חוו"ד משכנתא - אשמח לכך מידע בדחיפות

[מוניטין]

צודק, בנקודת השינוי באמת אין עמלת היוון וזה היתרון של המסלול.
הבעיה היא בין התחנות אם תרצה למחזר שנה אחרי התחנה והריבית בשוק תרד, שם יחכה לך הקנס.
החשש הוא לא מהעמלה ביום השינוי, אלא מהעובדה שהמסלול הזה נועל אותך או חושף אותך לזינוק בהחזר כל שנתיים. בפריים אתה הרבה יותר גמיש 365 ימים בשנה בלי לחכות לשום תחנה.
אם אתה בונה על זה שתמיד תהיה עם יד על הדופק ותמחזר בדיוק בנקודת השינוי, זה אפשרי, אבל רוב האנשים פשוט מפספסים את החלון הזה ומוצאים את עצמם עם ריבית שקפצה וקנסות בהמשך.

אם תשאר עוד שנה, שוב אין עמלת היוון כ"כ גדולה וגם לא בטוח ששוה למחזר כי נראה שהעוגנים בירידה שלא לומר בצניחה אם הגענו למצב של עמלות הייון מטורפות.

אך אם נפלת בנקודה שבה העוגנים נחתו הרוחת שנתיים של ריביות נמוכות.


אי אפשר לומר בצורה חדה איזה מסלול הכי כדאי כי אין לנו כישורי נבואה.
בשנתיים וחצי הקרובות הוא יקבל ריביות אחרי ירידת העוגן מצוינות.
אם יתנו לו פריים מינוס 1 זה גם יהיה פנטסטי
אבל פריים מינוס 0.7 ואפילו 0.8 לא הייתי לוקחת.

 

[מוניטין]

לא, על משכנתאות אחרות, אולי לא הבנתי נכון את השאלה הראשונה

השאלה שלי הוא במקרה של פרוגיוזר. שקיבל ריבית ממש נמוכה מתחת לשוק של 4.2 וכנראה במשיכות המתקדמות ירד לו הקלצ אל מתחת ל4 .. האם גם לקחת זכאות במלואה או לו.
בד"כ אני לוקחת את כל הזכאות.
כאן בגלל הריבית היחסית נמוכה חשבתי קצת אחרת

 

[עט הסופר]

אם תשאר עוד שנה, שוב אין עמלת היוון כ"כ גדולה וגם לא בטוח ששוה למחזר כי נראה שהעוגנים בירידה שלא לומר בצניחה אם הגענו למצב של עמלות הייון מטורפות.

אך אם נפלת בנקודה שבה העוגנים נחתו הרוחת שנתיים של ריביות נמוכות.


אי אפשר לומר בצורה חדה איזה מסלול הכי כדאי כי אין לנו כישורי נבואה.
בשנתיים וחצי הקרובות הוא יקבל ריביות אחרי ירידת העוגן מצוינות.
אם יתנו לו פריים מינוס 1 זה גם יהיה פנטסטי
אבל פריים מינוס 0.7 ואפילו 0.8 לא הייתי לוקחת.

אני לא נביא, אבל אם העוגנים בצניחה ואתה תופס את התחנה בזמן, המשתנה (מל"צ) יכולה להיות בוננזה לשנתיים.
היתרון של הפריים הוא שאתה מרוויח את ירידת הריבית מיד, בלי לחכות לנקודה ביומן ובלי לחשוש מעמלות היוון אם תרצה לסגור את המשכנתה פתאום.
פריים מינוס 1 זה באמת היעד, מתחת לזה, המשתנה באמת נראית פתאום הגיונית יותר.

ואם לצורך הענין:
על כל 100,000 ש"ח ל-20 שנה: מל"צ (4.67%): כ-642 ש"ח. פריים מינוס 1 (4.25%): כ-619 ש"ח.
ההבדל עכשיו קטן, אבל בפריים כל ירידה של בנק ישראל חוסכת לך כסף ממש באותו יום.
במל"צ אתה מחכה שנתיים לתחנה.
אם הפער ביניהם פחות מחצי אחוז, הפריים מנצח בזכות הגמישות והעדר הקנסות.

 

[למה זה תשאל לשמי]

אני לא נביא, אבל אם העוגנים בצניחה ואתה תופס את התחנה בזמן, המשתנה (מל"צ) יכולה להיות בוננזה לשנתיים.
היתרון של הפריים הוא שאתה מרוויח את ירידת הריבית מיד, בלי לחכות לנקודה ביומן ובלי לחשוש מעמלות היוון אם תרצה לסגור את המשכנתה פתאום.
פריים מינוס 1 זה באמת היעד, מתחת לזה, המשתנה באמת נראית פתאום הגיונית יותר.

ואם לצורך הענין:
על כל 100,000 ש"ח ל-20 שנה: מל"צ (4.67%): כ-642 ש"ח. פריים מינוס 1 (4.25%): כ-619 ש"ח.
ההבדל עכשיו קטן, אבל בפריים כל ירידה של בנק ישראל חוסכת לך כסף ממש באותו יום.
במל"צ אתה מחכה שנתיים לתחנה.
אם הפער ביניהם פחות מחצי אחוז, הפריים מנצח בזכות הגמישות והעדר הקנסות.

בחלק של שילוב הפריים בלפחות חצי מהמשתנות מסכים איתך, אם התכוונת לקחת קל"צ במקום משתנות אז חלוק עליך

 

[מוניטין]

אני לא נביא, אבל אם העוגנים בצניחה ואתה תופס את התחנה בזמן, המשתנה (מל"צ) יכולה להיות בוננזה לשנתיים.
היתרון של הפריים הוא שאתה מרוויח את ירידת הריבית מיד, בלי לחכות לנקודה ביומן ובלי לחשוש מעמלות היוון אם תרצה לסגור את המשכנתה פתאום.
פריים מינוס 1 זה באמת היעד, מתחת לזה, המשתנה באמת נראית פתאום הגיונית יותר.

ואם לצורך הענין:
על כל 100,000 ש"ח ל-20 שנה: מל"צ (4.67%): כ-642 ש"ח. פריים מינוס 1 (4.25%): כ-619 ש"ח.
ההבדל עכשיו קטן, אבל בפריים כל ירידה של בנק ישראל חוסכת לך כסף ממש באותו יום.
במל"צ אתה מחכה שנתיים לתחנה.
אם הפער ביניהם פחות מחצי אחוז, הפריים מנצח בזכות הגמישות והעדר הקנסות.

אם הוא יקבל פריים מינוס אחד זה באמת שיקול. אם כי פריים מינוס 1 זה עדיין לא 4.25. גם המלצ שלו יהיה בסדר גודל של 4.3
הוא יכול לבקש גם מסלול מק"מ שהוא יתר נמוך מהפריים. אין לו עמלת פירעון. ובתקופה קצרה הוא יקבל תוספת משתלמת גם

 

[מוניטין]

בחלק של שילוב הפריים בלפחות חצי מהמשתנות מסכים איתך, אם התכוונת לקחת קל"צ במקום משתנות אז חלוק עליך

וגם תלוי איזה פריים.
שלא יתפשר על פחות מ0.9

 

[למה זה תשאל לשמי]

השאלה שלי הוא במקרה של פרוגיוזר. שקיבל ריבית ממש נמוכה מתחת לשוק של 4.2 וכנראה במשיכות המתקדמות ירד לו הקלצ אל מתחת ל4 .. האם גם לקחת זכאות במלואה או לו.
בד"כ אני לוקחת את כל הזכאות.
כאן בגלל הריבית היחסית נמוכה חשבתי קצת אחרת

יש פה התלבטות, והצפת נקודה נכונה של השינויים במיוחד בלאומי שזה על בסיס אג"ח, (גם אין פה את הקיצור המדובר בדר"כ, ומצד שני כל צמוד לתקופה קצרה ממש פחות נורא מבחינת הקרן שנאכל די צרכו)
בקיצור התלבטות...

 

[מוניטין]

יש פה התלבטות, והצפת נקודה נכונה של השינויים במיוחד בלאומי שזה על בסיס אג"ח, (גם אין פה את הקיצור המדובר בדר"כ, ומצד שני כל צמוד לתקופה קצרה ממש פחות נורא מבחינת הקרן שנאכל די צרכו)
בקיצור התלבטות...

לכן חשבתי שיכין לו קצת בארסנל. 2-3 פעימות.
עד שהקלצים ירדו .

 

[הון ובית]

כן. כן. מה לעשות בנאדם שיש לו יכולת למידה טובה (טוב, קצת להתנשא צריך. אבל מוכנסים לקטגוריה לא מעט אנשים, אז זה לא כזה נורא) + קצת סבלנות יכול להביא תוצאות טובות לא פחות.
אולי יש מקרים מורכבים של קושי בהשגת אישור עקרוני שאין מנוס מעזרה של בנ"א שמכיר ומעגל פינות / יכולות מיקוח

את הידע רב הערך שלי בתחום המשכנתאות אני מתעלת לצרכים שלי, וב"ה עושה בו שימוש רב ערך
(עיסוקי המקצועי לא כלל קורס קצר, תודה על הרצון הטוב)
אגב, תודה על ההשוואה לGPT, מעדיפה לג'מיני, אם אפשר..

פעם לימד אותי אדם חכם -
שאם יש משהו שמדבר על עצמו..
פשוט תברח!
כי אין סיכוי לשיח איתו על כלום
שיהיה בהצלחה!

וגם לבעלך "המלומד" - תגידי שכן!! ייתכן ומסלול צמוד ללא היוון בריבית של פחות מההפרש צפי עליית מדד, יהיה כלכלי יותר מלא צמוד עם היוון שנפרס גם לתקופה ארוכה בגלל ההחזר שלו.
אגב, נושא המדד על הקרן - כל יועץ תינוק מתחיל יודע, לחזור על זה שוב ושוב בלי לבדוק משמעויות לפי תקופות ואכילת קרן, העיקר לזרוק סיסמאות לא מכבד אותך.
אני לא מתכוון להעביר לך כאן קורס למשכנתאות - יש לי ב"ה כבר מעל 200 תלמידים בקורסים שונים ועוד יהיו הרבה, אבל אם יש כאן משהו פרוץ באמת זה רמת השיח.
פרשתי.
בהצלחה.

 

[פרוגיוזר]

תודה רבה רבה לכל היועצים!!
כל תגובה מקדמת אותנו למשכנתא הטובה ביותר בעז"ה..
אנחנו חייבים להחליט סופית לגבי התמהיל, אשמח לעזרה דחופה!
לגבי הזכאות -
האם זה לא ריזיקה לקחת 150K?? חוששת שיקרה בסוף משהו והריבית לא תרד או אפילו תרד רק ב0.5%, ואז -
אם אמחזר לא בטוח שאקבל יותר טוב מהקלצ 4.25 שקיבלתי שהוא טוב מאד גם אם הריבית תרד ב 0.5%
במיוחד שאז אהיה "לקוח שבוי" של הבנק שלא ישוש להוריד לי.
ואם לא אמחזר נתקעתי עם מדד שזה גם בתחזית אופטימית מוסיף לי בערך 10K לתשלום הכולל -בערך כמו עמלת היוון
אופציה שניה היא לקחת רק 50K ככה המדד לא מאד משפיע וכן מרוויחים הנחות בעמלות היוון על כל המסלולים לאורך כל חיי המשכנתא
אז מה עדיף??? 150 או 50???
לגבי שילוב שליש פריים ע"ח המשתנה כל שנתיים, הבנק מוכן לתת רק P-0.7 שזה להבנתי לא שווה
יכולה לקבל מק"מ ב 3.59+0.9=4.49 שזה כבר יותר טוב מהמשתנה (4.52)
האם אכן לשלב את המקמ? כמה???

לסיכום התמהיל שאנחנו חושבים עליו
קלצ 218K בריבית 4.25 ל 10 ש'
זכאות 50K בריבית 2.34 ל 10 ש'
מקמ 246K בריבית 4.49 ל 13 ש' (מרווח 0.9)
מלצ 246K בריבית 4.52 ל 13 ש' (כל 30 חודש, מרווח 0.73)

האם הוא טוב?
יש מה לשפר?
מדגישה שלקחנו החזר חודשי די מקסימלי עבורנו כך שרוצים להיות כמה שפחות חשופים לשינויים וסיכונים..


תודה מראש!!!!

 

[מוניטין]

יכולה לקבל מק"מ ב 3.59+0.9=4.49 שזה כבר יותר טוב מהמשתנה (4.52)

המשתנה תרד לך בכ0.22 ככה שתוצאה סופית היא תהיה 4.3 בערך.
מה שכן במק"מ תהיה ירידה כל שנה ואין עמלות וכו'.

לעצמי הייתי משאירה את התמהיל. מכניסה זכאות ל2 פעימות ומשחררת קלצ או זכאות בהתאם לתנאי השוק.
מנסה לשפר את המלצ, ואם לא הולך אומרת תודה.
בכל מראה גם במק"מ וגם במל"צ תוכלו למשוך בזמנים טובים ע"פ ירידת העוגנים ולהאוחי ריביות מצוינות ולקבע אותם לשנתיים וחצי\שנה

 

[פרוגיוזר]

המשתנה תרד לך בכ0.22 ככה שתוצאה סופית היא תהיה 4.3 בערך.
מה שכן במק"מ תהיה ירידה כל שנה ואין עמלות וכו'.

לעצמי הייתי משאירה את התמהיל. מכניסה זכאות ל2 פעימות ומשחררת קלצ או זכאות בהתאם לתנאי השוק.
מנסה לשפר את המלצ, ואם לא הולך אומרת תודה.
בכל מראה גם במק"מ וגם במל"צ תוכלו למשוך בזמנים טובים ע"פ ירידת העוגנים ולהאוחי ריביות מצוינות ולקבע אותם לשנתיים וחצי\שנה

למה המשתנה תרד?
ניסיתי לבקש ואמרו לי שזה סופי
מה שכן העוגן אמור לרדת בעשירי, לזה הכוונה?
ומה זה זכאות לשתי פעימות? היא אמרה שאת הזכאות מושכים בפעימה הראשונה, עדיף לפצל?

ושאלה כללית ששכחתי לשאול, אשמח לכל עזרה לגבי משיכה בפעימות,
עדיף למשוך הכל עכשיו ולקבע ריבית טובה או כן לחכות לפעימות (ולספוג גם את המדד על 40%)?
אם בפעימות, זו בחירה שלי מאיזה מסלול למשוך בכל פעם? מה עדיף למשוך ראשון (112K עכשיו ועוד שלושה חודשים)??

תודה רבה רבה מראש!

 

[מוניטין]

מה שכן העוגן אמור לרדת בעשירי, לזה הכוונה?

כן.
לא חייב למשוך את כל הזכאות.
אפשר רק שליש ממה שצריך

 

[מוניטין]

אם בפעימות, זו בחירה שלי מאיזה מסלול למשוך בכל פעם? מה עדיף למשוך ראשון (112K עכשיו ועוד שלושה חודשים)??

כן. אבל חייב מינימום שליש קבוע.

 

[פרוגיוזר]

תודה רבה רבה לכל היועצים!!
כל תגובה מקדמת אותנו למשכנתא הטובה ביותר בעז"ה..
אנחנו חייבים להחליט סופית לגבי התמהיל, אשמח לעזרה דחופה!
לגבי הזכאות -
האם זה לא ריזיקה לקחת 150K?? חוששת שיקרה בסוף משהו והריבית לא תרד או אפילו תרד רק ב0.5%, ואז -
אם אמחזר לא בטוח שאקבל יותר טוב מהקלצ 4.25 שקיבלתי שהוא טוב מאד גם אם הריבית תרד ב 0.5%
במיוחד שאז אהיה "לקוח שבוי" של הבנק שלא ישוש להוריד לי.
ואם לא אמחזר נתקעתי עם מדד שזה גם בתחזית אופטימית מוסיף לי בערך 10K לתשלום הכולל -בערך כמו עמלת היוון
אופציה שניה היא לקחת רק 50K ככה המדד לא מאד משפיע וכן מרוויחים הנחות בעמלות היוון על כל המסלולים לאורך כל חיי המשכנתא
אז מה עדיף??? 150 או 50???
לגבי שילוב שליש פריים ע"ח המשתנה כל שנתיים, הבנק מוכן לתת רק P-0.7 שזה להבנתי לא שווה
יכולה לקבל מק"מ ב 3.59+0.9=4.49 שזה כבר יותר טוב מהמשתנה (4.52)
האם אכן לשלב את המקמ? כמה???

לסיכום התמהיל שאנחנו חושבים עליו
קלצ 218K בריבית 4.25 ל 10 ש'
זכאות 50K בריבית 2.34 ל 10 ש'
מקמ 246K בריבית 4.49 ל 13 ש' (מרווח 0.9)
מלצ 246K בריבית 4.52 ל 13 ש' (כל 30 חודש, מרווח 0.73)

האם הוא טוב?
יש מה לשפר?
מדגישה שלקחנו החזר חודשי די מקסימלי עבורנו כך שרוצים להיות כמה שפחות חשופים לשינויים וסיכונים..


תודה מראש!!!!

מקפיצה
אשמח מאד למענה!
האם עדיף להעלות את הזכאות ל 150K???
ליועצים דכאן, הכנסתי את הנתונים למערכת סמארט, ויוצא שאין כמעט הבדל בין 0 בזכאות ל 150K בזכאות
האם זה הגיוני??? יוצא פער של בסה"כ 3K למרות ההצמדה למדד על חלק משמעותי!
האם אפשר לסמוך על החישוב שלו??
סימולציה:

 

[מוניטין]

האם זה הגיוני??? יוצא פער של בסה"כ 3K למרות ההצמדה למדד על חלק משמעותי!

עגיין חסום בנטפרי.
אבל עניתי כבר עם השוואה בסמארט.
אין הבדל גדול כאש מדובר בתקופה קצרה.
אבל כן הוא לא מחשב ממדיק . כי במשיכות ישתנו הריביות בכל המסלולים.
הוא לא מחשב עמלות היוון
הוא לא לוקח בחשבון שתמחזרו את הזכאות לקל"צ לכשיתאפשר לכם

 

[פרוגיוזר]

עגיין חסום בנטפרי.
אבל עניתי כבר עם השוואה בסמארט.
אין הבדל גדול כאש מדובר בתקופה קצרה.
אבל כן הוא לא מחשב ממדיק . כי במשיכות ישתנו הריביות בכל המסלולים.
הוא לא מחשב עמלות היוון
הוא לא לוקח בחשבון שתמחזרו את הזכאות לקל"צ לכשיתאפשר לכם

תודה על המענה
רק רציתי לוודא שמחשב את ההצמדה למדד, כן?
אז מה עדיף 50 או 150 בזכאות???
האם בוודאות נוכל לקבל קלצ טוב יותר מ 4.25 ?

 

[מוניטין]

תודה על המענה
רק רציתי לוודא שמחשב את ההצמדה למדד, כן?
אז מה עדיף 50 או 150 בזכאות???
האם בוודאות נוכל לקבל קלצ טוב יותר מ 4.25 ?

כמו שראית יש התלבטות ומחלוקת בין היועצים.
אני דוגלת ב2 פעימות ומשיכה מושכלת.
לדעתי רב הקלצים שלך יהיו פחות מ4

 

[פרוגיוזר]

כמו שראית יש התלבטות ומחלוקת בין היועצים.
אני דוגלת ב2 פעימות ומשיכה מושכלת.
לדעתי רב הקלצים שלך יהיו פחות מ4

תודה!
לא ממש הבנתי : (
אוקי אגיד לבנק לחלק את הסכום שאקח ל2 הפעימות הראשונות, אבל למעשה כמה לקחת בסה"כ?
הקלצים יהיו מתחת ל 4 את מתכוונת אחרי עדכון בפעימות הבאות? למה שהבנק יוריד לי אם כבר עכשיו זו ריבית טובה?
אם ככה אז הזכאות לא שווה בכלל כי היא 4.34 בתחזית הכי אופטימית של מדד 2%, לא?

 

[מוניטין]

תודה!
לא ממש הבנתי : (
אוקי אגיד לבנק לחלק את הסכום שאקח ל2 הפעימות הראשונות, אבל למעשה כמה לקחת בסה"כ?
הקלצים יהיו מתחת ל 4 את מתכוונת אחרי עדכון בפעימות הבאות? למה שהבנק יוריד לי אם כבר עכשיו זו ריבית טובה?
אם ככה אז הזכאות לא שווה בכלל כי היא 4.34 בתחזית הכי אופטימית של מדד 2%, לא?

בקלצ יש עוגן. פחות נראה אבל קיים. הוא ירד לך לפי המנגנון של הבנק (הוא יכול גם לעלות כמו הריביות המשתנות). המנגנון בבנק לאומי הוא מעולה למשיכות.
זה לא תלוי ברצון הבנק זה מתעדכן אוטומטית.

אגב לא הייתי לוקחת מק"מ בתוספת 0.9.

גם אלא שתומכים בזכאות - מתכוונים שתמחזרי אותה לקלצ זול יותר בהמשך ולא תשארי איתה עד סוף התקופה.