דרוש מידע פרוייקט דיור ברמלה לבוגרי ישיבת עטרת שלמה

[דג תמנון]

יש לך הסבר איך מותר להם לקחת יותר מ-7%?

לא. זו חידה גם עבורי.

 

[ישעיהו כהן]

האם יהיה מחסן לכל דירה ?

 

[Superman]

כמות החניות לפי חצי חניה לדירה (ניתן לקנות חניה בתוספת 90 אל"ש)

מתכון לאסון...
תראו מה הולך בק"ס שבנו לפי המינימום של התקן... בתירוץ שלאברכים אין רכב.. אין חנייה אחת פנויה (וגם מה שיש אנשים שמים מחסנים)
אולי בהתחלה שמתאכלסים זוגות צעירים לרובם אין רכב אבל בהמשך שהמשפחות גדולות רובם כן קונים ובפרט שאחוז מאוד גדול במהלך השנים יוצא לעבוד וכבר איננו אברך

 

[mdy]

2,300,000 ל4 חדרים מחיר מלא, זה מחיר לחילוניים. עדיף לקנות בפרדס כץ 4 חדרים ב2,400,000. אמנם הנחה של 800,000 זה משמעותי מה שמביא אותנו ל1,500,000 ל4 חדרים. אין דברים כאלו. מנחש שכל השיווק ל'ציבור הכללי' רק כדי למכור לבוגרי סורוצקין. אף אחד לא ישלם מחיר מלא כזה לגור ברמלה.

 

[חצרון]

לא אתפלא אם יקבלו מפתחות רק עוד 7 שנים.

לדעתי 7 זה תרחיש אופטימלי, אני מהמר על לפחות עשור.

 

[די]

לגבי המחיר:
לפי מה שמופיע בדף שהעליתי לעיל:
מחיר למ"ר 14,500 ש"ח
גודל דירות 95-101 מ"ר (נניח 98 מ"ר)
מרפסת החל מ12.8 מ"ר (נניח 15 מ"ר-שטחי המרפסות מחושבים לפי חצי מהמ"ר)
+מחסן (לא מופיע לפי מה התמחור-נניח מחסן 7 מ"ר לפי תמחור מלא למ"ר).
+90,000 ש"ח חניה
יוצא 1,720,000 ש"ח וזה לפני מדד.
נוסיף עוד שכירות של 5 שנים (לפי התרחיש האופטימי של היזמים שזה יהיה מוכן אז) יוצא מעל 2 מיליון ש"ח.
במחיר הזה אפשר (כמעט) לקנות 4 חדרים מוכנה בבית שמש, או לקנות דירת 4 חדרים מוכנה באחיסמך (בלוח דירות ביתד מופיע 4 חדרים באחיסמך ב1.88 מיליון).
וזה לפני הסיכון בעסקה הזו שכרגע התוכנית שלהם לא מאושרת.

 

[חיה10]

מעניין, האמירה 'שלב א' אומרת שהם מנסים לרכוש גם את שאר הקרקעות במתחם?

כן. מתנהל מו"מ לגבי קרקע שתשלים ל1200.

 

[די]

סתם כך מי זה היזם מימושים?
בחיפוש לא מופיע אתר עם פרויקטים של יזם כזה.
יש יזם מגשימים עם 9 פרויקטים כל פרויקט הוא בניין אחד (תמ"א 38 וכדומה)
בכנס הוא הראה כל מיני פרויקטים שלהבנתי מתבצעים בשיתוף עם יזמים אחרים.
האם מימושים בנוי לתכנן ולבנות פרויקט של 800 דירות?
האם הצפי של היזם לגבי הלו"ז של אישור התוכניות ריאלי?

 

[חיה10]

לגבי המחיר:
לפי מה שמופיע בדף שהעליתי לעיל:
מחיר למ"ר 14,500 ש"ח
גודל דירות 95-101 מ"ר (נניח 98 מ"ר)
מרפסת החל מ12.8 מ"ר (נניח 15 מ"ר-שטחי המרפסות מחושבים לפי חצי מהמ"ר)
+מחסן (לא מופיע לפי מה התמחור-נניח מחסן 7 מ"ר לפי תמחור מלא למ"ר).
+90,000 ש"ח חניה
יוצא 1,720,000 ש"ח וזה לפני מדד.
נוסיף עוד שכירות של 5 שנים (לפי התרחיש האופטימי של היזמים שזה יהיה מוכן אז) יוצא מעל 2 מיליון ש"ח.
במחיר הזה אפשר (כמעט) לקנות 4 חדרים מוכנה בבית שמש, או לקנות דירת 4 חדרים מוכנה באחיסמך (בלוח דירות ביתד מופיע 4 חדרים באחיסמך ב1.88 מיליון).
וזה לפני הסיכון בעסקה הזו שכרגע התוכנית שלהם לא מאושרת.

1. למיטב הבנתי על המחסן לא משלמים כלל.
2. בנוגע לשכירות, קח בחשבון את ריביות המשכנתא שמשלם אותו רוכש דירה בבית שמש על סך מיליון וחצי (בהנחה של משכנתא מקסימלית) במשך החמש שנים, ואילו כאן אומנם התשלומים יהיו גם במשך הבנייה, אבל ישנו פער משמעותי.
3. חנייה מחושבת אצלך, אבל כלל לא ברור שניתנת אוטומטית בעיסקאות אחרות.

באמת מעניין לשמוע מהיודעים, כמה עולה בפסטורל אחיסמך או פרויקטים אחרים אם ישנם שם דירה מקבילה, מחסן וחנייה?

 

[די]

1. למיטב הבנתי על המחסן לא משלמים כלל.
2. בנוגע לשכירות, קח בחשבון את ריביות המשכנתא שמשלם אותו רוכש דירה בבית שמש על סך מיליון וחצי (בהנחה של משכנתא מקסימלית) במשך החמש שנים, ואילו כאן אומנם התשלומים יהיו גם במשך הבנייה, אבל ישנו פער משמעותי.
3. חנייה מחושבת אצלך, אבל כלל לא ברור שניתנת אוטומטית בעיסקאות אחרות.

באמת מעניין לשמוע מהיודעים, כמה עולה בפסטורל אחיסמך או פרויקטים אחרים אם ישנם שם דירה מקבילה, מחסן וחנייה?

1. על סמך מה הבנת שעל המחסן לא משלמים כלום אבל על המרפסת משלמים 50% כמו שמופיע במפורש? לדעתי כל עוד לא מופיע תמחור אחר על המחסן אז התמחור הוא מלא.
2. בבניינים של הוועד באחיסמך לא חסר חניה, וכמו שכתבתי התשלום הסופי באחיסמך כנראה יוצא כמו הפרויקט כאן (בחישוב 5 שנים שכירות)
ואי אפשר להתעלם מזה שהפרויקט כאן ממש יושב על ג'ואריש (ושאר הקרקע שרחוקה מג'ואריש וקרובה לרכבת לא נרכשה). נכון יש כאן מעלה של תחנת רכבת צמודה, אבל אם המחיר הוא בדיוק כמו אחיסמך אז אני חוזר בי וחושב שעדיף כבר לקנות דירה מוכנה באחיסמך שהיא גם שכונה הרבה יותר גדולה (גם לבוגרי עטרת שלמה).

 

[Minnie Mouse]

לא. זו חידה גם עבורי.

לקבלן שמוכר דירה חדשה אסור לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספו של הרוכש באחת מהדרכים הבאות:

• מסר לרוכש ערבות בנקאית.
• ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה.
• שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת רוכש הדירה.
• רשם הערת אזהרה לטובת הרוכש.
• העביר את הבעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש.

קיימת ערבות בנקאית לרוכשים מהשקל הראשון, כך שאין שום בעיה לגבות יותר מ-7%.

 

[דג תמנון]

לקבלן שמוכר דירה חדשה אסור לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספו של הרוכש באחת מהדרכים הבאות:

• מסר לרוכש ערבות בנקאית.
• ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה.
• שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת רוכש הדירה.
• רשם הערת אזהרה לטובת הרוכש.
• העביר את הבעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש.

קיימת ערבות בנקאית לרוכשים מהשקל הראשון, כך שאין שום בעיה לגבות יותר מ-7%.

דברים ידועים... השאלה היא:
האם יש בנק שיתן ערבות בנקאית לדירה שלא בטוח שיהיה לה היתר?

 

[חיה10]

1. על סמך מה הבנת שעל המחסן לא משלמים כלום אבל על המרפסת משלמים 50% כמו שמופיע במפורש? לדעתי כל עוד לא מופיע תמחור אחר על המחסן אז התמחור הוא מלא.
2. בבניינים של הוועד באחיסמך לא חסר חניה, וכמו שכתבתי התשלום הסופי באחיסמך כנראה יוצא כמו הפרויקט כאן (בחישוב 5 שנים שכירות)
ואי אפשר להתעלם מזה שהפרויקט כאן ממש יושב על ג'ואריש (ושאר הקרקע שרחוקה מג'ואריש וקרובה לרכבת לא נרכשה). נכון יש כאן מעלה של תחנת רכבת צמודה, אבל אם המחיר הוא בדיוק כמו אחיסמך אז אני חוזר בי וחושב שעדיף כבר לקנות דירה מוכנה באחיסמך שהיא גם שכונה הרבה יותר גדולה (גם לבוגרי עטרת שלמה).

1. על סמך דיבור עם אחד המעורבים אחרי הכנס, אך כיון שזו הייתה משמעות דבריו ולא אמר מפורש כתבתי למיטב הבנתי. נחכה שמישהו יברר ויכתוב.
2. השאלה היא אם נכון להשוות לפרוייקט שלא עומד למכירה אלא דירה פה ושם.
ואתה מתעלם מהחשבון של הריבית על המשכנתא, שישלם אותו אחד שיקנה כעת בכסף מלא. או אפילו למי שיש את הכסף מזומן, את הפסד הריבית החיובית שיכול לקבל בבנק ומזה לשלם שכירות.
מכיון שלרוב האנשים אין מזומן, הרי שצריך לחשב לפי ריבית משכנתא. ריבית של 4% ממוצעת על סך מיליון וחצי, זה 60,000. גם אם נחשב שהמהלך 5 השנים יורדת הקרן מעט, וגם נוסיף את החישוב של התשלומים שמשלמים כאן לאורך הבנייה, עדיין נשאר סכום שהופך את הדיון על שכירות לפחות משמעותי.

אינני מומחה, ואדרבה אשמח שמישהו יעשה חישוב מדוקדק לפי ממוצע ריבית המשכנתאות כיום. אגב נראה לי ש@בית שמשניק עשה חישוב כעין זה באחד המאמרים על מחיר למשתכן, אולי רלוונטי גם כאן.

3. לגבי גואריש, זו אכן נקודה משמעותית בעיניי. מה שהיה להם לומר בעניין, שתבנה חומה, והכניסה לשכונה תהיה מהצד השני בלבד.

 

[די]

השאלה היא אם נכון להשוות לפרוייקט שלא עומד למכירה אלא דירה פה ושם.
ואתה מתעלם מהחשבון של הריבית על המשכנתא, שישלם אותו אחד שיקנה כעת בכסף מלא. או אפילו למי שיש את הכסף מזומן, את הפסד הריבית החיובית שיכול לקבל בבנק ומזה לשלם שכירות.
מכיון שלרוב האנשים אין מזומן, הרי שצריך לחשב לפי ריבית משכנתא. ריבית של 4% ממוצעת על סך מיליון וחצי, זה 60,000. גם אם נחשב שהמהלך 5 השנים יורדת הקרן מעט, וגם נוסיף את החישוב של התשלומים שמשלמים כאן לאורך הבנייה, עדיין נשאר סכום שהופך את הדיון על שכירות לפחות משמעותי.

בהשוואה לרכישת דירת 4 חדרים בנויה באחיסמך ב1.88 מיליון, אחיסמך יוצא יותר זול, כי אמנם כאן זה יעלה כ150 אלף ש"ח פחות, אבל מצד שני צריך לשלם עוד כ300 אלף ש"ח שכירות 5 שנים, ולכן זה יוצא בערך אותו מחיר (כי מי שלוקח עוד 150 אלף ש"ח במשכנתא משלם בפועל עם הריבית בערך פי 2).
כמובן הריבית של השנים בינתיים זה לא שיקול כי אם קונים דירה בנויה באחיסמך המשכנתא תסתיים מוקדם יותר. בקיצור גם ברמלה ישלמו את אותם ריביות בדיוק כמו בדירה מוכנה, רק שיתחילו לשלם אותם כמה שנים מאוחר יותר.

 

[עבודות ל.B.A ולתואר]

מעניין, האמירה 'שלב א' אומרת שהם מנסים לרכוש גם את שאר הקרקעות במתחם?

כן. מתנהל מו"מ לגבי קרקע שתשלים ל1200.

אני חושב שזה השאלה הקריטית כמה הפונטנציאל לגדול, האם זה יסתכם ב1200 או שבעתיד אם זה יצליח יש עוד קרקעות זמינות לבנייה בסמוך.
כי אם זה יכול להיות משהו גדול ביחד עם שכונת אחיסמך שלא רחוקה כל כך והעיר רחובות שגם די קרובה וזה כבר יוצר מסה רצינית של חרדים באזור

 

[הנדלניסט]

השאלה האם בסוף לבוגר עטרת שלמה זה ייגמר ב1.7 מיליון שזה לא מציאה או שזה באמת יהיה במחירים של 1.4-1.5 מיליון שאז זה מציאה.
כרגע לא השתכנעתי ויותר מזה לא מבין איך אלה שאוהבים לבדוק כאן כל פרויקט לא בודקים אותו בעומק יותר

 

[די]

אני חושב שזה השאלה הקריטית כמה הפונטנציאל לגדול, האם זה יסתכם ב1200 או שבעתיד אם זה יצליח יש עוד קרקעות זמינות לבנייה בסמוך.
כי אם זה יכול להיות משהו גדול ביחד עם שכונת אחיסמך שלא רחוקה כל כך והעיר רחובות שגם די קרובה וזה כבר יוצר מסה רצינית של חרדים באזור

כרגע מדובר בסך הכול 800 דירות (אחרי התוכנית החדשה שעדיין לא מאושרת) לא יותר. זה לא צמוד לא לאחיסמך ולא לחרדים ברחובות. אחרי שהחרדים קנו בזול את הקרקעות שצמודות לג'ואריש אין סיבה למכור להם בזול גם את שאר הקרקעות. אותם ימכרו לחילונים ביוקר.

 

[mdy]

אגב... מה זה "עד 800,000 ש"ח שובר הנחה" יכול להיות שההנחה הזו על דירות 5 חדרים???

 

[די]

אגב... מה זה "עד 800,000 ש"ח שובר הנחה" יכול להיות שההנחה הזו על דירות 5 חדרים???

אין דירות 5 חדרים. לטענתם כל הדירות יהיו 4 חדרים.
הנחה של 800,000 הוא "ממחיר מחירון" לטענתם... (לא נראה לי שמישהו יקנה "במחיר מחירון")

 

[סעודה שלישית]

תשלום לקבלן של יותר מ7% ממחיר הדירה לפני היתר בניה הוא לכאורה עבירה על חוק המכר.
מעניין מה הקומבינה כאן.
(400,000 ש"ח מתוך 1.5 מיליון ש"ח זה כמובן הרבה יותר מ7%...)

אני מבין שמבחינתם ה'מחיר' הוא 2.200,000 ++
ולכן הם מחשבנים מזה את האחוזים
המחיר הסופי הוא כביכול לאחר מימוש שובר ההנחה ע"ס 800,000 ש"ח
אבל כמו שכתבת וכתבו פה עוד, זה עדיין לא 7%...