התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[משה מנדלוביץ]

תראה, אני מבין שקשה לקבל טענות חמורות שמופנות כלפי מי שחונכת שהם מלאכי השרת.
לצערי אני מנוע מלהרחיב. הדבר היחיד שאני יכול כעת להציע הוא שתנסה לשאול את הרב ברוורמן שליט"א - מי היום פנה איליו בבקשה שאני ישתוק.

אני מכיר את הרב ברוורמן מצוין
ואשתדל לשאול אותו כשאפגוש אותו
הוא רב שמקיים "לא תגורו מפני איש" ואם הוא היה רואה שמדובר בפרויקט דוגמת "דורות עילית" הוא היה רץ לכתוב מכתב נגד
ואם אתה באמת רואה שזה פרויקט כושל שמפיל אברכים בפח תפנה אליו ולהרב שפרן עם המסמכים המרשיעים והם כבר יוציאו מכתב בשמחה להציל את ממון ישראל.

 

[די]

ברור לי שהמילה נשמעת פחות אופטימית אך כדאי לנתח את העניין מקרוב, כי בקרוב נשמע על עוד ועוד קבוצות רכישה, פשוט כי אין דרך אחרת להוזיל את מחירי הדירות – מחיר הבנייה לאחר המלחמה האמיר שחקים והמצב היום שגם אם נקבל שטחים בחינם בכסיף (לא יקרה) וגם אם הפיתוח ייערך על חשבון המדינה (עוד יותר לא יקרה) עדיין מחיר הבנייה לבדה עם כל המסביב מתקרב כבר למיליון שח, תוסיף לזה רווח קבלני ועברנו את המיליון עוד לפני שנגענו במחיר הקרקע שהוא משמעותי בכל דירה – גם בירוחם אין קרקעות בפחות ממאתיים ליחידה, כך שבדרך הטבע הרגילה אין סיכוי להוזיל את מחירי הדירות ללא קבוצות רכישה.

לא מסכים עם זה. כמו שראית בירוחם שהמיזם כשל למרות שאמרת שזה חייב להצליח כי זה המקום הכי זול. לא תמיד הציבור מחפשים הכי זול חוץ מזה שלא בהכרח שקבוצת רכישה יוצא הכי זול. אם כבר מודל של אחיסמך בעכו יכול להצליח שזה לכאורה יצא יותר זול מעמנואל למרות שבעכו זה קבלן ובעמנואל קבוצת רכישה.

ועוד משהו לסיום, מצחיק ועצוב גם יחד:

רבים מתלוננים ובצדק שבקבוצת רכישה זמן הוא לא זמן וסכומים שנקבעו הם להמלצה בלבד, ואכן זו המכה הקשה של כל הקבוצות וכל אחד מאיתנו מכיר אנשים שנפלו בזה או שהוא בעצמו.

תופתעו לשמוע אבל יש הרבה אנשים שרוצים את זה!

אקדים סיפור קצר:

מי שהקים את הקבוצות במודיעין עילית ואחראי על אלף דירות (יחד עם יבלחט"א חיים בוים) זה ידידי אבלחט"א הרב אהרן טוננפלד, בעת פטירתו הפתאומית בשיא ימיו (אולי יש משהו במה שחז"ל אומרים שהעסוק בבניין מתמסכן) הסעתי את מורי ורבי הגר"מ קסלר שליט"א לניחום אבלים.

הבן שיחי' הראה לרב הרבה מכתבים ומיילים של אנשים שפשוט ביקשו להיות בבניין שאי אפשר לבנות שם...

מתברר כי יש אנשים רבים שנרשמים לקבוצה, לא כדי לבנות דירה אלא כדי להיפטר מהמחותן!

ואלו היו מתקשרים לרב טוננפלד ובשקט מבקשים שיעביר אותם לבניין שצריך שינוי תבע כדי שייקח עוד כמה שנים ובינתיים יארגנו את ההלוואות או שהמחותן יתייאש, והוא בצדקתו היה מעביר אותם וסופג אחר כך את הצעקות של המחותן...

כן, יש הרבה הורים אצלנו שאין להם את האפשרות להגיע לדירה שהתחייבו, וזה לא משנה אם הם ליטאים שהתחייבו הרבה או ספרדים שהתחייבו הכי קצת, לאף אחד אין היום כסף, ואז קבוצת רכישה יכולה להיות משהו נפלא – גם קנית דירה וגם לא עולה כסף (השכירות היא סכום קל יחסית).

כלומר לדעתך קבוצת הרכישה בעמנואל מיועדת עבור אנשים שמעוניינים "להעביר את הזמן" כמה שנים טובות בהמתנה לדירה?

 

[די]

אם הוא היה רואה שמדובר בפרויקט דוגמת "דורות עילית" הוא היה רץ לכתוב מכתב נגד

יש הרבה שטח אפור באמצע...

 

[מתמרן]

לא מסכים עם זה. כמו שראית בירוחם שהמיזם כשל למרות שאמרת שזה חייב להצליח כי זה המקום הכי זול. לא תמיד הציבור מחפשים הכי זול חוץ מזה שלא בהכרח שקבוצת רכישה יוצא הכי זול. אם כבר מודל של אחיסמך בעכו יכול להצליח שזה לכאורה יצא יותר זול מעמנואל למרות שבעכו זה קבלן ובעמנואל קבוצת רכישה.

מי שפה בפורום מציבור חסידי שמעדיף עכו על עמנואל. שישים לי לייק.
מי שלא אפשר להסתפק בלייק צוחק....

 

[Maker]

תראה, אני מבין שקשה לקבל טענות חמורות שמופנות כלפי מי שחונכת שהם מלאכי השרת.
לצערי אני מנוע מלהרחיב. הדבר היחיד שאני יכול כעת להציע הוא שתנסה לשאול את הרב ברוורמן שליט"א - מי היום פנה איליו בבקשה שאני ישתוק.

אני לא מבין במלאכים
אין לי מושג על מה אתה מדבר
לא אמרתי שקבוצת רכישה באופן כללי זה דבר טוב וגם לא אמרתי שבעימנואל זה דבר טוב
רק דבר אחד
אתה כותב כאן על פני כל האשכול כמה זה מסוכן וזה נוכלות
כתבת דברים בשם הרוג שקם על רגליו כדי להכחיש
המשכת לכתוב נגד ועוד רגע אתה מפרסם
ואופס מישהו ביקש מהרב ברוורמן שישתיק אותך והפעם לשם שינוי אתה לא נלחם "למען הציבור" ומחליט מלשתוק
חבל כבר חשבתי שיש מתחרה לאיצ'ה אני רואה שטעיתי...

אגב, עדיין לא הוכחת כלום
ואני יספר לך על מה כן חונכתי
ליהודי יש חזקת כשרות עד שיוכח אחרת
קח את הדברים לתשומת לבך

 

[ברנדוויין]

אני לא מבין במלאכים
אין לי מושג על מה אתה מדבר
לא אמרתי שקבוצת רכישה באופן כללי זה דבר טוב וגם לא אמרתי שבעימנואל זה דבר טוב
רק דבר אחד
אתה כותב כאן על פני כל האשכול כמה זה מסוכן וזה נוכלות
כתבת דברים בשם הרוג שקם על רגליו כדי להכחיש
המשכת לכתוב נגד ועוד רגע אתה מפרסם
ואופס מישהו ביקש מהרב ברוורמן שישתיק אותך והפעם לשם שינוי אתה לא נלחם "למען הציבור" ומחליט מלשתוק
חבל כבר חשבתי שיש מתחרה לאיצ'ה אני רואה שטעיתי...

אגב, עדיין לא הוכחת כלום
ואני יספר לך על מה כן חונכתי
ליהודי יש חזקת כשרות עד שיוכח אחרת
קח את הדברים לתשומת לבך

נעשה את העניין הכי פשוט וקל: אני מפנה כאן עכשיו (בפעם הנוספת) שאלה ליזמים - האם להעלות כאן בפרוג את המסמכים - כן או לא. האם לצטט מתוך המסמכים - כן או לא. האם להעלות כאן את המסקנות הפשוטות (שעו"ד רוזנבלט מבקש תמורת "הפענוח" שלהם אלפי שקלים ) - כן או לא. אם התשובה חיובית אני מעלה מיד. @אלבה נדל"ן

 

[חיים לשם]

ציטוט מתוך טור של עו"ד נתן רוזנבלט
מבט משפטי
באתר gdn
לפני מספר חודשים
( לפני ששילמו על ההנחיה בכנס )

כך או כך המציאות היא שקבלנים
מהססים מאוד לקפוץ למים העמוקים, המראות
של עשרות קבלנים מתמודדים על פיסת קרקע
בדימונה ומקפיצים את המחירים לשמים הם נחלת

העבר ואולי גם העתיד, כרגע כולם יושבים על הגדר
וממתינים.
ואין וואקום, כשאין הרבה קבלנים נכנסים
יזמים אחרים לתחום וברוך השם סוג אחד שעליו
נדבר היום זה קבוצות הרכישה החדשות, או בשם
החדש "קבוצת רוכשים", יש הבדלים בין השניים אך
כאן זה לא מדור משפטי אלא נדל"ן.
כך למשל מפרסמים בימים אלו מספר קבוצות
רכישה עם הבטחה של דירות 3 חדרים במיליון .₪
האם זה ריאלי?
כן.
בתנאי אחד: שאנשים מנוסים עובדים בחינם
והקרקע כמעט בחינם – שני ניסים שצריכים לקרות
במצטבר ולא די באחד מהם.
בואו חשבון: בניית מטר של דירה אינה יכולה
לעלות פחות משמונת אלפים ש"ח למטר )שש
מאתיים פלוס מע"מ( על הבנייה לבדה בלי כלום
מעבר, כל מי שמספר לכם על פחות מכך לא חי
את השוק של השנה האחרונה עם מלוכסני העיניים
הדורשים ומקבלים סכומי עתק, אמנם הם גם נותנים
עבודה ולא מנסים לרצוח אותנו על הדרך, אך המחיר
הכלכלי הוא כבד.
רגע, החשבון רק התחיל:
מה עם פיתוח צמוד )להבדיל מפיתוח כללי
שהוא לפעמים גלום במחיר הקרקע(? והתכניות
זה בחינם? האדריכל מתנדב? בקיצור הבנתם את
הפרינציפ: אין היתכנות למחיר של פחות מעשר אלף
למטר.
וכשמדברים על מטרים בקבוצת רכישה
מתכוונים להרבה יותר מטרים ממה שאנחנו רגילים
לחשוב, אמנם בדירה יש לנו רק שמונים מטר, אך
מי ישלם על המדרגות? והמעלית? והחללים, כן
השטחים הללו שאחר כך רבים עליהם מישהו שילם
את הבנייה שלהם וזה אתם.

כך אנחנו מגיעים לחשבון פשוט = דירת 3
חדרים של 80 מטר היא בעצם 100 מטר לתשלום
שזה אומר 800,000 ₪לבנייה פלוס 200,000 ₪עבור
כל ההוצאות מסביב.
וזה עוד לפני שנגענו בהוצאות הניהול, אם יש
חברת ניהול לפרויקט צריך להוסיף עוד מאה אלף,
אם אין חברת ניהול כדאי לשקולשוב אם אתם רוצים
להיות שם, כי מישהו הרי צריך לנהל.
רגע רגע, זה עוד לא נגמר כי עוד לא אמרנו
מילה על המימון, בקבוצות רכישה – אין משכנתא, יש
רק הלוואה יקרה מהשוק האפור, זה מתחיל ב12%-
שנתי כך שאם אתה לוקח לא יותר משש מאות אלף
₪ )בדרך כלל לוקחים יותר( ויש מתווך שמביא
את המימון ועורכי דין וכו', סך הכל עוד איזה מאה
וחמישים עבור המימון.
אנחנו על 1.2 בערך לדירת 3 חדרים לפני המנה
העיקרית.
ועכשיו אנחנו מגיעים למנה העיקרית שזה
הקרקע, כאן באמת יש הבדלים עצומים בין פרוייקט
אחד למשנהו, כי אינו דומה טעם קרקע העולה
בירוחם )150,000 כולל פיתוח( לקו ראשון לים תל
אביב )3,000,000 ₪ ליח"ד לא כולל פיתוח(.
סבורני שהנקודה הובנה, אין שום היתכנות
למחירים כאלו, למעט מקרה אחד ויחיד:
ארגון צדקה!
כל סופרמרקט הוא "גמ"ח חסד", ראיתי בני
עלייה והן מועטין, מאוד, כמעט בלתי קיימים.
יש למשל את הפרויקט של ר' רפי הופמן והרב
ברונר ועוד כמה יהודים טובים, הייתה לי את הזכות
לסייע קצת בעבר, הפרויקט הזה באמת יכול לעמוד
במחירים זולים וזאת משום שקנו את הקרקע במחיר
אפסי, אינם לוקחים חברת ניהול אלא עושים הכל
בחינם, ואינם זקוקים למימון כי הם מספיק עשירים
)וקשורים לעוד עשירים( כדי לממן את רכישת
הקרקע לבד.

 

[די]

מי שפה בפורום מציבור חסידי שמעדיף עכו על עמנואל. שישים לי לייק.
מי שלא אפשר להסתפק בלייק צוחק...

אם לא הבנת מה שכתבתי, אכתוב ברור יותר:
אפשר לעשות בעמנואל (ובכל מקום) את המודל של עכו וכך לקבל מחיר זול עם וודאות של קבלן.
(גם בהר יונה עושים את המודל הזה-קניה מרוכזת מיזם-לא קבוצת רכישה)

 

[ברנדוויין]

ציטוט מתוך טור של עו"ד נתן רוזנבלט
מבט משפטי
באתר gdn
לפני מספר חודשים
( לפני ששילמו על ההנחיה בכנס )

כך או כך המציאות היא שקבלנים
מהססים מאוד לקפוץ למים העמוקים, המראות
של עשרות קבלנים מתמודדים על פיסת קרקע
בדימונה ומקפיצים את המחירים לשמים הם נחלת

העבר ואולי גם העתיד, כרגע כולם יושבים על הגדר
וממתינים.
ואין וואקום, כשאין הרבה קבלנים נכנסים
יזמים אחרים לתחום וברוך השם סוג אחד שעליו
נדבר היום זה קבוצות הרכישה החדשות, או בשם
החדש "קבוצת רוכשים", יש הבדלים בין השניים אך
כאן זה לא מדור משפטי אלא נדל"ן.
כך למשל מפרסמים בימים אלו מספר קבוצות
רכישה עם הבטחה של דירות 3 חדרים במיליון .₪
האם זה ריאלי?
כן.
בתנאי אחד: שאנשים מנוסים עובדים בחינם
והקרקע כמעט בחינם – שני ניסים שצריכים לקרות
במצטבר ולא די באחד מהם.
בואו חשבון: בניית מטר של דירה אינה יכולה
לעלות פחות משמונת אלפים ש"ח למטר )שש
מאתיים פלוס מע"מ( על הבנייה לבדה בלי כלום
מעבר, כל מי שמספר לכם על פחות מכך לא חי
את השוק של השנה האחרונה עם מלוכסני העיניים
הדורשים ומקבלים סכומי עתק, אמנם הם גם נותנים
עבודה ולא מנסים לרצוח אותנו על הדרך, אך המחיר
הכלכלי הוא כבד.
רגע, החשבון רק התחיל:
מה עם פיתוח צמוד )להבדיל מפיתוח כללי
שהוא לפעמים גלום במחיר הקרקע(? והתכניות
זה בחינם? האדריכל מתנדב? בקיצור הבנתם את
הפרינציפ: אין היתכנות למחיר של פחות מעשר אלף
למטר.
וכשמדברים על מטרים בקבוצת רכישה
מתכוונים להרבה יותר מטרים ממה שאנחנו רגילים
לחשוב, אמנם בדירה יש לנו רק שמונים מטר, אך
מי ישלם על המדרגות? והמעלית? והחללים, כן
השטחים הללו שאחר כך רבים עליהם מישהו שילם
את הבנייה שלהם וזה אתם.

כך אנחנו מגיעים לחשבון פשוט = דירת 3
חדרים של 80 מטר היא בעצם 100 מטר לתשלום
שזה אומר 800,000 ₪לבנייה פלוס 200,000 ₪עבור
כל ההוצאות מסביב.
וזה עוד לפני שנגענו בהוצאות הניהול, אם יש
חברת ניהול לפרויקט צריך להוסיף עוד מאה אלף,
אם אין חברת ניהול כדאי לשקולשוב אם אתם רוצים
להיות שם, כי מישהו הרי צריך לנהל.
רגע רגע, זה עוד לא נגמר כי עוד לא אמרנו
מילה על המימון, בקבוצות רכישה – אין משכנתא, יש
רק הלוואה יקרה מהשוק האפור, זה מתחיל ב12%-
שנתי כך שאם אתה לוקח לא יותר משש מאות אלף
₪ )בדרך כלל לוקחים יותר( ויש מתווך שמביא
את המימון ועורכי דין וכו', סך הכל עוד איזה מאה
וחמישים עבור המימון.
אנחנו על 1.2 בערך לדירת 3 חדרים לפני המנה
העיקרית.
ועכשיו אנחנו מגיעים למנה העיקרית שזה
הקרקע, כאן באמת יש הבדלים עצומים בין פרוייקט
אחד למשנהו, כי אינו דומה טעם קרקע העולה
בירוחם )150,000 כולל פיתוח( לקו ראשון לים תל
אביב )3,000,000 ₪ ליח"ד לא כולל פיתוח(.
סבורני שהנקודה הובנה, אין שום היתכנות
למחירים כאלו, למעט מקרה אחד ויחיד:
ארגון צדקה!
כל סופרמרקט הוא "גמ"ח חסד", ראיתי בני
עלייה והן מועטין, מאוד, כמעט בלתי קיימים.
יש למשל את הפרויקט של ר' רפי הופמן והרב
ברונר ועוד כמה יהודים טובים, הייתה לי את הזכות
לסייע קצת בעבר, הפרויקט הזה באמת יכול לעמוד
במחירים זולים וזאת משום שקנו את הקרקע במחיר
אפסי, אינם לוקחים חברת ניהול אלא עושים הכל
בחינם, ואינם זקוקים למימון כי הם מספיק עשירים
)וקשורים לעוד עשירים( כדי לממן את רכישת
הקרקע לבד.

תעלה בבקשה "בספויילר". כאן הנושא יותר חמור ממה כתב עו"ד רוזנבלט... נקודת הכובד היא שעו"ד רוזנבלט לא קרא את המסמכים, ואם הוא כן קרא - הוא פשוט לא הבין כלום.

 

[חי 523]

שלום לכולם
אני מעלה לכאן את הטור שהתפרסם אתמול, אפשר לומר שהוא נכתב כאן באשכול, אז תודה לכולם ובפרט לברנדוויין....

בעמנואל כבר היית?



לפני כעשור וקצת נודע לי כי בעמנואל יש קרקע ששייכת לחברת וולוול שאג (יהודי ת"ח חתנו של הרב גץ זצ"ל שבונה אלפי דירות ביו"ש מתוך אידיאולוגיה) שמעתי שהוא מעוניין לבנות מאה דירות אך לא מצליח בשיווק, הצעתי לנסות לקחת את היוזמה לידי, נכשלתי, במקביל אליי שיווק בשעתו אבי חידוש היישוב הרב משה זינגר פרוייקט מתחרה, הוא פחות נכשל אך גם דישדש במכירות.

ניסיתי הכל: מפרסום מאסיבי, שיחות עם ראשי קהילות ואדמו"רים ועד הבטחות כספיות של נדיב שהסכים לכך אם כלום לא עזר, עליתי לביתו של אחד מצדיקי עמנואל (העיר נתברכה בצדיקים דווקא בגלל הניתוק, שני הת"ח הגדולים ביותר בעיר התורה מודיעין עילית גדלו בעמנואל) ושאלתי אותו איך ייתכן שאנשים לא מתנפלים על דירות של 90 מטר במחיר של פחות מחצי מיליון ₪?

הוא הצביע לי מהחלון על הכפר הפלסטינאי ממול: "אתה רואה את הכפר? קוראים לו ג'ין ספאוט שפרושו קללת השדים, זה ההסבר היחיד שיש לי לכך שהעיר הכי מוצלחת בציבור החרדי היא הכי פחות מבוקשת".

איני מומחה לשדים וגם הערבית שלי חלשה (דווקא לפי גוגל הפירוש הוא הפוך והכוונה "מקור השפע" – הרבה יותר מתאים לדעתי) אך זה ההסבר היחיד שאפשר לתת לכך שהעיר הזו נכשלה כל כך בעבר.

כי מבחינה אובייקטיבית מדובר במקום הטוב ביותר מבין כל הפריפריות: הכי קרוב לבני ברק, הכי מזג אוויר מתאים, הכי חרדי הכי מתוכנן ועד לאחרונה גם הכי זול, אז איך ייתכן שהמקום הזה לא היה מבוקש?

התשובה כאמור היא בתחומי המיסטיקה, הדירות עמדו שוממות לא משופצות וחלקן לא גמורות אלא רק ממתינים ליזם זריז שיעשו משהו או לפטירת בעלי הדירה והגעת הנכד החברה'מן שיעשה משהו (אגב, אנחנו פותחים השבוע קורס לצוואות וירושות – מומלץ מאוד לכל מי שחושב שאולי יום אחד הוא ימות או שהוא רוצה לקנות ידע בתחום, פרטים באישי).

כל מה שהיה צריך מישהו שירים את הכפפה ואת זה עשו חסידי בויאן, חברך חברא אית ליה ולאחר שנכשלתי בשיווק ליחידים אך ניסיתי במקביל בקרב ציבורים נוצר קשר עם חסידות בויאן ובברכת הרבי הם קנו בערך את כל הפרוייקטים (בשילוב עם סלונים שכבר היתה להם מראש קהילה גדולה במקום) וכל מי שהיה איתם אז מברך את היום שהצטרף אליהם – הדירה של החצי מיליון שווה היום הרבה יותר ממיליון.

הגעתם של מאות חסידים צעירים הפכה את העיר (מדובר בעיר שהיא בית למרות שחוקית היא עדיין לא עיר אלא מועצה) הכפילה את כמות המתגוררים במקום, ובאדיבות ראש המועצה דאז גרשי ומחליפו אח"כ ראש המועצה החסידי הנוכחי ר' אלי גפני שתמכו ביד נדיבה בכל קהילה ויחיד שהגיעו המקום הפך להיות מבוקש ביותר.

ואז החל התהליך ההפוך שמוכר לנו גם ממקומות אחרים: עודף הצלחה מביא לעלייה בביקושים, שמביא לעלייה במחירים שמביא לירידה בביקושים שמביא לירידה בהתחלות הבנייה וכך הגלגל מסתובב לו...

כאמור, מחיר של דירה חדשה בעמנואל היום הוא קרוב ל1.2 מיליון ₪, דירות ישנות אפשר למצוא גם בשמונה מאות (בשעתו תיווכתי עסקה שבה בעלים של 3 דירות העניק דירה במתנה למישהו תמורת מימון השיפוץ של השתיים האחרות – שנבין מה היו המחירים רק לפני עשור ומשהו, איפה היינו אז ולא קנינו עשרים דירות שם?!) אך כדאי לבדוק את האפשרות למשכנתא וגם הדירות הללו נחטפות במהירות ועם כל הכבוד להתפתחות היישוב והרצון של הצעירים לגור כאן – מחיר של 1.2 מיליון נחשב עדיין יקר מידי עבור יישוב שעד לפני חמש שנים המחירים היו כמעט מחצית.

במבוי הסתום הזה הגיע הפתרון של קבוצת רכישה.

ברור לי שהמילה נשמעת פחות אופטימית אך כדאי לנתח את העניין מקרוב, כי בקרוב נשמע על עוד ועוד קבוצות רכישה, פשוט כי אין דרך אחרת להוזיל את מחירי הדירות – מחיר הבנייה לאחר המלחמה האמיר שחקים והמצב היום שגם אם נקבל שטחים בחינם בכסיף (לא יקרה) וגם אם הפיתוח ייערך על חשבון המדינה (עוד יותר לא יקרה) עדיין מחיר הבנייה לבדה עם כל המסביב מתקרב כבר למיליון שח, תוסיף לזה רווח קבלני ועברנו את המיליון עוד לפני שנגענו במחיר הקרקע שהוא משמעותי בכל דירה – גם בירוחם אין קרקעות בפחות ממאתיים ליחידה, כך שבדרך הטבע הרגילה אין סיכוי להוזיל את מחירי הדירות ללא קבוצות רכישה.

איש יהודי היה בעמנואל ושמו ר' אליעזר בילר, הוא אישית חסיד סלונים אך עוסק בנדל"ן בעבור כל יהודי ששוקל – או צריך לשקול – מעבר לעמנואל, הוא חבר לחוגים שונים והקימו ביחד קבוצת רכישה האמורה לבנות מאות דירות, אך כרגע מדובר על שלב א' של 96 דירות אז נתמקד בזה כי כאמור השורות הבאות לא מדברות רק על עמנואל אלא על כל מקום שיש קבוצת רכישה, מעמנואל (96 דירות) ועד עכו (אלפיים דירות) ובאמצע כל אלו שאנחנו מכירים ושנכיר בשנתיים הקרובות כי זה הולך להיות הטרנד – אחרת אין סיכוי להגיע למחירים נמוכים יחסית.

קודם כל כמה מילים על בויאן כי הם שותפים גם לקבוצת הרכישה הנוכחית, את הוגה הרעיון הרה"ג ר' יעקב שפירא זצ"ל הכרתי עוד כשהחל במודיעין עילית והזמין אותי לאור נסיוני כיו"ר קבוצת הרכישה הגדולה במושגים של אז (חפציבה, 415 משפחות, כל אחת קבלה דירה נפלאה וכסף חזרה כמעט שלושים אלף ₪) שעות רבות ביליתי בביתו והוא אכן הצליח מאוד והמשיך מכאן לקרית גת ונלב"ע בשיא פריחתו.

שאלתי אותו פעם מה הסוד שמלווה את בויאן עם מאה אחוזי הצלחה בקבוצת רכישה כשכרבים אחרים נכשלו?

הוא ענה לי מיד: "האדמו"ר"

הסברתי לו שאנחנו צריכים תשובה בדרך הטבע והוא חזר שהוא דיבר בדרך הטבע, ואז הסביר שמלבד העובדה שיש עם מי להתייעץ ולהתברך יש כאן מימד נוסף: הפחד מהרבי.

הבעייה הגדולה של הקבוצות היא שהמנהל לא חייב כלום לאף אחד, הוא ישן מאוד טוב על מיטתו גם אם היתר הבנייה נמרח על שנתיים והסכם המשכנתא לעוד שנתיים, אך כשיש לך אדמו"ר שמבקש כל הזמן לדעת איפה אוחזים אתה לא ישן בלילה ודואג שהכל יסתדר.

מכאן אנחנו מבינים את העניין: כשיש קבוצה מגובשת שהמנהל חייב תשובות לאנשים, לאו דווקא חיב במובן החוקי אלא הערכי כי הם מתפללים איתו בשטיבל, אז הכל נראה אחרת.

עדיין לא די רק ברבי (או הרב) ובמנהל טוב, צריכים גם עו"ד חזק ורו"ח חזק וגם וועד חזק ועוד כמה דברים שיתנו את החוזקה.

להלן שלושה דברים עיקריים שצריך לברר לפני שבכלל נכנסים לקבוצת רכישה אם בוער לכם הזמן והכסף (יש כאלו שלא, תיכף נדבר גם עליהם):

א- האם יש כוונה לשנות את התב"ע? זהו הנושא המרכזי שמפריע להתקדמות בדרך כלל, כך היה באחיסמך ובקבוצות בבית שמש ועוד רבות. במקרה של עמנואל למשל, הקרקע נמצאת בלב היישוב ואין צורך ואין רצון לשנות דבר כלשהו לפני הבנייה אלא להוציא היתרים ולבנות.

ב- מי חברת הניהול ומה ההסכם מולה ומה סמכויות הוועד? קודם כל שיהיה להם ניסיון וכל המרבה הרי זה משובח. וגם לבדוק אם אפשר להתגרש, כי לפעמים נתקעים עם חברה שלא עושה את העבודה אך אי אפשר להיפטר מהם, צריך גם את זה לבדוק (לא בדקתי).

ג- דו"ח אפס, האם המחירים ריאליים, במקרה של עמנואל המחירים היו נראים לי זולים מידי, אך ההסבר שקבלתי הוא ששם ניתן להעסיק פלסטינאים ולכן המחירים שם זולים במיוחד, מעניין.

ושוב, המטרה כאן אינה הקבוצה הספציפית הזו (איני בטוח בכלל שהם מקבלים מישהו מחוץ לחסידות ואם נותרו דירות) אלא משום שעסקתי בזה שבוע אחרון אז ניקח את זה כדוגמה ומכאן נלמד לכל מקום אחר.

ועוד משהו לסיום, מצחיק ועצוב גם יחד:

רבים מתלוננים ובצדק שבקבוצת רכישה זמן הוא לא זמן וסכומים שנקבעו הם להמלצה בלבד, ואכן זו המכה הקשה של כל הקבוצות וכל אחד מאיתנו מכיר אנשים שנפלו בזה או שהוא בעצמו.

תופתעו לשמוע אבל יש הרבה אנשים שרוצים את זה!

אקדים סיפור קצר:

מי שהקים את הקבוצות במודיעין עילית ואחראי על אלף דירות (יחד עם יבלחט"א חיים בוים) זה ידידי אבלחט"א הרב אהרן טוננפלד, בעת פטירתו הפתאומית בשיא ימיו (אולי יש משהו במה שחז"ל אומרים שהעסוק בבניין מתמסכן) הסעתי את מורי ורבי הגר"מ קסלר שליט"א לניחום אבלים.

הבן שיחי' הראה לרב הרבה מכתבים ומיילים של אנשים שפשוט ביקשו להיות בבניין שאי אפשר לבנות שם...

מתברר כי יש אנשים רבים שנרשמים לקבוצה, לא כדי לבנות דירה אלא כדי להיפטר מהמחותן!

ואלו היו מתקשרים לרב טוננפלד ובשקט מבקשים שיעביר אותם לבניין שצריך שינוי תבע כדי שייקח עוד כמה שנים ובינתיים יארגנו את ההלוואות או שהמחותן יתייאש, והוא בצדקתו היה מעביר אותם וסופג אחר כך את הצעקות של המחותן...

כן, יש הרבה הורים אצלנו שאין להם את האפשרות להגיע לדירה שהתחייבו, וזה לא משנה אם הם ליטאים שהתחייבו הרבה או ספרדים שהתחייבו הכי קצת, לאף אחד אין היום כסף, ואז קבוצת רכישה יכולה להיות משהו נפלא – גם קנית דירה וגם לא עולה כסף (השכירות היא סכום קל יחסית).

אני באופן אישי הפסדתי כזוג צעיר לאחר החתונה כ400,000 ש"ח מהקבוצת רכישה שהוזכרה לעיל במ"ע.
ולא בגלל שהם חלילה נוכלים, אלא בגלל: במקום דירה 620,000 שהובטחה תוך שנתיים קבלנו דירה כ850,000 לאחר 6 שנים פלוס עוד שנתיים עד טופס 4. פלוס שכירויות, פלוס ריביות גרייס, פלוס הוצאות מעבר דירות וכו', וכ"ז במקום דירה בנויה לפני כ15 שנה ב800,000....
הסיוט מקבוצת רכישה הוא כמו שכתבת בספרך הנפלא תיקח נהג מונית ותגיד לו קח אותי למירון מתי שתרצה וכמה שתרצה, ונראה כמה זמן זה לוקח, ........
אז אולי בבויאן בגלל הפחד מהאדמור זה שונה, אבל בכלליות קבוצת רכישה זה נזק!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

[הנדלניסט]

כמה הבהרות קצרות, לטובת מי שבאמת עוסק בתחום – ופחות לטובת מי שיש לו הרבה זמן לכתוב ופחות זמן לעשות.

1. דו״ח אפס הוא כלי – לא אמת מוחלטת
דו״ח אפס הוא מסמך עבודה חשוב, אבל הוא אינו נבואה ואינו משקף בהכרח את המציאות הכלכלית בפועל.
יש אינספור פרויקטים (גם יזמיים וגם קבוצות רכישה) שדו״חות האפס שלהם הציגו רווחיות נמוכה או אפסית ובפועל קיבלו ליווי, נבנו, ונמכרו היטב.
מי שעובד בשטח יודע: המציאות העסקית לא תמיד מתיישרת לפי שמאות שמרנית על הנייר.

2. בקבוצת רכישה – “רווח יזמי” הוא לא הסיפור
רווח יזמי הוא מושג של יזם שמוכר דירות.
בקבוצת רכישה – הקבוצה היא היזם.
מה שמעניין את גורם הליווי באמת:
עלות הבנייה
שליטה בתקציב
רזרבות
יכולת ביצוע
לא אחוז רווח תיאורטי שמישהו החליט שהוא “קו אדום”.

3. גם היום – נסגר ליווי עם דו״חות שמרניים
בפועל, יש כיום קבוצות רכישה שכבר סגרו הסכמי ליווי – גם עם דו״חות אפס שמרניים מאוד.
הגורמים המממנים ראו את המספרים, הבינו את השוק, והסתכלו על:
מחיר הקרקע
חוזי ביצוע
מנגנוני בקרה
ביקוש אמיתי
ולא על סיסמאות.

4. מה כן קריטי בדו״ח אפס בקבוצה
הנקודה החשובה באמת בדו״ח אפס של קבוצת רכישה היא סעיף ההוצאות.
שם בודקים:
האם כל העלויות כלולות
האם אין “הוצאות שנשכחו”
האם המארגן מציג תמונה מלאה ושקופה
דו״ח עם הוצאות מלאות = אמינות.
דו״ח עם חורים = נורת אזהרה.
לא אחוז הרווח הוא המדד – אלא השקיפות.

5. הסכם שיתוף – דיוק לפני דרמה
בשלב הרשמה טבעי שהסכם שיתוף עוד לא סגור.
מארגן ישר, שמאמין בפרויקט, יאפשר סעיף יציאה אם הרוכש אינו מרוצה מההסכמים הסופיים.
זה מדד לאמינות – לא חולשה.

השורה התחתונה
מי שעובד בתחום יודע:
דו״ח אפס הוא כלי, לא אליל
ליווי בוחן יכולת ביצוע, לא סיסמאות
בקבוצת רכישה שקיפות בהוצאות חשובה יותר משורת רווח
ועסקאות אמיתיות נבחנות בשטח – לא רק מהמקלדת

מי שרוצה ללמוד – מצוין.
מי שרוצה להפחיד ציבור בלי ניסיון מעשי – פחות.

 

[טוחן העניינים]

כמה הבהרות קצרות, לטובת מי שבאמת עוסק בתחום – ופחות לטובת מי שיש לו הרבה זמן לכתוב ופחות זמן לעשות.

1. דו״ח אפס הוא כלי – לא אמת מוחלטת
דו״ח אפס הוא מסמך עבודה חשוב, אבל הוא אינו נבואה ואינו משקף בהכרח את המציאות הכלכלית בפועל.
יש אינספור פרויקטים (גם יזמיים וגם קבוצות רכישה) שדו״חות האפס שלהם הציגו רווחיות נמוכה או אפסית ובפועל קיבלו ליווי, נבנו, ונמכרו היטב.
מי שעובד בשטח יודע: המציאות העסקית לא תמיד מתיישרת לפי שמאות שמרנית על הנייר.

2. בקבוצת רכישה – “רווח יזמי” הוא לא הסיפור
רווח יזמי הוא מושג של יזם שמוכר דירות.
בקבוצת רכישה – הקבוצה היא היזם.
מה שמעניין את גורם הליווי באמת:
עלות הבנייה
שליטה בתקציב
רזרבות
יכולת ביצוע
לא אחוז רווח תיאורטי שמישהו החליט שהוא “קו אדום”.

3. גם היום – נסגר ליווי עם דו״חות שמרניים
בפועל, יש כיום קבוצות רכישה שכבר סגרו הסכמי ליווי – גם עם דו״חות אפס שמרניים מאוד.
הגורמים המממנים ראו את המספרים, הבינו את השוק, והסתכלו על:
מחיר הקרקע
חוזי ביצוע
מנגנוני בקרה
ביקוש אמיתי
ולא על סיסמאות.

4. מה כן קריטי בדו״ח אפס בקבוצה
הנקודה החשובה באמת בדו״ח אפס של קבוצת רכישה היא סעיף ההוצאות.
שם בודקים:
האם כל העלויות כלולות
האם אין “הוצאות שנשכחו”
האם המארגן מציג תמונה מלאה ושקופה
דו״ח עם הוצאות מלאות = אמינות.
דו״ח עם חורים = נורת אזהרה.
לא אחוז הרווח הוא המדד – אלא השקיפות.

5. הסכם שיתוף – דיוק לפני דרמה
בשלב הרשמה טבעי שהסכם שיתוף עוד לא סגור.
מארגן ישר, שמאמין בפרויקט, יאפשר סעיף יציאה אם הרוכש אינו מרוצה מההסכמים הסופיים.
זה מדד לאמינות – לא חולשה.

השורה התחתונה
מי שעובד בתחום יודע:
דו״ח אפס הוא כלי, לא אליל
ליווי בוחן יכולת ביצוע, לא סיסמאות
בקבוצת רכישה שקיפות בהוצאות חשובה יותר משורת רווח
ועסקאות אמיתיות נבחנות בשטח – לא רק מהמקלדת

מי שרוצה ללמוד – מצוין.
מי שרוצה להפחיד ציבור בלי ניסיון מעשי – פחות.

שכחת לציין קרדיט לGPT

 

[ברנדוויין]

כמה הבהרות קצרות, לטובת מי שבאמת עוסק בתחום – ופחות לטובת מי שיש לו הרבה זמן לכתוב ופחות זמן לעשות.

1. דו״ח אפס הוא כלי – לא אמת מוחלטת
דו״ח אפס הוא מסמך עבודה חשוב, אבל הוא אינו נבואה ואינו משקף בהכרח את המציאות הכלכלית בפועל.
יש אינספור פרויקטים (גם יזמיים וגם קבוצות רכישה) שדו״חות האפס שלהם הציגו רווחיות נמוכה או אפסית ובפועל קיבלו ליווי, נבנו, ונמכרו היטב.
מי שעובד בשטח יודע: המציאות העסקית לא תמיד מתיישרת לפי שמאות שמרנית על הנייר.

2. בקבוצת רכישה – “רווח יזמי” הוא לא הסיפור
רווח יזמי הוא מושג של יזם שמוכר דירות.
בקבוצת רכישה – הקבוצה היא היזם.
מה שמעניין את גורם הליווי באמת:
עלות הבנייה
שליטה בתקציב
רזרבות
יכולת ביצוע
לא אחוז רווח תיאורטי שמישהו החליט שהוא “קו אדום”.

3. גם היום – נסגר ליווי עם דו״חות שמרניים
בפועל, יש כיום קבוצות רכישה שכבר סגרו הסכמי ליווי – גם עם דו״חות אפס שמרניים מאוד.
הגורמים המממנים ראו את המספרים, הבינו את השוק, והסתכלו על:
מחיר הקרקע
חוזי ביצוע
מנגנוני בקרה
ביקוש אמיתי
ולא על סיסמאות.

4. מה כן קריטי בדו״ח אפס בקבוצה
הנקודה החשובה באמת בדו״ח אפס של קבוצת רכישה היא סעיף ההוצאות.
שם בודקים:
האם כל העלויות כלולות
האם אין “הוצאות שנשכחו”
האם המארגן מציג תמונה מלאה ושקופה
דו״ח עם הוצאות מלאות = אמינות.
דו״ח עם חורים = נורת אזהרה.
לא אחוז הרווח הוא המדד – אלא השקיפות.

5. הסכם שיתוף – דיוק לפני דרמה
בשלב הרשמה טבעי שהסכם שיתוף עוד לא סגור.
מארגן ישר, שמאמין בפרויקט, יאפשר סעיף יציאה אם הרוכש אינו מרוצה מההסכמים הסופיים.
זה מדד לאמינות – לא חולשה.

השורה התחתונה
מי שעובד בתחום יודע:
דו״ח אפס הוא כלי, לא אליל
ליווי בוחן יכולת ביצוע, לא סיסמאות
בקבוצת רכישה שקיפות בהוצאות חשובה יותר משורת רווח
ועסקאות אמיתיות נבחנות בשטח – לא רק מהמקלדת

מי שרוצה ללמוד – מצוין.
מי שרוצה להפחיד ציבור בלי ניסיון מעשי – פחות.

מאחורי הפרגוד של (חלק מ) ועדות הדיור הקהילתיות
תגובה לכותב שמעלי.
כפי שנוכחת בהתכתבויות הקודמות (במקום אחר בפורום), לא היתה לי כוונה בשלב הנוכחי "להעיז" ולפרסם את המעללים הנפסדים שלך ושל חבריך ביניהם מעלליו ומחדליו של עו"ד "אלילי" במגזר החרדי. הכרח לא יגונה וטובת המשפחות כמו התיעוב העמוק שאני רוחש לגזל המתחולל ולהמשך העזת הפנים והשקר לציבור בפנים - הם אלו שהביאו אותי לכתיבת התגובה. אעמיד עכשיו את האמת על מקומה, ובכל אופן אכתוב בהעלם עד שאקבל אישור רבני להוציא את האמת כולה לציבור.

ראשית אקדים, הנידון בעניינך לא קשור לקבוצת הרכישה של מוטי כהן בבית שמש. ההודעה שהנחתי כאן 'באשכול' תכליתה כללית - להאיר עיני המשפחות והזוגות הצעירים - שלא יתפתו לכל הצעה בה המשווקים מבטיחים רווחים מטורפים. ציינתי לשני מסמכי יסוד שהם דו"ח האפס והסכם ניהול. בקשתי מהציבור לא לוותר על הבסיס של העסקה. התחננתי לציבור לא להתפתות להבטחות ולסיפורים שסופם הוא הפסד כספי עצום, בעיות בשלום בית ופגיעה בטובת המשפחה על כל המשתמע. זה הכל.

עכשיו כדי שחלילה לא תצא כאן תקלה מהדברים שכתבת, אציג את האמת (בהעלם). אבקש ממך - אם ברצונך לנהל דיון בנושא האישי שלך, בבקשה פנה למנהל הפורום ובקש ממנו שיפתח את האשכול הנוגע בעניינך.

מקווה שדברי הובנו. להלן תגובתי:

דוח אפס הוא הכלי באמצעותו יודעים כמה כסף הפרויקט מרוויח - אם הדוח מראה על רווח של 9.3% אחוז זה אומר שהרוכש בקבוצת הרכישה הרוויח אך ורק 9.3% על דירה שהוא יראה במקרה הטוב עוד חמש שנים (כך הניסיון מלמד).
אף אחד - אבל אף אחד - לא הולך לקבוצת רכישה בשביל להרוויח 94,000 שקל (על דירה של מיליון שקל) לעוד חמש שנים כאשר אנחנו יודעים היטב ששום קבוצה בארץ לא סיימה במחירי השיווק, ועדיין לא דיברנו על העובדה שעורך הדו"ח המהולל השמיט הוצאות של למעלה מ 170,000 שקל, ובכלל בסופו של יום הדו"ח אפס הוא בכלל שלילי - אז על מה מדברים כאן?

מה שמטריד הרבה יותר הוא שהיזמים הם שהוציאו את הדו"ח הזה והם אלו ששילמו עליו ובזמן שהם יודעים שהפרויקט לא רווחי הם ממשיכים בשיווק כאילו אין מחר. ולדעתנו יש לזה כמה סיבות טובות:

למה לא סיפרתם לרוכשים שאתם כיזמים מקבלים 30% מהקרקע בלי לשלם שקל אחד בדיוק כמו שכתוב בהגדרות הסכם השיתוף להסכם השיתוף?
למה לא סיפרתם לרוכשים שאתם מקבלים את כל הזכויות העתידיות (וזה יכול להיות עשרות דירות) מבלי לשלם אגורה כמופיע בסעיפים 4.3 ו 6.5 להסכם ?
אולי יתכן שכל ההטבות האלו ששוות עשרות מיליוני שקלים דוחפות אתכם לדחוף לציבור עסקה שאין בה שום כדאיות?

ועכשיו אשיב להבלים שאתם כותבים:

1. אתם אומרים שדוח אפס "הוא כלי - לא אמת מוחלטת"
אתם בעצם אומרים שכל אלו שמסתמכים על דוח אפס כגון , בנק לאומי, הפועלים מזרחי טפחות כל גופי המימון בארץ - הם טיפשים גמורים ורק אתם חכמים לאין שיעור מגופים אלו שמנהלים מאות מיליארדים כל שנה??!!!. זו טענה רצינית???
הרי אנחנו יודעים היטב ששום בנק לא יהיה מוכן לממן את הקבוצה הזו כאשר הרווח הוא עלוב (והאמת שבכלל הדו"ח הוא שלילי - עסקת הפסד) וזו גם הסיבה שבגללה אתם ניגשים לרובי קפיטל (הגוף שמממן את הפרויקט) ומוכנים לשלם לו ריבית עצומה וזו גם הסיבה שלא ניגשתם בכלל לבנקים בניסיון לקבל מימון בריבית שפויה.

2. אתם אומרים - "קבוצת רכישה – “רווח יזמי” הוא לא הסיפור"
אתם רציניים?? כל מי שמצטרף לקבוצה הזו בא לחסוך את הרווח היזמי ולקנות דירה במחיר מופחת. אם אין רווח יזמי אין שום סיבה להרים קבוצת רכישה שתמיד - אבל תמיד - הדברים מסתבכים שם.

3. אתם אומרים "גם היום – נסגר ליווי עם דו״חות שמרניים"
אכן, אין בעיה לסגור ליווי כאשר אתה מוכן לשלם לגוף המממן ריבית גבוהה מאוד - כמו שאתם בדיוק מתכוונים לעשות.
אגב - הריבית שרוכשים ישלמו לרובי קפיטל היא יקרה מאוד ואנחנו יודעים טוב מאוד שבדוח האפס הריבית הזו בכלל לא באה בחשבון כמו שלא הוכנסו סעיפי הוצאות הליווי, הארגון, התרומה (לא מבין למה לתרום כסף אם הרעיון הוא לעזור לזוגות צעירים בקהילה) כל אלו מגיעים ללפחות 170,000 ש"ח בקלות שנוספו לעלות הדירה.

4. אתם אומרים - :מה כן קריטי בדו״ח אפס בקבוצה"
חברים יקרים - אלו שטויות במיץ עגבניות שרק טיפשים יאמינו להם. התפקיד העיקרי ואולי היחידי של הדוח אפס הוא להראות האם שווה להקים את הפרויקט או האם לא שווה להקים אותו. הדוח אפס שלכם מראה שלא שווה להקים אותו אז למה אתם גוררים מאות משפחות לגיהינום?.

5. אתם אומרים - "הסכם שיתוף – דיוק לפני דרמה"
אל תקשקשו. אף אחד לא יכול לצאת מהפרויקט כי אחרת לא תהיה קבוצה וכולם מבינים את זה.
הסכם השיתוף שמוחבא מהרוכשים נותן לכם 30% מהקרקע ועוד את כל הזכויות העתידיות מבלי שאתם משלמים על זה אגורה אחת ואת זה הציבור לא יודע כי לא סיפרו לו את זה אז בואו לא נדבר על שקיפות כי אתם לא שם - אפילו לא קרובים לזה. אנחנו יודעים טוב מאוד שאם הציבור היה יודע שהוא משלם על קרקע שאתם לוקחים אליכם אז לא היה לכם נרשם אחד.

 

[ירמי וולדמן]

שבוע טוב
אני פותח מחדש
לשמור על הכללים להשאיר את הנושא ענייני ומכובד בבקשה

 

[אליז]

ג- דו"ח אפס, האם המחירים ריאליים, במקרה של עמנואל המחירים היו נראים לי זולים מידי, אך ההסבר שקבלתי הוא ששם ניתן להעסיק פלסטינאים ולכן המחירים שם זולים במיוחד, מעניין.

זה חירטוט!
המחיר של 5,000 ש"ח למ"ר היה נכון רק בדוחק ממש, ממש לפני המלחמה, בפרויקטים חסכניים במיוחד.
היום אפילו שבחי"ם מקבלים מינימום 800 ש"ח ליום, וק"ו ב"ב של ק"ו פלסטינים העובדים באישור רשמי - הם יקבלו לפחות 800 ש"ח, אם לא יותר.
וכמובן, כל שאר נותני השירות העלו מחירים בצורה משמעותית.
לשם השוואה, לפני המלחמה המחיר הממוצע היה 600 ש"ח ליום.
תעשה בעצמך את החשבון - כמה זה מוסיף לעלות הבנייה.

 

[למדן בחסידות]

אני מכיר את הרב ברוורמן מצוין
ואשתדל לשאול אותו כשאפגוש אותו
הוא רב שמקיים "לא תגורו מפני איש" ואם הוא היה רואה שמדובר בפרויקט דוגמת "דורות עילית" הוא היה רץ לכתוב מכתב נגד
ואם אתה באמת רואה שזה פרויקט כושל שמפיל אברכים בפח תפנה אליו ולהרב שפרן עם המסמכים המרשיעים והם כבר יוציאו מכתב בשמחה להציל את ממון ישראל.

כבר שאלת את הרב ברוורמן? @משה מנדלוביץ

 

[יוסי ה]

מה קרה ל @איצ'ה קו המידע שרימז בקו שלו שידבר על הנושא... ובינתיים נראה שהצליחו להשתיק אותו...?
אדרבה שיקום וידבר- כמו שהוא מצהיר שכוונתו אך ורק לשם שמים! אם אכן כך אפילו אם מאן דהוא אומר לו ... שידבר!
ואם זה כן מאושר לאחר בדיקת "הגנת הצרכן"- שיגיד! לטובת ההמון.

 

[למדן בחסידות]

מה קרה ל@איצ'ה קו המידע שרימז בקו שלו שידבר על הנושא... ובינתיים נראה שהצליחו להשתיק אותו...?
אדרבה שיקום וידבר- כמו שהוא מצהיר שכוונתו אך ורק לשם שמים! אם אכן כך אפילו אם מאן דהוא אומר לו ... שידבר!
ואם זה כן מאושר לאחר בדיקת "הגנת הצרכן"- שיגיד! לטובת ההמון.

ג"א מצטרף.
עוד בקשה , מי שיש לו חוו"ד בידיעה ברורה , לא , לא כל שמעתי ממורי ....של איש מקצוע מוסמך בלבד שאינו קשור לפרויקט שבדק את זה אישית, שיעשה טובה ויעלה את זה בפירוט מלא מה הצפי לעלות הסופית , כמה הרווח לעומת מי שיקנה שמה בעוד כחמש שנים (הבנתי שלעומת מי שקונה עכשיו לא משתלם , רק שהציבור בגדול מילא לא קונה עכשיו), האם זה נכון בכלל להכנס לסיכון של קבוצת רכישה בכזה מקרה לתעלת הציבור.
אני חוזר שוב רק איש מקצוע מוסמך ורק מידיעה ברורה.
גם מי שיש באפשרותו לשאול חינם איש מקצוע מוסמך שכבר ישב על התוכנית בבקשה שיעשה את זה לטובת הציבור

 

[הנדלניסט]

תגובה עניינית – בלי סיסמאות ובלי הפחדות​

קראתי את הדברים שנכתבו, וחייבים לעשות כאן סדר.
לא בסיסמאות, לא בהפחדות, אלא בעובדות – כפי שמי שעוסק בנדל״ן באמת מכיר.

1. דו״ח אפס הוא כלי – לא אמת מוחלטת​

דו״ח אפס הוא מסמך עבודה חשוב, אבל הוא אינו נבואה, ואינו משקף בהכרח את המציאות הכלכלית בפועל.
הוא מבוסס על:

• הנחות שמרניות
• נתונים תיאורטיים
• הערכות כלליות

ולא על דינמיקה של שוק חי.

אם דו״ח אפס היה אמת מוחלטת –
עשרות פרויקטים מוצלחים בישראל לא היו יוצאים לפועל.

2. דוגמה מהשטח – פרויקט הר יונ​

כדי להבין את הפער בין תיאוריה למציאות, חשוב להסביר את המקרה מהר יונה.

מדובר בפרויקט שהחל לפני כשנתיים.
בדו״חות האפס שהוכנו אז – לא הוצג רווח כלל, אלא הפסד בפועל. מחירי הדירות היו כ1,000,000 ש"ח לדירה שהיינו חייבים למכור החל מ1,280,000 ש"ח בשביל להראות 15% רווח יזמי. בפועל לא היה בניה באותם שנים בהר יונה כך שלא ידעו מה מחיר המאיתי.

כן, לא “רווח נמוך”, אלא:
פרויקט שלפי הדו״ח לא אמור היה לצאת לדרך.
לפי אותה גישה שנשמעת כאן – היה צריך לעצור הכול.
ומה קרה בפועל?
אנשים וקהילות שמכירים את המקום, את האוכלוסייה ואת הביקוש:

• רכשו דירות
• שילמו מחירים גבוהים משמעותית ממחירי דו״ח האפס
• והוכיחו בפועל שהדו״ח היה שמרני ומנותק מהמציאות

הפרויקט התקדם,
הדירות נמכרו,
והמחירים בפועל היו גבוהים במאות אלפי שקלים מהתחזית.

וזה לא מקרה חריג – זה דפוס שחוזר על עצמו בכל הערים המתפתחות.

3. כאן בדיוק ההבדל: אנשי עשייה מול אנשי דיבורים​

כשאנשים שחיים אזור מסוים, פועלים בו ומכירים את השוק:
קונים דירה ב־100,000 ₪ פחות ממחיר דו״ח האפס –
זה לא חוסר הבנה.
זה ניסיון הם מכירים את השוק ומבינים שהפער הוא 250,000 ש"ח
זה ההבדל בין:

• מי שמנתח אקסלים ולא מכיר את השטח
• לבין מי שמכיר ביקוש, קצב מכירות והתנהגות קונים

ולכן, כשיש פער בין דו״ח אפס למציאות –
לא תמיד הדו״ח הוא זה שצודק.

4. ליווי בנקאי – לא נקבע לפי סיסמאות​

בניגוד למה שנכתב:
הפרויקט קיבל הצעות ליווי מגורמים רציניים – בנקאיים וחוץ־בנקאיים.
בנק מזרחי ולאומי הגישו הצעות ליווי לפרויקט ע"ב הדו"ח 0 המדובר.
קרנות ברקת, מיטב דש, ורובי קפיטל הציעו גם ע"ב הדו"ח 0 המדובר.

הבחירה בגוף מלווה חוץ־בנקאי נעשתה מסיבות מקצועיות:

• חיתום מהיר
• גמישות תזרימית
• הכרה בהכנסות
• אפשרות לבלון מלא
• פחות רגולציה

הריביות:

• בנק: פריים + 1
• חוץ־בנקאי: פריים + 2.3

פער סביר לחלוטין בפרויקטים מהסוג הזה.
בוודאי לא ריבית מטורפות כמו שהכותב מנסה להפחיד כאן את הציבור.
אני תוהה האם אי פעם קבוצת רכישה קיבלה כזה ריבית

5. מה כן חשוב בדו״ח אפס בקבוצת רכישה​

לא אחוז הרווח.
אלא:
✔ שכל ההוצאות בפנים
✔ שאין עלויות נסתרות
✔ שיש שקיפות
✔ שיש בקרה

ובמקרה הזה:

• הוצאות בנייה מופיעות
• הוצאות ניהול ופיקוח מופיעות
• הוצאות ארגון מופיעות
• הריבית – כמו בכל עסקת נדל״ן – תלויה ברוכש

זה תקין. זה מקובל. וזה שקוף.
הכותב מתעניין בדו"ח 0 רק במחיר מכירה ואת המחיר עלויות הביצוע הוא בכלל לא מתייחס וטוען שהמחיר גבוהה בהרבה בעוד שכולם מבינים שהשמאי דווקא יהיה מאד שמרני גם בהוצאות מה שאומר שעל פניו ההוצאות הם קטנות יותר ממה שמופיע בדו"ח.
הכותב מתלונן על תרומה שכל רוכש צריך לתרום לקהילה שלו כאילו מדובר בסכום עצום. מדובר בסך של 10,000 ש"ח שהולך לקהילה שלו כתרומה בשביל שיוכלו לקדם מוסדות.
הכותב מדבר על ריביות גבוהות - לפי הדו"ח של הליווי בנקאי סך הריבית שייקח אברך שמבקש לקחת בלון מלא של 800,000 ש"ח במשך כל שנות הבניה אמור להגיע ל81,000 ש"ח בסה"כ. בשנים האלה של הבלון הוא לא משלם משכנתא ושכירות יחד. את הכסף שהוא לא צריך לשלם יכול להשקיע ולקבל לפחות 50% חזרה בלי מאמץ.
בכללי כל הפרויקטים של דירות 20/80 זה היחס פחות או יותר בין קניה לינארי לקניה 20/80.
כמובן מיש מעוניין יכול לשם לינארי ואז לא לשלם ריביות כלל.

6. לגבי הטענה על “30% מהקרקע”​

מדובר בעיוות של המציאות ואי הכרת האירוע שהוא מדבר אליו אלא בעלעול במסמכים שהוא קיבל מחברו ללא אישור ומהווה עבירה פלילית, כשהוסבר שיעיין במסמכים וייקבע פגישה מסודרת עם הגרומים שיוכלו להסביר את האירוע, פגישה פרונטלית.
כמובן אנשים שמתנהלים כמו מאפיה לא מתרגשים אלא מלכלכים בלי לנסות לשמוע באופן ברור מה האירוע.

לא מדובר ב״גזל״ ולא ב״קומבינה״ אלא במנגנון משפטי מקובל:
30 % מהקרקע נשארת בידי ועדות הדיור
הזכויות העתידיות מוצמדות לצורך התחייבויות כלפי המוכרים שהורידו במחיר כי יש מצב שיהיה שם יחי"ד נוספות בהמשך.
כל יחידה עתידית מחויבת בתשלום נוסף לבעלים
הזכויות מתחלקות בין קהילות הרוכשים בהתאם לחלקם בשלב א
זה מנגנון הגנה – לא מנגנון ניצול.

7. השורה התחתונה​

דו״ח אפס הוא כלי – לא אליל
המציאות נקבעת בשטח, לא בגיליון אקסל
אנשי עשייה קונים – אנשי דיבורים מנתחים
הפרויקט מתקדם ונמכר
והעובדות מדברות בעד עצמן

מי שרוצה להבין – מוזמן.
מי שמעדיף להפחיד ציבור – שימשיך לכתוב.
המציאות כבר עשתה את שלה.
(כן נעזרתי ע"י GPT)

 

[הנדלניסט]

זה חירטוט!
המחיר של 5,000 ש"ח למ"ר היה נכון רק בדוחק ממש, ממש לפני המלחמה, בפרויקטים חסכניים במיוחד.
היום אפילו שבחי"ם מקבלים מינימום 800 ש"ח ליום, וק"ו ב"ב של ק"ו פלסטינים העובדים באישור רשמי - הם יקבלו לפחות 800 ש"ח, אם לא יותר.
וכמובן, כל שאר נותני השירות העלו מחירים בצורה משמעותית.
לשם השוואה, לפני המלחמה המחיר הממוצע היה 600 ש"ח ליום.
תעשה בעצמך את החשבון - כמה זה מוסיף לעלות הבנייה.

הדו"ח הזה הוא מיוני 2025
כנראה שכבודו מבין יותר טוב