דרוש מידע משמר יהודה

[הויזן יתום]

זכרוני תקין ב"ה, ודעתך על העסקה זכורה.
התחביר שבו עשיתי שימוש נקרא Generic you, ואין בו קריאה ספציפית אליך אלא ל"כל מי שמשווק באופן X"

התייחסתי להגנה על צורת השיווק הגובלת בפלילים עליה יצאת להגן -

כן, באופן חד משמעי.
בהקשר לזה ציטטתי את ההיבט החוקי מאתר המכלול.


תודה על ההצעה, אבל בויקיפדיה ובאתר המכלול שציטטתי מפורש שהצעת השקעה בסיכון גבוה למשקיע לא כשיר עלולה להיות עבירה פלילית.

נדמה לי שהנושא מעט מבולבל. חוק ניירות ערך מדבר אך ורק על ניירות ערך ולא על נדל"ן.

עכשיו, לפעמים השקעה בנדל"ן גם היא נחשבת לנייר ערך, אם היא עונה על ההגדרות של מבחן האווי (כמו גם הרבה דברים אחרים, לרבות מט"ח, קריפטו וכו). אבל זה במקרה שמדובר בפולינג בתוך חברה שמאגדת משקיעים, במקרה של השקעה בקרקעות בטאבו זה לא מה שקורה בפועל, החברה אינה מנהלת את ההשקעה שלך ולא מאגדת משקיעים, ולא משלמת תגמולים, אחוזים או דיבידנדים.
אתה קונה קרקע פיזית מהחברה (גם אם זה במושע, זה לא משנה) ובזה הנושא מסתיים. אתה בעלים ותעשה עם זה מה שאתה רוצה.

אני חושב שהרבה חברות עוברות על כללים אחרים (אני חושב שפרסומים כמו "זכות לדירה" כשאין זו ללא ספק עבירה, למרות שזה לא נאכף) וגם לעתים אין להן תקן 22 שזו חובה גמורה בשיווק קרקעות ספקולטיביות.

לסיכום, אני חושב שאין מניעה חוקית כלשהי לשווק להמונים קרקעות ספקולטיביות.
האם זה טוב? כנראה שלרוב לא. אבל השיווק עצמו פר אקסלנס הוא חוקי.

https://www.nevo.co.il/law_html/law01/308_001.htm

 

[מנוי פרימיום]

אתה קונה קרקע פיזית מהחברה (גם אם זה במושע, זה לא משנה) ובזה הנושא מסתיים. אתה בעלים ותעשה עם זה מה שאתה רוצה.

זה ממש לא הנושא של האשכול הנוכחי, אם קראת את החוזים שצורפו כאן.
נכון להיום, לרוכשים אין שום זכות חוקית לגשת ולשתול עגבניות ב"קרקעות" שהם כביכול קנו.

 

[הויזן יתום]

זה ממש לא הנושא של האשכול הנוכחי, אם קראת את החוזים שצורפו כאן.
נכון להיום, לרוכשים אין שום זכות חוקית לגשת ולשתול עגבניות ב"קרקעות" שהם כביכול קנו.

לכן כתבתי, אפילו אם זה במושע, שזו הסיבה שהם לא יכולים לשתול עגבניות שם כרגע.
אותו דבר נכון אם קנית דירה עם 3 שותפים. אתה לא יכול להשתמש בשליש הדירה שלך כי לא קנית חלק ספציפי (כגון חדר אחד מתוך 3) עד שתעשה פירוק שותפות. אבל זה לא אומר שמבחינה חוקית קנית נייר ערך.

לגבי החוזים זה נושא של דיני חוזים. לפעמים יש שם תנאים וסעיפים שאינם עולים בקנה אחד עם חוק החוזים, וזה נושא נפרד.

 

[מנוי פרימיום]

לכן כתבתי, אפילו אם זה במושע, שזו הסיבה שהם לא יכולים לשתול עגבניות שם כרגע.

זו לא הסיבה במקרה הנוכחי,
נא קרא את החוזה שוב

 

[הויזן יתום]

זו לא הסיבה במקרה הנוכחי,
נא קרא את החוזה שוב

בנושא הספציפי הנ"ל - כן, ייתכן שיש בעיה עם זה שהמוכר משהה את רישום זכויות המקרקעין על שמו של הרוכש עד XYZ. למרות שבעקרון רק עקרון ההשהיה אינו מהווה סיבה להפיכת העסקה להשקעת הון כלשונה בחוק, והמוכר יכול להציב תנאים מסוימים לקונה (גם המדינה שמוכרת קרקע מציבה תנאים רבים ליזמים), זה ששני התנאים בחוזה באים בכפיפה אחת, יכול להפוך את המכירה להשקעה בהגדרתה בחוק.
למעשה אני לא ראיתי הרבה חוזים שמשהים את העברת הזכויות בפועל עד כדי כך, ולכן אי אפשר להכליל להחוזה הספציפי הזה לכל מכירה של קרקע ספקולטיבית באשר היא.

 

[מנוי פרימיום]

בנושא הספציפי הנ"ל - כן, ייתכן שיש בעיה עם זה שהמוכר משהה את רישום זכויות המקרקעין על שמו של הרוכש עד XYZ. למרות שבעקרון רק עקרון ההשהיה אינו מהווה סיבה להפיכת העסקה להשקעת הון כלשונה בחוק, והמוכר יכול להציב תנאים מסוימים לקונה (גם המדינה שמוכרת קרקע מציבה תנאים רבים ליזמים), זה ששני התנאים בחוזה באים בכפיפה אחת, יכול להפוך את המכירה להשקעה בהגדרתה בחוק.
למעשה אני לא ראיתי הרבה חוזים שמשהים את העברת הזכויות בפועל עד כדי כך, ולכן אי אפשר להכליל להחוזה הספציפי הזה לכל מכירה של קרקע ספקולטיבית באשר היא.

אם נדייק, החוזה מקנה זכות לדירה בלבד, ככל שייבנו די דירות עבור כלל הרוכשים.
אזמין אותך לחזור 14 עמודים אחורה, ואולי גם להציץ באשכול הקודם.
חבל לקיים דיון על פרטים שאינם כתובים בחוזה...

 

[שמח-לעזור]

שלום לכל הכותבים הותיקים פה באשכול

@הסופר סת"ם ברוכים הנמצאים
את ההודעה הנ״ל קראת?

כמו שהבהרתי לעיל
הגבתי להודעה על תופעה
ולא על ההשקעה הספציפית שבאשכול

אפשר להמשיך לדון פה על ההשקעה הספציפית
ואפשר לדון על התופעה באשכול נפרד שפתחתי

 

[דרך שקר הסר ממני]

בס"ד



כל האשכול מלא בשקרים ובהוצאת דיבה! לא פחות!

ביררתי מול החברה והינה הנתונים:



1.כל ההסכמים דווחו כחוק לרשות המיסים ושולמו בגינם 5% מס רכישה ו6% מס רכישה שעלה המס

כל טענה של העלמת מס היא נבזית ושקרית

עלילת דם לא פחות.

2.העיר בעזרת ה' מקודמת בצעדי ענק במקום שיבקשו סליחה מהעוסקים במלאכת הקודש הזו לבנות עיר ואם בישראל שמקדמים את המיזם יומם ולילה וברוך ה' עם תוצאות....

ומה קורה באשכול ממשיכים להשחית את המידות שלהם בחסות "פרוג"

אז אמרנו מנסים להתכבד בקלון אחרים?

תעשו חשבון נפש כל המתהדרים בכובע של "מצילים" למינהם..

אז הינה העובדות כנסו ליד 2 ותראו:

דירה עולה במעלה אדומים 5 חד' חדשה בממוצע ב- 2.6 מיליון ₪ בנייה ופיתוח 1.5 ₪

רוב רובם של הקונים קנו במומצע ב100,000 ₪ זכות ליחידת קרקע תעשו חשבון לבד כמה ירוויחו הרוכשים ותעשו לבד חושבים מי משקר




אז בסייעתא דשמייא לאחר עבודה מאומצת בחנוכה הגיע הנס הכריזו על כ3000 דונם אדמות מדינה שכל הכבישים יהיו עליהם – כל המלעיגים והמבזים על זה היכן הם? לא למדו מיהודה לומר צדקה ממני תעשו תשובה תתנצלו לא מאוחר..

ששלחו לכם לפני כמה חודשים את מה שעוזר השר כתב שעובדים על זה..על מה שהגיע אישור לגלגתם.. כולל איצ'ה מה האינטרס שלו ללגלג לעוזר שר שאומר שעובדים על אישורים לעיר? היכן הוא עכשיו שרואה את האישור הזה? מה בשם "הפורום" מותר להוציא שם רע? לשקר? לנסות לעצור מיזם מצליח ? עיר ואם בישראל? תתביישו כל המלעיזים ותתנצלו

 

[דרך שקר הסר ממני]

זה הפרסום
שר שמח שמקודמת העיר עם ישראל שמח

 

[ברנדוויין]

בס"ד



כל האשכול מלא בשקרים ובהוצאת דיבה! לא פחות!

ביררתי מול החברה והינה הנתונים:



1.כל ההסכמים דווחו כחוק לרשות המיסים ושולמו בגינם 5% מס רכישה ו6% מס רכישה שעלה המס

כל טענה של העלמת מס היא נבזית ושקרית

עלילת דם לא פחות.

2.העיר בעזרת ה' מקודמת בצעדי ענק במקום שיבקשו סליחה מהעוסקים במלאכת הקודש הזו לבנות עיר ואם בישראל שמקדמים את המיזם יומם ולילה וברוך ה' עם תוצאות....

ומה קורה באשכול ממשיכים להשחית את המידות שלהם בחסות "פרוג"

אז אמרנו מנסים להתכבד בקלון אחרים?

תעשו חשבון נפש כל המתהדרים בכובע של "מצילים" למינהם..

אז הינה העובדות כנסו ליד 2 ותראו:

דירה עולה במעלה אדומים 5 חד' חדשה בממוצע ב- 2.6 מיליון ₪ בנייה ופיתוח 1.5 ₪

רוב רובם של הקונים קנו במומצע ב100,000 ₪ זכות ליחידת קרקע תעשו חשבון לבד כמה ירוויחו הרוכשים ותעשו לבד חושבים מי משקר




אז בסייעתא דשמייא לאחר עבודה מאומצת בחנוכה הגיע הנס הכריזו על כ3000 דונם אדמות מדינה שכל הכבישים יהיו עליהם – כל המלעיגים והמבזים על זה היכן הם? לא למדו מיהודה לומר צדקה ממני תעשו תשובה תתנצלו לא מאוחר..

ששלחו לכם לפני כמה חודשים את מה שעוזר השר כתב שעובדים על זה..על מה שהגיע אישור לגלגתם.. כולל איצ'ה מה האינטרס שלו ללגלג לעוזר שר שאומר שעובדים על אישורים לעיר? היכן הוא עכשיו שרואה את האישור הזה? מה בשם "הפורום" מותר להוציא שם רע? לשקר? לנסות לעצור מיזם מצליח ? עיר ואם בישראל? תתביישו כל המלעיזים ותתנצלו

אתה לא משיב על נושא גזלת הקניין ושאלת הדיווח וחובות המס - וחבל!
אסביר שוב: נשאלת לפני חמישה חודשים שאלה פשוטה: כיצד הזכויות הועברו מחברה לחברה, הרי הקרקע נמכרה כבר לרוכשים שונים? זאת היתה השאלה וממנה הסתעפו שאלות דיווח העסקאות וחובות המס. כל כך פשוט.
הצעתי שתציג את המסמכים הרלוונטים אבל השבתם (כאן באתר) - באיום תביעה.
לגבי השאר: לאף אחד ממשתתפי הפורום אין עניין להכשיל את המיזם, וההיפך! כולם ישמחו לראות עוד עיר בישראל. הטענות הן על אופן השיווק שלצערנו גרם נזק עצום להרבה רוכשים.

 

[בר.]

אני גם לא מכיר אישית אבל מדובר בבן אדם שהכמות כספים שהוא מזרים לצדקה לאברכים עוברת כל סכום
שאתם יכולים רק לדמיין אז וודאי לא מדובר בבן אדם נוכל שרוצה להפיל אברכים בפח

האבא של סימני ההזהרה
להגן על האיש לא מתוך העיסקה שהוא מציע
אלא מצדקות שהוא ניתן

שגיאה אסטרטגית למסע ההגנה...
עדיף שתמחוק את ההודעה...

 

[בריסקער תלמיד]

ביררתי מול החברה

אמרת את הכל...
מפה תכתוב מה שבא לך...

 

[לבחור בטוב]

יש נקודה בעייתית שחוזרת על עצמה בכל האשכולות בסגנון הזה וגם כאן. הערבוב בין אשליה לדמיון או בין שרלטן לחולם.

רבים באשכול זה רמזו ויותר מכך שמר גד גבריאל או איך שקוראים ליזם הוא נוכל. יש שכתבו במפורש ויש שרמזו בעדינות. כל מי שכתב על סיבוב על גבם של אברכים תמימים והמשך לאקזיט הבא קרא לו נוכל. לא מדומיין, לא חי באשליות, נ-ו-כ-ל. אחד שבא לגנוב חצי מליארד ש"ח ולברוח.

להערכתי, ולדעתי המציאות תומכת בזה נעשה לו עוול. הוא עובד קשה מאוד כדי לדחוף את הפרויקט קדימה ואפילו מצליח. קו כחול, סמל ישוב, תחילת תכנון כביש, לא קורים לבד, מישהו עבד כאן וקשה. הרמזים כאילו זה דורות עילית 2 זה לא נכון.

האם זה אומר ששווה להשקיע? ממש לא! האם זו השקעה גרועה או ממש גרועה? דעתי הכללית על קרקעות חקלאיות שלא לדבר ביהודה ושומרון נוטה אל היותר גרוע והלאה. האם הוא מדומיין קשות, יתכן, אין לי הכירות אישית איתו. אבל ההשמצה האישית וההחלטה לפיה הוא נוכל נתקלת בסלעי המציאות.

נ.ב אפשר לראות את הבעיה הזו גם באשכולות נעולים אחרים וחבל.

שמעתי כעת שיעור של הרב ברוורמן בקול הלשון. הוא נמסר בחודש האחרון לאברכים נגד השקעות מפוקפקות והרב ברוורמן מדבר שם ברחל בתך הקטנה על כל ההשקעות המפוקפקות והעוקצים שהיו בשנים האחרונות בציבור החרדי (כולל זה שעכשיו בלב הסערה). הוא אמר שם במפורש שההשקעה במשמר יהודה שונה מהותית מדורות עלית וחברותיהם.
בדורות עלית מדובר בעוקץ חד וחלק. הצגה כלשונו. במשמר יהודה מדובר בהשקעה גרועה. הקרקע שנמכרת במאתיים אלף ש"ח שווה להערכתו כשבעים אלף (אלו המספרים שהוא נקב בהם) אבל לא מדובר בעוקץ.
(אין בדברים משום אישור לאישיותו של אי מי כמובן. אם מישהו מוכר בזדון קרקע הרבה יותר מערכה, ניתן לומר עליו מילים קשות, אבל חשוב להדגיש את החילוק בין מקרי עוקץ לעסקאות גרועות).

 

[משה מנדלוביץ]

שמעתי כעת שיעור של הרב ברוורמן בקול הלשון. הוא נמסר בחודש האחרון לאברכים נגד השקעות מפוקפקות והרב ברוורמן מדבר שם ברחל בתך הקטנה על כל ההשקעות המפוקפקות והעוקצים שהיו בשנים האחרונות בציבור החרדי (כולל זה שעכשיו בלב הסערה). הוא אמר שם במפורש שההשקעה במשמר יהודה שונה מהותית מדורות עלית וחברותיהם.
בדורות עלית מדובר בעוקץ חד וחלק. הצגה כלשונו. במשמר יהודה מדובר בהשקעה גרועה. הקרקע שנמכרת במאתיים אלף ש"ח שווה להערכתו כשבעים אלף (אלו המספרים שהוא נקב בהם) אבל לא מדובר בעוקץ.
(אין בדברים משום אישור לאישיותו של אי מי כמובן. אם מישהו מוכר בזדון קרקע הרבה יותר מערכה, ניתן לומר עליו מילים קשות, אבל חשוב להדגיש את החילוק בין מקרי עוקץ לעסקאות גרועות).

מעניין שגם אני כתבתי כך ממה שהתרשמתי משתי ההשקעות
מבלי להיות מומחה ודיין כמו הרב ברוורמן שליט"א

 

[שמח-לעזור]

בדורות עלית מדובר בעוקץ חד וחלק. הצגה כלשונו. במשמר יהודה מדובר בהשקעה גרועה. הקרקע שנמכרת במאתיים אלף ש"ח שווה להערכתו כשבעים אלף (אלו המספרים שהוא נקב בהם) אבל לא מדובר בעוקץ.

השמאי התייחס לשני חלופות,
חלופה א) שווי הקרקע כיום כקרקע חקלאית נטו: 30,000 ש״ח בלבד.
חלופה ב) שווי הקרקע כקרקע מאושרת לבניה!
אופציה 1) בניה בהתאם לצפי בתוך 5 שנים: 560,000 ש״ח
אופציה 2) זמינה לבניה מיידית: 830,000 ש״ח

בעצם הרב ברוורמן חושב שיש בסביבות 10% שיבנו

 

[גימפעל]

שמעתי כעת שיעור של הרב ברוורמן בקול הלשון. הוא נמסר בחודש האחרון לאברכים נגד השקעות מפוקפקות והרב ברוורמן מדבר שם ברחל בתך הקטנה על כל ההשקעות המפוקפקות והעוקצים שהיו בשנים האחרונות בציבור החרדי (כולל זה שעכשיו בלב הסערה). הוא אמר שם במפורש שההשקעה במשמר יהודה שונה מהותית מדורות עלית וחברותיהם.
בדורות עלית מדובר בעוקץ חד וחלק. הצגה כלשונו. במשמר יהודה מדובר בהשקעה גרועה. הקרקע שנמכרת במאתיים אלף ש"ח שווה להערכתו כשבעים אלף (אלו המספרים שהוא נקב בהם) אבל לא מדובר בעוקץ.
(אין בדברים משום אישור לאישיותו של אי מי כמובן. אם מישהו מוכר בזדון קרקע הרבה יותר מערכה, ניתן לומר עליו מילים קשות, אבל חשוב להדגיש את החילוק בין מקרי עוקץ לעסקאות גרועות).

מי אומר אחרת ?
על מי אתה מגיע לחלוק ?

 

[שלטון הלב]

בעצם הרב ברוורמן חושב שיש בסביבות 10% שיבנו

מאיפה הנתון הזה?
הקשבתי לשיעור
ומה שהוא ציין שזה השקעה האמיתית
רק שלא שווה להערכתו 200 250 אלף
אלא 70 80 אלף שקל
ולא ציין למה לא שווה יותר.
כן שיבח את איצ'ה מאוד.

 

[שמח-לעזור]

מאיפה הנתון הזה?
הקשבתי לשיעור
ומה שהוא ציין שזה השקעה האמיתית
רק שלא שווה להערכתו 200 250 אלף
אלא 70 80 אלף שקל
ולא ציין למה לא שווה יותר.
כן שיבח את איצ'ה מאוד.

עיין בהודעה המלאה שציטטתי
בהנחה והקרקע כרגע, כקרקע חקלאית שווה 30 אלף
וכתבו פה שאפילו קרקע חקלאית זה לא
והשווי בשמאות לאחר אישורים זה 560
שווי של 70 משקף בערך 10% סיכוי

אבל האמת שיכול להיות שהוא נותן יותר סיכוי
אבל השווי לאחר אישורים בעיניו יותר נמוך

 

[לא לפרסום]

עיין בהודעה המלאה שציטטתי
בהנחה והקרקע כרגע, כקרקע חקלאית שווה 30 אלף
וכתבו פה שאפילו קרקע חקלאית זה לא
והשווי בשמאות לאחר אישורים זה 560
שווי של 70 משקף בערך 10% סיכוי

אבל האמת שיכול להיות שהוא נותן יותר סיכוי
אבל השווי לאחר אישורים בעיניו יותר נמוך

לדעתי....[מסברא,לא מבין בפרויקט הזה כלום]
יש צד שלישי......
כל השקעה נמדדת לפי הזמן של הנסיקה......
יכול להיות שהוא מעריך את האחוזים בהרבה הרבה יותר........
אבל כיוון שזה יקח זמן,זה השווי העכשוי של העיסקא בעיניו......

 

[גימפעל]

מאיפה הנתון הזה?
הקשבתי לשיעור
ומה שהוא ציין שזה השקעה האמיתית
רק שלא שווה להערכתו 200 250 אלף
אלא 70 80 אלף שקל
ולא ציין למה לא שווה יותר.
כן שיבח את איצ'ה מאוד.

איזה עיוות בדברי הרב ברוורמן,
הוא לא אומר שזה השקעה אמיתית ושווה, הוא רק מלמד זכות שזה לא עוקץ בהגדרתה הפשוטה של נוכל שבמזיד מפיל אנשים בפח,
אלא שזה מכירה אמיתית של נייר לצור ע"י צלוחיתו,
וזה שווה שליש ממה שרוצים עליו,

אבל הוא בכלל לא ממליץ לקנות שם.