מאמר
הנדל"ן בפריפריה // ישראל פורטנוי
והשבוע נצפין לעיר עפולה
מבוא: העיר המבוקשת ביותר לסקירה
כמידי שבוע אני מקבל בקשות על ערים שבהן אתם מעוניינים שאסקור, ובלי ספק עפולה נמצאת במקום הראשון בפער ניכר. הכמות העצומה של הבקשות מעידה על התעניינות גדולה לעיר הזו. והאמת? בחודשים האחרונים, במסגרת הליווי הכלכלי שאני נותן למשפחות, אני מקבל יום בשבוע משפחות בעפולה, ואני רואה בעיניים שלי את הכמות האדירה של הבנייה בעיר. זו עיר שעוברת שינוי מהיר ומשמעותי, ולכן חשוב להבין מה קורה שם לפני שמשקיעים.
רקע על העיר: מעיירה קטנה למטרופולין עתידי
עפולה הוקמה בשנת 1925 כעיירה קטנה בלב עמק יזרעאל. בראשית שנות ה-90, עם העלייה הגדולה מברית המועצות, החלה בניה מסיבית בעיר שקלטה אלפי עולים חדשים. התפנית האמיתית הגיעה בשנת 2010, כאשר גובשה תוכנית מתאר חדשה לעיר. בתוך עשור פתחה עפולה בפרויקטי בניה שאפתניים, כגון הקמת שכונת רובע יזרעאל שבו מתוכננים כ-4,500 יחידות דיור והוא משמש כחיבור בין גבעת המורה לעפולה עילית.
כיום מונה העיר כ-65,000 תושבים מכל גווני הקשת, החל מעולים מאתיופיה וברית המועצות ועד למשפחות חילוניות, חרדיות, וקהילה גדולה של חסידי ויז'ניץ. תוכנית המתאר כוללת שאיפה גרנדיוזית לשלש את העיר עד שנת 2040 ולהגיע ל-200,000 תושבים, מעין מטרופולין חדש בעמק יזרעאל. האם זה יקרה? אין דרך לדעת בוודאות, אך הכיוון ברור: עפולה גדלה, ומהר.
ארבעת האזורים המרכזיים בעפולה
בעפולה ישנם ארבעה אזורים מרכזיים שחשוב להכיר: עפולה עילית, גבעת המורה, רובע יזרעאל, ועפולה הצעירה. הקהילה החרדית מתרכזת בשני אזורים עיקריים, ולכל אזור יש אופי משלו ומאפייני השקעה שונים.
עפולה עילית: המוקד החרדי של העיר
עפולה עילית היא שכונה ותיקה השוכנת בחלק הצפוני-מזרחי של העיר, למרגלות הר גבעת המורה. השכונה מונה כ-4,000 תושבים, ובעשור האחרון קיבלה אופי וצביון חדש וחרדי. כיום מתגוררות בשכונה כ-700 משפחות מחסידות ויז'ניץ, ישיבת נחלת עפולה המונה כ-400 בחורים, וסביבה קהילה ליטאית גדולה המונה כ-500 משפחות. בנוסף, עוד 120 משפחות בקהילה של הרב פרץ ואף הקימו בית כנסת יוצאי סלבודקה, ומאות בעלי דירות חרדים נוספים שאינם מתגוררים בשכונה. בשכונה פועלים גנים וחדרים ובתי ספר לבנות, והיא הפכה לשכונה חרדית לכל דבר ועניין.
עפולה עילית מתחלקת לארבעה תתי שכונות, וכל אחת מהן עם אופי משלה.
• השכונה הוותיקה מאופיינת בבניינים ישנים, וניתן למצוא בה דירות 3 חדרים עד מליון שקלים.
• ראסקו היא אזור של צמודי קרקע גדולים יחסית, ולכן היא פחות מתחרדת.
• עפולה הצעירה, באזור רחוב ארז, מתחלקת לשני חלקים: בצד האי זוגי ישנם בניינים עד שתי קומות, וניתן למצוא בהם דירות בפחות ממליון שקלים. בצד הזוגי ישנם בתים צמודי קרקע על שטחים קטנים יחסית וזולים, וניתן למצוא דירות ב-1,600,000 שקלים. הבתים הצמודי קרקע חביבים מאוד על הקהל הליטאי, וכמעט כולם חרדים.
• עפולה הירוקה, ששם נמצאים הפרויקטים החדשים, עם מחיר של כ-1,450,000 שקלים לדירת 4 חדרים. רוב הפרויקטים משווקים לציבור החרדי.
בשיחה עם אליעזר קלמן, מלווה משקיעים מקומי, הוא מסביר את ההבדל בין עפולה לשאר המקומות בארץ, ומדוע לדעתו העיר מתחרדת בקצב מהיר יותר משאר חלקי הארץ. לדבריו, מכיוון שבעפולה ניתן למצוא כיום דירות שלושה חדרים בפחות ממליון שקלים, זוג שאין לו אמצעים רבים רוכש דירה בעפולה הישנה, ולאט לאט בהמשך חייו משתדרג לפרויקט חדש. הווי אומר, העיר מתאימה לאוכלוסייה מגוונת יותר ולא רק למי שיכול להרשות לעצמו דירה חדשה יקרה.
גבעת המורה: השכונה הגבוהה עם הקהילה הליטאית
גבעת המורה היא השכונה הגבוהה ביותר בעפולה, ומאופיינת בסגנונות בניה שונים, החל מבניני רכבת ותיקים ועד אזורי וילות. בחודש האחרון אושר בשכונה פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בעיר, מה שמעיד על תהליך התחדשות עירונית מתחיל.
בעשור האחרון נבנתה בשכונה קהילה חרדית ליטאית ייחודית. ניתן להתקבל לקהילה זו רק באמצעות ועדת קבלה, אשר שומרת על המחירים בשכונה ולא מאפשרת לשכור או לקנות במחירים שלא אושרו על ידי ועדת הדיור. מדובר בניסיון לשמור על רמה מסוימת ולמנוע ספקולציות. בשכונה ניתן עדיין למצוא דירות באזור ה-800,000 שקלים לדירת 3 חדרים, וכמיליון שקלים לדירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מטר רבוע.
מבדיקה שערכתי, נראה כי יש רשימת המתנה ארוכה מאוד לרכישת דירה באזור. מי שקונה דירה שלא באמצעות ועדת הקבלה מסתכן שלא יקבלו את ילדיו למוסדות הלימוד. זה רלוונטי בעיקר לבנים, כי בית יעקב הוא חלק מהחינוך העצמאי ומחויבים לקבל את כולם.
ניסן עציוני: תחבורה ציבורית: הקישור למרכז הארץ.
מבחינת תחבורה ציבורית, עפולה מחוברת היטב למרכז הארץ. שלושה כבישים ראשיים עוברים בסמוך לעיר: כביש 65 (כביש ואדי ערה), כביש 60, וכביש 71. התחבורה הציבורית מצוינת, עם רכבת לחיפה כל חצי שעה, ואוטובוסים לבני ברק ולירושלים בתדירות גבוהה. במוצאי שבת אף יש אוטובוסים לבית שמש ומקומות נוספים.
אזהרה חשובה: לא להסתמך רק על המשווק
בשנים האחרונות משווקים פרויקטים רבים בעפולה בציבור החרדי, ויש להבחין היטב בין סוגי הפרויקטים. האם מדובר בפרויקט שמיועד לציבור החרדי והקנייה היא למטרת מגורים אמיתית, או שמא מדובר ברכישה לתקווה לרווח עתידי בלבד? לאנשים שגרים במרכז קשה להבין איך דירת 100 מטר רבוע עם מרפסת יכולה לעלות 1,400,000 שקלים, והם בטוחים שהמחיר יעלה. אבל יש להבין נקודה קריטית: בעפולה ישנה תנופת בניה אדירה, מה שאומר שיצאו ועוד יוצאו לשוק כמויות עצומות של דירות. המשמעות היא שלפחות לתקופה הראשונה, מחירי השכירות צפויים להישאר נמוכים, ויהיה קושי למכור את הדירות במחירים גבוהים. יש לקחת את זה בחשבון בכל החלטת רכישה.
גם בהקשר לנקודה זו, מבאר לנו אליעזר שיש להבדיל בין אדם שקונה להשקעה באזור חרדי, שככל הנראה ההתרחבות בו מוגבלת, לבין אדם שקונה דירה באזור חילוני, שבו באמת צפויה הצפת בניה אדירה.
והנה האזהרה הכי חשובה: משיחות שקיימתי עם הרבה רוכשים בעפולה, מתברר שיש משווקים שמנצלים את הבורות של הקהל ואת חוסר ההבנה במחירי הדירות. הם מוכרים דירות מעל המחיר בשוק, והלקוח מבני ברק רואה דירת דופלקס בעפולה ב-1,700,000 שקלים ומתלהב, כי בבני ברק דירה דומה עולה שלושה מיליון. אחרי הקנייה, כשהוא בא למכור או להשכיר, הוא מבין שנפל בפח. המחירים בעפולה פשוט לא מצדיקים את מה ששילם, והוא תקוע עם דירה שקשה למכור ושקשה להשכיר.
לכן, חשוב מאוד מאוד לבדוק את המחיר עם עוד כמה גורמים בשוק, ולא להסתמך רק על המשווק. דברו עם מתווכים מקומיים בעפולה, בדקו מחירי שוק אמיתיים, ואל תתנו לרגש ולהתלהבות לקבוע את ההחלטה שלכם. משווקים הם אנשי מכירות, והם מעוניינים למכור. תפקידכם הוא להיות קונים חכמים.
תוכנית המתאר: שאיפה או מציאות?
תוכנית המתאר של עפולה משאיפה להגיע ל-200,000 תושבים עד 2040, כלומר לשלש את העיר. זוהי שאיפה אמביציוזית ביותר. האם זה יקרה? קשה לדעת. מצד אחד, הצמיחה הנוכחית מרשימה, והעיר אכן גדלה במהירות. מצד שני, הגעה למספר כזה תדרוש המשך בנייה מסיבית לאורך עשרות שנים, והדבר תלוי בגורמים רבים כמו מצב הכלכלה, תוכניות ממשלתיות, ועוד.
עבור משקיעים, המשמעות היא זהירות. אם תוכנית המתאר תממש את עצמה, המשמעות היא אלפים ואלפים של דירות חדשות שיכנסו לשוק בשנים הקרובות. זה יכול ליצור עודף היצע משמעותי, וללחוץ על מחירי השכירות ועל ערכי הנכסים. מי שקונה היום בעפולה צריך להבין שהוא משקיע בעיר שנמצאת בתהליך בנייה מסיבי, ושההיצע צפוי להיות גבוה מאוד לאורך שנים.
סיכום: למי מתאימה ההשקעה בעפולה
עפולה מתאימה למשפחות חרדיות שמחפשות פתרון דיור במחיר נמוך יחסית למרכז הארץ, וקרוב לקהילות חרדיות מבוססות. עבור משפחה שמוכרת דירה קטנה בבני ברק או באלעד ויכולה לקנות דירה גדולה בעפולה ולהישאר עם עודף, זה יכול להיות הגיוני.
עבור משקיעים, עפולה היא הימור מסובך יותר. מצד אחד, יש כאן עיר בצמיחה עם פוטנציאל לעליית ערך לאורך שנים. מצד שני, תנופת הבנייה האדירה תיצור עודף היצע שיקשה על השכרה ומכירה, לפחות בשנים הראשונות. המחירים שמשווקים מציעים לעיתים גבוהים מדי, והסיכון הוא שהקונה ישאר תקוע עם דירה שקשה למכור.
לכן, אם אתם שוקלים השקעה בעפולה, חשוב לזכור מספר נקודות מרכזיות.
• ראשית, בדקו את המחיר עם מספר גורמים בשוק, ולא רק עם המשווק.
• שנית, הבינו שמחירי השכירות בעפולה נמוכים, והתשואה השוטפת תהיה נמוכה.
• שלישית, קחו בחשבון שתהיה תחרות גבוהה על שוכרים בשל כמות הדירות החדשות.
• רביעית, היו ערוכים להחזיק את הנכס לאורך שנים רבות. וחמישית, אל תקנו מתוך התלהבות או רגש, אלא מתוך חישוב כלכלי מדוייק.
לסיכום, עפולה היא עיר מעניינת עם פוטנציאל, אך היא דורשת זהירות רבה ובדיקה יסודית לפני השקעה. המחיר שאתם משלמים הוא הגורם הקריטי להצלחה או לכישלון של ההשקעה, ולכן חשוב לא להסתמך רק על מה שהמשווק אומר.
המון המון בהצלחה בהשקעות הנדל"ן שלכם
אם יש לכם עיר אשר אתם מעוניינים שנסקור בשבוע הבא ניתן לפנות אליי בטלפון 0548468822 או מייל <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי>
התייעצות עפולה עילית- כל הנתונים האם שווה לקנות דירה שם, ואיך הקהילה הליטאית באזור.
Reactions: קובי האלוף., ר' מיילך ו-פנינה ריימונד3 //