התייעצות ירידה צפויה בפריפריה

[נחמיאל]

הבועה של רכסים עומדת על סף פיצוץ!!!

החל מחנוכה הקרוב עומדים להשתחרר לשוק כל כמה חודשים פרויקט נוסף של מאות יח"ד [מצפה השחר עד חנוכה, ובפסח שלב א' בגבעת הפרסה וכן הלאה]

מה שיגרום להצפה עצומה של דירות למכירה, אחוז גבוה מאוד מהרוכשים הם משפרי דיור מהיישוב עצמו שיאלצו למכור את הדירה שלהם מתוך לחץ כדי לשלם את הדירה החדשה... כבר כעת השוק נותן את אותותיו דירות 4 ו5 חד' נמצאות זמן רב בשוק והמוכרים נאלצים להוריד במחיר...

גם מחירי השכירות יצנחו לאור העובדה שרבים מהשוכרים כיום ממתינים לדירתם החדשה...

וכמובן יש גם את הדירות של המשקיעים שייצאו במיידית למכירה או להשכרה.

בקיצור, אנו הולכים לקראת תופעה חריגה מאוד ליישוב מגורים חרדי, היצע עצום ביחס לביקוש נמוך, זה ברור שלטווח הנראה לעין המחירים יצנחו.

ואם תאמרו שכשיש היצע גדול גם הביקוש יתאים את עצמו להיצע, וכמו שראינו בערי המרכז שאלפי יח"ד לא הצליחו להביס את המחירים אלא אדרבה רק העלו אותם,

אז זהו שברכסים זה לא יקרה! בניגוד לערים החרדיות הגדולות שעיקר ההיצע נולד מתוך העיר עצמה, ברכסים זה לא כך, אין מסות של מאות בנות שמתחתנות בכל חודש ומחפשים דירה ליד האמא, עיקר ההתפתחות של העיר תלויה במהגרים חיצוניים שאין להם שום קשר ושייכות למקום, ומהגרים עולים טיפין טיפין... ובשונה מערי המרכז שכל ירושלמי רואה בבי"ש בית, וכל בני ברקי רואה בק"ס בית וכו' [לא להיתפס על המילה.. ]

השאלה היא כמה זמן יקח לשוק לתקן את עצמו, לדעתי כל עוד ויוצאים פרויקטים חדשים לאכלוס המחירים לא יוכלו לעלות (בלשון המעטה), והיות ותקופת האכלוס מתפרסת על כמה שנים [ועוד היד נטויה לרכסים צפון וכו'] זה יקח הרבה מאוד שנים!!!

אם כי שזה ברור שבסופו של התהליך רכסים תיהפך לעיר החרדית המרכזית בצפון והמחירים יעלו ויצדיקו את המחיר שלהם, אבל זה יקח הרבה שנים.

למעשה אני חושב שהחל מאמצע החורף הקרוב ולמשך השנים הקרובות רכסים תיהפך לאטרקטיבית מאוד לשכירות, ואחרי שהמחירים ירדו ישתלם לקנות בה דירה למגורים, אבל לא להשקעה.

זו דעתי, אשמח לשמוע את חוות דעתכם.

 

[710]

צודק, זה לא מדוייק, ניתן היה למכור מסוף 2023

באופקים (וכנראה בכל עיר בה יש גם דירות ישנות וגם חדשות) השוק של הדירות החדשות והישנות שונה לחלוטין.
בעוד שאת הדירות החדשות רוכשים בעיקר דיירים למגורים (כי התשואה משכירות נמוכה יחסית) דירות ישנות נמכרות בעיקר למשקיעים.

לעומת זאת, בחריש אין דירות ישנות, ולכן אין את החלוקה הזאת, כלומר משקיע שהחליט לרכוש דירה בחריש, לא יכול לבחור בין חדש לישן, ולכן השוק הוא יתר אחיד.
חריש היא עיר שלא התרוממה, וזאת הסיבה למחיר. היא לא עיר במובן של מרכז חיים של תושבים, אלא אוסף בניינים בהם ישנים אנשים שאת שהקשרים החברתיים והעסקיים שלהם מבוססים על ערים אחרות.

בעוד 20 שנה, כאשר דור 2 של תושבי חריש יהיה אחוז משמעותי מהעיר המצב ישתנה, אבל בנתיים זה המצב.
העירייה במקום לא נתנה דעתה על הצורך בחיבור לערים שמזינות את העיר מבחינת קשרים חברתיים ומקומות תעסוקה, וגם התפתחות של מסחר קטן ומקומי בערים חדשות הוא דבר מורכב לאור צורך הבניה הנהוגה כיום (חזיתות הבתים אינן פונות לרחוב) וגם המגבלות הרבות בתב"ע, ואם לא שמישהו יתעורר שם לא נראה שהעיר הזאת תהפוך לעיר מבוקשת בעתיד הנראה לעין.

זה לא כ"כ מדיוק, אופקים הוכרזה כעיר בשנת 1995 לפני 30 שנה וגרים בה ס"ה 41,000 תושבים
חריש הוכרזה כעיר בשנת 2022 ומתגוררים זה גם 41,000 תושבים
מהיכרות של שתי הערים גם מספר העסקים והחנויות דומה בשניהם
וכל זה למרות הפער העצום בוותק של שני הערים
לבקר את חריש בכזה שלב זה שגיאה
תבדוק היסטוריה של ערים אחרות מעוטים הם שהתפתחו בקצב שכזה
זה ש50 אחוז מבעלי הדירות בחריש הם משקיעים
(אגב המקום הראשון בארץ, כנראה גם הייתה סיבה לכך למה כ"כ הרבה השקיעו דווקא שם..)
וגורמים לירידות מחירים זה ממש לא מודד

בטווח הארוך המחירים בחריש יהיו כמו כמו הערים שהיא צמודה אליהם פרדס חנה וחדרה שעולים 22 אלף למטר
שגם הם מושפעים משאר ערי השרון כמו נתניה רעננה וגם מאזור יוקנעם וחיפה
והמחירים באופקים יהיו כמו נתיבות בלי הטבת המס שעומדים על 15 אלף למטר

 

[.noya]

שלום אני גר בנתיבות ואני רואה שאדרבא ככל שבונים יותר המחיר עולה יותר והכמויות שבונים הם עצומות [כ2500 בשנה במשך מס' שנים] וההסבר לזה א' כי המחיר בכל הארץ עולה ממילא אנשים מחפשים מחיר קצת יותר סביר ב' כי ככל שיש יותר פיתוח המקום יותר מבוקש ג' לקבלנים יש יכולת פרסום [בעיקר הגדולים כמו דמרי ארזי הנגב ועוד] שהיא עצמה מביאה הרבה לקוחות

 

[8821]

שלום אני גר בנתיבות ואני רואה שאדרבא ככל שבונים יותר המחיר עולה יותר והכמויות שבונים הם עצומות [כ2500 בשנה במשך מס' שנים] וההסבר לזה א' כי המחיר בכל הארץ עולה ממילא אנשים מחפשים מחיר קצת יותר סביר ב' כי ככל שיש יותר פיתוח המקום יותר מבוקש ג' לקבלנים יש יכולת פרסום [בעיקר הגדולים כמו דמרי ארזי הנגב ועוד] שהיא עצמה מביאה הרבה לקוחות

הכלל למדד מחירים אמיתי הוא תקופה של כמה חודשים אחרי האיכלוס עד אז זה דמיונות
המדד שלי הוא חריש הרבה בנו עליה והשקיעו שם אבל שהגיע לשעת האפס נכשלה וירד המחיר (וגם מי שיאמר שחריש שונה אז למה זה התגלה בדיוק עכשיו וכי המשקיעים לא ידעו מזה אלא שהאיכלוס מראה על ביקוש אמיתי ולפני זה זה ביקוש מלאכותי) אבל נחיה ונראה תזכור אני מאמר שתוך שנה נראה ירדות בנתיבות (ולא רק אני אומר אלא גם סגנית משרד האוצר בן נאים) ויש לך דוגמא מצונית לא רחוקה ממך קוראים לה באר שבע
תסתכל כמה דירות יש למכירה בנתיבות (קרוב ל-800) וכמה פרויקטים של קבלנים למכירה בשנים הקרובות (אלפי יח"ד)
וכמה באמת עוברים ותבין
דוגמא לכמה באמת עוברים זה בית הלוי שמעל שנתיים מפרסם בכל מקום וגייס את כל הרבנים ולא סיים למכור וזה כי הוא מייב מגורים מה שמראה כמה באמת עוברים

 

[נחמיאל]

שלום אני גר בנתיבות ואני רואה שאדרבא ככל שבונים יותר המחיר עולה יותר והכמויות שבונים הם עצומות

זאת בדיוק הנקודה, זה ברור שככל שבונים יותר המחירים עולים מכיון שהיא מגלמת את ההתפתחות העתידית של המקום, וכך גם קרה ברכסים שהמחירים עלו בשנים האחרונות, השאלה מה קורה כשיש כמויות של דירות מוכנות האם יש מי שיאכלס אותם, אני ממש מתחבר לתחזית של @8821 אם כי אני לא בקי בנתונים של נתיבות

וההסבר לזה א' כי המחיר בכל הארץ עולה ממילא אנשים מחפשים מחיר קצת יותר סביר ב' כי ככל שיש יותר פיתוח המקום יותר מבוקש ג' לקבלנים יש יכולת פרסום [בעיקר הגדולים כמו דמרי ארזי הנגב ועוד] שהיא עצמה מביאה הרבה לקוחות

ממש נכון, השאלה היא האם הסיבות האלה מביאים כמות מספקת של ביקוש באופן שגובר על ההיצע, עליית המחירים כעת בנתיבות היא לא בגלל הביקוש אלא בגלל שהבניה מביאה פוטנציאל עתידי

 

[צפונבון]

הכלל למדד מחירים אמיתי הוא תקופה של כמה חודשים אחרי האיכלוס עד אז זה דמיונות
המדד שלי הוא חריש הרבה בנו עליה והשקיעו שם אבל שהגיע לשעת האפס נכשלה וירד המחיר (וגם מי שיאמר שחריש שונה אז למה זה התגלה בדיוק עכשיו וכי המשקיעים לא ידעו מזה אלא שהאיכלוס מראה על ביקוש אמיתי ולפני זה זה ביקוש מלאכותי) אבל נחיה ונראה תזכור אני מאמר שתוך שנה נראה ירדות בנתיבות (ולא רק אני אומר אלא גם סגנית משרד האוצר בן נאים) ויש לך דוגמא מצונית לא רחוקה ממך קוראים לה באר שבע
תסתכל כמה דירות יש למכירה בנתיבות (קרוב ל-800) וכמה פרויקטים של קבלנים למכירה בשנים הקרובות (אלפי יח"ד)
וכמה באמת עוברים ותבין
דוגמא לכמה באמת עוברים זה בית הלוי שמעל שנתיים מפרסם בכל מקום וגייס את כל הרבנים ולא סיים למכור וזה כי הוא מייב מגורים מה שמראה כמה באמת עוברים

השנים אחרונות נכנסו לגור בדירות חדשות בנתיבות ,במערב העיר ובנווה שרון ,בו זמנית אלפי דירות והמחיר עלה ולא ירד ,תמשוך את ההימור על נתיבות........

 

[תצפיתן]

ב3. כנראה הכוונה ל30,000 ולא 3,000
ובכל אופן יש מחסור כבר היום של דירות לחרדים, קח דוגמא את הפרויקט של אחיסמך בעכו שבתוך חודש נרשמו בערך 10,000 ל1,000 דירות זה מראה כמה מחסור יש וכמה דירות שיהיו יהיה מי שיקנה אותם

כמובן, בגלל המחיר הטוב גם ביחס לפריפריה, ועם ערבות לקהילה טובה..

 

[AI זה אני.]

אולי לפעמים זה "כידוע" ששחרור דירות מחיר למשתכן הוריד את מחירי הדירות (אל תשכח שלפי הסקרים פרויקטים של מחיר למשתכן גרמו לקפיצות משמעותיות) אבל א"א לטעון את זה בכל מקום כי זה לא נכון להגיד לפי שנים מתי ישתחררו כל הדירות.
א. לא כולם רוצים למכור, ע"פ סקרים רוב מוחץ נשאר בדירות של מחיר למשתכן.
ב. לא כולם משתחררים באותו הזמן כי גם אם הזכייה הייתה בתאריך X הדירות ישוחררו או 7 שנים מהזכייה או 5 שנים מיום חתימת חוזה וזה נתון שמשתנה לפי פרויקטים אי לכך אין תאירך אחיד שכולם ישחררו את הדירות שלהם.
ג. גם מי שירצה למכור לא תמיד רוצה לעבור דירות באותו הרגע שהשתחררה לו הדירה.

 

[8821]

השנים אחרונות נכנסו לגור בדירות חדשות בנתיבות ,במערב העיר ובנווה שרון ,בו זמנית אלפי דירות והמחיר עלה ולא ירד ,תמשוך את ההימור על נתיבות........

נכנסו שוכרים ולא בעלי הדירות וכנראה גם השכירות היתה נמוכה (השערה) כמו כל פרויקט חדש שמתאכלס
כולם רוצים לגור בנתיבות השאלה כמה מוכנים לשלם על התענוג הזה
והמחיר עלה בגלל שמחיר למשתכן שם (לפחות חצי) לא יכל למכור ,היום שהוא יכול זה יירד
וגם יש הבדל גדול בין המשקיעים של פעם שמשלמים ריבית אפס למשקיעים של היום שמשלמים ריבית הרבה יותר מהשכירות שמקבלים כך שאם הם לא צופים עליה משמעותית בקרוב הם ימכרו או הזוכים במחיר למשתכן הם רוצים לקנות דירה במקום אחר והם צריכים את הכסף
אבל נחכה ונראה מספיק לי שנה בשביל לראות אם אני צודק לא יותר מזה

 

[8821]

אולי לפעמים זה "כידוע" ששחרור דירות מחיר למשתכן הוריד את מחירי הדירות (אל תשכח שלפי הסקרים פרויקטים של מחיר למשתכן גרמו לקפיצות משמעותיות) אבל א"א לטעון את זה בכל מקום כי זה לא נכון להגיד לפי שנים מתי ישתחררו כל הדירות.
א. לא כולם רוצים למכור, ע"פ סקרים רוב מוחץ נשאר בדירות של מחיר למשתכן.
ב. לא כולם משתחררים באותו הזמן כי גם אם הזכייה הייתה בתאריך X הדירות ישוחררו או 7 שנים מהזכייה או 5 שנים מיום חתימת חוזה וזה נתון שמשתנה לפי פרויקטים אי לכך אין תאירך אחיד שכולם ישחררו את הדירות שלהם.
ג. גם מי שירצה למכור לא תמיד רוצה לעבור דירות באותו הרגע שהשתחררה לו הדירה.

תשובות
א.תלוי היכן לא אמרתי שבבי"ש ירדו המחירים כי יש שם מחיר למשתכן שהשתחרר דיברתי על מקומות פחות מבוקשים שחלק גדול משם זה להשקעה
2.בדר"כ ה-7 מהזכיה זה לפני 5 שנים מהבניה .כך שיוצא אותו תאריך לכולם
3.נכון אבל יתכן שקנה לפני ומחכה שהדירה שלו תשתחרר כדי לממן את הדירה החדשה שלו או שרוצה לקנות בקרוב ומחכה לכסף

 

[osnatttt]

אבל האנשים שקנו במחיר למשתכן לפני 7 שנים שילמו מחיר ממש נמוך ממילא גם אם השכירות נמוכה היא מכסה את המשכנתא הנמוכה יחסית שהם לקחו ואז פחות בוער למכור -לא כולם מוכרים ברגע שמשתחרר

 

[osnatttt]

בכל אופן יש מחסור כבר היום של דירות לחרדים, קח דוגמא את הפרויקט של אחיסמך בעכו שבתוך חודש נרשמו בערך 10,000 ל1,000 דירות זה מראה כמה מחסור יש וכמה דירות שיהיו יהיה מי שיקנה אותם

לענ"ד לעכו אנשיםהלכו כי מוכרים חלומות -זוג רוצה לגור בפריפריה הולך לראות את חריש/טבריה/נתיבות אנאעראף רואה את היתרונות ואת החסרונות ועושה פרצופים באים ומספרים לו הולכת להיות קהילה גדולה /מוסדות חינוך וכו' הוא מתלהב -בשעת האכלוס הוא יבין שיש קשיים של התחלה אז אבלאז הדירה כבר תהיה שלו וכבר חלמו עליה שלוש שנים ועיצבו את הריהוט שלה בחלומות אז הוא יתמודד עם הקשיים -לדעתי לכן קל יותר לשווק על הנייר מאשר דירה קימת בתכלס-לא שהחלומות לא יתגשמו -בעז"ה כן אבל קשיים של התחלה ודאי יהיו

 

[8821]

אבל האנשים שקנו במחיר למשתכן לפני 7 שנים שילמו מחיר ממש נמוך ממילא גם אם השכירות נמוכה היא מכסה את המשכנתא הנמוכה יחסית שהם לקחו ואז פחות בוער למכור -לא כולם מוכרים ברגע שמשתחרר

הם זכו לפני 7 שנים אבל (חלק) שילמו לפני 3 שנים - בסיום הבניה
ואם הם רוצים לקנות דירה חדשה שעולה יותר כסף
ואם נמאס להם להשכיר
ואני בעיקר דיברתי יותר על העתיד על כאלו ששילמו ריבית גבוהה
ותפתח יד 2 ותראה שבק"ג נתיבות אופקים חריש עפולה ועוד מוכרים המון במחיר למשתכן (אפי' ששילמו בריבית נמוכה) - כך שהתאוריה שלך התנפצה
ותדעו שאני בודק טוב לפני שאני כותב כך שלא לשלוף תשובות מהגרביים (אלא א"כ בדקת טוב וראית אחרת)

 

[8821]

לענ"ד לעכו אנשיםהלכו כי מוכרים חלומות -זוג רוצה לגור בפריפריה הולך לראות את חריש/טבריה/נתיבות אנאעראף רואה את היתרונות ואת החסרונות ועושה פרצופים באים ומספרים לו הולכת להיות קהילה גדולה /מוסדות חינוך וכו' הוא מתלהב -בשעת האכלוס הוא יבין שיש קשיים של התחלה אז אבלאז הדירה כבר תהיה שלו וכבר חלמו עליה שלוש שנים ועיצבו את הריהוט שלה בחלומות אז הוא יתמודד עם הקשיים -לדעתי לכן קל יותר לשווק על הנייר מאשר דירה קימת בתכלס-לא שהחלומות לא יתגשמו -בעז"ה כן אבל קשיים של התחלה ודאי יהיו

נכון אבל מה לעשות שעכו זולה מנתיבות וכדו' ב350 אלף וגם מקום יותר מוצלח בארץ
וגם יש סינון של אנשים בשונה משאר הפריפריות (כידוע למבינים)

 

[8821]

ומניין לך שבאמת ירד המחירים
יש ביקוש עצום מצד שני ועד 2029 זה אומר עוד 30,000 זוצי"ם חדשים אצל החרדים
חוץ מהחוסר הענק שיש היום
ואני לא מדבר שיש הרבה דירות אי שם או דירות יקרות פנויות, חסר היום דירות במחיר טוב
ולכן לדעתי לא שווה לחכות 3 שנים ולשלם שכירות בינתיים זה לזרוק כסף לפח
הרי גם אז יגידו שאולי בשנים הקרובות ירדו המחירים וזה לא יגמר אף פעם

לכל מי שחושב שיש מצוקת דיור בפיפריה אז הנה כמה נתונים אני יחלק בין העכשוי לעתידי

בניה חדשה - עכשוי (שקיבלו היתר בניה)
1.עפולה עילית - כ-1000 יח"ד מתאכלסים בשנה הקרובה ועוד כ-1000 בבניה ושיווק
2.רכסים כ-2000 יח"ד בגבעת הפרסה ועוד כ- 600 בשאר העיר, מתוכם חלק מגבעת הפרסה ועוד שכונות (מצפה השחר וכדו') מתאכלסות השנה
3.חריש- אלפי יח"ד שמחכות רק לנו והעיר הולכת ומתחרדת ומחירים הכי זולים בפריפריות
4.עכו- מתחיל בניה הפרויקט של אחיסמך כ-2000 יח"ד
4.נתיבות - ברמות מאיר כ-1600 יח"ד בשיווק ובניה + נווה שרון מאוכלס ומתחרד (30% חרדים) + מערב העיר שמתחרד סביבות הפרויקט של כרמל
5.אופקים - שכונת האקליפטוס -2000 יח"ד ואולי קצת באפיקי הנחל (מתוכננת כשכונה חילונית אבל הרבה זכו שם במשתכן והרבה משקיעים חרדים)
6.עמנואל- בתנופת בניה ענקית כ-4,700 יח"ד קיבלו היתר בניה וחלק מתאכלסות בקרוב כ-1000 הוגרלו ויוגרלו במשתכן
7.ירוחם-
8.ק"ג מערב כ-10000 יח"ד במערב מתוכם כ2700 יקבלו היתר בניה בקרוב
9. נוף הגליל-
10. טבריה
אני ימשיך לערוך בהמשך

 

[זיי גיזונט]

לכל מי שחושב שיש מצוקת דיור בפיפריה אז הנה כמה נתונים אני יחלק בין העכשוי לעתידי

בניה חדשה - עכשוי (שקיבלו היתר בניה)
1.עפולה עילית - כ-1000 יח"ד מתאכלסים בשנה הקרובה ועוד כ-1000 בבניה ושיווק
2.רכסים כ-2000 יח"ד בגבעת הפרסה ועוד כ- 600 בשאר העיר, מתוכם חלק מגבעת הפרסה ועוד שכונות (מצפה השחר וכדו') מתאכלסות השנה
3.חריש- אלפי יח"ד שמחכות רק לנו והעיר הולכת ומתחרדת ומחירים הכי זולים בפריפריות
4.עכו- מתחיל בניה הפרויקט של אחיסמך כ-2000 יח"ד
4.נתיבות - ברמות מאיר כ-1600 יח"ד בשיווק ובניה + נווה שרון מאוכלס ומתחרד (30% חרדים) + מערב העיר שמתחרד סביבות הפרויקט של כרמל
5.אופקים - שכונת האקליפטוס -2000 יח"ד ואולי קצת באפיקי הנחל (מתוכננת כשכונה חילונית אבל הרבה זכו שם במשתכן והרבה משקיעים חרדים)
6.עמנואל- בתנופת בניה ענקית כ-4,700 יח"ד קיבלו היתר בניה וחלק מתאכלסות בקרוב כ-1000 הוגרלו ויוגרלו במשתכן
7.ירוחם-
8.ק"ג מערב כ-10000 יח"ד במערב מתוכם כ2700 יקבלו היתר בניה בקרוב
9. נוף הגליל-
10. טבריה
אני ימשיך לערוך בהמשך

ובכל אופן חסר, זה רק מראה על החוסר העצום שיש
יש פה בסה"כ 25,000 יחידות, רק לחשוב שלחרדים יש 10,000 זוגות חדשים מידי שנה

 

[9696]

אופקים - שכונת האקליפטוס -2000 יח"ד

חצי מזה תסתכל במכרזים

עמנואל- בתנופת בניה ענקית כ-4,700 יח"ד קיבלו היתר בניה

בעמנואל מתאכלסות עכשיו לא יותר מ- 300 יח"ד של אפי קפיטל והרי זהב ובהמשך כולל המשתכן זה 900 ואולי עוד קצת שלא מופיע במכרזים

ק"ג מערב כ-10000 יח"ד במערב מתוכם כ2700 יקבלו היתר בניה בקרוב

חוץ ממה שאמור לקבל היתר יקח עוד המון זמן לפחות 3 שנים עד שיוכלו לקנות על הנייר

 

[צפונבון]

לכל מי שחושב שיש מצוקת דיור בפיפריה אז הנה כמה נתונים אני יחלק בין העכשוי לעתידי

בניה חדשה - עכשוי (שקיבלו היתר בניה)
1.עפולה עילית - כ-1000 יח"ד מתאכלסים בשנה הקרובה ועוד כ-1000 בבניה ושיווק
2.רכסים כ-2000 יח"ד בגבעת הפרסה ועוד כ- 600 בשאר העיר, מתוכם חלק מגבעת הפרסה ועוד שכונות (מצפה השחר וכדו') מתאכלסות השנה
3.חריש- אלפי יח"ד שמחכות רק לנו והעיר הולכת ומתחרדת ומחירים הכי זולים בפריפריות
4.עכו- מתחיל בניה הפרויקט של אחיסמך כ-2000 יח"ד
4.נתיבות - ברמות מאיר כ-1600 יח"ד בשיווק ובניה + נווה שרון מאוכלס ומתחרד (30% חרדים) + מערב העיר שמתחרד סביבות הפרויקט של כרמל
5.אופקים - שכונת האקליפטוס -2000 יח"ד ואולי קצת באפיקי הנחל (מתוכננת כשכונה חילונית אבל הרבה זכו שם במשתכן והרבה משקיעים חרדים)
6.עמנואל- בתנופת בניה ענקית כ-4,700 יח"ד קיבלו היתר בניה וחלק מתאכלסות בקרוב כ-1000 הוגרלו ויוגרלו במשתכן
7.ירוחם-
8.ק"ג מערב כ-10000 יח"ד במערב מתוכם כ2700 יקבלו היתר בניה בקרוב
9. נוף הגליל-
10. טבריה
אני ימשיך לערוך בהמשך

שכחת שבדירה בהנחה עכשיו יש 130,000 נרשמים ,הדירות שכתבת מספיקות לפחות מרבע מהם........

 

[שמח-לעזור]

כידוע שיש הצפה של מחיר למשתכן המחירים יורדים עד כ-20 %
בדקתי מחיר למשתכן בפריפריות החרדיות וגליתי שיש אלפי יח"ד שהולכים להשתחרר ואם במרכז שזה פחות להשקעה המחירים ירדו כ,ש בפריפריה שיש יותר להשקעה במחיר למשתכן (בנוסך להמון משקיעים בשוק החופשי)
וכידוע שהפרפריה בשנים האחרונות יותר מהכפילה את עצמה וזה בגלל ההשקעות (לא ביקוש)
כמו"כ יש ערים שיש בהם קהילה חרדים שבסמוך אליה בנו המון במחיר למשתכן שאם ירד שם המחיר זה ישפיע על החרדי או שיחרדו שם וכמו אופקים ונתיבות (נווה שרון בנתיבות 30% חרדי וגם חריש בזכות המחיר למשתכן שחרדים זכו שם)
חריש היא הדוגמא המוצלחת של ירידת מחירים בגלל מחיר למשתכן שהשתחרר והשקעות ירדה מהשיא ב-11 % והעיקר הירידה לפנינו
אומרים שכחלון בנה על ירדות בשחרור של המחיר למשתכן ואין להם שום בעיה למכור פחות ממחיר השוק ולהוריד מחירים כי הם קנו בחצי מחיר
להערכתי שנת 29 תהיה ירידה משמעותית בפריפריות במיוחד אלו
הפתרון: מדברים הרבה על לעבור לפריפריה -כדאי ,אבל שווה לבדוק קודם את המקום ולכן תשכרו ואל תקנו (המחירים בפריפריה בשכירות מאד זולים ובוודאי בפרויקטים החדשים שיש הצפה של שכירות )
צרפתי כאן ממחיר למשתכן (7 שנים מהזכיה)
עכו כ-1000 יח"ד משתחחר ב-29
עפולה עילית כ-250 יח"ד ב-26/7
ועוד כ-250 יח"ד ב-29
בנוסף לשאר העיר שזה אלפי יח"ד
רכסים- גבעת הפרסה ב-22 כ-300 יח"ד ורוב הדירות שם מחיר למשתכן (והרוב לא בני מקום)
ב-24 כ-400 יח"ד
ב17-18 כ-400 יח"ד (השתחררו כבר יותר זולים ממחיר השוק)
חריש - אלפי יח"ד תסתכלו במחיר למשתכן מתפרס מ-2017-19
אופקים כללי - אלפי יח"ד תסתכלו במחיר למשתכן מתפרס מ-2017-25 (25- צביון חרדי)
נתיבות כללי - עד 20 הרוב וזה אלפי יח"ד
טבריה המושבה ועוד

אחרי שעשית חייל באשכול של מחירי הדירות לאן פתחת אשכול משלך

לגופו של עניין
נראה שרוב הויכוח באשכול האם זה יקרה או לא
לעניות דעתי גם המתנגדים מסכימים שזה יכול לקרות
ולכן בתור שיקול זה וודאי נכון
שמי שקונה במקומות הנ״ל שייקח בחשבון את האופציה הנ״ל

 

[8821]

נוף הגליל- הר יונה ג'- אלפי יח"ד וכן אושר בותמ"ל עוד 3,300 יח"ד (עתידי)
בנוסף שכונת המודות הצפוניים שהורגלה במשתכן שנרשמו הרבה חרדים- 1300 יח"ד
ירוחם - 1500 יח"ד בשכונת האירוסים חלקם בונים לחרדים וחלקם יתכן שימכרו לחרדים או שיתחרדו (סמוך לריכוז החרדי הקיים ) עוד כ-1000 יח"ד בדרום העיר (הרוב לא חרדי) ועוד כ-4.5 אלף יח"ד -בעתיד
טבריה - נוף כנרת - 1500 יח"ד בשכונה והתאכלסו בה 500 ועוד 1000 בבניה
המושבה -כ-2000 יח"ד -בבניה ועוד כ-3000 בעתיד, הרבה חרדים זכו במחיר למשתכן והרבה קנו כמפורסם כאן בפרוג
צפת- כ-4000 יח"ד
עוד כ-500 יח"ד ביו"ש
נחליאל- בקרוב כמה מאות ,ובעתיד עד 5000 יח"ד
מעלה עמוס- כ300 יח"ד עד כ-2000 יח"ד בעתיד
מיצד כ-200 יח"ד בבניה
עדכון בהמשך