דיון מחירי הדירות לאן?

[ברוך פינחס]

מסכים, המחירים לא ירדו בעשרות אחוזים בממוצע הארצי. אבל כן נראה דשדוש מתמשך לפחות עד שהריבית תהיה מתחת לשלושה אחוזים.

וגם לאלו שמוכרים להם לוקשן שאם הם ימתינו המחירים ירדו בעשרות אחוזים...

התכוונתי לשאול למה למי שמביע דעה כזו שגורמת לזוצים להפסיד המון כסף מותר להביע אותה.
ולמי שחושב שאם הם ימתינו ולא ירוצו עכשיו לנצל את המבצעים הם יפסידו, אסור להביע דעה???

 

[יוני322]

התכוונתי לשאול למה למי שמביע דעה כזו שגורמת לזוצים להפסיד המון כסף מותר להביע אותה.
ולמי שחושב שאם הם ימתינו ולא ירוצו עכשיו לנצל את המבצעים הם יפסידו, אסור להביע דעה???

הכל מותר, מותר לך להיות אובססיבי לעליות ומותר למישהו אחר להיות אובססיבי לירידות, פשוט הסגנון שלך היה נראה מעט שיווקי ומגמתי,(לא שאני חושב שאתה באמת משווק או משהו כזה, אבל כן נראה שאתה מאד חפץ בעליית מחירים)
מותר לי לבקר את זה (סליחה עם קצת הגזמתי)

 

[פרישמן]

איזו תפנית מפתיעה!

הפתעה: מחירי הדירות זינקו ב-0.7% לאחר 8 חודשים של ירידה

כך עולה ממדד מחירי הדירות של הלמ"ס שפורסם הערב (ה') לגבי החודשים אוקטובר-נובמבר 25'. מדובר בתפנית חדה ומפתיעה לאחר 8 חודשים רצופים של ירידת מחירים...

www.nadlancenter.co.il

עליה או ירידה של אחוז, בשוק כל כך רחב ומפוזר זה לא באמת מדד.

נוסיף לזה את העובדה שיש ירידה במספר הרכישות, והרי לך מדד שלא אומר כלום ושום דבר.

שפל היסטורי במכירות: הרוכשים מבטלים חוזים, והקבלנים נאחזים בהנשמה מלאכותית

כך הפך השוק החופשי למלכודת אשראי: יידרשו יותר משנתיים וחצי כדי למכור את מלאי הדירות הקיים בישראל. בבאר שבע 1 מכל 15 רוכשים מבטל עסקה, ובמרכז השוק בקיפאון. תמונת מצב

magdilim.co.il

 

[די]

תשאל את @צופה לישועה מה עשו לו כאן...

הבחור, שלטענתו בכלל לא מתגורר בישראל, הביא נתונים לא נכונים לגבי שוק הדיור הישראלי, וכשניסו להעמיד אותו על טעותו התעצבן.
כל דעה היא לגיטימית, אבל בגלל שיש לך אינטרס שמחירי הדירות יעלו אי אפשר לזרוק סיסמאות חלולות שוב ושוב ולחשוב שהציבור יקנו את זה (וזה נכון גם לגבי ירידות מחירים).

 

[ברוך פינחס]

הכל מותר, מותר לך להיות אובססיבי לעליות ומותר למישהו אחר להיות אובססיבי לירידות,

אתה צודק שאני אובססיבי, אבל תדייק, אני לא אובססיבי לעליית מחירים, אני אובססיבי נגד הדעה שאומרת לזוצים שרוצים [ואיכשהו יכולים בקושי רב אבל יכולים] לקנות דירה ואומרים להם לא שווה לכם.
להפיל מישהו זה לא רק לשווק לו עיסקה לא טובה,
זה גם למנוע ממנו להרוויח 200 אלף ש"ח !!! במבצעים של הקבלנים.

אני דוקא חושב שעוד יכולות להיות ירידות במקומות מסוימים לפחות, ועד אתמול חשבתי שברוב הארץ יהיו עוד ירידות.
אבל לא נראה לי שזה יהיה יותר מידי זמן וביותר מידי אחוזים.
ודוקא עכשיו כשיש לקבלנים קושי, זוצ שמנצל את התקופה הזו יכול להרוויח הרבה.
וכמו שזה פשע למכור להם משהו שלא כדאי להם, כך אסור למכור להם חלומות ולהשאיר אותם בלי דירה.

עליה או ירידה של אחוז, בשוק כל כך רחב ומפוזר זה לא באמת מדד.

נוסיף לזה את העובדה שיש ירידה במספר הרכישות, והרי לך מדד שלא אומר כלום ושום דבר.

שפל היסטורי במכירות: הרוכשים מבטלים חוזים, והקבלנים נאחזים בהנשמה מלאכותית

כך הפך השוק החופשי למלכודת אשראי: יידרשו יותר משנתיים וחצי כדי למכור את מלאי הדירות הקיים בישראל. בבאר שבע 1 מכל 15 רוכשים מבטל עסקה, ובמרכז השוק בקיפאון. תמונת מצב

magdilim.co.il

אני לא חושב שירידת המחירים תעצר רק בגלל המדד שפורסם אתמול.
מתחילת החורף יש שינוי באווירה, ונראה שזה הולך לאט לאט לכיוון של חזרה לשוק.
אתמול הופתעתי שזה קרה כל כך מהר, ומכיון שכולם הופתעו ההפתעה נותנת לזה אפקט הרבה יותר גדול מהמדד עצמו.

נחמה בוגין, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, ציינה כי ״המגמה של ההאטה בכמות מכירת הדירות ניכרת בדו״חות השונים, החל מסקירת האוצר וכלה גם בדו״חות הבורסאיים של חברות הנדל״ן".

לדבריה, "אוקטובר היה בחציו עם חגים ולכן קשה להתייחס אליו כחודש שבאמת מייצג את מצב השוק. נראה כי דווקא נובמבר מציג היפוך מגמה מסוים והתעוררות בקרב רכישת הדירות. אני סבורה כי נמשיך לראות דשדוש מסוים שימשיך איתנו עד לאמצע הרבעון הראשון של 2026, לאחריו במידה ולא יהיו שינויים מדיניים נראה התפרצות של הביקושים הכלואים הקיימים כיום״.

זו הייתה ההערכה המקצועית הכי "קיצונית" שבסוף החורף כבר תהיה התפרצות...
עכשיו נראה שהיא יודעת על מה היא מדברת.

בגלל שיש לך אינטרס שמחירי הדירות יעלו אי אפשר לזרוק סיסמאות חלולות שוב ושוב ולחשוב שהציבור יקנו את זה (וזה נכון גם לגבי ירידות מחירים).

בפעם המיליון
אין לי אינטרס.
העיסוק שלי עם נדלן הוא רק בגלל שיש לי ילדים לחתן, ואני בודק את השוק כל הזמן והילדים שחיתנתי כבר בע"ה קנו מיד כשהתאפשר ולא נתתי להם להאמין לכל נביאי הירידות והתרסקות המחירים.
וזה התברר למפרע כצעד נכון.

 

[צופה לישועה]

הבחור, שלטענתו בכלל לא מתגורר בישראל, הביא נתונים לא נכונים לגבי שוק הדיור הישראלי, וכשניסו להעמיד אותו על טעותו התעצבן.
כל דעה היא לגיטימית, אבל בגלל שיש לך אינטרס שמחירי הדירות יעלו אי אפשר לזרוק סיסמאות חלולות שוב ושוב ולחשוב שהציבור יקנו את זה (וזה נכון גם לגבי ירידות מחירים).

ה״בחור״ (שיכול להיות אבא של חלק מהכותבים פה), לא ״זרק סיסמאות״, לא ״התעצבן״, דווקא מתמצא לא רע בשוק הישראלי, ולאט לאט מתברר ויתברר שמתמצא במציאות בשטח (להבדיל מהמציאות המקבילה פה בפרום), יותר מחלק מהמטיפים הכפייתיים לירידת מחירים, שעבורם כל נתון התומך בעליה כמו המדד האחרון, אינו מייצג, אבל איזו כתבה גזורה ממקום לא אמין, או נתון מיפן או איטליה, מהווים ראיה ברורה לאני מאמין הידוע שלהם.
״אני מאמין באמונה שלמה שהמחירים ירדו יורדים ויירדו״ וכו׳

אבל כשמדברים מפוזיציה, כל הכלים כשרים,
ובכלל זה, הקצנת והגחכת דברי השני למרות שהם נכונים לרוע המזל…

מה לעשות, המציאות לא קוראת מה שכותבים פה בפורום…

 

[די]

זה גם למנוע ממנו להרוויח 200 אלף ש"ח !!! במבצעים של הקבלנים.

סתם מעניין אם יש כאן רווח כזה גדול, למה החילונים לא קונים את זה ישירות מהקבלן? הם ממתינים לחרדי שיעשה עליהם קופה?...

 

[די]

המטיפים הכפייתיים לירידת מחירים

ברגע שכותבים בכזה נוסח, אי אפשר אחר כך לשלוח את ברוך פינחס להתלונן שעושים עליך עליהום...
אם אתה כותב עלינו ככה, אז זה הדדי...

 

[צופה לישועה]

ברגע שכותבים בכזה נוסח, אי אפשר אחר כך לשלוח את ברוך פינחס להתלונן שעושים עליך עליהום...
אם אתה כותב עלינו ככה, אז זה הדדי...

מענין
מצד אחד אתה כותב שמותר לנהוג בהדדיות כלפי מי שכותב כך

מצד שני לי אסור לנהוג בהדדיות ולכתוב כך אחרי כל מה שכתבו עלי לפני שכתבתי משהו כלפי אי מי מהכותבים פה…

הגיוני סה״כ למהלך הדברים שנכתבים פה ולשכל הישר שמאחוריהם

 

[יוסף זרודינסקי]

מותר רק להגיד שמחירי הדירות הולכים לרדת
אבל אסור להגיד שמחירי הדירות הולכים לעלות?

כן, זאת האוירה כאן. אבל כל מי שקצת למד על השקעות יודע שאנחנו עם כל הכבוד לא יודעים לתזמן את השוק, אנחנו אף פעם לא יודעים עד מתי יימשכו הירידות, מתי יתחילו העליות, באיזה סדר גודל הן תהינה. ככה זה. מה שבשליטתנו זה פשוט לבחור נקודת כניסה שנראית יחסית טובה, לחפש ולמצוא נכס/מוצר שנכון למחירי השוק הוא מתומחר נמוך ופשוט להיכנס - להיות בפנים (לאורך זמן כמובן!), לא בחוץ! אכן אלה שבחוץ לוקחים סיכון הרבה יותר משמעותי - הם יפספסו את כל העליות. האם יתפסו את המחיר הכי נמוך? כמעט תמיד - לא, כי כאמור אי אפשר לתזמן את השוק!

כל זה - נכון למשקיעים. מי שאין לו דירת מגורים - הסיכון שלו מלהיות בחוץ גדול בהרבה!

 

[עומק הסיכוי]

כן, זאת האוירה כאן. אבל כל מי שקצת למד על השקעות יודע שאנחנו עם כל הכבוד לא יודעים לתזמן את השוק, אנחנו אף פעם לא יודעים עד מתי יימשכו הירידות, מתי יתחילו העליות, באיזה סדר גודל הן תהינה. ככה זה. מה שבשליטתנו זה פשוט לבחור נקודת כניסה שנראית יחסית טובה, לחפש ולמצוא נכס/מוצר שנכון למחירי השוק הוא מתומחר נמוך ופשוט להיכנס - להיות בפנים (לאורך זמן כמובן!), לא בחוץ! אכן אלה שבחוץ לוקחים סיכון הרבה יותר משמעותי - הם יפספסו את כל העליות. האם יתפסו את המחיר הכי נמוך? כמעט תמיד - לא, כי כאמור אי אפשר לתזמן את השוק!

כל זה - נכון למשקיעים. מי שאין לו דירת מגורים - הסיכון שלו מלהיות בחוץ גדול בהרבה!

יש הבדל בין תזמון של השוק כולו
ובין תזמון של הענף או סקטור שבן אדם חי ונושם אותו שזה מלאכה הרבה יותר קלה

 

[יוני322]

ה״בחור״ (שיכול להיות אבא של חלק מהכותבים פה), לא ״זרק סיסמאות״, לא ״התעצבן״, דווקא מתמצא לא רע בשוק הישראלי, ולאט לאט מתברר ויתברר שמתמצא במציאות בשטח (להבדיל מהמציאות המקבילה פה בפרום), יותר מחלק מהמטיפים הכפייתיים לירידת מחירים, שעבורם כל נתון התומך בעליה כמו המדד האחרון, אינו מייצג, אבל איזו כתבה גזורה ממקום לא אמין, או נתון מיפן או איטליה, מהווים ראיה ברורה לאני מאמין הידוע שלהם.
״אני מאמין באמונה שלמה שהמחירים ירדו יורדים ויירדו״ וכו׳

אבל כשמדברים מפוזיציה, כל הכלים כשרים,
ובכלל זה, הקצנת והגחכת דברי השני למרות שהם נכונים לרוע המזל…

מה לעשות, המציאות לא קוראת מה שכותבים פה בפורום…

אתה לא יכול להגיד שהמדד האחרון מייצג עלייה במחירים אחרי שכל החודשים שהוא הראה שיש ירידות טענת שיש עליות...
הנתונים שהובאו כאן הם ממש ממקור לא אמין או מיפן או מאיטליה... תשמע את סקירות משרד האוצר, את כל הכלכלנים שמדברים על זה, תראה מה קורה למניות הנדלן בשנים האחרונות ביחס לשאר השוק, תמיד דיברו שברגע שיבנו בשנה יותר מכמות הדירות שצריך, המחירים יעצרו, בהתחלה העצירה נבעה מעליית הריבית, אחר כך כבר השתחרר היצע גדול, אנחנו בשנה האחרונה בקצב של 80 אלף התחלות בניה! לפי האוצר צריך מקסימום 60.
גם בשנות האלפים שהיתה ירידה מתמשכת במשך עשור לא כל חודש הראה ירידה..
כל נתון שקשור למחירי הנדלן בישראל מתכנס היום לירידה מתונה של המחירים.
כמות דירות לא מכורות בשיא (מעל 80 אלף, ב2022 זה היה 40!) ריבית גבוהה, משקיעים שנעלמו מהשוק לחלוטין, שיא של התחלות בניה, ועוד לא דיברנו על הגירה שלילית שהיתה בשנה האחרונה...
בסוף יש סיבה למה הקבלנים מוכנים לתת מתנות ששוות מאות אלפי שקלים... תראה את הדיווחים שלהם לבורסה, יש חברות שמכרו ברבעון שלם דירות בודדות..

 

[וואי]

בסוף העסק יעלה.
זה אינטרס של בעלי הדירות.
זה אינטרס של הקבלנים.
זה אינטרס של הבנקים.
זה אינטרס של המדינה

ספוילר: אבל

כל הסיבות הנ''ל אינם ערך אמיתי, ולכן ביום שבו מסיבה כלשהי זה יפסיק להיות אינטרס של שלשת האחרונים, הדירות ירדו לשווי האמיתי שהוא כנראה בערך חצי מהמחיר היום.

 

[לארג']

ועוד לא דיברנו על הגירה שלילית שהיתה בשנה האחרונה...

יש גם הרבה חוציניקים שקנו פה השנה , והם לא מוגדרים כחלק מהגירה לארץ

מספיק עוד הורדת ריבית אחת לפני הקיץ +מדד עולה לפני הקיץ כדי לעורר אנשים מהתרדמת

 

[8821]

ל-

צופה לישועה אתה וברוך פינחס חושבים אותו דבר אם אותך תקפו הרבה יותר מאשר אותו כנראה הבעיה בסגנון שלך ולא בנו שלא מקבלים דעות אחרות​

אבל למען הסדר הטוב בא נחזיר את הדיון לשפיות למעננו ולמען מי שרוצה לדעת
לכתוב בקיצוניות (אני גם אומר את זה קודם לעצמי) ובבטחון רב וכ"ש לזלזל בצד השני זה מרחיק אנשים ומעצבן אותם ובדר"כ זה גם לא נכון כי האמת בדר"כ באמצע
הבנו שאף אחד לא נגוע.

 

[יוני322]

יש גם הרבה חוציניקים שקנו פה השנה , והם לא מוגדרים כחלק מהגירה לארץ

בעיקר בירושלים, לכן שם לא ראינו ירידות.

 

[8821]

אז בואו נעשה קצת סדר נתחיל מנתונים
1.הלמ"ס עלה לא בגלל הורדת הריבית כי הוא פשוט מתייחס לחודש שלפני הורדת הריבית אז בבקשה לא להמציא.

2.כמו שכתוב בכתבה הקבלנים ראו את מצבם הקשה בירידות והבינו שצריך לעשות משהו כדי לעבוד על הלמ"ס ועלינו והסטוריה חוזרת ועשו את אותו התרגיל רק הפעם הרבה יותר בענק לא נתנו הנחה של 300א' אלא חצי מליון ויותר
ובדיוק כמו התרגיל המסריח של הפירסליים שלא עבד כך גם הפעם

רק מסכים שהפעם זה שונה מכמה סיבות רק לטובת הירידות

א.הרבה משקיעי נדל"ן עברו לשוק ההון אפי' חרדים והם לא יחזרו כ"כ לשוק מסובך ומתיש במיוחד שאין וודאות גמורה לעליה גדולה (הרבה שמכורים לנדל"ן משקיעים במדדי נדל"ן כי רק י שמכור לנדל"ן השקיע במדדי נדל"ן שהיו ירידות)
ב. אמנם הזכרון הישראלי קצר אבל שאתה שומע מכל הצדדים על האלו שקפצו על העגלה ב-24 וחשבו בדיוק כמו ברוך פינחס ומפסידים היום קשה לחזור לקפוץ כ"כ מהר זה אפי' הספיק להשכיח את העליות של אחרי הקרונה
ג.כל מה שדיברנו זה על משקיעים שהם לא רוב השוק
לקונים יש אולי 10% שיושבים על הגדר וכל מה שהם ממתינים זה רק לירידות והזדמנוית (בדר"כ מי שמחכה להזדמנויות זה יותר משקיעים) לרובם אין יכולת או רצון לקנות דירות ומי שהשתוקק לדירה מיד קנה במאות ההזדמנויות של השנים האחרונות
כך שלמס' גם אם מחירי הדירות יעלו בחודשים הקרובים הביקוש לא יחזור מה שיגרור אחריו שוב ירידות
והאמת שאמר לי מישהו מייבין ממזמן שהשנים הקרובות לא יהיו לא עליות ולא ירידות אלא דישדוש וכנראה לשם אנו הולכים

אני די חדש בשוק הנדל"ן וכמוני הרבה חשבו שהירידות יהיו בטוחות והרבה
אבל למדתי שהקבלנים לא טיפשים אבל לא להפוך אותם לאנשי על כל יכול וכמוני ילמדו רבים שהקבלנים זה עם נוכל ושהוא ורק הוא גורם לעליות מחירים ולא המדינה כמו שהקבלנים מנסים להאשים (וכבר כתבתי הרבה בחודש האחרון שהקבלנים לא יורידו כ"כ מהר את המחיר וצדקתי)

ועוד משפט אחד חשוב יותר ממה שאנשים חושבים שהמחירים עלו אנשים למדו שהקבלנים רמאים גדולים והלמ"ס כמו ב-24 איבד את האימון בעליות וגם בירידות (שהם הרבה יותר ממה שאומר)
אבל מסכים איתך שהעם מחולק ל-2 העם שמאמינים לקבלנים ומאמין לו כמו עדר כבשים ושהופך אותנו לרובוטים שהולכים אחרי כולם (או אחרי הרועה הנוכל הקבלן) בלי שכל (וצערי זה רוב הציבור החרדי)
ולכן צריך לתת לו מכות (ריבית גבוהה) כדי שיבין
ויש את העם היותר חכם (מיעוט) אבל לאט לאט מי שחוקר קצת מבין שהכל שקר והשנתיים האחרונות לימדו הרבה לא להאמין לקבלנים והלמ"ס שלהם והם מתחילים להפוך להרבה

 

[יוסף זרודינסקי]

יש הבדל בין תזמון של השוק כולו
ובין תזמון של הענף או סקטור שבן אדם חי ונושם אותו שזה מלאכה הרבה יותר קלה

נו נו, יש כאן באשכול לא מעט אנשים שכנראה חיים ונושמים את השוק, ואין כפי שרואים אין כאן תמימות דעים. לפני שבוע כמדומני שוחחתי עם יהודי שכל הזמן עוקב אחר הנעשה בענף, סיפרתי לו על ירידה בדרום - הוא לא הבין על מה אני מדבר, מיד שלף מחיר של דירה לפני שנתיים ומחירה היום. ויש לי עוד מלא סיפורים על תקופות שונות בחיי כש’המעורים במצב’ אמרו משהו אחד ובפועל קרה משהו אחר (גם כאן באשכול הביאו לא מעט דוגמאות). אז מה לעשות, הכלל הזה כנראה נכון גם בתחום הזה, בו אנחנו חושבים שמבינים הרבה (אגב, כמו שמנהלי השקעות חושבים שמבינים בשוק ההון ובסוף מפסידים למשקיע פסיבי שרק זרק מעם אחד את כספו על איזה מדד ומאז הלך לישון).

 

[עומק הסיכוי]

כמו שמנהלי השקעות חושבים שמבינים בשוק ההון ובסוף מפסידים למשקיע פסיבי

לא מדויק אבל זה אשכול אחר

 

[8821]

נו נו, יש כאן באשכול לא מעט אנשים שכנראה חיים ונושמים את השוק, ואין כפי שרואים אין כאן תמימות דעים. לפני שבוע כמדומני שוחחתי עם יהודי שכל הזמן עוקב אחר הנעשה בענף, סיפרתי לו על ירידה בדרום - הוא לא הבין על מה אני מדבר, מיד שלף מחיר של דירה לפני שנתיים ומחירה היום. ויש לי עוד מלא סיפורים על תקופות שונות בחיי כש’המעורים במצב’ אמרו משהו אחד ובפועל קרה משהו אחר (גם כאן באשכול הביאו לא מעט דוגמאות). אז מה לעשות, הכלל הזה כנראה נכון גם בתחום הזה, בו אנחנו חושבים שמבינים הרבה (אגב, כמו שמנהלי השקעות חושבים שמבינים בשוק ההון ובסוף מפסידים למשקיע פסיבי שרק זרק מעם אחד את כספו על איזה מדד ומאז הלך לישון).

ושוב צריך להבין שלא כל המקומות בארץ שווים
בדרום לדו' המחירים בנתיבות עלו (באופקים אני לא מספיק יודע אבל נראה לי שמחירים עמדו פחות או יותר)
ויש לזה כמה סיבות ושמעתי מאחד שאחד הסיבות שקבלן אחד רצה לעזוב את נתיבות ולכן מכר בזול לפני שנתיים
אבל באשקלון ובא"ש ירדו והמדד נכון רק מתייחס לרוב הדירות שזה יותר באר שבע ואשקלון
בצפון לדוג' חריש ירדה מאוד ועפולה ורכסים עלתה ועוד
והמדד מתייחד לרוב הדירות הנמכרות באזור ולא למקום אחד