התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[ראש לשועלים]

1. אתה מוזמן לתבוע את את המדליף "האנונימי".

קל להבין שאתם רומזים ל @איצ'ה קו המידע
אם אני טועה - התנצלותי הכנה והגמורה בזאת.

נימת הלגלוג בדבריך לא מקובלת עליי.
אם הפכנו את איצ'ה - שעשה ועושה הרבה דברים ראויים להערכה - לקדוש שאין אחריו עוררין -
נראה שלא למדנו כלום מעשורים של שריפת ממונם של ישראל.
את הלקח הכי חשוב לא הפקנו.
רק החלפנו פרה בחמור.

כן, אם הוא חושב שאיצ'ה עשה לו עוול - הוא אכן מוזמן לתבוע אותו.
וכן, "חשיפת שחיתויות" ו"מלחמה בנוכלים" לא יכולה להכשיר כל שרץ ולקדש כל אמצעי,
כולל איומים, הפחדות, סחיטה ובריונות.

 

[ברנדוויין]

תירגע ומהר.
אני זוכר כמו היום את הימים שבהם הייתי צעיר ונמהר כמוך, והייתי בטוח שאני מבין את כל העולם ואין נעלם ממני.
לא.
במקרה, ממש במקרה, יש לי מידע על העסקה שדווקא מאמת את מה שאתה קורא לו "ערבוב של מושגים באופן מעורר חמלה".
לא ייאמן, אבל גם אתה יכול לטעות, כמו שקרה בערך 34 פעם מתחילת הדיון בנושא הפרויקט הזה.
שבע יפול צדיק וקם, אבל מי שנופל פי כמה מזה צריך לעשות חשבון נפש, ולבדוק היטב למה הוא נופל.

דבר ראשון לצערי אני לא כ"כ צעיר..
הנושא כאן ועכשיו הוא האם מופיע שחור לבן בהסכם השיתוף עניין הזכויות שהזכרתי. על זה אני לא יודע מה ניתן להתווכח (תראה מה החברה משיבה - זה בכלל טיוטה. מזל שהמסמך הגיע לידיים שלי). עוד נושא הוא דו"ח האפס, מה ניתן להתווכח? הוא נערך על מגרש אחר זאת עובדה. הנתונים הם על סמך הצהרות המזמין - זה מופיע שחור לבן. אין סעיף מימון - ג"כ מופיע שחור לבן - וגם היזמים הודו בכך. אז על מה מתווכחים כאן??
הצעתי הכי בהוגנות לערוך הסכם שיתוף הוגן (לא כמו הראשון) ולהוציא דו"ח אפס תקין ואת זה להגיש לרוכשים - לא אלי. זה הכל - בבקשה תקן אותי בטעויות שלי

 

[חרדניק]

לפי הבנתי שני השליש של באיאן כבר מלאים! מה עם השליש של הכלל חסידי?

 

[הנדלניסט]

הוא כתב לכם את זה רק בגלל הדרישה הנחרצת שלכם, לגלות את שמו!!!
במקום להתנצל, ולהבין שידיעת השם פרטי, טלפון, ומספר נעליים אינו קשור לשאלות הקשות והמהותיות שכדאי לכם לענות על זה מהר

יכול להסביר למה הוא לא עונה על ה3 שאלות ששאלתי?

 

[הנדלניסט]

דבר ראשון לצערי אני לא כ"כ צעיר..
הנושא כאן ועכשיו הוא האם מופיע שחור לבן בהסכם השיתוף עניין הזכויות שהזכרתי. על זה אני לא יודע מה ניתן להתווכח (תראה מה החברה משיבה - זה בכלל טיוטה. מזל שהמסמך הגיע לידיים שלי). עוד נושא הוא דו"ח האפס, מה ניתן להתווכח? הוא נערך על מגרש אחר זאת עובדה. הנתונים הם על סמך הצהרות המזמין - זה מופיע שחור לבן. אין סעיף מימון - ג"כ מופיע שחור לבן - וגם היזמים הודו בכך. אז על מה מתווכחים כאן??
הצעתי הכי בהוגנות לערוך הסכם שיתוף הוגן (לא כמו הראשון) ולהוציא דו"ח אפס תקין ואת זה להגיש לרוכשים - לא אלי. זה הכל - בבקשה תקן אותי בטעויות שלי

כאן אנחנו מסכימים מהרגע הראשון
לא יהיה חתימה על חוזה המחייב את הלקוח להביא 220,000 ש"ח הון עצמי רק אחרי שהמארגנים והעו"ד יציגו לפניו

1. הסכם שיתוף שחור על גבי לבן שבו יש התייחסות לגבי היחי"ד הנוספות למי זה הולך ואיך
2. שמאות סופית דו"ח 0 על המגרש הזה עם התכניות בניה למגרש הזה

 

[יעקב הרמתי]

עכשיו כל התמונה מתבהרת.
אם ביקשו ממנו לנהל את המלחמה בגלוי, מובן לגמרי למה הוא מאשים אותם ברצח.
אכן טענות כדורבנות.

וואו
מצאת פה מילה שמתרגמת עבורכם את המילה לר-צ-ח????

ולמה אני אנונימי? - התשובה פשוטה מאוד - אתם כרגע במצב שבו התכנית שלכם לקחת הביתה כמה עשרות מיליוני שקלים נמצאת בסיכון כי אדם פשוט (עבדכם הנאמן) החליט לומר את האמת. לא תהיה לכם שום בעיה לשים על הראש שלי מיליון שקל ליחצנים כאלו ואחרים או אולי אפילו לעבריינים שיורידו אותי מהסיפור הזה ואין לי שום עניין בזה כי אני בניגוד אליכם - באמת כאן לשם שמיים.

 

[ראש לשועלים]

דבר ראשון לצערי אני לא כ"כ צעיר..
הנושא כאן ועכשיו הוא האם מופיע שחור לבן בהסכם השיתוף עניין הזכויות שהזכרתי. על זה אני לא יודע מה ניתן להתווכח (תראה מה החברה משיבה - זה בכלל טיוטה. מזל שהמסמך הגיע לידיים שלי). עוד נושא הוא דו"ח האפס, מה ניתן להתווכח? הוא נערך על מגרש אחר זאת עובדה. הנתונים הם על סמך הצהרות המזמין - זה מופיע שחור לבן. אין סעיף מימון - ג"כ מופיע שחור לבן - וגם היזמים הודו בכך. אז על מה מתווכחים כאן??
הצעתי הכי בהוגנות לערוך הסכם שיתוף הוגן (לא כמו הראשון) ולהוציא דו"ח אפס תקין ואת זה להגיש לרוכשים - לא אלי. זה הכל - בבקשה תקן אותי בטעויות שלי

לגבי הזכויות בקרקע - אתה טענת שהסכם האופציה ממצה את הסיכום מול המוכרים, וזה פשוט לא נכון.
יש/יהיה הסכם מכר מלא, ובו נושא הזכויות מוסדר בדיוק כפי שטענו כאן המארגנים.
לא הם מקבלים את הזכויות אלא בעלי הקרקע.

יכול להיות הבדל בדו"ח האפס בין 2 מגרשים שוממים זה לצד זה בלב היישוב? תענה בכן ולא.

למה סעיף המימון צריך להיות חלק מתחשיב עלות הדירה? גם מי שקונה מיזם משלם מימון לפי התקדמות הבניה, על כל שקל שהוא מושך מהמשכנתא. המימון כאן יקר יותר, זה נכון, ועדיין העלות הזו היא לא חלק מהמחיר, וודאי לא כולו.

 

[ברנדוויין]

לגבי הזכויות בקרקע - אתה טענת שהסכם האופציה ממצה את הסיכום מול המוכרים, וזה פשוט לא נכון.
יש/יהיה הסכם מכר מלא, ובו נושא הזכויות מוסדר בדיוק כפי שטענו כאן המארגנים.
לא הם מקבלים את הזכויות אלא בעלי הקרקע.

יכול להיות הבדל בדו"ח האפס בין 2 מגרשים שוממים זה לצד זה בלב היישוב? תענה בכן ולא.

למה סעיף המימון צריך להיות חלק מתחשיב עלות הדירה? גם מי שקונה מיזם משלם מימון לפי התקדמות הבניה, על כל שקל שהוא מושך מהמשכנתא. המימון כאן יקר יותר, זה נכון, ועדיין העלות הזו היא לא חלק מהמחיר, וודאי לא כולו.

לגבי הזכויות - המסמך שמופיע לפני סותר את הדברים האלו. מופיע ששני בעלי האופציה מקבלים את הזכויות. אבל סופו של יום - החברה השיבה כאן בפורום שיערך הסכם ברור וממצה (לא כמו הטיוטה) ויוצג לרוכשים. מעולה!!
דו"ח האפס הוא באמת בעייתי. אם אתה מעוניין להעמיק בנושא בבקשה תפתח אותו ותעיין ותיווכח שהנתונים לא מגובים כנדרש, אין טעם שאציג שוב ושוב את אותם הטענות. לגבי סעיף המימון היקר - הוא לא מופיע וזו באמת בעיה להציג מחיר דירה כשבפועל זה יהיה הרבה יותר יקר.

ממה שאני מבין - ממה שכתבה כאן החברה א. יערך הסכם שיתוף חדש (לא כמו הראשון). ב. מציע שוב מכל הלב - להוציא דו"ח אפס חדש. אם זה לא יקרה אז אומר שוב - זו עסקת הפקרות.

 

[ראש לשועלים]

דו"ח האפס הוא באמת בעייתי. אם אתה מעוניין להעמיק בנושא בבקשה תפתח אותו ותעיין ותיווכח

אין לי אותו.

לגבי סעיף המימון היקר - הוא לא מופיע וזו באמת בעיה להציג מחיר דירה כשבפועל זה יהיה הרבה יותר יקר.

אתה מתכוון סעיף הפרש - סעיף ייקור המימון. זו נקודה נכונה.
אבל פה נופפו בסכום שהוא לדעתי עלות המימון כולה, וזה לא הגון.

ב. מציע שוב מכל הלב - להוציא דו"ח אפס חדש. אם זה לא יקרה אז אומר שוב - זו עסקת הפקרות.

דו"ח האפס קריטי ללא ספק באגף העלויות.
באגף הערכת השווי הוא שווה מעט מאד.
יש כל מיני דרכים להעריך כמה שווה דירה על הנייר בעמנואל - דו"ח שמאי הוא לא אחד מהם.

 

[למדן בחסידות]

יכול להיות הבדל בדו"ח האפס בין 2 מגרשים שוממים זה לצד זה בלב היישוב? תענה בכן ולא.

@ברנדוויין

 

[ראש לשועלים]

אנחנו שוכחים נקודה מרכזית:

אתה שוכח נקודה עוד יותר מרכזית: לא לברוח מטענת המתדיין איתך.
אני כתבתי

דו"ח האפס קריטי ללא ספק באגף העלויות.
באגף הערכת השווי הוא שווה מעט מאד.
יש כל מיני דרכים להעריך כמה שווה דירה על הנייר בעמנואל - דו"ח שמאי הוא לא אחד מהם.

ואתה השבת

הדו"ח שהיזמים בעצמם הזמינו משקף רווחיות זעומה.

כשאתה יודע שרווחיות כן או לא תלויה כמובן בדיוק בנקודה שהצבעתי עליה, ממנה אתה מתחמק. בטעות מן הסתם.

 

[למדן בחסידות]

א. הדו"ח משקף רווח נמוך מאוד, 9.3% בלבד - מה שמעלה שאלה קשה על כדאיות העסקה. וחשוב שנדגיש, המטרה של כל מי שמצטרף לקבוצת רכישה היא רווח כספי - והדו"ח (שהיזמים הזמינו וגם הם אלו ששילמו עליו!!) מראה על רווח זעום. עוד בעניין זה, שאלו בבקשה כל יזם מהו הרווח המינימלי שבשבילו הוא יכנס לעסקה עם כל הסיכונים שכרוכים בכך ותראו שאין אפילו אחד שיכנס על פחות מ 17% רווח (בפועל זה נגמר בהרבה פחות אחוזי רווח ממה שמופיע בדו"ח. תבררו).
ב. גם אין וויכוח (ביני לבין היזמים) שסעיף המימון לא מופיע בדו"ח - וזה כשלעצמו אומר שהדו"ח הוא שלילי - הופך את העסקה לעסקת הפסד =ע"פ דו"ח שמאי!!

קונים רק למגורים ולא להשקעה ורק מי שלא רוצה לקנות עכשיו אבל רוצה לקנות בעוד 5 שנים

אני מממליץ מאוד על עמנואל, עכשיו בתוך עמנואל כל אחד יש לו את הצרכים והיכולות שלו:
יש כאלו שמחפשים הכי זול אז אפשר לקנות בחת"ס ולשפץ בפחות ממיליון
אפשר גם לקנות דירה של חמש שנים בערך במיליון מאה
ומי שרוצה לקנות על הנייר בלי להיות לחוץ עם אקדח תשלומים לרקה (שזה הרוב לדעתי) שיקנה כאן, בהחלט.
האם זה מתאים למשקיעים?
א) לא! בגלל שהם מדווחים מהרגע הראשון על גורם מארגן מה שיגרור מסים עצומים למשקיעים.
ב) הם לא מסכימים בשום אופן למכור למשקיעים, בעיני ראיתי איך המארגן מתחנן לנרשם שיגיד את האמת אם הוא מתכוין לגור שם כי אם זה להשקעה שיעשה טובה וילך.

ראשית נניח את העובדה הפשוטה - שלפני שראיתי את הפרסום שמבטיח הטבת מס לא העזתי להעלות כל שאלה או לדון בנושא שלפנינו. עכשיו שוב שיהיה ברור אין הטבה שכזו (גם עו"ד רוזנבלט שגה כאן בנושא) ומכאן עלו בי השאלות כפי שפורט

לענ"ד בשורת המס היא לרוכשי דירה ראשונה הפטורים ממס על הדירה ובקבוצת רכישה משלמים מס על הקרקע גם על דירה ראשונה וזה מה שהסביר @עו"ד נתן רוזנבלט

האם זה מתאים למשקיעים?
א) לא! בגלל שהם מדווחים מהרגע הראשון על גורם מארגן מה שיגרור מסים עצומים למשקיעים.
ב) הם לא מסכימים בשום אופן למכור למשקיעים, בעיני ראיתי איך המארגן מתחנן לנרשם שיגיד את האמת אם הוא מתכוין לגור שם כי אם זה להשקעה שיעשה טובה וילך.

 

[ברנדוויין]

אתה שוכח נקודה עוד יותר מרכזית: לא לברוח מטענת המתדיין איתך.
אני כתבתי

ואתה השבת

כשאתה יודע שרווחיות כן או לא תלויה כמובן בדיוק בנקודה שהצבעתי עליה, ממנה אתה מתחמק. בטעות מן הסתם.

אתה לגמרי צודק - הדו"ח לא ישקף ב 100% את מחירי השוק, אבל הוא כן ייתן הערכה כמה תעלה הבניה כולל הכל. לאחר מכן - כמו שהצעת, כל אחד יבדוק כמה הוא חוסך מול דירה אחרת. אבל קודם כל חייבים שאנשים יקבלו הערכה רצינית כמה יעלה להם הסיפור הזה.

 

[למדן בחסידות]

ד. לא ישבת עם היזמים - ולצערי ההסברים שלהם בעייתיים.

זו הכללה חריפה.
צריך להסביר מה בעייתי.

 

[ברנדוויין]

זו הכללה חריפה.
צריך להסביר מה בעייתי.

ההסברים היו כמו שהוצג כאן: א. הסכם האופציה לא ממצה את כל תנאי העסקה - באופן אישי היה לי קשה לקבל טענה שישנם עוד תמורות כל כך משמעותיות שלא נזכרות כלל בהסכם. ב. המופיע בהסכם השיתוף - סותר את הדברים האלו.

 

[למדן בחסידות]

כאן אנחנו מסכימים מהרגע הראשון
לא יהיה חתימה על חוזה המחייב את הלקוח להביא 220,000 ש"ח הון עצמי רק אחרי שהמארגנים והעו"ד יציגו לפניו

אבל יש איזה סכום לא מבוטל (אולי 10000₪) שצריך לשלם בהרשמה מבטלים מפסידים אותו.
תקן אותי אם אני טועה.

 

[די]

30 % מהקרקע נשארת בידי ועדות הדיור
הזכויות העתידיות מוצמדות לצורך התחייבויות כלפי המוכרים שהורידו במחיר כי יש מצב שיהיה שם יחי"ד נוספות בהמשך.
כל יחידה עתידית מחויבת בתשלום נוסף לבעלים
הזכויות מתחלקות בין קהילות הרוכשים בהתאם לחלקם בשלב א'

יש סיכוי שיעשו שינוי תב"ע והפרויקט ימתין כמה שנים?

 

[דג תמנון]

ההסברים היו כמו שהוצג כאן: א. הסכם האופציה לא ממצה את כל תנאי העסקה - באופן אישי היה לי קשה לקבל טענה שישנם עוד תמורות כל כך משמעותיות שלא נזכרות כלל בהסכם. ב. המופיע בהסכם השיתוף - סותר את הדברים האלו.

לדעתי אחרי שהם הצהירו שהם יניחו דו''ח 0 מתוקן והסכם שיתוף מתוקן בפני כל חותם אינך יכול להמשיך לתקוף אותם אם אינך יודע שהם אינם עושים זאת.

 

[Maker]

@ברנדוויין
אם אתה טוען שהדו"ח הוא על מגרש ליד
והנדלניסט טוען שבכלל כתוב על המסמכים אצלך "טיוטה"
והדו"ח 0 לא תקין

אולי אין לך את המסמכים הנכונים??

 

[יעקב הרמתי]

@ברנדוויין
אם אתה טוען שהדו"ח הוא על מגרש ליד
והנדלניסט טוען שבכלל כתוב על המסמכים אצלך "טיוטה"
והדו"ח 0 לא תקין

אולי אין לך את המסמכים הנכונים??

דבר ראשון להצהיר על שינוי דו"ח 0, אז מה תגידו? שהכל לא תקין? בסוף משהו יצטרך להציג את המסמכים שיהיו נכונים לפחות לשעת פרסומם, ובהצלחה רבה!