאשר. השאלה כמה זמן זה ייקח. ואולי לא הכול יאושר, ייתכן וידרשו יותר מקומות חניה, הקצאת שטחי ציבור על חשבון היזם בקומת הכניסה של הבניינים, נספחים נוספים ועוד. וכנראה יהיו משפחות עם 2 רכבים.
ייתכן ואני טועה בחלק מהפרטים. אדרבה שיעלו את תכנית תפארת המפורטת, והמומחים יגידו האם תוך שנה וחצי זה יאושר על בסיס תכנית מטע הזיתים.

במסמך הרשמי ששלחו היום כתוב שבנוסף כל דירה עם מחסן ללא עלות (בנוסף למ"ר של הדירה)
באחיסמך דירה כזו עם מחסן ממש ממש לא עולה 1.88. תבדוק.

 

[שב שב]

גם אחרי חניה ומדד המחיר הוא באזור ה-1,650,000 ל- 95 מ' עם מרפסת 12 מ'
(אחרי החוק החדש על ההצמדה, כשמגיע התאריך של המסירה ההצמדה מסתיימת כך שכאן זה במקסימום תוספת של 90,000 על מדד ועוד 90,000 על ההצמדה)
איפה אפשר לקנות בכזה מחיר?
זה יותר זול מקרית גת ורכסים

אם מחשבים ממוצע דירה 98 מ"ר + מרפסת 15 מ"ר
זה יוצא 1,530,000 לפי חישוב שככתוב בתופס ההרשמה
העתקתי-
מחיר למ"ר לאחר המענק לזכאי בוגרי ישיבה: 14,500 ש"ח (מרפסת מחושבת ב-50%)
עכשיו על זה תעשה את החישוב של ההצמדה .. יצא עוד פחות.. בקיצור..

 

[9696]

אם מחשבים ממוצע דירה 98 מ"ר + מרפסת 15 מ"ר
זה יוצא 1,530,000 לפי חישוב שככתוב בתופס ההרשמה
העתקתי-
מחיר למ"ר לאחר המענק לזכאי בוגרי ישיבה: 14,500 ש"ח (מרפסת מחושבת ב-50%)
עכשיו על זה תעשה את החישוב של ההצמדה .. יצא עוד פחות.. בקיצור..

דווקא בדוגמא הזו זה יותר מתקרב ל- 1,700,000
חניה- 90,000
הצמדה- 91,000* (ממוצע 3% לשנה כפול 5 שנים על 610,000 שזה 50% ממה שנשאר אחרי ה- 400,000)
*מכיון שהתשלום לפי ההתקדמות יורדת הרבה מההצמדה

 

[שב שב]

דווקא בדוגמא הזו זה יותר מתקרב ל- 1,700,000
חניה- 90,000
הצמדה- 91,000* (ממוצע 3% לשנה כפול 5 שנים על 610,000 שזה 50% ממה שנשאר אחרי ה- 400,000)
*מכיון שהתשלום לפי ההתקדמות יורדת הרבה מההצמדה

עניתי לחישוב הקודם באותם פרמטים, הוא לא התייחס לחניה
וחניה זה בחירה. חשובה מאד בעיני, אבל לא מחייבת.
אם מורידים חניה, איך שלא תחשב את זה יוצא סביב ה1.6
לא קונה שם, ואין לי אינטרס... סתם חישוב מחשבון...

 

[9696]

עניתי לחישוב הקודם באותם פרמטים, הוא לא התייחס לחניה
וחניה זה בחירה. חשובה מאד בעיני, אבל לא מחייבת.
אם מורידים חניה, איך שלא תחשב את זה יוצא סביב ה1.6
לא קונה שם, ואין לי אינטרס... סתם חישוב מחשבון...

באמת הייתה לי טעות

(אחרי החוק החדש על ההצמדה, כשמגיע התאריך של המסירה ההצמדה מסתיימת כך שכאן זה במקסימום תוספת של 90,000 על מדד ועוד 90,000 על ההצמדה)

התכוונתי 90,000 על חניה ו-90,000 על הצמדה

 

[hishtadlut]

ההימור שלי שהמחיר של 14,500 אם יהיה זה יהיה בקומה 8

בדף מידע בנוגע לקרבה לג'ואריש הם קצת משנים מן האמת:
אחיסמך לא קרובה לשכונות ערביות,
למודיעין עילית וביתר עילית יש גדר הפרדה,
וגם פסגת זאב ונווה יעקב לא צמודות לשכונת פשע ובוודאי לא לשכונת פשע מהגרועות שבישראל.

 

[אברימי 2.0]

אגב ניתן עדיין להצטרף לבוגרי הישיבה מצרף דף של שו"ת של תפארת
הבשורות העיקריות
מחסן ללא תוספת תשלום
השינוי תב"ע לא ישנה את המ"ר הכולל ולכן יעבור במקומי בלי מחוזית
יהיה מעליות שבת בעז"ה
דירות יתומחרו לפי קומות גם קומות 7 8 יהיו יותר זולות מהמחיר של 14 אלף למטר
חתימת החוזה היא על דירה ספציפית עם מחיר סופי
ליווי בנקאי מהשקל הראשון ע"י חברת יסודות
התחייבות ל 7 שנים מגורים מהאכלוס תהיה ועדת חריגים והרווח יוגבל ל 7 אחוז בשנה
הצמדה למדד תשומות הבנייה היא ל 50 אחוז מהיתר אחרי ההון העצמי
אם התב"ע לא יאושר תהיה זכות לביטול עסקה כחלוף 18 חודש.

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

נראה לך אברך ממוצע מוכן ללכת לגור ברמלה ולהתחייב כל החיים לא לקנות רכב?

כן.

 

[לא לפרסום]

חניה- 90,000

נא להפסיק להשוות בין דירה באחיסמך שלא צריך חניה,לבין הפרוייקט שחניה עולה 90000......
ברור שדירה עם חניה בטאבו,שווה יותר בגלל החניה......
נגיד דירה באחיסמך עם חניה או בלי,שוות אותו דבר??אפילו שלא חסר חניות
נ.ב רק הערה לגבי נקודת תוספת עבור החניה בפרוייקט,מאשר באחיסמך.....

 

[hishtadlut]

נא להפסיק להשוות בין דירה באחיסמך שלא צריך חניה,לבין הפרוייקט שחניה עולה 90000......
ברור שדירה עם חניה בטאבו,שווה יותר בגלל החניה......
נגיד דירה באחיסמך עם חניה או בלי,שוות אותו דבר??אפילו שלא חסר חניות
נ.ב רק הערה לגבי נקודת תוספת עבור החניה בפרוייקט,מאשר באחיסמך.....

באחיסמך יש לכל דירה 0.7 חניה (החלק שלה ברכוש המשותף)
פה מי שלא ירכוש חניה יהיה לו 0.0 חניה

 

[לא לפרסום]

באחיסמך יש לכל דירה 0.7 חניה (החלק שלה ברכוש המשותף)
פה מי שלא ירכוש חניה יהיה לו 0.0 חניה

לא הבנת אותי.....
כל ההשוואות,זה שצריך תוספת 90000 בפרוייקט על חשבון אחיסמך.......
אז כן תוסיף את 90000 בפרויקט,כי אם לא לא יהיה לך חניה.....
אבל בחשבון הסופי....
צריך לעשות השוואה....
בין דירה באחיסמך ללא חניה בטאבו.....
לבין דירה בפרויקט עם חניה בטאבו.....
לחניה בטאבו יש שווי.....

 

[די]

חניה זה בחירה. חשובה מאד בעיני, אבל לא מחייבת.

לדעתי ברמלה זו בחירה די מחייבת.
זה לא בני ברק שמקסימום אתה נוסע בתח"צ.
ברמלה יש רכבת שזה נחמד אבל לא מספיק להכל.
לדעתי בכזה מקום הרבה ירצו להחזיק אפילו 2 רכבים.
באחיסמך גם אם אתה קונה 2 רכבים אף אחד לא אומר לך כלום.
כאן תצטרך לשלם 180,000 על שני חניות (אם יש בכלל אפשרות לקנות 2 חניות).

השינוי תב"ע לא ישנה את המ"ר הכולל ולכן יעבור במקומי בלי מחוזית

לטענתם.

יהיה מעליות שבת בעז"ה

זה מעלה או חיסרון?

ליווי בנקאי מהשקל הראשון ע"י חברת יסודות

ליווי בנקאי על ידי חברה חוץ בנקאית...

 

[די]

לא ראיתי את התוכניות,
אבל נראה שהאינטרס של העייריה לקדם את זה (כי אם הם לא מי יגיע לשם)
וגם נראה שהיזם הזה יודע להתמודד עם פרויקטים מורכבים מאוד,
למשל בפי גלילות שזכה במכרז של 300 יח"ד עם אזורים וכבר ידעו שזה הולך להיות 2,000 יח"ד כולל הגדלת זכיות ורכישות נוספות של קרקעות ונראה שזה מתקדם יפה
המכרז ברמ"י
https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20210095
כתבה מיד לאחר המכרז
https://magdilim.co.il/161220215-2/
כתבה לאחרונה
https://www.nadlancenter.co.il/article/11752

מצא את ההבדלים:
1. בהר נוף החלק של מימושים במכרז רמ"י ביחס לאזורים הוא 25%, ובמימון אפילו פחות מזה (כלומר היזם בפועל הוא אזורים).
לגבי התוכנית של 1,900 דירות יש עוד יזמים בפרויקט כמו יחיאל אבו, נופי הר נוף, הר נוף החדשה. כלומר אולי החלק של מימושים מכלל הפרויקט הוא 5% בלבד.
ברמלה החלק של מימושים הוא 100% והוא היזם בפועל.
(להביא את הפרויקט בהר נוף כהוכחה לניסיון, זה כמו ד.ש. מגורי ישראל שמביא את הפרויקטים של נתיב בבית שמש כהוכחה לניסיון שלו, שייתכן והוא נטל חלק כלשהו בביצוע הפרויקט, אבל זה לא כ"כ רלוונטי)
2. בכתבה הראשונה בהר נוף מדברים על 8 שנים תכנון, חוץ משנות הבנייה. כלומר נניח ברמלה הפרויקט פחות מסובך אז ייתכן וייקח 4 שנים תכנון+4 שנים בניה.

 

[hishtadlut]

לא הבנת אותי.....
כל ההשוואות,זה שצריך תוספת 90000 בפרוייקט על חשבון אחיסמך.......
אז כן תוסיף את 90000 בפרויקט,כי אם לא לא יהיה לך חניה.....
אבל בחשבון הסופי....
צריך לעשות השוואה....
בין דירה באחיסמך ללא חניה בטאבו.....
לבין דירה בפרויקט עם חניה בטאבו.....
לחניה בטאבו יש שווי.....

חוץ מהחניה יש עוד השוואות לעשות כמו צפיפות קרבה לכביש ראשי מספר דירות בקומה

ההשוואה בין דירה בלי חניה בטאבו באחיסמך לדירה בלי חניה בטאבו בפרויקט היא השוואה לא נכונה כי בפרויקט מי שלא יהיה לו חניה בטאבו הוא לא יוכל לחנות ולכן זה יוריד את ערך הדירה שלו

בכל אזור עם בעיות חניה יש פער משמעותי בין דירה עם חניה לדירה בלי חניה

 

[די]

כן.

אז למה כל זו"צ שיוצא מהחופה מתחיל להוציא רישיון נהיגה לעצמו, והרבה פעמים גם לאשתו?
למה החניות בערים החרדיות מפוצצות ברכבים פרטיים של זו"צים? וזה במקומות עם הרבה יותר תח"צ מרמלה, גם אחרי האופטימיות שיתגברו קווים עם האכלוס (כמובן היזם עשה בדיקה ומצא שיש 0.5 רכבים לכל דירה. מעניין איפה הוא עשה את הבדיקה, אולי ברמה ב' וכדומה מקומות שאנשים לא מחזיקים רכב)
וזה לא בני ברק שאפשר לחנות על המדרכות. זו עיריית רמלה שאוכפת דברים כאלו.

 

[אל על w]

א"א להתעלם מהעובדה שהרבה מאוד בתים אברכיים שפעם לא היו מחזיקים רכב היום כבר כן ועוד בלי לדבר על כמות הנשים הנוהגות בציבור החרדי שעולה כל הזמן אם משיקולי נגישות לעבודה ואם כדי לאסוף את הילדים.
חניה היום זה חובה, להחשיב ציבור של 800 משפחות כאילו יספיקו 400 חניות זה בדיחה.
ובלי לדבר על זה שאם לדוגמא 250 קונים חניה אז עוד 550 צריכים להסתדר עם 150 חניות?? ומה עם אורחים שמגיעים? יחנו בג'ואריש??

 

[לא לפרסום]

ההשוואה בין דירה בלי חניה בטאבו באחיסמך לדירה בלי חניה בטאבו בפרויקט היא השוואה לא נכונה

וגם השוואה[כספית]בין דירה באחיסמך בלי חניה בטאבו לבין דירה בפרויקט עם חניה בטאבו,זה השוואה לא נכונה......
הבנתי שחייבים חניה בפרוייקט,ולכן כשמגיעים לתחשיב דירה בפרוייקט,מחשבים תוספת 90000 עבור חניה.....
אבל בסוף שרוצים לעשות השוואה כספית,בין דירה בפרויקט לבין אחיסמך,נא לשים לב שבפרוייקט,זה עם חניה......
ולחנייה יש שווי כספי,כמו שדירה באחיסמך עם חניה בטאבו שווה יותר,אפילו שאין מצוקת חניות.......