דרוש מידע פרוייקט דיור ברמלה לבוגרי ישיבת עטרת שלמה

[דג תמנון]

ערבות בנקאית מאיזו סוג?
'ערבות חוק מכר' כמעט ולא יכול להיות שיש כאן. אף בנק לא יתחייב לבנות דירות שלא בטוח שיש להן היתכנות בתב''ע.
אולי יש סתם ערבות בנקאית על הכסף אבל צריך מנגנון נהיר איך הכסף חוזר ומתי (ותכנית לעלות העדכנית של 630 הדירות במידה ולא יאושרו תוספות, ותכנית ליזם איך לא להיקנס על הפרת חוק המכר)

אני חוזר בי.
נראה שערבות בנקאית תקפה לחוק המכר גם ללא התחייבות הבנק לבניית הדירות במקום היזם. צ''ע.

 

[9696]

בדה מרקר מופיע שקשור גם לעסקת הענק ברובע המרכזי של ברונר ושרון וכ"ו
אבל הכתבה חסומה לי

כתבה בכלכליסט על השותפות של פוטש ברובע המרכזי
https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/bkarl40eeg

 

[דג תמנון]

אבל נותרה השאלה:
באיזו מנגנון תעבוד הערבות הבנקאית על הדירות שאין עבורן תב''ע? מתי ובאיזה מקרה בדיוק יוחזר הכסף עליהן?

 

[די]

כתבה בכלכליסט על השותפות של פוטש ברובע המרכזי

ההבדל הוא שבכל המקומות האלו הוא שותף, וכאן הוא יזם בלעדי+שינוי תוכניות מורכב.

 

[9696]

ההבדל הוא שבכל המקומות האלו הוא שותף, וכאן הוא יזם בלעדי+שינוי תוכניות מורכב.

בחדרה ונתניה נראה שהוא לבד,
ועדיין שותפות עם ברונר ואזורים אומרת הרבה

 

[דג תמנון]

דברים ידועים... השאלה היא:
האם יש בנק שיתן ערבות בנקאית לדירה שלא בטוח שיהיה לה היתר?

אני חוזר בי.
נראה שערבות בנקאית תקפה לחוק המכר גם ללא התחייבות הבנק לבניית הדירות במקום היזם. צ''ע.

 

[כמו הרוח]

יש באחיסמך 4 חדרים רגילות 1.88 מיליון?

נראלי שכבר אוחז ב2 מיליון
אולי אני טועה

 

[710]

זה ממש קשקוש להכניס את הריבית למשוואה.

מי שלוקח משכנתא על קניית דירה, יקח אותה בכל מקרה היום או בעוד 5/10 שנים.

ובנוסף לריבית הוא ישלם שכירות,
כך שזה ממש לא קשור לקזז את הפסד השכירות בריבית.

לא קשקוש.
במדה ואתה משלם על דירה בנויה עוד 300 אלף ש"ח
לעומת זאת על דירה על הנייר תשלם 300 אלף ש"ח שכירות
עדיין יהיה עדיף לקנות את הדירה על הנייר
כי כדי לשלם את 300 אלף ש"ח הנוספים בבנויה אתה לוקח יותר משכנתא, ועם הריביות זה בס"ה 600 אלף ש"ח.

 

[hishtadlut]

השוואה לאחיסמך (בבניינים של הוועד):

חנייה- באחיסמך התקן 0.7 לעומת 0.5 בפרויקט, באחיסמך החניות לא מוצמדות ככה שבדרך כלל מוצאים חניה, בפרויקט שהחניות מוצמדות סביר להניח שמי שלא יקנה חניה לא ימצא חניה

קומות- באחיסמך דירת ארבע חדרים נמצאת מקסימום בקומה שבע (וזה מוריד לה באופן משמעותי מהמחיר) בפרויקט יש קומות 10+

דירות בקומה- באחיסמך 4 פה עד 7

מעלית- באחיסמך יש רק מעלית אחת בבניין פה מסתבר שיהיה 2

פרויקט חרדי- באחיסמך בכל גוש של בניינים יש 400 דירות לחרדים באותו מתחם ויש שתי מתחמים צמודים, פה מדובר על כ600 דירות במתחם

תחבורה ציבורית- מאחיסמך יש היום אוטובוסים סדירים למודיעין עילית ולבני ברק ויש לירושלים באופן קצת פחות סדיר, ליד הפרויקט תיבנה במרחק רבע שעה הליכה תחנת רכבת עם קו לירושלים תחבורה ציבורית אחרת מסתבר שתהיה פחות סדירה בגלל שיש כמות יותר קטנה של תושבים (מאחיסמך יהיה 10 דקות נסיעה לתחנת רכבת)

דירה בנויה- באחיסמך הדירה בנויה בפרויקט החדש יהיה אפשר לבחור מפרט, לכאורה מדובר באכלוס לפחות שבע שנים ולכאורה תהיה הצמדה למדד

 

[חיה10]

זה ממש קשקוש להכניס את הריבית למשוואה.

מי שלוקח משכנתא על קניית דירה, יקח אותה בכל מקרה היום או בעוד 5/10 שנים.

ובנוסף לריבית הוא ישלם שכירות,
כך שזה ממש לא קשור לקזז את הפסד השכירות בריבית.

@די
אשים נפשי בכפי, ואנסה לטעון שדבריי אינם קשקוש כלל ועיקר. ואם אחר ה*עיון* בדברים עדיין תוכיח שאני טועה, אשמח לחזור בי.

אני דנתי בהשוואה בין העסקה הזו, לבין רכישת דירה באחיסמך ב1880000 (להלן 1900000 בשביל להקל על החישובים.)
לצורך הדיון אניח כעת שהדירה כאן עולה 1500000(כי מחסן למיטב הבנתי כלול במחיר, וחנייה גם באחיסמך לא מקבלים, למרות שיש למעשה היכן לחנות.)

כעת נתקדם לחישובי הריבית\שכירות.
ואקדים את הנקודה החשובה ביותר להבנת כל העניין, והיא, שכסף שווה כסף. ומאז העלאות הריבית וגם אחרי ההורדות, הרבה כסף. אין זה משנה אם אתה לוקח משכנתא ומשלם ריבית-שווי הכסף, או שיש לך כסף ואתה מפקיד אותו בבנק ומקבל ריבית בתמורה.

נכון שהבנק נוהג לקחת יותר ולתת פחות, אבל זה העיקרון. וכדי להקל על ההשוואות שאני הולך לעשות, אני אניח ריבית שווה לכל המקרים של 4%.
עוד נניח שב5 השנים הקרובות לא ישתנו המחירים באחיסמך, כך שידמה לרמלה שם אנו יודעים כיום את המחיר עוד 5 שנים.

כעת נראה מה נותן ומקבל הן הקונה באחיסמך והן הקונה ברמלה.
באחיסמך הוא שילם 1900000 כיום. אחרי 5 שנים תהיה לו דירה בשווי הזה וחיסכון תשלומי השכירות. **אבל הוא נתן את שווי הכסף למשך השנים האלו**. לפי 4% זה יוצא 380000 !!! לחלק ל60 חודשים= 6330 לחודש !!! (שזה מן הסתם יותר ממה שעולה באמת השכירות שם. הסיבה שלא כולם מוכרים, שמים את הכסף בפיקדון ומשלמים שכירות מהריבית, היא מכיוון שיש חשש תמידי לעליית מחיר הדירה.)

וברמלה, כמה כסף הוא שם כעת למשך 5 שנים? התשובה האמיתית היא 785000(בהנחה שהמחיר הוא 1500000), מדוע זה כך, אסביר למטה.
הסכום הזה אומר בעצם שווי שנתי של 31400 שמשולם רק כדי לקבל את העסקה. בלי תמורה מיידית.
אבל אם נשווה לאופציה של ל'שים' בעסקה 1900000 בשביל לקבל שכירות גם, הרי שכאן נשאר לנו עוד 1115000 שב'שווי' שלהם שהוא 44600 לשנה, אפשר לשלם שכירות בנחת, ושלום על ישראל ודירתו.



הסיבה שנכון לחשב ברמלה שנדרש לשלם 785000 כעת. למעשה הם דורשים 400 מיד, ואת השאר, 1100000 מעוד שנה וחצי, עד עוד 5 שנים לפי ההתקדמות.
בהנחה שזה יהיה בערך שוה בשוה, הרי שנכון לומר שהם דורשים 550000 בעוד שנה וחצי ו550000 בעוד 5 שנים.
כש'מנרמלים' את זה כמה כסף בפועל צריך לתת למשך 5 שנים הסכום הוא 785000. קחו מחשבון ותראו ישועות.

 

[mdy]

זה ממש קשקוש להכניס את הריבית למשוואה.

מי שלוקח משכנתא על קניית דירה, יקח אותה בכל מקרה היום או בעוד 5/10 שנים.

ובנוסף לריבית הוא ישלם שכירות,
כך שזה ממש לא קשור לקזז את הפסד השכירות בריבית.

לפי ההיגיון הזה ממש לא שווה לקנות דירה.
שכירות באחיסמך ל60 שנה 5000X12X60 כמו לקנות דירה ב1,800,000 כי במשכנתא זה 3,600,000. זה רק הסבר קצר למה שכתב מי שטען את הטענה שהיא ממש לא קישקוש. כסף לשכירות זה כסף לפח שאפשר להרוויח איתו עוד כסף אחר.

 

[תנו רבבן]

לפי ההיגיון הזה ממש לא שווה לקנות דירה.
שכירות באחיסמך ל60 שנה 5000X12X60 כמו לקנות דירה ב1,800,000 כי במשכנתא זה 3,600,000. זה רק הסבר קצר למה שכתב מי שטען את הטענה שהיא ממש לא קישקוש. כסף לשכירות זה כסף לפח שאפשר להרוויח איתו עוד כסף אחר.

אל תדברו על משכנתא אלא על ריבית. בישראל הריבית עדיין יקרה מהמשכנתא. זה אומר שאם תגור בדירה ותשלם על זה רק ריבית, תשלם יותר מאם תשלם שכירות. זה שהכסף הנוסף שמשלמים לקרן לא הולך לפח לא רלוונטי לכסף של הריבית.

 

[hishtadlut]

אין באחיסמך שכירות של פחות מ5,000
צריך להוסיף פה שכירות של שבע שנים + הצמדה למדד תשומות הבניה

(ומי שחושב שאולי יהיה לו רכב צריך להוסיף גם מחיר של חניה כי בלי זה לא יהיה לו איפה לחנות)

 

[אסתלוליה]

בס"ד
מה השורה התחתונה?
משתלם או לא?
האם אתם הייתם נכנסים לעניין או לא?
ואם כן, מאיפה משיגים את ה 400,000?
ובפרט שזה צד הבחור שבכלל לא התכוונו לת כאלה סכומים...

 

[hishtadlut]

בס"ד
מה השורה התחתונה?
משתלם או לא?
האם אתם הייתם נכנסים לעניין או לא?
ואם כן, מאיפה משיגים את ה 400,000?
ובפרט שזה צד הבחור שבכלל לא התכוונו לת כאלה סכומים...

בשביל שיהיה משתלם צריך שיצליח ובשביל שיצליח צריך שיהיה משתלם

 

[די]

לא קשקוש.
במדה ואתה משלם על דירה בנויה עוד 300 אלף ש"ח
לעומת זאת על דירה על הנייר תשלם 300 אלף ש"ח שכירות
עדיין יהיה עדיף לקנות את הדירה על הנייר
כי כדי לשלם את 300 אלף ש"ח הנוספים בבנויה אתה לוקח יותר משכנתא, ועם הריביות זה בס"ה 600 אלף ש"ח.

כאן מדובר על 300 אלף ש"ח שכירות לעומת תוספת של 150 אלף ש"ח במחיר הדירה (באחיסמך לעומת רמלה)
כך שזה יוצא אותו מחיר, בהנחה אופטימית שהפרויקט ברמלה יהיה מוכן עוד 5 שנים.

 

[זיי גיזונט]

@די
אשים נפשי בכפי, ואנסה לטעון שדבריי אינם קשקוש כלל ועיקר. ואם אחר ה*עיון* בדברים עדיין תוכיח שאני טועה, אשמח לחזור בי.

אני דנתי בהשוואה בין העסקה הזו, לבין רכישת דירה באחיסמך ב1880000 (להלן 1900000 בשביל להקל על החישובים.)
לצורך הדיון אניח כעת שהדירה כאן עולה 1500000(כי מחסן למיטב הבנתי כלול במחיר, וחנייה גם באחיסמך לא מקבלים, למרות שיש למעשה היכן לחנות.)

כעת נתקדם לחישובי הריבית\שכירות.
ואקדים את הנקודה החשובה ביותר להבנת כל העניין, והיא, שכסף שווה כסף. ומאז העלאות הריבית וגם אחרי ההורדות, הרבה כסף. אין זה משנה אם אתה לוקח משכנתא ומשלם ריבית-שווי הכסף, או שיש לך כסף ואתה מפקיד אותו בבנק ומקבל ריבית בתמורה.

נכון שהבנק נוהג לקחת יותר ולתת פחות, אבל זה העיקרון. וכדי להקל על ההשוואות שאני הולך לעשות, אני אניח ריבית שווה לכל המקרים של 4%.
עוד נניח שב5 השנים הקרובות לא ישתנו המחירים באחיסמך, כך שידמה לרמלה שם אנו יודעים כיום את המחיר עוד 5 שנים.

כעת נראה מה נותן ומקבל הן הקונה באחיסמך והן הקונה ברמלה.
באחיסמך הוא שילם 1900000 כיום. אחרי 5 שנים תהיה לו דירה בשווי הזה וחיסכון תשלומי השכירות. **אבל הוא נתן את שווי הכסף למשך השנים האלו**. לפי 4% זה יוצא 380000 !!! לחלק ל60 חודשים= 6330 לחודש !!! (שזה מן הסתם יותר ממה שעולה באמת השכירות שם. הסיבה שלא כולם מוכרים, שמים את הכסף בפיקדון ומשלמים שכירות מהריבית, היא מכיוון שיש חשש תמידי לעליית מחיר הדירה.)

וברמלה, כמה כסף הוא שם כעת למשך 5 שנים? התשובה האמיתית היא 785000(בהנחה שהמחיר הוא 1500000), מדוע זה כך, אסביר למטה.
הסכום הזה אומר בעצם שווי שנתי של 31400 שמשולם רק כדי לקבל את העסקה. בלי תמורה מיידית.
אבל אם נשווה לאופציה של ל'שים' בעסקה 1900000 בשביל לקבל שכירות גם, הרי שכאן נשאר לנו עוד 1115000 שב'שווי' שלהם שהוא 44600 לשנה, אפשר לשלם שכירות בנחת, ושלום על ישראל ודירתו.



הסיבה שנכון לחשב ברמלה שנדרש לשלם 785000 כעת. למעשה הם דורשים 400 מיד, ואת השאר, 1100000 מעוד שנה וחצי, עד עוד 5 שנים לפי ההתקדמות.
בהנחה שזה יהיה בערך שוה בשוה, הרי שנכון לומר שהם דורשים 550000 בעוד שנה וחצי ו550000 בעוד 5 שנים.
כש'מנרמלים' את זה כמה כסף בפועל צריך לתת למשך 5 שנים הסכום הוא 785000. קחו מחשבון ותראו ישועות.

עם כל החישובים האלה צריך לזכור שבכל שנות השכירות משלמים את השכירות והמשכנתא ביחד!!
אין כמעט סיכוי לזוג לעמוד בזה וודאי לא להורה של בחור..

 

[חניוק]

הנחה של 800 אלף שקל לדירה: ישיבת הדגל החרדית רכשה קרקע לשכונה חדשה

עטרת שלמה, אחת הישיבות הגדולות בציבור החרדי־ליטאי, רכשה באמצעות חברת היזמות מימושים קרקע ב-240 מיליון שקל ■ בוגרי הישיבה ישלמו 14.5 אלף שקל למ"ר בלבד במקום 22.5 אלף שקל, ויתחייבו לגור בדירות שבע שנים לפחות ■ הקרקע צמודה לשכונת ג'ואריש, ולאנשי הישיבה הובטח שתיבנה חומה בין המתחמים

www.themarker.com

 

[1 העם]

לסיכום, התוכנית מזכירה מאד את מחיר למשתכן, רק עם 3 חסרונות ענקיים:
1. אין שום אפשרות ריאלית להשקעה אלא רק למגורים (כולל שיעבוד שיגמר בעוד 12 שנה בתרחיש הכי אופטימי, 15 שנה ומעלה בתרחיש סביר יותר)
2. ככה"נ האכלוס יהיה הרבה יותר רחוק מפרוייקט ממוצע של מחיר למשתכן.
3. בניגוד למחיר למשתכן שלא חותמים עד לאחר הוצאת היתר וחתימת חוזה, כאן משלמים כבר שנים מראש
אישית, הייתי נכנס לזה רק אם לא היה לי שום אפשרות סבירה אחרת.
אני לא יודע כמה כבר נרשמו, אבל אני אישית מתקשה להאמין שתהיה התנפלות גדולה בתנאים האלה.

 

[מצפה רמון זה בית]

רק אכתוב כאן תמיה אחת והערה אחת.
בלי להכנס לכל הנקודות שראיתי שדנו בהם היטב.

שאלה: איך הוא לא הולך להסתבך עם החוקים לגבי עמותות? הרי ככל הידוע לי (ואני לא חדש בתחום) לעמותה אסור להעביר כסף לחברה או לאנשים פרטיים בלי שקיפות שעומדת במטרות העמותה. וחסר לו שיסתבך עם זה משהו או שמישהו יפתח בבדיקה או חקירה וכבר כל מי ששם את כספו על קרן הרש"ב יצטרך להמתין נצח עד שיסתיימו הבירורים. זה שהוא יודע לגייס סכומי כסף מכובדים לא יעזור לו להושיע את הפרוייקט כי הוא לא יוכל להעביר לשם כספי תרומות.

הערה: מי שרוצה לגור במקום מסוכן רק כי זה זול וקרוב, יכול לגור במזרח ירושלים / ברובע המוסלמי. ושם יותר זול (2000 לחודש לשכירות של 4 חדרים) ויותר בטוח (המשטרה מטפלת בטרור לאומני, אבל בפשיעה היא לא מטפלת)... נקודה למחשבה.