דיון מחירי הדירות לאן?

[שמח-לעזור]

תסביר

קל
מדדים עלו היסטורית בעולם תשואה גבוהה
נדל״ן היסטורי בעולם עולה כמו האינפלציה פחות או יותר

 

[S10]

אם היה לך הון עצמי 25%
על דירה של 2m שילמת 6k בחודש ריביות
זה די חופף למחירי שכירות דירה (יש ערים שיותר ויש ערים שפחות)

+ הפסד תשואה על ההון עצמי
40k שהיית מקבל בקרן כספית
או 80k להשקעה בטווח ארוך לפי ממוצע 9% (אחרי מס ריאלי)
או 170k לפי התשואה האמיתית בסנופי (לפי 3.8 שקל-דולר, ואחרי מס ריאלי)

+ עלויות קניה ומכירה שלא חישבת 50-200k

אולי תעשה גם לפי דולר של 4 אגב הדולר 3.19 ולפי זה לא היה מרוויח 170K רחוק מזה אולי 110000 שקל
אם זה לשנתיים בחישוב של קנייה לפי 3.6 מכירה 3.19
לא ההבנתי איך על ההון העצמי היה מרוויח לאחר מס! כך אולי לך יש מס מופחת
ממתי עלויות קניה מכירה עולים 50-200 K

 

[S10]

דעתי האישית שכבר הזכרתי פעמים רבות שהזמן לקנות ולמצוא עסקאות טובות
הוא הזמן עכשיו שיש שצריכים למכור ולחוצים ויסכימו במשא ומתן לרדת ויש אפשרות
למצוא דברים טובים בכל אופן אני מחפש מציאה טובה בזמן שהשוק בעלייה שכולם רוצים לקנות
זה הזמן לברוח כך גם אני עושה באישי חוץ מהכסף שיש לי חיסכון בקרן בקורונה קניתי מניות של אל על לדוגמא כולם חיפשו למכור לא קניתי הרבה אלא בסכום נמוך אבל מכרתי ברווח משמעותי כשכולם רצו לקנות במלחמה
לדעתי כרגע עוד שנה שנתיים לא יודע מתי הקו אולי עדיף לחכות שה80-20 יצא לשוק לא מדבר בדיוק על הזמן
המדויק אבל על העיקרון עדיף לקנות דירות בזמן שאנשים מחפשים למכור ולמצוא משהו טוב
ולמכור כשאנשים מחפשים לקנות ולא להיפך

 

[יוני322]

דעתי האישית שכבר הזכרתי פעמים רבות שהזמן לקנות ולמצוא עסקאות טובות
הוא הזמן עכשיו שיש שצריכים למכור ולחוצים ויסכימו במשא ומתן לרדת ויש אפשרות
למצוא דברים טובים בכל אופן אני מחפש מציאה טובה בזמן שהשוק בעלייה שכולם רוצים לקנות
זה הזמן לברוח כך גם אני עושה באישי חוץ מהכסף שיש לי חיסכון בקרן בקורונה קניתי מניות של אל על לדוגמא כולם חיפשו למכור לא קניתי הרבה אלא בסכום נמוך אבל מכרתי ברווח משמעותי כשכולם רצו לקנות במלחמה
לדעתי כרגע עוד שנה שנתיים לא יודע מתי הקו אולי עדיף לחכות שה80-20 יצא לשוק לא מדבר בדיוק על הזמן
המדויק אבל על העיקרון עדיף לקנות דירות בזמן שאנשים מחפשים למכור ולמצוא משהו טוב
ולמכור כשאנשים מחפשים לקנות ולא להיפך

זה רק אם אתה חושב שהמחירים לא ימשיכו לרדת
או בקיצור "אל תנסו לתפוס סכין נופלת"

 

[שמח-לעזור]

אולי תעשה גם לפי דולר של 4 אגב הדולר 3.19 ולפי זה לא היה מרוויח 170K רחוק מזה אולי 110000 שקל
אם זה לשנתיים בחישוב של קנייה לפי 3.6 מכירה 3.19
לא ההבנתי איך על ההון העצמי היה מרוויח לאחר מס! כך אולי לך יש מס מופחת

חישבתי לפי קנייה קרוב לשיא של 3.8 שקל-דולר
יותר מזה היה ממש לזמן קצר

ולפי מכירה עכשיו של 3.2 שקל-דולר

על התשואה הורדתי מס 25%
בניכוי אינפלציה 3% שנה אחת 3.2% שנה שניה

חישבת ככה ויצא לך 110?

ממתי עלויות קניה מכירה עולים 50-200

תיווך, עו״ד, שמאי, יועץ משכנתא, הובלות במקרה מגורים, צביעה או שיפוץ בסיסי
במקרה של דירה שנייה - מס רכישה, מס שבח

מכיר מכלי ראשון מישהו שקנה ומכר בפחות מ50k?
אני לא, ומכיר כמה שעלה יותר מ200k (בפרט בדירה שניה)

 

[S10]

זה רק אם אתה חושב שהמחירים לא ימשיכו לרדת
או בקיצור "אל תנסו לתפוס סכין נופלת"

דברתי על הזדמנויות טובות שקיימות בשוק
וכן זה נגד טבע העולם אני מודע לזה
כשיש מניה שטיפסה 1000% אינבידה או ביטקוין שממריא כולם ישקיעו שם אחרי העלייה
(או מדד S&P500 שיציג חברות עם עלייה חדה שמתקרבת ל7000 נקודות ורווחי שיא של 43%
או בריבית דריבית על הערך של 2024 זה יוצא יותר)
זה יהיה הזמן שכולם ישקיעו מתוך הנחה שאם החברות עלו כל כך זה ימשיך תמיד לעלות
תוך כדי שאני רושם ומקליד אני חושב שאלי אני הטועה פה
וזה אולי הטעות שלי מתוך הנחה שמחירי הדירות עלו במליוני אחוזים (כולל האינפלציה)
לפני 58-60 שנה בימין משה או במוסררה בתים ענקיים ממש עלו 10.000 לירות ואחר נהיה שקל ואחר
1000 שקל נהיה שקל חדש אני חושב שגם שיש מיתון לטווח הארוך זה רק ימשיך לעלות

 

[S10]

למעשה בטווח הארוך אני עדיין בטוח שמחירי הדירות יעלו כך זה הולך יש אינפלציה
וכך זה גם S&P500 למרות שזה היום בשיא שלו של כל הזמנים מי שהשקיע מליון דולר בשנות ה2000
לקח לו יותר מ10 שנים לחזור להרוויח אבל נכון להיום בעשור האחרון המדד עלה בצורה היסטורית
ונכון להיום הוא ברווח אדיר של 7 מליון דולר אותו דבר בדירות לדעתי אבל בכל אופן לנצל את התקופה למציאות
זה וודאי טוב

 

[שמח-לעזור]

למעשה בטווח הארוך אני עדיין בטוח שמחירי הדירות יעלו כך זה הולך יש אינפלציה
וכך זה גם S&P500 למרות שזה היום בשיא שלו של כל הזמנים מי שהשקיע מליון דולר בשנות ה2000
לקח לו יותר מ10 שנים לחזור להרוויח אבל נכון להיום בעשור האחרון המדד עלה בצורה היסטורית
ונכון להיום הוא ברווח אדיר של 7 מליון דולר אותו דבר בדירות לדעתי אבל בכל אופן לנצל את התקופה למציאות
זה וודאי טוב

ברור שלטווח ארוך המחירים יעלו
אבל לא ברור שיותר מהאינפלציה

 

[זיי גיזונט]

קצת סיכום של המחיר כיום בפריפריות

 

[צ'אבי]

קצת סיכום של המחיר כיום בפריפריות

זה לא נראה לי כזה עדכני
נגיד בנתיבות אין דבר כזה 3 חדרים ב- 2300 מתחיל משלוש אלף

 

[יוסף זרודינסקי]

דברתי על הזדמנויות טובות שקיימות בשוק
וכן זה נגד טבע העולם אני מודע לזה
כשיש מניה שטיפסה 1000% אינבידה או ביטקוין שממריא כולם ישקיעו שם אחרי העלייה
(או מדד S&P500 שיציג חברות עם עלייה חדה שמתקרבת ל7000 נקודות ורווחי שיא של 43%
או בריבית דריבית על הערך של 2024 זה יוצא יותר)
זה יהיה הזמן שכולם ישקיעו מתוך הנחה שאם החברות עלו כל כך זה ימשיך תמיד לעלות
תוך כדי שאני רושם ומקליד אני חושב שאלי אני הטועה פה
וזה אולי הטעות שלי מתוך הנחה שמחירי הדירות עלו במליוני אחוזים (כולל האינפלציה)
לפני 58-60 שנה בימין משה או במוסררה בתים ענקיים ממש עלו 10.000 לירות ואחר נהיה שקל ואחר
1000 שקל נהיה שקל חדש אני חושב שגם שיש מיתון לטווח הארוך זה רק ימשיך לעלות

שמעתי גם מאנשי שוק ההון גם מאנשי נדל”ן: בעליות אנחנו קונים כי אמורים לרוויח (ולא חכם לחכות לירידות - אולי עד שתהינה השוק כבר יעלה מעלה מעלה).
בירידות אנחנו שוב קונים, כי עכשיו זו הזדמנות להרוויח עוד יותר!

כמובן, חשוב להבין מה ולמה אתם עושים. מי שילך תמיד אחרי ’כולם’ - יפסיד.

 

[זיי גיזונט]

זה לא נראה לי כזה עדכני
נגיד בנתיבות אין דבר כזה 3 חדרים ב- 2300 מתחיל משלוש אלף

הביאו את המסמך הזה אחרי כנס שהיה בשבוע האחרון מטעם יד שמשון בשיתוף עם @ועדת דיור בצפון

 

[ahrubin]

באופקים יש ירידה של כמעט 50% מ1580000 ל875000.

https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

 

[אופקים 1]

באופקים יש ירידה של כמעט 50% מ1580000 ל875000.

https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

זה נראה שהוא משקלל בתוכו את דירות מחיר למשתכן,

 

[ברוך פינחס]

מישהו יכול להסביר למה בבורסה כל הנדלן עולה???
אולי המשקיעים בבורסה חושבים שהמחירים בדרך לעלייה?????

 

[פרוגיי]

באופקים יש ירידה של כמעט 50% מ1580000 ל875000.

https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

מסתירים את זה מהציבור

 

[מקצועי בנדל"ן]

מישהו יכול להסביר למה בבורסה כל הנדלן עולה???
אולי המשקיעים בבורסה חושבים שהמחירים בדרך לעלייה?????

הבורסה מסתכלת קדימה – בעיקר על ריבית ומימון – זה לא אומר שמחירי הדירות כבר עולים.
אם התנאים באמת ישתפרו, זה יכול להביא לעלייה במחירים בעתיד, אבל לא מיידית.

 

[מעין רקובסקי]

מישהו יכול להסביר למה בבורסה כל הנדלן עולה???
אולי המשקיעים בבורסה חושבים שהמחירים בדרך לעלייה?????

השוק לא מתמחר את זה שהדירות הולכות לעלות .
אלא כי השכירות עולה על הנכסים הקיימים שלהם.
אז המכפיל רווח יורד ולמשקיעי ערך נהיה יותר אטרקטיבי.

יש חברות נדל"ן שבתחילת 2025 הגיעו למכפיל רווח 4-5 .
למשקיעי ערך היה פספוס לא להכניס והם אכן הכניסו.

 

[רפאל ב.]

מישהו יכול להסביר למה בבורסה כל הנדלן עולה???
אולי המשקיעים בבורסה חושבים שהמחירים בדרך לעלייה?????

לכאורה אתה צודק וכך גם נשמע מדברי איש שוק ההון רבי יוסף מינצברג בראיון עם הרב רייניץ בפודקאסט שיש צפי לעליית הנדלן בשנים הקרובות על סמך הנתונים הנ"ל

 

[מקצועי בנדל"ן]

השוק לא מתמחר את זה שהדירות הולכות לעלות .
אלא כי השכירות עולה על הנכסים הקיימים שלהם.
אז המכפיל רווח יורד ולמשקיעי ערך נהיה יותר אטרקטיבי.

יש חברות נדל"ן שבתחילת 2025 הגיעו למכפיל רווח 4-5 .
למשקיעי ערך היה פספוס לא להכניס והם אכן הכניסו.

נכון, עליית השכירות מחזקת את cash flow ומורידה את המכפיל, מה שהופך חברות נדל״ן לאטרקטיביות.
בנוסף, יש תמחור של הריבית והמימון – לא רק של מחירי הדירות.