מחפש רעיון יצירתי ללקיחת משכנתא גבוהה

[רב חסד]

שבוע טוב וחודש טוב,

אני בוחן אפשרות לרכישת נכס בשווי כ־4.3 מיליון ש״ח.
ברשותי כיום שתי דירות:

• דירה 1: שווי מוערך כ־2 מיליון ש״ח, יתרת משכנתא כ־500 אלף ש״ח.
• דירה 2: שווי מוערך כ־700 אלף ש״ח, יתרת משכנתא כ־150 אלף ש״ח.

האפשרות המועדפת עליי היא למכור את דירה 2, ולשעבד חלק מדירה 1 לצורך מימון רכישת הנכס החדש.
האם מהלך כזה אפשרי מבחינה בנקאית ותכנונית?


במידה ולא, אשמח לשמוע הצעות ודרכי פעולה אפשריות לשדרוג ולהגעה לרכישת נכס בשווי 4.3 מיליון ש״ח.
תודה מראש לכל המייעצים

חנוכה שמח

 

[Mשכנתא]

בהחלט אפשרי, קח בחשבון שתצטרך הכנסות יפות (גם אחרי הצהרת חליפית).

 

[רב חסד]

תודה על התגובה,

תוכל לפרט??
מתגובתך אני מבין שאתה רואה משהו בנתונים שאני מפספס..

 

[Mשכנתא]

אני לא רואה שאתה מפספס, אני רואה שאתה אדם עם חשיבה ומתוכנן,
רוצה שתיקח לתשומת לבך גם את העניין של ההכנסות, (כשמצהירים שהולכים למכור את הדירה ואז הדירה החדשה היא במקום, יש דרכים בכל אופן בחלק מהבנקים לא לחשב את החזר המשכנתא שלה בהוצאות.)
למתי אתה צריך את המשכנתא?
על משכנתאות כאלו אני תמיד אומר: 'סוף משכנתא במחשבה תחילה',
עם תכנון נכון מראש תגיע בעז"ה לנכס המיוחל בראש שקט.

 

[רב חסד]

תודה.

התהליך הוא די התחלתי,
נקרה בפנינו הזדמנות טובה של נכס טוב, ולכן אני מתחיל להריץ מהלכים,
כרגע זה בראש ובפורום.

מה סדר גודל הכנסות שנצרך לזה?
ומה גובה משכנתא והחזר שאתה צופה על סמך הנתונים לעיל?

(אם אני מזהה התכנות טובה לאפשרות המועדפת עליי , אני יכול להגיד בפה מלא שבלי נדר אני מתכוון ללכת לכיוון הזה)

 

[Mשכנתא]

עד כמה נראה לך הכיוון למכור את דירה 2 נראית מהירה ואפשרית?
כל עוד ואתה עדיין ביד יותר מנכס אחד הבנקים יאפשרו לך עד 50% מימון. עדיין אפשרי, אבל יותר מורכב.
אם אתה תהיה עם נכס אחד בלבד, יספיק הון עצמי של 25% לדירה החדשה סך 1075,000 ש"ח,
550,000 ישאר לך מדירה 2 (לאחר סילוק המשכנתא בהניח שאכן תמכור אותה ב700) והיתרה נוציא מדירה 1.

לסכום העיקרי של שתי המשכנתאות יחד 3,750,000,
ההחזר החודשי יהיה בערך 19 אלף
לשם כך תצטרך הכנסות פנויות של לפחות 47500 בחודש.
(הלוואות וכדו' שנשאר לשלם מעל 18 חודש מנכים)

 

[מימון לבית]

תודה.

התהליך הוא די התחלתי,
נקרה בפנינו הזדמנות טובה של נכס טוב, ולכן אני מתחיל להריץ מהלכים,
כרגע זה בראש ובפורום.

מה סדר גודל הכנסות שנצרך לזה?
ומה גובה משכנתא והחזר שאתה צופה על סמך הנתונים לעיל?

(אם אני מזהה התכנות טובה לאפשרות המועדפת עליי , אני יכול להגיד בפה מלא שבלי נדר אני מתכוון ללכת לכיוון הזה)

ההון העצמי הנזיל שיהיה אחר מכירת הנכס הקטן 550 אלף
המשמעות היא שהמשכנתא תיהיה 3,750,000 (מבלי להכנס למקור המישכון) לבחודשי יוצא כ19 אלף
דורש הכנסה של 47,500

 

[רב חסד]

אוקיי,
תודה על המענה.
מה ההחזר וגובה המשכנתא שתהיה במקרה של מכירת נכס 1, ואופציה נוספת (הכי פחות מועדפת מבחינתי ) מכירת שני נכסיי ורכישת הנכס החדש?

 

[משכנתא בקצב שלך]

מה ההחזר וגובה המשכנתא שתהיה במקרה של מכירת נכס 1

לגבי זה פירטו לך לעיל בהודעות הקודמות.

ואופציה נוספת (הכי פחות מועדפת מבחינתי ) מכירת שני נכסיי ורכישת הנכס החדש?

אם תמכור את שתיהם כפי המחירים שציינת לעיל בניכוי המשכנתאות הקיימות תהיה לך משכנתא של 2.25 מיליון
עם החזר בסדר גודל של 11,700 ש"ח ותצטרך הכנסות של 35 א"ש.

 

[מימון לבית]

אוקיי,
תודה על המענה.
מה ההחזר וגובה המשכנתא שתהיה במקרה של מכירת נכס 1, ואופציה נוספת (הכי פחות מועדפת מבחינתי ) מכירת שני נכסיי ורכישת הנכס החדש?

במכירת נכס 1 החזר חודשי 14 אלף, דורש הכנסה של 35
במכירת 2 הנכסים החזר חודשי כ11,250 דורש הכנסה של כ 28
כמובן שיש פטרונות לההההכל, השאלה היא מה הכי נכון עבורכם

 

[כוכב המשכנתאות]

שבוע טוב וחודש טוב,

אני בוחן אפשרות לרכישת נכס בשווי כ־4.3 מיליון ש״ח.
ברשותי כיום שתי דירות:

• דירה 1: שווי מוערך כ־2 מיליון ש״ח, יתרת משכנתא כ־500 אלף ש״ח.
• דירה 2: שווי מוערך כ־700 אלף ש״ח, יתרת משכנתא כ־150 אלף ש״ח.

האפשרות המועדפת עליי היא למכור את דירה 2, ולשעבד חלק מדירה 1 לצורך מימון רכישת הנכס החדש.
האם מהלך כזה אפשרי מבחינה בנקאית ותכנונית?


במידה ולא, אשמח לשמוע הצעות ודרכי פעולה אפשריות לשדרוג ולהגעה לרכישת נכס בשווי 4.3 מיליון ש״ח.
תודה מראש לכל המייעצים

חנוכה שמח

אתה חייב לקחת בחשבון שאם תמכור רק נכס אחד תצטרך לשלם מס רכישה 344 א' ש"ח

אם אתה תהיה עם נכס אחד בלבד, יספיק הון עצמי של 25% לדירה החדשה סך 1075,000 ש"ח,

בדירה חילופית יש רק 70% משכנתא = 1,290,000 הון עצמי

 

[מוניטין]

לסכום העיקרי של שתי המשכנתאות יחד 3,750,000,

נניח שניתן לקחת על הדירה הראשונה עוד חצי מיליון.
עדיין יצטרכו להוכיח הכנסות עצומות

 

[למה זה תשאל לשמי]

שבוע טוב וחודש טוב,

אני בוחן אפשרות לרכישת נכס בשווי כ־4.3 מיליון ש״ח.
ברשותי כיום שתי דירות:

• דירה 1: שווי מוערך כ־2 מיליון ש״ח, יתרת משכנתא כ־500 אלף ש״ח.
• דירה 2: שווי מוערך כ־700 אלף ש״ח, יתרת משכנתא כ־150 אלף ש״ח.

האפשרות המועדפת עליי היא למכור את דירה 2, ולשעבד חלק מדירה 1 לצורך מימון רכישת הנכס החדש.
האם מהלך כזה אפשרי מבחינה בנקאית ותכנונית?


במידה ולא, אשמח לשמוע הצעות ודרכי פעולה אפשריות לשדרוג ולהגעה לרכישת נכס בשווי 4.3 מיליון ש״ח.
תודה מראש לכל המייעצים

חנוכה שמח

מבחינה בנקאית ותכנונית ניתן, לא מומלץ לנסות לבד בבית...
מבחינה פיננסית תצטרך לחשב את נתוניך עם עצמיך
ומבחינת יחס החזר אם זה מסתדר לך מבחינה פיננסית, כנראה שעם עבודה מקצועית יאושר גם בבנק

 

[רב חסד]

תודה לכל המגיבים.
אני ישאל את השאלה שלי בצורה קצת שונה, בתקווה שזה יעזור לי להתפקס יותר.

מה שווי דירה/בית מקסימלי שאוכל לקבל משכנתא,
בהנחה שאני מוכר רק את דירה 2 , עם שעבוד יחסי מדירה 1 ובלי שעבוד( תזכורת מנתוני הדירות בהמשך).
אוסיף לכך , הכנסות נטו של כ-25 אש"ח.

נתוני הדירות לשם רענון:
ברשותי כיום שתי דירות:

• דירה 1: שווי מוערך כ־2 מיליון ש״ח, יתרת משכנתא כ־500 אלף ש״ח.
• דירה 2: שווי מוערך כ־700 אלף ש״ח, יתרת משכנתא כ־150 אלף ש״ח.

 

[למה זה תשאל לשמי]

תודה לכל המגיבים.
אני ישאל את השאלה שלי בצורה קצת שונה, בתקווה שזה יעזור לי להתפקס יותר.

מה שווי דירה/בית מקסימלי שאוכל לקבל משכנתא,
בהנחה שאני מוכר רק את דירה 2 , עם שעבוד יחסי מדירה 1 ובלי שעבוד( תזכורת מנתוני הדירות בהמשך).
אוסיף לכך , הכנסות נטו של כ-25 אש"ח.

נתוני הדירות לשם רענון:
ברשותי כיום שתי דירות:

• דירה 1: שווי מוערך כ־2 מיליון ש״ח, יתרת משכנתא כ־500 אלף ש״ח.
• דירה 2: שווי מוערך כ־700 אלף ש״ח, יתרת משכנתא כ־150 אלף ש״ח.

בנתנוי הנכסים, שווי המשכנתא די קשיח, שווי הדירות אולי כן ואולי לא
לפי נתוני הנכסים תוכל להגיע לדירה של 5.16 מיליון
דא עקא נתוני ההכנסות...
- לא ידוע לי אם הורדת מההכנסות את ההחייבות הקבועה של המשכנתא של החצי מליון על דירה 1
- לא ידוע לי אם נכלל שם כבר שכירות או שזה נתון שנוכל להוסיף
- לא ידוע לי ממה ההכנסות שכתבת מורכבים ולפי"ז האם מה שכתבת היא סוף פסוק...
ויש בזה הרבה שינויים בדרך החישוב בין בנקים שונים...
אז כדאי שאתה תגיד באיזה החזר חודשי כולל אתה רוצה/יכול לעמוד לפני שנבדוק עד כמה ניתן לאשר בבנק

 

[רב חסד]

אז כדאי שאתה תגיד באיזה החזר חודשי כולל אתה רוצה/יכול לעמוד לפני שנבדוק עד כמה ניתן לאשר בבנק

ערב טוב, מוסיף עוד מספר נתונים ,
שיוכלו להועיל, על מנת לסמן מחיר מקסימלי לרכישת דירה.

משכנתא על דירה 1, כ-4000 ש"ח
במעבר לנכס חדש, שכירות מדירה 1- באיזור ה-5500.
החזר מקסימלי מבחינתי - 12000.

 

[רב חסד]

אשמח להתייחסות המומחים כאן.

ערב טוב, מוסיף עוד מספר נתונים ,
שיוכלו להועיל, על מנת לסמן מחיר מקסימלי לרכישת דירה.

משכנתא על דירה 1, כ-4000 ש"ח
במעבר לנכס חדש, שכירות מדירה 1- באיזור ה-5500.
החזר מקסימלי מבחינתי - 12000.