תגובה עניינית – בלי סיסמאות ובלי הפחדות
קראתי את הדברים שנכתבו, וחייבים לעשות כאן סדר.
לא בסיסמאות, לא בהפחדות, אלא בעובדות – כפי שמי שעוסק בנדל״ן באמת מכיר.
1. דו״ח אפס הוא כלי – לא אמת מוחלטת
דו״ח אפס הוא מסמך עבודה חשוב, אבל הוא
אינו נבואה, ואינו משקף בהכרח את המציאות הכלכלית בפועל.
הוא מבוסס על:
- הנחות שמרניות
- נתונים תיאורטיים
- הערכות כלליות
ולא על דינמיקה של שוק חי.
אם דו״ח אפס היה אמת מוחלטת –
עשרות פרויקטים מוצלחים בישראל לא היו יוצאים לפועל.
2. דוגמה מהשטח – פרויקט הר יונ
כדי להבין את הפער בין תיאוריה למציאות, חשוב להסביר את המקרה מהר יונה.
מדובר בפרויקט שהחל לפני כשנתיים.
בדו״חות האפס שהוכנו אז –
לא הוצג רווח כלל, אלא הפסד בפועל. מחירי הדירות היו כ1,000,000 ש"ח לדירה שהיינו חייבים למכור החל מ1,280,000 ש"ח בשביל להראות 15% רווח יזמי. בפועל לא היה בניה באותם שנים בהר יונה כך שלא ידעו מה מחיר המאיתי.
כן, לא “רווח נמוך”, אלא:
פרויקט שלפי הדו״ח לא אמור היה לצאת לדרך.
לפי אותה גישה שנשמעת כאן – היה צריך לעצור הכול.
ומה קרה בפועל?
אנשים וקהילות שמכירים את המקום, את האוכלוסייה ואת הביקוש:
- רכשו דירות
- שילמו מחירים גבוהים משמעותית ממחירי דו״ח האפס
- והוכיחו בפועל שהדו״ח היה שמרני ומנותק מהמציאות
הפרויקט התקדם,
הדירות נמכרו,
והמחירים בפועל היו גבוהים במאות אלפי שקלים מהתחזית.
וזה לא מקרה חריג – זה דפוס שחוזר על עצמו בכל הערים המתפתחות.
3. כאן בדיוק ההבדל: אנשי עשייה מול אנשי דיבורים
כשאנשים שחיים אזור מסוים, פועלים בו ומכירים את השוק:
קונים דירה ב־100,000 ₪ פחות ממחיר דו״ח האפס –
זה לא חוסר הבנה.
זה ניסיון הם מכירים את השוק ומבינים שהפער הוא 250,000 ש"ח
זה ההבדל בין:
- מי שמנתח אקסלים ולא מכיר את השטח
- לבין מי שמכיר ביקוש, קצב מכירות והתנהגות קונים
ולכן, כשיש פער בין דו״ח אפס למציאות –
לא תמיד הדו״ח הוא זה שצודק.
4. ליווי בנקאי – לא נקבע לפי סיסמאות
בניגוד למה שנכתב:
הפרויקט קיבל הצעות ליווי מגורמים רציניים – בנקאיים וחוץ־בנקאיים.
בנק מזרחי ולאומי הגישו הצעות ליווי לפרויקט ע"ב הדו"ח 0 המדובר.
קרנות ברקת, מיטב דש, ורובי קפיטל הציעו גם ע"ב הדו"ח 0 המדובר.
הבחירה בגוף מלווה חוץ־בנקאי נעשתה מסיבות מקצועיות:
- חיתום מהיר
- גמישות תזרימית
- הכרה בהכנסות
- אפשרות לבלון מלא
- פחות רגולציה
הריביות:
- בנק: פריים + 1
- חוץ־בנקאי: פריים + 2.3
פער סביר לחלוטין בפרויקטים מהסוג הזה.
בוודאי לא ריבית מטורפות כמו שהכותב מנסה להפחיד כאן את הציבור.
אני תוהה האם אי פעם קבוצת רכישה קיבלה כזה ריבית
5. מה כן חשוב בדו״ח אפס בקבוצת רכישה
לא אחוז הרווח.
אלא:
✔ שכל ההוצאות בפנים
✔ שאין עלויות נסתרות
✔ שיש שקיפות
✔ שיש בקרה
ובמקרה הזה:
- הוצאות בנייה מופיעות
- הוצאות ניהול ופיקוח מופיעות
- הוצאות ארגון מופיעות
- הריבית – כמו בכל עסקת נדל״ן – תלויה ברוכש
זה תקין. זה מקובל. וזה שקוף.
הכותב מתעניין בדו"ח 0 רק במחיר מכירה ואת המחיר עלויות הביצוע הוא בכלל לא מתייחס וטוען שהמחיר גבוהה בהרבה בעוד שכולם מבינים שהשמאי דווקא יהיה מאד שמרני גם בהוצאות מה שאומר שעל פניו ההוצאות הם קטנות יותר ממה שמופיע בדו"ח.
הכותב מתלונן על תרומה שכל רוכש צריך לתרום לקהילה שלו כאילו מדובר בסכום עצום. מדובר בסך של 10,000 ש"ח שהולך לקהילה שלו כתרומה בשביל שיוכלו לקדם מוסדות.
הכותב מדבר על ריביות גבוהות - לפי הדו"ח של הליווי בנקאי סך הריבית שייקח אברך שמבקש לקחת בלון מלא של 800,000 ש"ח במשך כל שנות הבניה אמור להגיע ל81,000 ש"ח בסה"כ. בשנים האלה של הבלון הוא לא משלם משכנתא ושכירות יחד. את הכסף שהוא לא צריך לשלם יכול להשקיע ולקבל לפחות 50% חזרה בלי מאמץ.
בכללי כל הפרויקטים של דירות 20/80 זה היחס פחות או יותר בין קניה לינארי לקניה 20/80.
כמובן מיש מעוניין יכול לשם לינארי ואז לא לשלם ריביות כלל.
6. לגבי הטענה על “30% מהקרקע”
מדובר בעיוות של המציאות ואי הכרת האירוע שהוא מדבר אליו אלא בעלעול במסמכים שהוא קיבל מחברו ללא אישור ומהווה עבירה פלילית, כשהוסבר שיעיין במסמכים וייקבע פגישה מסודרת עם הגרומים שיוכלו להסביר את האירוע, פגישה פרונטלית.
כמובן אנשים שמתנהלים כמו מאפיה לא מתרגשים אלא מלכלכים בלי לנסות לשמוע באופן ברור מה האירוע.
לא מדובר ב״גזל״ ולא ב״קומבינה״ אלא במנגנון משפטי מקובל:
30 % מהקרקע נשארת בידי ועדות הדיור
הזכויות העתידיות מוצמדות לצורך התחייבויות כלפי המוכרים שהורידו במחיר כי יש מצב שיהיה שם יחי"ד נוספות בהמשך.
כל יחידה עתידית מחויבת בתשלום נוסף לבעלים
הזכויות מתחלקות בין קהילות הרוכשים בהתאם לחלקם בשלב א
זה מנגנון הגנה – לא מנגנון ניצול.
7. השורה התחתונה
דו״ח אפס הוא כלי – לא אליל
המציאות נקבעת בשטח, לא בגיליון אקסל
אנשי עשייה קונים – אנשי דיבורים מנתחים
הפרויקט מתקדם ונמכר
והעובדות מדברות בעד עצמן
מי שרוצה להבין – מוזמן.
מי שמעדיף להפחיד ציבור – שימשיך לכתוב.
המציאות כבר עשתה את שלה.
(כן נעזרתי ע"י GPT)
התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל
Reactions: אברהם בן, הפתעה, הכל כבר תפוס ועוד 106 משתמשים109 //