חוו"ד משכנתא - אשמח לכך מידע בדחיפות

[פרוגיוזר]

שלום
לא מבינה בתחום אבל יועץ הציע לנו את התמהיל הבא ונראה לי יקר מדי:
מדובר במשכנתא של 760K על דירה ראשונה במחיר למשתכן, הכנסות גבוהות (מעל 20K) ויציבות, החזר 7K בחודש.
268K קל"צ ל 11 שנים בריבית 4.89
492K מל"צ כל שנתיים ל 12 שנה בריבית 4.67
מציינת שבשיחה אחת לבנק אחר הסכימו עקרונית להביא לנו ב 0.1% פחות בכל מסלול
האם הריביות האלו אכן גבוהות לשוק כרגע?
ומה לגבי התמהיל? מומלץ או שעדיף לשנות למשהו טוב יותר?
אשמח לכל מידע!
תודה מראש

 

[יעקב היהודי]

1. גבוה!
2. מבחינת התמהיל זה בסדר, אפשר לשלב גם פריים

 

[מוניטין]

ה

שלום
לא מבינה בתחום אבל יועץ הציע לנו את התמהיל הבא ונראה לי יקר מדי:
מדובר במשכנתא של 760K על דירה ראשונה במחיר למשתכן, הכנסות גבוהות (מעל 20K) ויציבות, החזר 7K בחודש.
268K קל"צ ל 11 שנים בריבית 4.89
492K מל"צ כל שנתיים ל 12 שנה בריבית 4.67
מציינת שבשיחה אחת לבנק אחר הסכימו עקרונית להביא לנו ב 0.1% פחות בכל מסלול
האם הריביות האלו אכן גבוהות לשוק כרגע?
ומה לגבי התמהיל? מומלץ או שעדיף לשנות למשהו טוב יותר?
אשמח לכל מידע!
תודה מראש

התמהיל בסדר.
תשאל את היועץ למה הקלצ בגובה הזה.
מדובר בתקופה קצרה, משכנתא לדיור.
ולמה לא שילב זכאות? בטח לתקופה כזאת קצרה הייתי מושכת הרבה

 

[פרוגיוזר]

1. גבוה!
2. מבחינת התמהיל זה בסדר, אפשר לשלב גם פריים

מה המעלה בפריים? הבנתי שזה לא יציב..
לגבי הירידות הצפויות אמר שבשביל זה יש את המשתנה ומקסימום אפשר למחזר את מסלול המשתנה וזה לא הרבה עמלות

ה

התמהיל בסדר.
תשאל את היועץ למה הקלצ בגובה הזה.
מדובר בתקופה קצרה, משכנתא לדיור.
ולמה לא שילב זכאות? בטח לתקופה כזאת קצרה הייתי מושכת הרבה

הבנתי שחוקית חייבים שליש קל"צ - לא?
לגבי זכאות, הוא אמר שבגלל שזה צמוד מדד תוך שנה-שנתיים כבר יהיה יותר יקר מהמשתנה

 

[יעקב היהודי]

1. נכון, אבל בזה הריבית יחסית זולה, והירידה מיידית, אבל "משתנה כל 2" זה מצוין.
2.חייבים שליש בקבועה או צמודה או לצמודה , זכאות זה ק"צ ויש לו יתרונות חשוב לקחת אפילו סכום סמלי

 

[מוניטין]

הבנתי שחוקית חייבים שליש קל"צ - לא?

חייבים שליש קבוע . אני התכוונתי לשאול על הגובה של הריבית. למה ריבית גבוהה בקלצ.
לגבי הזכאות. אם תוכל לקצר תקופה באותו גובה החזר זה יהיה בסדר תאכל את הקרן בקצב שיעקוף את המדד.
צפי אינפלציה לא גבוה לשנים הגבוהות
אבל בלי קשר לזכאות. אני רוצה לדעת למה הקלצ כ"כ גבוה?

 

[פרוגיוזר]

1. נכון, אבל בזה הריבית יחסית זולה, והירידה מיידית, אבל "משתנה כל 2" זה מצוין.
2.חייבים שליש בקבועה או צמודה או לצמודה , זכאות זה ק"צ ויש לו יתרונות חשוב לקחת אפילו סכום סמלי

אז מה עדיף? פריים או משתנה כל שנתיים? להבנתי כרגע הריבית צפויה לרדת אז עדיף פריים לא?
האם בפריים ניתן לקבל ריבית זולה יותר ממשתנה כל שנתיים?
אשמח להבין למה חשוב הזכאות, שאלתי את היועץ שלי והוא לא רצה להכנס לזה

חייבים שליש קבוע . אני התכוונתי לשאול על הגובה של הריבית. למה ריבית גבוהה בקלצ.
לגבי הזכאות. אם תוכל לקצר תקופה באותו גובה החזר זה יהיה בסדר תאכל את הקרן בקצב שיעקוף את המדד.
צפי אינפלציה לא גבוה לשנים הגבוהות
אבל בלי קשר לזכאות. אני רוצה לדעת למה הקלצ כ"כ גבוה?

הבנתי שזה בגלל התקופה הקצרה וזה הכי זול, האם אתה מכיר שניתן לקבל זול יותר לכזו תקופה?

בכללי איזה בנק נחשב הכי טוב עכשיו למשכנתאות (מהסוג הזה - נתונים טובים והחזר גבוה לתקופה קצרה)

תודה מראש אתם עוזרים לי מאד!

 

[מוניטין]

אז מה עדיף? פריים או משתנה כל שנתיים? להבנתי כרגע הריבית צפויה לרדת אז עדיף פריים לא?
האם בפריים ניתן לקבל ריבית זולה יותר ממשתנה כל שנתיים?
אשמח להבין למה חשוב הזכאות, שאלתי את היועץ שלי והוא לא רצה להכנס לזה

הבנתי שזה בגלל התקופה הקצרה וזה הכי זול, האם אתה מכיר שניתן לקבל זול יותר לכזו תקופה?

בכללי איזה בנק נחשב הכי טוב עכשיו למשכנתאות (מהסוג הזה - נתונים טובים והחזר גבוה לתקופה קצרה)

תודה מראש אתם עוזרים לי מאד!

ברור שאפשר לקבל יותר זול.
השאלה אם יש אילוצים שהיועץ רואה ואנחנו לא רואים.
מה טיב ההכנסות?
הכנסה פנויה לנפש.
ועדיין קצת תמוה בעיני הקלצ הגבוה. זה מחיר למשתכן ולא טאבו משותף.
בנק מזרחי?


אני רואה שכתבת נתונים טובים.
בנק לאומי חבר טוב של תקופות קצרות.

 

[פרוגיוזר]

כן בנק מזרחי
הכנסות באיזור 23K נטו לזוג וילד, כל ההכנסה פנויה מלבד 1400 להחזר הלוואה שנותר עוד פחות משנה.
הכנסות יציבות עם ותק של 5 שנים ועליות שכר רצופות.
אין אילוצים אחרים מלבד התקופה הקצרה - היועץ טוען שבגלל זה הריבית גבוהה יותר.
באישור סופי הם הסכימו להוריד ל 4.79 בקלצ ו 4.58 במלצ
האם עדיין נחשב לגבוה? איך אני מוכיחה את זה ליועץ?
מבאס אותי שלקחתי יועץ בתשלום ובסוף אני זו שהבאתי את הריבית הטובה יותר בשיחה קצרה לבנק אחר.
מה אתם ממליצים? אשמח לכל עזרה!
תודה מראש

 

[מוניטין]

כן בנק מזרחי
הכנסות באיזור 23K נטו לזוג וילד, כל ההכנסה פנויה מלבד 1400 להחזר הלוואה שנותר עוד פחות משנה.
הכנסות יציבות עם ותק של 5 שנים ועליות שכר רצופות.
אין אילוצים אחרים מלבד התקופה הקצרה - היועץ טוען שבגלל זה הריבית גבוהה יותר.
באישור סופי הם הסכימו להוריד ל 4.79 בקלצ ו 4.58 במלצ
האם עדיין נחשב לגבוה? איך אני מוכיחה את זה ליועץ?
מבאס אותי שלקחתי יועץ בתשלום ובסוף אני זו שהבאתי את הריבית הטובה יותר בשיחה קצרה לבנק אחר.
מה אתם ממליצים? אשמח לכל עזרה!
תודה מראש

למזרחי אולי זה יפה. בבנקים אחרים אפשר פחות באופן ודאי.

 

[פרוגיוזר]

איזה בנק יתן פחות באופן וודאי?
ואין אני מוכיחה את זה ליועץ???
אין לו שום אינטרס להוריד לי אחרי שאמר שזה הכי זול..
מה עושים??

ולגבי התמהיל אני גם ממש לא רגועה
כולם מדברים שהריבית אמורה לרדת, לא מבינה למה הוא לא שילב פריים שנרגיש מיד את הירידות
או זכאות (יש ניקוד גבוה) במקום חלק מהקלץ - שנוכל למחזר בחינם כשהריבית תרד
לי הוא אמר שזכאות לא שווה בגלל המדד, ופריים לא יציב , אבל גם המשתנה כל שנתיים לא יציב
מי יכול לעשות לי סדר?

 

[יעקב היהודי]

"התמהיל" מצויין אבל חשוב לשלב אפילו קצת זכאות!!!
הרביות טעונות שיפור!
[אני לא אומר כלום - אבל יש הרבה אנשים שאינם עושים את עבודתם נאמנה, והפתרון פשוט מאוד...]

 

[פרוגיוזר]

"התמהיל" מצויין אבל חשוב לשלב אפילו קצת זכאות!!!
הרביות טעונות שיפור!
[אני לא אומר כלום - אבל יש הרבה אנשים שאינם עושים את עבודתם נאמנה, והפתרון פשוט מאוד...]

למה חשוב הזכאות? אשמח מאד להסבר!
לגבי הריביות, איך אני אגיד לו את זה? הוא טוען שזה הכי טוב שיכול להיות
לא שילמתי לו עדיין, האם אפשר לפרוש בשלב הזה אחרי כל העבודה מול הבנק(ים?)? באיזה סיבה?

 

[יעקב היהודי]

זכאות נותן הנחות בעמלות היון באם יהיו בעתיד

 

[want]

איזה בנק יתן פחות באופן וודאי?
ואין אני מוכיחה את זה ליועץ???
אין לו שום אינטרס להוריד לי אחרי שאמר שזה הכי זול..
מה עושים??

ולגבי התמהיל אני גם ממש לא רגועה
כולם מדברים שהריבית אמורה לרדת, לא מבינה למה הוא לא שילב פריים שנרגיש מיד את הירידות
או זכאות (יש ניקוד גבוה) במקום חלק מהקלץ - שנוכל למחזר בחינם כשהריבית תרד
לי הוא אמר שזכאות לא שווה בגלל המדד, ופריים לא יציב , אבל גם המשתנה כל שנתיים לא יציב
מי יכול לעשות לי סדר?

פריים כרגע יותר גבוה ממל"צ - ולכן אם המטרה שהכסף יעבוד כל חודש עדיף כרגע מל"צ ובתחנה של המל"צ בעוד שנתיים למחזר
(פריים 4%+1.5%= 5.5, הציעו מל"צ 4.67% - כלומר ההחזר יהיה יותר אפקטיבי כרגע להקטנת הקרן.)
ייקח זמן (אם בכלל - ומקווה שכן) שפריים יגיע לסכום מל"צ, ואם זה יקרה בטווח השנתיים הקרובות יתאפשר למחזר רכיב זה לפריים בלי היוון

זכאות - האם קבועה של זכאות צמודה לממד? במידה וכן זה שיקול רב משמעות
מרכיב של שליש קבוע - הכרחי ע"פ בנק ישראל,
עם זאת ההצמדה של כל סכום המשכנתא הרבה יותר דומיננטית מאשר אחוז ריבית לפה ולשם, ולכן עדיף מאד קבועה לא צמודה מאשר קבועה צמודה, ולדעתי האישית - גם במחיר של ריבית זכאות.
שכן ההצמדה יכולה לייקר את הסכום באופן משמעותי יותר מכל דבר

**איני יועצת רק מנסיון אישי עשיר

 

[want]

זכאות נותן הנחות בעמלות היון באם יהיו בעתיד

במשכנתת הזכאות שלקחתי פעם -פעם שילמתי היוון ממש גבוה, מעניין, אולי השתנו הנהלים?
אפשר להבין באיזה סדר גודל של הנחה מדובר? האם הנחה זו שווה את נזק ההצמדה?

חשוב להבין: אם יש צפי להורדת ריבית, יווצר צורך בהיוון בפריעה מוקדמת.
שכן היוון נועד לשמור על רווחי הבנק אם הריבית משתנה "לרעתו", וערך הכסף "שווה פחות" (לפחות תשלמו לי אחוז מסויים על מה שתכננתי להרוויח ולא הרווחתי עליכם )

בשביל לא לשלם היוון או לא לשלם היוון גבוה כדאי לתפור את תקופת רכיב זה למינימום האפשרי - וממה שפרטה ניכר שכך עשו 11 שנים. תקופה ממש מינימלית לקל"צ.
אני חושבת שהתמהיל מאד חכם בקטע הזה

כדי להבין איך לתכנן משכנתא נכון ולמזער סיכוני היוון חשוב להבין נקודות יסודיות ב"קנס" זה:
1. הבנק נותן הלוואה תוך הערכה כמה הוא ירוויח ממנה, בהתאם לתנאי השוק במצב הקיים
במידה והריבית קבועה, הוא כביכול משקלל כמה ריבית קבועה הוא יקבל עד סוף חיי ההלוואה
בפריעה מוקדמת - פתאום נחתך הרווח.
במידה והריבית במשק ללא שינוי, הוא יכול לקחת את הסכום ולהלוות לאחרים ולא נגרם לו נזק,
אך אם הריבית ירדה, הוא ירצה פיצוי - זה ההיוון.

2. אופן חישוב ההיוון:

א. הבנק מחשב את ההיוון בהתאם לתקופת ההלוואה: סוף חיי ההלוואה (ריבית קבועה) או עד ל"תחנה" (ריבית משתנה) - היות וכך הבנק חישב את הרווח שלו וע"כ מגיע לו פיצוי.
כלומר ככל שנותר פחות זמן - שנים / חודשים של תשלום - הפיצוי הנדרש נמוך יותר.

ב. הריבית על ההלוואה היא בהתאם לסכום הקרן, כלומר ככל שסכום הקרן גבוה יותר סך הריבית הנדרש גבוה - ובהתאם לכך מחושב ההיוון, ולהפך.

3. בנק ישראל דורש שליש ברכיב קבוע. כלומר גם מאד לא נרצה היוון, וממש נעדיף 100% פריים, כתוצאה זו הוראות בנק ישראל

לאור הנ"ל, הדרך למזער קנס היוון למי שרוצה גמישות הינה לקחת רכיב קבוע לתקופה מינימלית. באופן זה
גם הקרן ברכיב הקבוע קטנה(צירה בט') באופן יעיל יותר ובזמן קצר יותר, ואם מתישהוא נרצה מחזור תישאר פחות קרן מאשר פריסה ארוכת שנים
וגם סך החודשים שיוותרו עד לתחנה - קטן משמעותית, כבר מהתחלה, ובוודאי שלאורך הזמן.
WIN-WIN

 

[יעקב היהודי]

כתבתי לקחת סכום סמלי בזכאות, כגון 10,000 בזכאות

את כותבת דברים כאילו זה חד משמעי.
בכל תמהיל וכל נקודה יש צדדים לכאן ולכאן ואת זה בוחנים לפי הצרכים, השיקולים, והיכולת של הלקוח.
[המלצה שלי מי שלא שוחה בעולם המשכנתאות שיזהר כשהוא מייעץ לאחרים דברים שעלולים לגרום לנזק!]

 

[שמח-לעזור]

במשכנתת הזכאות שלקחתי פעם -פעם שילמתי היוון ממש גבוה, מעניין, אולי השתנו הנהלים?
אפשר להבין באיזה סדר גודל של הנחה מדובר? האם הנחה זו שווה את נזק ההצמדה?

חשוב להבין: אם יש צפי להורדת ריבית, יווצר צורך בהיוון בפריעה מוקדמת.
שכן היוון נועד לשמור על רווחי הבנק אם הריבית משתנה "לרעתו", וערך הכסף "שווה פחות" (לפחות תשלמו לי אחוז מסויים על מה שתכננתי להרוויח ולא הרווחתי עליכם )

בשביל לא לשלם היוון או לא לשלם היוון גבוה כדאי לתפור את תקופת רכיב זה למינימום האפשרי - וממה שפרטה ניכר שכך עשו 11 שנים. תקופה ממש מינימלית לקל"צ.
אני חושבת שהתמהיל מאד חכם בקטע הזה

כדי להבין איך לתכנן משכנתא נכון ולמזער סיכוני היוון חשוב להבין נקודות יסודיות ב"קנס" זה:
1. הבנק נותן הלוואה תוך הערכה כמה הוא ירוויח ממנה, בהתאם לתנאי השוק במצב הקיים
במידה והריבית קבועה, הוא כביכול משקלל כמה ריבית קבועה הוא יקבל עד סוף חיי ההלוואה
בפריעה מוקדמת - פתאום נחתך הרווח.
במידה והריבית במשק ללא שינוי, הוא יכול לקחת את הסכום ולהלוות לאחרים ולא נגרם לו נזק,
אך אם הריבית ירדה, הוא ירצה פיצוי - זה ההיוון.

2. אופן חישוב ההיוון:

א. הבנק מחשב את ההיוון בהתאם לתקופת ההלוואה: סוף חיי ההלוואה (ריבית קבועה) או עד ל"תחנה" (ריבית משתנה) - היות וכך הבנק חישב את הרווח שלו וע"כ מגיע לו פיצוי.
כלומר ככל שנותר פחות זמן - שנים / חודשים של תשלום - הפיצוי הנדרש נמוך יותר.

ב. הריבית על ההלוואה היא בהתאם לסכום הקרן, כלומר ככל שסכום הקרן גבוה יותר סך הריבית הנדרש גבוה - ובהתאם לכך מחושב ההיוון, ולהפך.

3. בנק ישראל דורש שליש ברכיב קבוע. כלומר גם מאד לא נרצה היוון, וממש נעדיף 100% פריים, כתוצאה זו הוראות בנק ישראל

לאור הנ"ל, הדרך למזער קנס היוון למי שרוצה גמישות הינה לקחת רכיב קבוע לתקופה מינימלית. באופן זה
גם הקרן ברכיב הקבוע קטנה(צירה בט') באופן יעיל יותר ובזמן קצר יותר, ואם מתישהוא נרצה מחזור תישאר פחות קרן מאשר פריסה ארוכת שנים
וגם סך החודשים שיוותרו עד לתחנה - קטן משמעותית, כבר מהתחלה, ובוודאי שלאורך הזמן.
WIN-WIN

לא תמיד השיקול היחיד האם התמהיל טוב או לא זה מה שחשוב
כי לפעמים תמהיל שמאפשר מיחזור זול קריטי יותר (לדוג׳ עכשיו)

והלוואת זכאות זה מסלול קטן שמייצר הנחה משמעותית על כל המשכנתא
(אפשר גם להחזיר את רובו בהזדמנות הראשונה)

 

[אורית זלזניק]

איזה בנק יתן פחות באופן וודאי?
ואין אני מוכיחה את זה ליועץ???
אין לו שום אינטרס להוריד לי אחרי שאמר שזה הכי זול..
מה עושים??

ולגבי התמהיל אני גם ממש לא רגועה
כולם מדברים שהריבית אמורה לרדת, לא מבינה למה הוא לא שילב פריים שנרגיש מיד את הירידות
או זכאות (יש ניקוד גבוה) במקום חלק מהקלץ - שנוכל למחזר בחינם כשהריבית תרד
לי הוא אמר שזכאות לא שווה בגלל המדד, ופריים לא יציב , אבל גם המשתנה כל שנתיים לא יציב
מי יכול לעשות לי סדר?

תנסה לומר לו ששמעת שיש ריביות טובות יותר,
ואם יש סיבה מיוחדת למה קיבלת הצעה יחסית יקרה.
יכול להיות שיש סיבה שאתה לא מודע אליה...והיועץ כן מבין.

 

[פרוגיוזר]

כתבתי לקחת סכום סמלי בזכאות, כגון 10,000 בזכאות

את כותבת דברים כאילו זה חד משמעי.
בכל תמהיל וכל נקודה יש צדדים לכאן ולכאן ואת זה בוחנים לפי הצרכים, השיקולים, והיכולת של הלקוח.
[המלצה שלי מי שלא שוחה בעולם המשכנתאות שיזהר כשהוא מייעץ לאחרים דברים שעלולים לגרום לנזק!]

האם מסלול זכאות אפילו קטן נותן הנחה בעמלה על כל המשכנתא גם במסלולים האחרים?
אני מחפשת מקור לזה ולא מוצאת והיועץ שלי אמר שרק על המסלול זכאות

תנסה לומר לו ששמעת שיש ריביות טובות יותר,
ואם יש סיבה מיוחדת למה קיבלת הצעה יחסית יקרה.
יכול להיות שיש סיבה שאתה לא מודע אליה...והיועץ כן מבין.

הוא טוען שזה בגלל התקופה הקצרה יחסית. השאלה אם זה נכון???