דרוש מידע פרוייקט דיור ברמלה לבוגרי ישיבת עטרת שלמה

[די]

היא באמת לא כ"כ מבוקשת אצל הליטאים

בית שמש אחת הערים הכי מבוקשות בציבור הליטאי (השכונה החדשה של ירושלים). וכאמור ליטאים משלמים על בית שמש יותר מאחיסמך.
18,000 יח"ד בהר יונה כרגע זה בגדר דמיונות (שייתכן ויתממשו).
אפשר גם לזכות ברכסים או בהרבה מקומות. או שהעסקנים הנ"ל יקנו שטחים ברובע המרכזי בבית שמש וימכרו אותם במחיר של רמלה, או פרויקטים אחרים.

 

[Superman]

אבני דרך זה בגני אביב וגם שם רוב מוחלט של דתי לאומי חזק.

כנראה שאינך מודע...
אבני דרך אכן לא כחלק מהסכמי הגג של הרובע אבל משווק ע"י ראש העיר כחלק מהרובע
ישנם מספר משפחות ערביות שגרים שם ועושים רעש חזק מאוד... וגם הגינה הציבורית נהפכה לכפר ערבי בשעות הערב כולל מנגלים ונרגילות

 

[bmsz]

כנראה שאינך מודע...
אבני דרך אכן לא כחלק מהסכמי הגג של הרובע אבל משווק ע"י ראש העיר כחלק מהרובע
ישנם מספר משפחות ערביות שגרים שם ועושים רעש חזק מאוד... וגם הגינה הציבורית נהפכה לכפר ערבי בשעות הערב כולל מנגלים ונרגילות

תעשה לי טובה ותסתכל במפה.
היה אקט שיווקי בנסיון לשדרג את גני אביב כחלק מהרובע הבינלאומי, אבל זה שיווק ותו לא.
הד"ל טוענים שבסוף הם יידחקו החצוה
יש שם גרעין מאוד חזק
וברובע הבינלאומי יש כרגע פרויקטים בבניה והמתקדם שבהם הוא שבירו וגם הוא האכלוס ביוני 27.
תכל'ס לא ממש קשור לנושא האשכול
כי באחיסמך זה לא יקרה בשום צורה

 

[Superman]

תעשה לי טובה ותסתכל במפה.
היה אקט שיווקי בנסיון לשדרג את גני אביב כחלק מהרובע הבינלאומי, אבל זה שיווק ותו לא.
הד"ל טוענים שבסוף הם יידחקו החצוה
יש שם גרעין מאוד חזק
וברובע הבינלאומי יש כרגע פרויקטים בבניה והמתקדם שבהם הוא שבירו וגם הוא האכלוס ביוני 27.
תכל'ס לא ממש קשור לנושא האשכול
כי באחיסמך זה לא יקרה בשום צורה

לא צריך להסתכל במפה ... הייתי שם שבוע שעבר וראיתי את הערבים בעיניים ....
בשיחה שהייתה לי עם רביבו הוא מחשיב את זה כחלק מהרובע

 

[bmsz]

לא צריך להסתכל במפה ... הייתי שם שבוע שעבר וראיתי את הערבים בעיניים ....
בשיחה שהייתה לי עם רביבו הוא מחשיב את זה כחלק מהרובע

לא יודע מה הם מגדירים, זה משני עברי כביש.
והחלק שהוא שכונה חדשה באמת לא בנוי.

 

[זונד]

בלת"ק לאיזה אוכלוסיה השכונה מכוונת?

 

[לאנגער]

בלת"ק לאיזה אוכלוסיה השכונה מכוונת?

בוגרי עטרת שלמה

 

[זונד]

בוגרי עטרת שלמה

בלבד?

 

[לאנגער]

בלבד?

 

[9696]

נראה לי בנושא של איך לחשב את השכירות מה שהכי קריטי למשפחה זה כמה החזר חודשי יצא להם למשך ה- 20-30 שנה של המשכנתא ואם במקרה של אחיסמך יוצא נגיד 1,950,000 וברמלה יוצא 1,550,000 (95 + 12 מרפסת + חניה ב- 90,000 - לא כתבו בשום מקום שהמחסן עולה משהו) הפער הוא 400,000 וככל וזה ההון העצמי שיש להורים ובהינתן יכולת לשלם כמה שנים גם שכירות וגם משכנתא לפי התקדמות הבניה תהיה לזוג משכנתא של 1,150,000 שזה החזר חודשי של כ- 6500 ובמקרה שיקנו היום באחיסמך יהיה להם משכנתא של 1,550,000 עם החזר חודשי של כ- 8,500

כל החישובים של כמה שנים שכירות זה יפה אבל אם לא יוכלו לעמוד במשכנתא זה לא רלוונטי

מה שכן צריך לשים לב האם זה צמוד למדד כי הנתונים הם שהמדד עולה כ- 3% בשנה ואם מוצמדים על 50% מהסכום שנשאר זה אזור ההצמדה על 600,000 כפול 5 שנים זה יוצא עוד 90,000 (זה בגדול, יש עוד חישובים שאולי יקח עוד כמה שנים, מצד שני אם משלמים לפי ההתקדמות מוצמדים פחות)

זה בוודאי לא מתאים למי שאין הון עצמי של 400,000 כיום או שלא תכנן את הכסף לדבר הזה (כמו הורי בחור) כי הריבית כאן יכולה להיות רצחנית אם זה ימשך הרבה שנים, בשונה מהתשלום לפי ההתקדמות שכנראה תתחיל רק אחרי שינוי התב"א ותהיה מדורגת ויחסית מתוחמת בזמן

 

[החברונע'ר]

תוכנית שכונת "מטע הזיתים" אושרה בעיר רמלה כבר לפני למעלה מ-3 שנים, בנייתה טרם החלה. השכונה ממוקמת בדרום העיר רמלה, מצידה הדרומי היא גובלת עם כביש 431, מצידה המערבי היא גובלת עם שכונת ג'וואריש, מצידה הצפוני היא גובלת עם שכונת נאות יצחק רבין ומצידה המזרחי היא גובלת עם בית העלמין החדש ברמלה. על פניו עד כה לא נשמע מלהיב.
אבל השכונה העתידית הזו תהנה מקרבה של מרחק הליכה ומקסימום דקה ברכב מתחנת הרכבת החדשה שנבנית בקריית האומנים ברמלה, ובנוסף נמצאת דקה נסיעה מכביש 40 ו-2 דקות ברכב מכביש 431(כמובן זאת בתנאי שאין פקקים).
השכונה תכיל כשתושלם 960 דירות, 192 דירות(20 אחוז) מתוכן יהיו דירות קטנות עד גודל של 80 מ"ר, בתוכנית השכונה יש 25,504 מ"ר של שטחי בנייה למבני ציבור וחינוך, 6,890 מ"ר של שטחי בנייה למסחר, 57,034 מ"ר של שטחי בנייה לתעסוקה.
הקרקעות בשכונה נמצאים בבעלות מעורבת של חברות נדל"ן יזמיות, בעלים פרטיים, הכנסייה הפרנציסקנית בישראל ומקצתן בבעלות מדינה של רשות מקרקעי ישראל.
את התוכנית תכנן משרד האדריכלים רוזיו אדריכלים ומתכנני ערים.
השכונה עלתה בשבועיים החולפים לחדשות עיתונות הנדל"ן בעקבות עסקת נדל"ן שנעשתה בשכונה לפני שבועיים, חברת אלמוג כ.דא.י עם שותפותיה בקרקעות הודיעה לבורסה על מכירת רוב הקרקעות שלה בשכונה של 35 דונם בשכונה שמיועדות לבניית 630 דירות ו-1,615 מ"ר של שטחי בנייה למסחר. הקרקעות נמכרו לצד שלישי ב-220 מיליון שח לפני מע"מ.
היום פורסמה כתבה בדה מרקר על העסקה בו פורסם שהקרקע נמכרה לישיבה החרדית ליטאית "עטרת שלמה" באמצעות חברת מימושים שנמצאת בבעלות איש עסקים חרדי, מהמובן לי זו תהיה מאין קבוצת רכישה כי אותה ישיבה חרדית תבצע הרשמה בקרב תלמידיה, אלו שירצו להצטרף ולהירשם יצטרכו לשלם דמי חתימה של 50,000 ש"ח לפרויקט ועד חודש מאי הם ישלימו עוד 350 אלף ש"ח נוספים(כל תלמיד שנרשם) ובכך תהיה להם אופציה עתידית ולרכוש דירה מוזלת בפרויקט בהנחה של כ-30 אחוז ממחיר השוק.
כל הסכום הנ"ל ישולם עוד לפני תחילת הבנייה וקבלת ההיתרים, וישמש לצורך רכישת הקרקע מחברת אלמוג כ.דא.י ושותפותיה.
בהמשך תלמידי הישיבה שנרשמו יידרשו להמשיך ולשלם לפי התקדמות הבנייה בפרויקט.
זו בהחלט עסקה מעניינת, עוד על פי הכתבה נרשם שעיריית הבטיחה לישיבה לבנות חומה שתחצוץ בין השכונה החדשה לשכונת ג'וואריש וגם תפעל לאשר תכנית בניין עיר חדשה לשכונה שתוסיף עוד 100 דירות למתחם שנרכש וכנראה לבצע התאמות נוספות לציבור החרדי.
פה חשוב לי להדגיש שלא כל הקרקעות בשכונה נמכרו לישיבה החרדית, בידי חברת אלמוג כ.דא.י ושותפותיה נותר מגרש אחד לבניית 45 דירות ש-19 דירות מתוכן ישמשו לפינוי פולשים לאותן קרקעות ועוד 8 מגרשים למסחר ותעסוקה. בנוסף רשות מקרקעי ישראל מחזיקה מגרש אחד בשכונה לבניית 102 דירות, הכנסייה הפרנצ'סקנית לישראל מחזיקה ב-3 מגרשים לבניית 228 דירות וגם 2 מגרשים למסחר ותעסוקה, בעלים פרטיים שמחזיקים בשכונה מגרש אחד לבניית 76 דירות .
באדיבות @טל זכריה הענק!

 

[כמו הרוח]

נראה לי בנושא של איך לחשב את השכירות מה שהכי קריטי למשפחה זה כמה החזר חודשי יצא להם למשך ה- 20-30 שנה של המשכנתא ואם במקרה של אחיסמך יוצא נגיד 1,950,000 וברמלה יוצא 1,550,000 (95 + 12 מרפסת + חניה ב- 90,000 - לא כתבו בשום מקום שהמחסן עולה משהו) הפער הוא 400,000 וככל וזה ההון העצמי שיש להורים ובהינתן יכולת לשלם כמה שנים גם שכירות וגם משכנתא לפי התקדמות הבניה תהיה לזוג משכנתא של 1,150,000 שזה החזר חודשי של כ- 6500 ובמקרה שיקנו היום באחיסמך יהיה להם משכנתא של 1,550,000 עם החזר חודשי של כ- 8,500

כל החישובים של כמה שנים שכירות זה יפה אבל אם לא יוכלו לעמוד במשכנתא זה לא רלוונטי

מה שכן צריך לשים לב האם זה צמוד למדד כי הנתונים הם שהמדד עולה כ- 3% בשנה ואם מוצמדים על 50% מהסכום שנשאר זה אזור ההצמדה על 600,000 כפול 5 שנים זה יוצא עוד 90,000 (זה בגדול, יש עוד חישובים שאולי יקח עוד כמה שנים, מצד שני אם משלמים לפי ההתקדמות מוצמדים פחות)

זה בוודאי לא מתאים למי שאין הון עצמי של 400,000 כיום או שלא תכנן את הכסף לדבר הזה (כמו הורי בחור) כי הריבית כאן יכולה להיות רצחנית אם זה ימשך הרבה שנים, בשונה מהתשלום לפי ההתקדמות שכנראה תתחיל רק אחרי שינוי התב"א ותהיה מדורגת ויחסית מתוחמת בזמן

היום באחיסמך ניתן להשיג דירות בהדמנות גם ב1.85 (רוב הדירות הם 2 מיליון)
בפרויקט של עטרת שלמה
העלויות הם (על דירה כמו באחיסמך) 98 מ"ר כפול 14.5 אל"ש =1,420,000+
מרפסת 14 מ"ר *7.25= 101,000 ש"ח
התייקרות המדד (משוער) 80,000
חניה (שיהיו חייבים לקנות למי שיש רכב בשונה מאחיסמך) 90,000
ריבית על 400 אל"ש ל6 שנים 90 אל"ש (לפי 4 אחוז)
עלויות מימון 80,000
סה"כ סה"כ 1,861,000

בהנחה והכל ילך כשורה ולא יהיו בעיות, וגם התחייבו ל7 שנים
בהצלחה

 

[הרב מקובנה]

מעניין כמה והאם זה הולך להשפיע על שוק הנדלן לפחות באזורים החרדיים

 

[זיי גיזונט]

מעניין כמה והאם זה הולך להשפיע על שוק הנדלן לפחות באזורים החרדיים

למה שישפיע?
זה לא כמות כזאת גדולה של דירות, לעומת הכמות שבונים בבית שמש/קריית גת/ פריפריות

 

[9696]

למה שישפיע?
זה לא כמות כזאת גדולה של דירות, לעומת הכמות שבונים בבית שמש/קריית גת/ פריפריות

בהחלט,
זה נראה שלמקומות שנשארים קטנים בלי מקום להתפתח כדוגמת אחיסמך המחיר לא עולה כמו אחיסמך שיותר קרובה למחירי רכסים מאשר לערים החרדיות

 

[כמו הרוח]

בהחלט,
זה נראה שלמקומות שנשארים קטנים בלי מקום להתפתח כדוגמת אחיסמך המחיר לא עולה כמו אחיסמך שיותר קרובה למחירי רכסים מאשר לערים החרדיות

למה?
כמה עולה 4 חדרים בבית שמש היום (אחרי הירידה)?

 

[הרב מקובנה]

בא ניקח את זה שהרבה מהקונים זה בוגרים שימכרו את מה שכבר קנו
וכשנמכרים דירות במרכז בכזה מחירים ...

 

[9696]

למה?
כמה עולה 4 חדרים בבית שמש היום (אחרי הירידה)?

נראה לי אזור 2.3- 2.2 לפחות

 

[די]

למה?
כמה עולה 4 חדרים בבית שמש היום (אחרי הירידה)?

לא ראיתי ירידה בבית שמש.
דירות 4 חדרים בבית שמש הכי זולות (בשכונות החרדיות) נמכרות בסביבות 400 אלף ש"ח יותר מהדירות הזולות באחיסמך.
בפועל המחירים בבית שמש הם בערך כמו פרדס כץ, אם כי בפרדס כץ הבניה יותר צפופה.

 

[במערכת]

עצם הדיון והשוואה למחירי הדירות באחיסמך ודומיו, גם אם אינו מדויק מעלה נקודה מאוד מעניינת,
והיא:
שבתכלס' הבשורה כאן לא כזאת גדולה, אם הבשורה בסופו של יום היא מחיר של מיליון שבע מאות פלוס (תחזית אופטימית), בסוף יוצא שאברכים נשארים עם הרבה כסף לשלם, ולא לכולם יש את האופציה הזאת, יש הרבה שהיו מעדיפים ללכת לפריפריה ולשלם פחות בפער משמעותי, נכון שהוא מביא 4 חד' ומפרט מאוד גבוה אבל בשורה התחתונה אין כאן מחיר זול לדירה.
תעשו חשבון נניח זוג מקבל 700-800 משתי ההורים בסוף יוצא שהם צריכים להוסיף עוד מיליון בערך, נכון שזה לא הכול במשכנתא כי חלק מהכסף הולך על שכירות, אבל בשורה התחתונה זה יוצא המון כסף.
אלו שרוצים לקנות בפריפריה לא ברור מה הסיבה שיבואו לשלם כזה יקר על רמלה,
אלו שרוצים מרכז ויכולים לקנות בשתי מיליון ולשלם/להיחנק עם משכנתא יעשו את זה, ולא יבואו לרמלה לפרויקט לא מוכר וחדש,
ככה שיוצא שהוא פונה לקהל יעד מאוד ספציפי ומצומצם, ככה שהבשורה לא מספיק משמעותית.
אני עצמי לא בוגר ככה שזה לא רלוונטי בשבילי, את הדברים הנ"ל אמר לי בוגר (אחי) שמתלבט על הפרויקט ואמר לי שזה התלבטות של עוד כמה מחבריו, אני לא בטוח בצדק של הדברים, אבל וודאי שיש להם משמעות מסוימת, ומעניין לשמוע מה אתם אומרים על זה...