התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[יעקב הרמתי]

נתן רוזנבלט ממליץ בפה מלא להכנס לקבוצה אבל לרוב הציבור ולא לכל הציבור

בשביל מה? כיום דירה בעחמנואל זולה יותר.

 

[חד דמן חבריא]

בשביל מה? כיום דירה בעמנואל זולה יותר.

אותו מחיר, עם הון עצמי נמוך יותר ותנאים טובים יותר

 

[משרדי3]

בשביל מה? כיום דירה בעחמנואל זולה יותר.

אתה מכיר את השוק או שאתה מדקלם?
מי שמצליח למצוא דירה שמתאימה לו כיום, אכן יכול למצוא בזול יותר.
מדובר במלאי דירות מצומצם ביותר, רובם המוחלט נחטפות למחרת פרסומם.
בחלקם בכלל צריך שיפוץ מהיסוד.
ואפשר להוסיף ולפרט כאן למה זה טיעון מגוחך וממוחזר במחילה מכבודכם.
אני די משוכנע שזה טיעון שנובע מחוסר הכרות של השוק.
למרבית האנשים שמחפשים דירה חדשה להתגורר בה, אין כיום מענה במחיר סביר.
גם אם נניח שזה נכון, מדובר בדירות ספורות ממש.
כל המתווכים כאן בעמנואל משווקים את אותם דירות....

 

[משרדי3]

אמנם, וכך גם הומלץ שוב ושוב על ידי משווקי הפרויקט בכנסים:
"כל מי שמוצא וביכולתו לקנות דירה כעת, המתאימה לצרכיו צריך ונכון בשבילו לקנות כעת"
זה פתרון שיכול לספק דירות בודדות בשנה, זה סך הכל חילופי אוכלוסיה של ותיקים שעוברים מכאן ומוכרים.
זה הולך ומצטמצם

 

[יעקב הרמתי]

בהנחה שאין מספיק דירות בעמנואל במחיר יותר זול ממה שהם מציעים
הרי כל זמן שהמחיר יותר יקר מדירה דומה, בעפולה (לדוגמא). בשורה זה וודאי לא, זה מקסימום 'נחמד' מעניין, לא משהו
העיקר שיש בשורת מס......

 

[משרדי3]

בהנחה שאין מספיק דירות בעמנואל במחיר יותר זול ממה שהם מציעים
הרי כל זמן שהמחיר יותר יקר מדירה דומה, בעפולה (לדוגמא). בשורה זה וודאי לא, זה מקסימום 'נחמד' מעניין, לא משהו
העיקר שיש בשורת מס......

זה זריית חול בעיני הציבור.
אין כיום דירה דומה במחיר נמוך יותר, אין. נקודה.
אין דירה חדשה מקבלן או אפילו עם נלך לקולא דירה שבנייתה הסתיימה בשנים האחרונות ממש ונמצאת במצב חדש במחיר כזה.
אתה מוזמן לבוא לסייר בעיר עם כל מתווך שתרצה, אין חיה כזאת.
עריכה והוספה: מה הקשר עפולה? אתה משווה את עפולה לעמנואל?

 

[יעקב הרמתי]

אין כיום דירה דומה במחיר נמוך יותר, אין. נקודה.

בעמנואל יש, (ויש את זה גם בעפולה) וגם בנוף הגליל

 

[משרדי3]

בעמנואל יש, (ויש את זה גם בעפולה) וגם בנוף הגליל

עפולה ונוף הגליל לא ברות השוואה, אנשים מחפשים מקום קרוב.
אני אישית באתי לעמנואל רק בגלל המרחק, עפולה ונוף הגליל לא היוו אפשרות מבחינתי וכמוני ישנם אין סוף.
ואין בעמנואל, תביא דירה אחת כזאת.
לא דירה יד שניה שצריך לשפץ.
ולא דירה דומה או כמעט חדשה ושאר מרעין בישין.
לא שאני חושב שזה לא עסקה טובה לקנות כעת דירה ולשפץ, זה בהחלט לא דירה להשוואה לדירת קבלן חדשה מהניילונים.

 

[משרדי3]

יש פרויקט אחד ויחיד כאן בישוב שמוסר כעת דירות חדשות, רובם המוחלט מיועדות לשכירות בכלל.
ואלו שכן הוצעו למכירה (לפני שהמשקיע החליט לייעד את הפרויקט לשכירות) הוצעו במחיר התחלתי של 1.3

 

[יעקב הרמתי]

יש פרויקט אחד ויחיד כאן בישוב שמוסר כעת דירות חדשות, רובם המוחלט מיועדות לשכירות בכלל. ואלו שכן הוצעו למכירה בשעתו הוצעו במחיר התחלתי של 1.3

סליחה שלא הסברתי את עצמי, דירה חדשה כוונתי שיש בה ממ"ד נבנתה ב10 שנים האחרונות, מרפסת סוכה מטבח נומלי וכו', בשביל להביא בשורה לזו"צ חסידי, אתה צריך להביא דירות יותר זולות מאלו

 

[משרדי3]

סליחה שלא הסברתי את עצמי, דירה חדשה כוונתי שיש בה ממ"ד נבנתה ב10 שנים האחרונות, מרפסת סוכה מטבח נומלי וכו', בשביל להביא בשורה לזו"צ חסידי, אתה צריך להביא דירות יותר זולות מאלו

אבל אין, יש כאלה בודדות שנחטפות מייד עם צאתם לשוק.
אני מלווה אישית בימים אלה ממש לפחות 3 רוכשים שמחפשים דירה כזאת בנרות.
גם כשאתה כבר בא לראות דירה, למחרת מתברר לך שאיחרת את המועד וחתמו חוזה כבר.

 

[ברנדוויין]

ערב טוב.
כפי הצהרתי כמה פעמים - אין לי חלילה שום דבר נגד המיזם או היזמים. אציג שוב את עיקרי הדברים וגם הצעה הוגנת ואחראית לטובת כולם ולסיום הסאגה. אבל לפני כן אומר שוב את האמת - במצב דברים הנוכחי זו עסקת הפסד, זו עסקה מסוכנת, זו עסקה שהמסמכים הרשמיים מראים בבירור על הפסד וסיכון לרוכשים - לעומת הרווח העצום של היזמים. כיום אין דו"ח אפס תקין , ההסכמים מסוכנים - וישנם שאלות חמורות ביניהם כאלו שנוגעות לזכויות הכי בסיסיות. להלן עקרי הדברים וההצעה

לגבי דו"ח האפס - יש כאן הכחשה ביני לבין החברה לגבי מה מופיע או לא מופיע בו, ולכן נניח לזה. אבל יש שני דברים שהם לא בוויכוח:
א. הדו"ח משקף רווח נמוך מאוד, 9.3% בלבד - מה שמעלה שאלה קשה על כדאיות העסקה. וחשוב שנדגיש, המטרה של כל מי שמצטרף לקבוצת רכישה היא רווח כספי - והדו"ח (שהיזמים הזמינו וגם הם אלו ששילמו עליו!!) מראה על רווח זעום. עוד בעניין זה, שאלו בבקשה כל יזם מהו הרווח המינימלי שבשבילו הוא יכנס לעסקה עם כל הסיכונים שכרוכים בכך ותראו שאין אפילו אחד שיכנס על פחות מ 17% רווח (בפועל זה נגמר בהרבה פחות אחוזי רווח ממה שמופיע בדו"ח. תבררו).
ב. גם אין וויכוח (ביני לבין היזמים) שסעיף המימון לא מופיע בדו"ח - וזה כשלעצמו אומר שהדו"ח הוא שלילי - הופך את העסקה לעסקת הפסד =ע"פ דו"ח שמאי!!

ההצעה ההוגנת שלי לרוכשים וליזמים - בקשו מהיזמים דו"ח שמקיף את כל ההוצאות. דו"ח שיערך על העסקה המוצעת (דו"ח האפס שנערך - הוא בכלל על מגרש סמוך...). עריכת הדו"ח החדש והתקין לא תעלה סכום משמעותי, בדגש שכבר נערכה רוב העבודה. ולא נשכח שבכל מקרה היזמים יצטרכו בהמשך את הדו"ח התקין בשביל לקבל מימון, אז למה לא להוציא אותו כבר עכשיו ולהציג אותו לרוכשים וסיימנו את הסאגה?!!

לגבי הזכויות בקרקע והמסתעף:
אם אני מבין נכון, היזמים אומרים כאן (בפורום) בפה מלא שאין להם כל רווח יזמי או אחוזים בקרקע או זכויות עתידיות. ראשית נניח כאן את העובדות: לצערי, הדברים האלו סותרים באופן ברור את המופיע בהסכמים (הוראות הסכם השיתוף, סעיפים 4.3 ו 6.5). לכן, אם ב"ה נערך עכשיו הסכם שיתוף חדש, זו בשורה טובה מאוד - והיה זה שכרנו!!!

אבל לפני כן נצטרך לוודא נתון שלדעתי גם הוא לא מתיישב עם המופיע בהסכם האופציה. הסכם אופציה נורמאלי אמור להקיף את כל התמורות. בפועל אין שום אזכור לתמורות נוספות לבעלים. נדגיש שאנחנו מדברים על תמורות נוספות בסכום משמעותי, אם אכן קיימת התחייבות שכזו לבעלים זה אמור להופיע בהסכם האופציה (בכל הכבוד, כזה נתון לא נזרק לאיזה נספח) אבל נעזוב גם את הוויכוח הזה.
ההצעה שהצעתי לגבי דו"ח האפס לדעתי יכולה לפתור גם את הנושא הזה (תמורות נוספות למוכר הקרקע) - הציגו לשמאי את כל המסמכים הרלוונטים בנוגע לקרקע - לא הצהרות של מזמין הדו"ח והציגו את הנתונים לשמאי - וכמובן שהוא יתבסס על זה בלבד. (חלק לא מבוטל מהדו"ח מבוסס על הצהרות - כפי שכתב כאן בצדק @שלומי רוזנבוים וזה כמובן בעיה חמורה מאוד).
לדעתי, אם הדברים יבוצעו כהלכה - שזה אומר דו"ח אפס תקין והסכם שיתוף חדש והוגן. בכזה מקרה הרוכשים יוכלו לבחון את ההצעה ולקבל את ההחלטה בצורה אחראית. באופן אישי אני באמת ישמח אם זה יקרה. - ואל תשכחו - דו"ח האפס והסכם השיתוף הם הבסיס של העסקה!!!! אל תוותרו עליהם בבקשה.

אם כל זה קורה בעז"ה - כולנו באמת נשמח וכמובן נודה לפורום המדהים ולמנהל @ירמי וולדמן שהביאו לנו את התוצאה האחראית והאכפתית לטובת המשפחות.

 

[לווינסון]

לצערי לא הבנתי את ההסברים שלך. אשמח שתסביר בצורה פשוטה.
וזו בקשה אישית, כבר כתבתי לך שאין לי חלילה שום דבר נגד המיזם. אין לי שום קשר לפוליטיקה. בבקשה השב באופן ענייני לשאלות החמורות.

אתה אמרת שקיבלת את כל המסמכים....
אולי תציג אותם לציבור
אפ' שקבלת אותם באופן אנונימי

 

[לווינסון]

ערב טוב.
כפי הצהרתי כמה פעמים - אין לי חלילה שום דבר נגד המיזם או היזמים. אציג שוב את עיקרי הדברים וגם הצעה הוגנת ואחראית לטובת כולם ולסיום הסאגה. אבל לפני כן אומר שוב את האמת - במצב דברים הנוכחי זו עסקת הפסד, זו עסקה מסוכנת, זו עסקה שהמסמכים הרשמיים מראים בבירור על הפסד וסיכון לרוכשים - לעומת הרווח העצום של היזמים. כיום אין דו"ח אפס תקין , ההסכמים מסוכנים - וישנם שאלות חמורות ביניהם כאלו שנוגעות לזכויות הכי בסיסיות. להלן עקרי הדברים וההצעה

לגבי דו"ח האפס - יש כאן הכחשה ביני לבין החברה לגבי מה מופיע או לא מופיע בו, ולכן נניח לזה. אבל יש שני דברים שהם לא בוויכוח:
א. הדו"ח משקף רווח נמוך מאוד, 9.3% בלבד - מה שמעלה שאלה קשה על כדאיות העסקה. וחשוב שנדגיש, המטרה של כל מי שמצטרף לקבוצת רכישה היא רווח כספי - והדו"ח (שהיזמים הזמינו וגם הם אלו ששילמו עליו!!) מראה על רווח זעום. עוד בעניין זה, שאלו בבקשה כל יזם מהו הרווח המינימלי שבשבילו הוא יכנס לעסקה עם כל הסיכונים שכרוכים בכך ותראו שאין אפילו אחד שיכנס על פחות מ 17% רווח (בפועל זה נגמר בהרבה פחות אחוזי רווח ממה שמופיע בדו"ח. תבררו).
ב. גם אין וויכוח (ביני לבין היזמים) שסעיף המימון לא מופיע בדו"ח - וזה כשלעצמו אומר שהדו"ח הוא שלילי - הופך את העסקה לעסקת הפסד =ע"פ דו"ח שמאי!!

ההצעה ההוגנת שלי לרוכשים וליזמים - בקשו מהיזמים דו"ח שמקיף את כל ההוצאות. דו"ח שיערך על העסקה המוצעת (דו"ח האפס שנערך - הוא בכלל על מגרש סמוך...). עריכת הדו"ח החדש והתקין לא תעלה סכום משמעותי, בדגש שכבר נערכה רוב העבודה. ולא נשכח שבכל מקרה היזמים יצטרכו בהמשך את הדו"ח התקין בשביל לקבל מימון, אז למה לא להוציא אותו כבר עכשיו ולהציג אותו לרוכשים וסיימנו את הסאגה?!!

לגבי הזכויות בקרקע והמסתעף:
אם אני מבין נכון, היזמים אומרים כאן (בפורום) בפה מלא שאין להם כל רווח יזמי או אחוזים בקרקע או זכויות עתידיות. ראשית נניח כאן את העובדות: לצערי, הדברים האלו סותרים באופן ברור את המופיע בהסכמים (הוראות הסכם השיתוף, סעיפים 4.3 ו 6.5). לכן, אם ב"ה נערך עכשיו הסכם שיתוף חדש, זו בשורה טובה מאוד - והיה זה שכרנו!!!

אבל לפני כן נצטרך לוודא נתון שלדעתי גם הוא לא מתיישב עם המופיע בהסכם האופציה. הסכם אופציה נורמאלי אמור להקיף את כל התמורות. בפועל אין שום אזכור לתמורות נוספות לבעלים. נדגיש שאנחנו מדברים על תמורות נוספות בסכום משמעותי, אם אכן קיימת התחייבות שכזו לבעלים זה אמור להופיע בהסכם האופציה (בכל הכבוד, כזה נתון לא נזרק לאיזה נספח) אבל נעזוב גם את הוויכוח הזה.
ההצעה שהצעתי לגבי דו"ח האפס לדעתי יכולה לפתור גם את הנושא הזה (תמורות נוספות למוכר הקרקע) - הציגו לשמאי את כל המסמכים הרלוונטים בנוגע לקרקע - לא הצהרות של מזמין הדו"ח והציגו את הנתונים לשמאי - וכמובן שהוא יתבסס על זה בלבד. (חלק לא מבוטל מהדו"ח מבוסס על הצהרות - כפי שכתב כאן בצדק @שלומי רוזנבוים וזה כמובן בעיה חמורה מאוד).
לדעתי, אם הדברים יבוצעו כהלכה - שזה אומר דו"ח אפס תקין והסכם שיתוף חדש והוגן. בכזה מקרה הרוכשים יוכלו לבחון את ההצעה ולקבל את ההחלטה בצורה אחראית. באופן אישי אני באמת ישמח אם זה יקרה. - ואל תשכחו - דו"ח האפס והסכם השיתוף הם הבסיס של העסקה!!!! אל תוותרו עליהם בבקשה.

אם כל זה קורה בעז"ה - כולנו באמת נשמח וכמובן נודה לפורום המדהים ולמנהל @ירמי וולדמן שהביאו לנו את התוצאה האחראית והאכפתית לטובת המשפחות.

עם יש וויכוח תציג את זה לציבור ובא נראה את אלבא נדל"ן מתוכח עם זה

 

[מנוי פרימיום]

כמה ניתן לרמוס אנשי חסד שמשקיעים כ"כ הרבה למען טובת הכלל????

ההגדרה של "חסד" היא גמישה מאוד ותלויה בשאלה שעליה דנים כאן -
האם יש סיכון במיזם או שהוא משתלם ורווחי.

אם אכן הפרויקט בטוח ומשתלם לרוכשים וליזם - הרי שמדובר בחסד.
אבל אם יש עסקה שיש בה סיכון משמעותי לא יהיה נכון לתאר אותה כחסד, ולהיפך - מי שמזהיר ממנה הוא עושה החסד.

ממילא השימוש בכל הכוונות הטובות, הגבאים והאדמורי"ם מחזיר אותנו לנקודת הפתיחה של האשכול העוסקת בכדאיות וביטחון המיזם, הא ותו לא.

 

[הנדלניסט]

ערב טוב.
כפי הצהרתי כמה פעמים - אין לי חלילה שום דבר נגד המיזם או היזמים. אציג שוב את עיקרי הדברים וגם הצעה הוגנת ואחראית לטובת כולם ולסיום הסאגה. אבל לפני כן אומר שוב את האמת - במצב דברים הנוכחי זו עסקת הפסד, זו עסקה מסוכנת, זו עסקה שהמסמכים הרשמיים מראים בבירור על הפסד וסיכון לרוכשים - לעומת הרווח העצום של היזמים. כיום אין דו"ח אפס תקין , ההסכמים מסוכנים - וישנם שאלות חמורות ביניהם כאלו שנוגעות לזכויות הכי בסיסיות. להלן עקרי הדברים וההצעה

לגבי דו"ח האפס - יש כאן הכחשה ביני לבין החברה לגבי מה מופיע או לא מופיע בו, ולכן נניח לזה. אבל יש שני דברים שהם לא בוויכוח:
א. הדו"ח משקף רווח נמוך מאוד, 9.3% בלבד - מה שמעלה שאלה קשה על כדאיות העסקה. וחשוב שנדגיש, המטרה של כל מי שמצטרף לקבוצת רכישה היא רווח כספי - והדו"ח (שהיזמים הזמינו וגם הם אלו ששילמו עליו!!) מראה על רווח זעום. עוד בעניין זה, שאלו בבקשה כל יזם מהו הרווח המינימלי שבשבילו הוא יכנס לעסקה עם כל הסיכונים שכרוכים בכך ותראו שאין אפילו אחד שיכנס על פחות מ 17% רווח (בפועל זה נגמר בהרבה פחות אחוזי רווח ממה שמופיע בדו"ח. תבררו).
ב. גם אין וויכוח (ביני לבין היזמים) שסעיף המימון לא מופיע בדו"ח - וזה כשלעצמו אומר שהדו"ח הוא שלילי - הופך את העסקה לעסקת הפסד =ע"פ דו"ח שמאי!!

ההצעה ההוגנת שלי לרוכשים וליזמים - בקשו מהיזמים דו"ח שמקיף את כל ההוצאות. דו"ח שיערך על העסקה המוצעת (דו"ח האפס שנערך - הוא בכלל על מגרש סמוך...). עריכת הדו"ח החדש והתקין לא תעלה סכום משמעותי, בדגש שכבר נערכה רוב העבודה. ולא נשכח שבכל מקרה היזמים יצטרכו בהמשך את הדו"ח התקין בשביל לקבל מימון, אז למה לא להוציא אותו כבר עכשיו ולהציג אותו לרוכשים וסיימנו את הסאגה?!!

לגבי הזכויות בקרקע והמסתעף:
אם אני מבין נכון, היזמים אומרים כאן (בפורום) בפה מלא שאין להם כל רווח יזמי או אחוזים בקרקע או זכויות עתידיות. ראשית נניח כאן את העובדות: לצערי, הדברים האלו סותרים באופן ברור את המופיע בהסכמים (הוראות הסכם השיתוף, סעיפים 4.3 ו 6.5). לכן, אם ב"ה נערך עכשיו הסכם שיתוף חדש, זו בשורה טובה מאוד - והיה זה שכרנו!!!

אבל לפני כן נצטרך לוודא נתון שלדעתי גם הוא לא מתיישב עם המופיע בהסכם האופציה. הסכם אופציה נורמאלי אמור להקיף את כל התמורות. בפועל אין שום אזכור לתמורות נוספות לבעלים. נדגיש שאנחנו מדברים על תמורות נוספות בסכום משמעותי, אם אכן קיימת התחייבות שכזו לבעלים זה אמור להופיע בהסכם האופציה (בכל הכבוד, כזה נתון לא נזרק לאיזה נספח) אבל נעזוב גם את הוויכוח הזה.
ההצעה שהצעתי לגבי דו"ח האפס לדעתי יכולה לפתור גם את הנושא הזה (תמורות נוספות למוכר הקרקע) - הציגו לשמאי את כל המסמכים הרלוונטים בנוגע לקרקע - לא הצהרות של מזמין הדו"ח והציגו את הנתונים לשמאי - וכמובן שהוא יתבסס על זה בלבד. (חלק לא מבוטל מהדו"ח מבוסס על הצהרות - כפי שכתב כאן בצדק @שלומי רוזנבוים וזה כמובן בעיה חמורה מאוד).
לדעתי, אם הדברים יבוצעו כהלכה - שזה אומר דו"ח אפס תקין והסכם שיתוף חדש והוגן. בכזה מקרה הרוכשים יוכלו לבחון את ההצעה ולקבל את ההחלטה בצורה אחראית. באופן אישי אני באמת ישמח אם זה יקרה. - ואל תשכחו - דו"ח האפס והסכם השיתוף הם הבסיס של העסקה!!!! אל תוותרו עליהם בבקשה.

אם כל זה קורה בעז"ה - כולנו באמת נשמח וכמובן נודה לפורום המדהים ולמנהל @ירמי וולדמן שהביאו לנו את התוצאה האחראית והאכפתית לטובת המשפחות.

אענה על הדברים בצורה ברורה

רק אהפוך להיות עם כובע של החוקר
1. האם חוקי לפרסם את המידע שקבלת?
2. האם ההסכם שיתוף שקבלת שאותו אתה מצטט כל הזמן כתוב במפורש באותיות קידוש לבנה טיוטה בלבד על כל עמוד?
3. האם כדי לערוך דו"ח שמאי תקן 19 מסודר לפני שיש תכנית העמדה סופית ותכניות ראשוניות?

אמרנו ונמשיך לומר כל מי שמצטרף למיזם לפני שיחתום הסכם סופי והביא את ה220,000 ש"ח יקבל את הכל לעיון

 

[משרדי3]

1. האם חוקי לפרסם את המידע שקבלת?

עזוב, גם אם הטענה נכונה זה פשוט לא העניין כרגע, חבל לבזבז כדורים על זה.
המידע הגיע, וסופו של כל מידע להתפרסם בדרך זו או אחרת.
פשוט עדיף להתמקד בלענות על השאלות וזהו. את עשיית הצדק נשאיר להזדמנות אחרת.

אמרנו ונמשיך לומר כל מי שמצטרף למיזם לפני שיחתום הסכם סופי והביא את ה220,000 ש"ח יקבל את הכל לעיון

לפי טועני הטענות, אין מצב שצריך להניח כסף בכדי לקבל מידע, ואני חושב שזה מוסכם על כל אחד.
או שלא הבנתי נכון את המשפט האחרון שלך.

 

[לווינסון]

ח

אני עוקב כבר תקופה אחרי השרשורים שעוסקים בפרויקטים השונים, ובפרט סביב פרויקט עמנואל. לאחר שקראתי חלק ניכר מההתכתבויות והטיעונים שהועלו לכאן ולכאן, החלטתי לבצע בירור עצמאי ככל שידי מגעת, מתוך רצון להבין את התמונה בצורה עניינית ולא להסתמך על שמועות או פרשנויות.

במסגרת זאת יצרתי קשר עם מכר המעורב בוועדת הדיור של ויז׳ניץ, אשר כזכור היו בין הגורמים הראשונים שפרסמו הכרזות נרחבות על “עיר העתיד” עמנואל, השקיעו משאבים בפרסום, ולאחר בירורים פנימיים בחרו בסופו של דבר לסגת מהפרויקט. מאחר והנטייה היא לייחס מהלכים כאלה לשיקולים פוליטיים או אינטרסים של עסקנים, היה לי חשוב לבדוק את הדברים ממקור ראשון.

מהממצאים שעלו בבירורים שערכתי, וכן מעיון בחלק מהמסמכים הקיימים (ובכללם דו״ח אפס), עלו לא מעט סימני שאלה. אציין כי דו״ח האפס הוזמן על ידי מתווך הפרויקט והוא דו״ח מבוסס הנחה, ולא דו״ח לפי תקן 19. משמעות הדבר היא שחלק ניכר מהנתונים עליהם הסתמך השמאי מבוססים על מידע שסופק לו על ידי מזמין הדו״ח, ובהתאם לכך תוצאת הדו״ח נערכה באופן שמציג את הפרויקט באור אטרקטיבי לרוכש הפוטנציאלי. מהבנתי, גופים מימוניים נוהגים להשתמש בדו״ח מסוג זה לכל היותר לצורך בדיקת היתכנות ראשונית, ובהמשך דורשים דו״ח תקני ומבוסס יותר (אין לי ודאות האם גופים חוץ־בנקאיים מקפידים על כך באותה מידה).

אציין ביושר כי על אף שלא עברתי על כל תגובה ותגובה של @ברנדוויין , ברוב הסוגיות שבדקתי בעצמי – חלק מהחששות שהוא מעלה אכן מתיישבים עם הממצאים שעלו אצלי.

להבנתי, קיימות בעיות מהותיות בעסקה עצמה, בהסכמים ובמבנה התמורות העתידיות, אשר עלולות להוביל לכך שרוכשים ייתקעו לפרקי זמן ארוכים. הקשיים נוגעים להיבטים תכנוניים, מיסויים, וכן לניגודי אינטרסים אפשריים בין הרוכשים לבין היזמים. ישנם גם סעיפים מסוימים שנראים בעייתיים במיוחד, אך בשלב זה אני נמנע מלפרט עליהם, בתקווה שחלק מהליקויים תוקנו מאז – אף שאני ספקן בעניין זה.

לכן, ככל שהיזמים בטוחים בחוסנה ובבטיחותה של העסקה, ובהגנה על הרוכשים, בעיניי יהיה נכון, ונכון גם עבורם להעלות את המסמכים הרלוונטיים – הסכם האופציה, הסכם שיתוף, דו״ח האפס ומסמכים עיקריים נוספים – ולאפשר דיון ענייני ושקוף על בסיס נתונים. מנגד, אם קיימת הנחה שניתן להסתמך על כך שדרך החסידויות ניתן לקדם את הפרויקט מבלי לאפשר שאלות מעמיקות או דיון בסיכונים האפשריים, ייתכן שמבחינתם אכן אין צורך לחשיפה כזו.

לסיום אציין כי בדקתי גם מול נציגים משתי חסידויות המעורבות בפרויקט, ושניהם השיבו כי הם סומכים על כך ששאר החסידויות המעורבות כבר בדקו את הנתונים לעומק, ומכאן ההנחה ש”אם כולם בפנים – כנראה שהכול נבדק

חשוב לציין שבניגוד למה שפורסם בעבר, העסקנים בויז׳ניץ וכל המומחים שבדקו עבורם את הפרויקט מאוד התרשמו ממר יוני ישראלי בעל החברה שאמור להיות אמון על הבנייה, כאיש אמין ורציני. (ציינו שלמיטב ידיעתם מעולם לא ניהל קבוצה שמיועד לציבור החרדי, שכל אחד מבין שהאופי והיכולות הכלכליות שונה משמעותית ממה שהוא רגיל עד היום בציבור הדתי לאומי.) יש שאלה עקרונית האם אכן יש היתכנות עם כל היכולות שלו לבנות כל כך בזול, והאם מותר לשלם יקר לקרקע (מעבר לבעיות המשמעותיות שעלו) יקר להיטלים ואגרות, ולשים את כל הדגש של הגעה למחיר זול על זה שאכן קבלן ספציפי אמין ככל שיהיה, יצליח לעמוד בבניה במחיר שאין דומה לו בארץ.

לגבי מה ש @איצ'ה קו המידע הציע, זה אכן מאוד חשוב שכל אחד יקח עו״ד ויבדוק בעצמו, אבל המציאות היא כשזה קבוצת רכישה רוב הרוכשים סומכים על החסידות שדרכם הם נרשמים, או על אחרים בקבוצה שהם בדקו, וגם אינני יודע אם יזמי הפרויקט אכן יסכימו לחשוף בפני רוכשים פוטנציאליים את החוזים וההתחייבויות שהם נתנו לבעל המגרש, וזה לא מספיק שהעו״ד שלך יעבור על ההסכם השיתוף שאתה אמור לחתום, היות שבמציאות אתה גם שותף במגרש ובהסכם שנחתם מול בעל המגרש

לגבי הטענה מה איכפת לי מה היזמים מרוויחים, אכן אני מפרגן לכל יהודי לעשות כסף והרבה, אבל זה לא יכול להיות חד סטרי, רק כשיש רווחים, ושאם ח״ו יהיה הפסדים ובעיות אז זה על הרוכשים, ומה לעשות ככה זה קבוצת רכישה וידעתם למה נכנסתם והסברים כאלו.
אינני יודע אם זה המקרה כאן, אבל באופן עקרוני אם יזמים במקרה של ״קבוצת רכישה״ שזה בעצם שותפות של כל הרוכשים על הקרקע, לא מגלים בתום לב אם יש להם זכויות במגרש שנקנו מכספי שאר הרוכשים, זה יוצר ניגוד אינטרסים מובהק.

החלטה לגבי רווח עתידי במידה ויהיה, לאן הכסף יופנה, אם לבניית מוסדות (מעניין איזה קהילה יזכה) או אם להחזיר לרוכשים שהם בעצם המשקיעים (כמובן בניכוי עמלה) או חלק וחלק, אמור להיעשות בשותפות עם בעלי הקרקע החדשים שזה הרוכשים, או שהם יסמיכו גוף שיוכל להחליט בנידון ככל ויהיה להם שקיפות מלאה על מה הם מוותרים ושקיפות על לאן הכסף הלך במידה ויהיה

אני לא מבין אם אתה לוקח עור דין רציני הוא יבקש ממך את כל המסמכים שרק אפשר כדי לקבל את התמונה המלאה
ולא רק הסכם שיתוף

 

[ברנדוויין]

אענה על הדברים בצורה ברורה

רק אהפוך להיות עם כובע של החוקר
1. האם חוקי לפרסם את המידע שקבלת?
2. האם ההסכם שיתוף שקבלת שאותו אתה מצטט כל הזמן כתוב במפורש באותיות קידוש לבנה טיוטה בלבד על כל עמוד?
3. האם כדי לערוך דו"ח שמאי תקן 19 מסודר לפני שיש תכנית העמדה ותכניות ראשוניות?

אמרנו ונמשיך לומר כל מי שמצטרף למיזם לפני שיחתום הסכם סופי והביא את ה220,000 ש"ח יקבל את הכל לעיון

1. אתה מוזמן לתבוע את את המדליף "האנונימי".
2. עכשיו אתה פשוט מגזים. הסכם השיתוף הזה חושף את הכוונות האמתיות שלך ושל כל הצדיקים. מופיע שחור על לבן שבעלי האופציה ולא אזכיר את שמם, "מקבלים" 30% מהקרקע + מקבלים את כל הזכויות העתידיות בלי לשלם שקל. אז בבקשה תפסיק לספר כאן סיפורים על תמורות נוספות למוכר , נספחים לאופציה ועוד כל מיני מושגים שאתה מערבב כאן באופן מעורר חמלה. - תיכף אני מעלה לכאן את ההסכם.
3. הצעתי הצעה הוגנת כמו שיהודי שאכפת לו מציע. על מה אנחנו מדברים כאן?? אתם הוצאתם דו"ח שמוזן על ההצהרות שלכם , דו"ח שנערך בכלל על מגרש אחר . כמה זה כבר יעלה לכם להוציא דו"ח נורמאלי? קחו קצת אחריות. באמת שהגזמתם. רוכשים תזהרו!!

 

[יעקב הרמתי]

מעורר חמלה זה אותו אחד שרק אתמול טען שמקימי קריית נועם אלימלך רוצים לשלוח עבריינים כדי לרצוח אותו. כך שחור על גבי לבן.
אם אתם רוצים לדעת כמה הטענות שלו רציניות, הטענה הזו היא הזדמנות טובה עבורכם להתרשם

הוא כתב לכם את זה רק בגלל הדרישה הנחרצת שלכם, לגלות את שמו!!!
במקום להתנצל, ולהבין שידיעת השם פרטי, טלפון, ומספר נעליים אינו קשור לשאלות הקשות והמהותיות שכדאי לכם לענות על זה מהר, פשוט תיהיו עניניים, ותענו לגופן של טענות אולי @ראש לשועלים יעזור לכם