דרוש מידע פרוייקט דיור ברמלה לבוגרי ישיבת עטרת שלמה

[עבודות ל.B.A ולתואר]

כרגע מדובר בסך הכול 800 דירות (אחרי התוכנית החדשה שעדיין לא מאושרת) לא יותר. זה לא צמוד לא לאחיסמך ולא לחרדים ברחובות. אחרי שהחרדים קנו בזול את הקרקעות שצמודות לג'ואריש אין סיבה למכור להם בזול גם את שאר הקרקעות. אותם ימכרו לחילונים ביוקר.

זה רבע שעה נסיעה מאחיסמך, כך שזה בהחלט קרוב בכל מה שנוגע למוסדות לימוד וחנויות

 

[710]

בהשוואה לרכישת דירת 4 חדרים בנויה באחיסמך ב1.88 מיליון

יש באחיסמך 4 חדרים רגילות 1.88 מיליון?

 

[צפונבון]

זה רבע שעה נסיעה מאחיסמך, כך שזה בהחלט קרוב בכל מה שנוגע למוסדות לימוד וחנויות

מי אמר שבאחיסמך יש חנויות........ ממליץ לברר איפה הבית מרקחת הקרוב ביותר לאחיסמך........

 

[די]

אבל כמו שכתבת וכתבו פה עוד, זה עדיין לא 7%...

חוזר בי ואין בעיה לשלם יותר מ7% כיון שיש ערבות בנקאית.
השאלה האם הם מתחייבים שאם תוך שנה וחצי לא מקבלים היתרי בניה הם יחזירו את הכסף?

 

[דג תמנון]

חוזר בי ואין בעיה לשלם יותר מ7% כיון שיש ערבות בנקאית.

ערבות בנקאית מאיזו סוג?
'ערבות חוק מכר' כמעט ולא יכול להיות שיש כאן. אף בנק לא יתחייב לבנות דירות שלא בטוח שיש להן היתכנות בתב''ע.
אולי יש סתם ערבות בנקאית על הכסף אבל צריך מנגנון נהיר איך הכסף חוזר ומתי (ותכנית לעלות העדכנית של 630 הדירות במידה ולא יאושרו תוספות, ותכנית ליזם איך לא להיקנס על הפרת חוק המכר)

 

[שרג]

מתכון לאסון...
תראו מה הולך בק"ס שבנו לפי המינימום של התקן... בתירוץ שלאברכים אין רכב.. אין חנייה אחת פנויה (וגם מה שיש אנשים שמים מחסנים)
אולי בהתחלה שמתאכלסים זוגות צעירים לרובם אין רכב אבל בהמשך שהמשפחות גדולות רובם כן קונים ובפרט שאחוז מאוד גדול במהלך השנים יוצא לעבוד וכבר איננו אברך

אגב עוד לפני שיוצאים לעבוד, כיום הרבה אברכים מחזיקים רכבים, הרבה יותר מהעבר, ועוד היד נטויה......
לכן חייבים לקחת זאת בחשבון בעיניי זה מינוס לא קטן! (הגם שיש מעלות רבות, בעיקר בהקשר של המחיר...)

 

[די]

יש באחיסמך 4 חדרים רגילות 1.88 מיליון?

כן

 

[דג תמנון]

אגב עוד לפני שיוצאים לעבוד, כיום הרבה אברכים מחזיקים רכבים, הרבה יותר מהעבר, ועוד היד נטויה......
לכן חייבים לקחת זאת בחשבון בעיניי זה מינוס לא קטן! (הגם שיש מעלות רבות, בעיקר בהקשר של המחיר...)

זו גם שאלה איך הם יקבלו היתר בנייה בכזו מצבת חניות שלכאורה נוגדת את התקן (מדגיש: לא בדקתי אבל סביר שהתקן שם באזור הוא יותר מ0.5).

 

[mdy]

בלי קשר לרצון אולי לעזור לציבור החרדי, הוכח מזה שנים שמי ששם את כספו במקום שעדיין אין אישורים הפסיד ובענק למעט מקומות בודדים.
לא קונים אם אין אישורים מסודרים!!!

 

[יהודי חם]

דירה זה ביזנס הן לקונה למוכר לקבלן ליזם ולכל מי שמעורב.
צורה אחרת של עיסקה היא שלא כדרך העולם, וצפויה להביא בסופה עגמת נפש, ובהרבה מקרים גם הפסדים כספיים.
כן, גם אם יש ליזמים של התוכנית רק כוונות טובות!!!
כולנו מלאים בחלומות, ולכן קל למכור לנו חלומות...
מי שחושב על זה כדאי שישמע מאנשים שקנו בעבר דרך קבוצות רכישה / עסקנים / בעלי חסד
צריך להיות מאוד נאיבי בכדי לשים 400K בעסקה שבה "המוכר עושה טובה לקונה"

 

[אברייכים]

לא. זו חידה גם עבורי.

לפי איך שהבנתי בכנס זה בגלל שי היתרי חפירה
אגב יש למישהו מידע מיהו הבנק המלווה?
לא הוזכר בשום מקום

 

[9696]

סתם כך מי זה היזם מימושים?
בחיפוש לא מופיע אתר עם פרויקטים של יזם כזה.
יש יזם מגשימים עם 9 פרויקטים כל פרויקט הוא בניין אחד (תמ"א 38 וכדומה)
בכנס הוא הראה כל מיני פרויקטים שלהבנתי מתבצעים בשיתוף עם יזמים אחרים.
האם מימושים בנוי לתכנן ולבנות פרויקט של 800 דירות?
האם הצפי של היזם לגבי הלו"ז של אישור התוכניות ריאלי

קוראים לו דוד יחיאל פוטש
הוא שותף בבית שמש רמה ה'2 עם רבץ השקעות (במכרזים מופיע ריביירה מימושים)
גם בשכונת בעדיה בבית שמש שותף עם רבץ ונוספים על 396 יח"ד
400 דירות ברוממה בשותפות עם אזורים
1900 בפי גלילות בשותפות עם אזורים
עסקה במתחם בילו בחדרה
200 יח"ד של דיור מוגן בד'4 בבית שמש עם יוסף מילר
פרויקט של מסחר ודיור מוגן בנתניה
נראה שמנוסה בעסקאות גדולות ומורכבות אם כי עדיין שום דבר לא אוכלס ואפילו לא נראה לי התחיל בניה
מצ"ב כתבות בעניין
https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hj00aguxoh
https://www.nadlancenter.co.il/article/9610
https://magdilim.co.il/161220215-2/
https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/ryi11gztaj
https://www.nadlancenter.co.il/article/4120
https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hjku9z8gxe

 

[- - Click - -]

1. על סמך דיבור עם אחד המעורבים אחרי הכנס, אך כיון שזו הייתה משמעות דבריו ולא אמר מפורש כתבתי למיטב הבנתי. נחכה שמישהו יברר ויכתוב.
2. השאלה היא אם נכון להשוות לפרוייקט שלא עומד למכירה אלא דירה פה ושם.
ואתה מתעלם מהחשבון של הריבית על המשכנתא, שישלם אותו אחד שיקנה כעת בכסף מלא. או אפילו למי שיש את הכסף מזומן, את הפסד הריבית החיובית שיכול לקבל בבנק ומזה לשלם שכירות.
מכיון שלרוב האנשים אין מזומן, הרי שצריך לחשב לפי ריבית משכנתא. ריבית של 4% ממוצעת על סך מיליון וחצי, זה 60,000. גם אם נחשב שהמהלך 5 השנים יורדת הקרן מעט, וגם נוסיף את החישוב של התשלומים שמשלמים כאן לאורך הבנייה, עדיין נשאר סכום שהופך את הדיון על שכירות לפחות משמעותי.

אינני מומחה, ואדרבה אשמח שמישהו יעשה חישוב מדוקדק לפי ממוצע ריבית המשכנתאות כיום. אגב נראה לי ש@בית שמשניק עשה חישוב כעין זה באחד המאמרים על מחיר למשתכן, אולי רלוונטי גם כאן.

3. לגבי גואריש, זו אכן נקודה משמעותית בעיניי. מה שהיה להם לומר בעניין, שתבנה חומה, והכניסה לשכונה תהיה מהצד השני בלבד.

זה ממש קשקוש להכניס את הריבית למשוואה.

מי שלוקח משכנתא על קניית דירה, יקח אותה בכל מקרה היום או בעוד 5/10 שנים.

ובנוסף לריבית הוא ישלם שכירות,
כך שזה ממש לא קשור לקזז את הפסד השכירות בריבית.

 

[דג תמנון]

ריביירה מימושים

ריביירה מגשימים?

 

[9696]

ריביירה מגשימים?

הייתה לי טעות ברמה ה2 זה רק רבץ בלי מימושים,
אבל בבעדיה אפשר לראות במכרזים

 

[דג תמנון]

הייתה לי טעות ברמה ה2 זה רק רבץ בלי מימושים,
אבל בבעדיה אפשר לראות במכרזים

תכלס מפתחות הוא עדיין לא מסר (בכל אופן לא תחת השם מימושים).

 

[9696]

תכלס מפתחות הוא עדיין לא מסר (בכל אופן לא תחת השם מימושים).

נראה לי שגם לא התחיל בניה בשום מקום

 

[די]

ריביירה מגשימים?

ברמה ה'2 זה ריברייה+"מגשימים מדף"
גם חברת "מגשימים מדף" היא בבעלות פוטש
יש לו המון חברות על שמו...

 

[רק לבין הסדרים..]

זה רבע שעה נסיעה מאחיסמך, כך שזה בהחלט קרוב בכל מה שנוגע למוסדות לימוד וחנויות

7 דקות נסיעה

יש באחיסמך 4 חדרים רגילות 1.88 מיליון?

יש, בהחלט

 

[9696]

בדה מרקר מופיע שקשור גם לעסקת הענק ברובע המרכזי של ברונר ושרון וכ"ו
אבל הכתבה חסומה לי