התייעצות ירידה צפויה בפריפריה

[8821]

אני לא כאן לקבל ציונים ממך (בטח לא בעניין מקובעות...).
ואני לא ישתמש בסתימת פיות של מי שלא חושב כמוני.


עכשיו חריש ירדה?

בשנתיים האחרונות עיין כאן https://www.harish.co.il/נדלן-בחריש


מועתק :
בתחילת 2023 התהפכה המגמה והחלה ירידה במחירי הדירות שקטעה רצף עליות מחירים שנמשך כ-3 שנים. במשך כשנתיים וחצי, במהלך השנים 2023-2025 ניתן לזהות מגמה ברורה של ירידת מחירים בעיר.

ברבעון השני של שנת 2025 עמד המחיר הממוצע למ״ר בדירות רגילות על כ-13,900 שקלים. בהשוואה למחירי השיא של סוף 2022, מדובר על ירידה של כ-11% וכ-175 אלף שקלים בממוצע במחירי דירות 4 חדרים רגילות בעיר.

 

[הקול השפוי]

אז הזה

מחיר למשתכן: סוף תקופת החסימה – אבל איפה הרווחים?

בשנים האחרונות, כ-125 אלף דירות שהוגרלו במסגרת תכניות הדיור המסובסדות זכו בדירות, מתוכם לא מעט השכירו את הדירות הללו וחיכו לתקופה שבה יהיה ניתן למכור אותה ו'להיפגש עם הכסף'; עכשיו, כאשר התקופה של החסימה מסתיימת, רבים מהם מעוניינים למכור את הדירות ולממש את הרווח - אבל הבעיה היא שברוב המקומות...

www.bizportal.co.il

מה רואים שם?

 

[אופקים 1]

ירידה של מחירים לא מתרחשת בעקבות הצפה, אלא בעקבות מצוקה כלכלית של המוכר, כל עוד המוכר לא לחוץ כספית, אין סיבה שלא ימתין.
לכן הצפה של קבלנים אמורים לגרום לירידת מחירים.

מי שמחזיק דירה במסגרת מחיר למשתכן ימכור את הדירה מ2 סיבות עיקריות, בגלל שהוא רוצה לצאת העסקה, כי היא לא כלכלית עבורו, בגלל משכנתא שגבוהה מההכנסה נטו, או בגלל שהוא רוצה את הכסף מסיבות שונות ומשונות שבראשם הרצון לקנות דירה או קניית דירה.

באזורים בהם דובר על ירידת מחירים הסיבה הייתה עלויות משכנתא גבוהות מההכנסה נטו משכירות (נטו הכוונה היא שמפחיתים תקלות ואי תשלומים).

באופקים למשל, התשחררו כבר כ500 דירות לשוק ולמרות שהדירות עצמם של המחיר למשתכן זולות יותר במעט מהדירות האחרות, אין לזה השפעה גדולה על מחיר הדירות האחרות (אין כמעט דירות חדשות הפונות למגזר החילוני שאינן מחיר למשתכן למכירה, עיקר השוק הוא דירות ישנות).

ולכן, להניח שהשחרור של הדירות לשוק תגרום לירידת מחירים היא הנחה לא מבוססת לדעתי.

 

[8821]

ירידה של מחירים לא מתרחשת בעקבות הצפה, אלא בעקבות מצוקה כלכלית של המוכר, כל עוד המוכר לא לחוץ כספית, אין סיבה שלא ימתין.
לכן הצפה של קבלנים אמורים לגרום לירידת מחירים.

מי שמחזיק דירה במסגרת מחיר למשתכן ימכור את הדירה מ2 סיבות עיקריות, בגלל שהוא רוצה לצאת העסקה, כי היא לא כלכלית עבורו, בגלל משכנתא שגבוהה מההכנסה נטו, או בגלל שהוא רוצה את הכסף מסיבות שונות ומשונות שבראשם הרצון לקנות דירה או קניית דירה.

באזורים בהם דובר על ירידת מחירים הסיבה הייתה עלויות משכנתא גבוהות מההכנסה נטו משכירות (נטו הכוונה היא שמפחיתים תקלות ואי תשלומים).

באופקים למשל, התשחררו כבר כ500 דירות לשוק ולמרות שהדירות עצמם של המחיר למשתכן זולות יותר במעט מהדירות האחרות, אין לזה השפעה גדולה על מחיר הדירות האחרות (אין כמעט דירות חדשות הפונות למגזר החילוני שאינן מחיר למשתכן למכירה, עיקר השוק הוא דירות ישנות).

ולכן, להניח שהשחרור של הדירות לשוק תגרום לירידת מחירים היא הנחה לא מבוססת לדעתי.

אופקים - בתחילת השחרור וגם המוכרים לא קלטו עדיין שמחירי הדירות בירידה הם מעט הם יקלטו את זה וגם שנה שהם יהיו תוקעים עם הדירות + דירות נוספות שישתחררו יוריד מחירים תראה שבעוד שנה שנתיים המחירים ירדו באופקים משמעותית (וגם הרבה דירות בשוק החופשי באפיקי הנחל וכדו' הם להשקעה כי לא נראה לי שחרדיים מהמרכז ששם שווק חזק יעברו לשם)
חריש- דוגמא מצוינת לזה שהצפה מוריד מחיר
ושוב מה שלא ירד עד היום כי לא מספיק התייבשו עוד קצת יובש ונראה ירידות

 

[אופקים 1]

אופקים - בהתחילת השחרור וגם המוכרים לא קלטו עדיין שמחירי הדירות בירידה הם מעט הם יקלטו את זה וגם שנה שהם יהיו תוקעים עם הדירות + דירות נוספות שישתחררו יוריד מחירים תראה שבעוד שנה שנתיים המחירים ירדו באופקים משמעותית (וגם הרבה דירות בשוק החופשי באפיקי הנחל וכדו' הם להשקעה כי לא נראה לי שחרדיים מהמרכז ששם שווק חזק יעברו לשם)
חריש- דוגמא מצוינת לזה שהצפה מוריד מחיר
ושוב מה שלא ירד עד היום כי לא מספיק התייבשו עוד קצת יובש ונראה ירידות

ניתן למכור דירות באופקים כבר מתחילת 2024

חריש בניגוד לאופקים מורכבת מדירות חדשות, וגם התשואה על ההשקעה יותר נמוכה.
אפיקי נחל היא תעלומה, בנתיבות ואשקלון השכונות החדשות מאוכלסות בתפוסה כמעט מלאה.
באר שבע השוק חלש, למרות שבדירות החדשות התפוסה לא רעה בכלל.

 

[למעשייה]

בשנתיים האחרונות עיין כאן https://www.harish.co.il/נדלן-בחריש


מועתק :
בתחילת 2023 התהפכה המגמה והחלה ירידה במחירי הדירות שקטעה רצף עליות מחירים שנמשך כ-3 שנים. במשך כשנתיים וחצי, במהלך השנים 2023-2025 ניתן לזהות מגמה ברורה של ירידת מחירים בעיר.

ברבעון השני של שנת 2025 עמד המחיר הממוצע למ״ר בדירות רגילות על כ-13,900 שקלים. בהשוואה למחירי השיא של סוף 2022, מדובר על ירידה של כ-11% וכ-175 אלף שקלים בממוצע במחירי דירות 4 חדרים רגילות בעיר.

למיטב הבנתי המאסה של מחיר למשתכן השתחרר וישתחרר בשנה הנוכחית.
היו שם מספיק סיבות לירידות...

 

[הקול השפוי]

צריך לזכור כשמדברים על מחיר למשתכן שכמעט כל זוכה שמוכר קונה במקום אחר,
יכול להיות שיש מקומות ספציפיים שתהיה ירידה אבל באופן כללי אין סיבה לירידה.
בפריפריות בכלליות יש התעניינות גדולה מאוד בשנים האחרונות, מסיבה פשוטה שלאנשים אין את היכולת לקנות במרכז,
ברוב או כל המקרים זה יספיק למלא את הדירות הנ"ל.

 

[8821]

ניתן למכור דירות באופקים כבר מתחילת 2024

לא מדויק בכלל

חריש בניגוד לאופקים מורכבת מדירות חדשות, וגם התשואה על ההשקעה יותר נמוכה.

ואז מה ? אם הרבה דירות להשקעה מה זה משנה

 

[8821]

למיטב הבנתי המאסה של מחיר למשתכן השתחרר וישתחרר בשנה הנוכחית.
היו שם מספיק סיבות לירידות...

כפי שרואים כאן יש יותר מ-1000 יח"ד שישתחררו בשנה הקרובה
והרבה מהזוכים לא מתכננים לגור שם

 

[8821]

צריך לזכור כשמדברים על מחיר למשתכן שכמעט כל זוכה שמוכר קונה במקום אחר,
יכול להיות שיש מקומות ספציפיים שתהיה ירידה אבל באופן כללי אין סיבה לירידה.

על זה בדיוק אני מדבר על המקומות המסוימים האלו שזה רוב הפריפריה החרדית

בפריפריות בכלליות יש התעניינות גדולה מאוד בשנים האחרונות, מסיבה פשוטה שלאנשים אין את היכולת לקנות במרכז,
ברוב או כל המקרים זה יספיק למלא את הדירות הנ"ל.

במציאות אין הרבה אנשים שעוברים לפריפריות זה נשאר בעיקר בדיבורים ועדיין רוב הדירות שם להשקעה
אני מדבר ממידע אישי על פריפיריה מסוימת שיש לי דירה שם והיא מוצפת במשקעים ולכן קשה להשכיר אותה (5 חדרים) אפי' במחיר נמוך ואפי' שכל הפרויקט חרדי

 

[הקול השפוי]

על זה בדיוק אני מדבר על המקומות המסוימים האלו שזה רוב הפריפריה החרדית

במציאות אין הרבה אנשים שעוברים לפריפריות זה נשאר בעיקר בדיבורים ועדיין רוב הדירות שם להשקעה
אני מדבר ממידע אישי על פריפיריה מסוימת שיש לי דירה שם והיא מוצפת במשקעים ולכן קשה להשכיר אותה (5 חדרים) אפי' במחיר נמוך ואפי' שכל הפרויקט חרדי

אי אפשר לצפות מה יהיה באיזה מקומות
בעיית המשקיעים היא הרבה מאוד בגלל ה-20 80 ודומיהם ולאו דוקא בגלל המחיר למשתכן,
אחרי שהשוק יתעורר מחדש והדירות האלו ימכרו לקוניהם העסק יתאזן ולא צפויה ירידה משמעותית.
יש כרגע בעיה של שוק רדום ומשקיעים שמחפשים למכור ולכן קורה מה שקורה.

אני לא חולק שיש מקומות שהקונים הם בעיקר משקיעים,
אבל בכל אופן עניין השכירות ודאי לא קשור, בכל מקום שמתאכלסות הרבה דירות בבת אחת קשה למצוא שוכרים.
אגב, מעניין לדעת באיזה פריפריה מדובר.

טוב שחשפת מה האינטרס שלך
פעם הבאה מן הצדק והיושר לכתוב את זה בהתחלה

 

[למעשייה]

כפי שרואים כאן יש יותר מ-1000 יח"ד שישתחררו בשנה הקרובה
והרבה מהזוכים לא מתכננים לגור שם

בדיוק מה שכתבתי.

ועדיין - הירידה הייתה לפני שנתיים...

 

[אלי באבא]

במציאות אין הרבה אנשים שעוברים לפריפריות זה נשאר בעיקר בדיבורים ועדיין רוב הדירות שם להשקעה
אני מדבר ממידע אישי על פריפיריה מסוימת שיש לי דירה שם והיא מוצפת במשקעים ולכן קשה להשכיר אותה (5 חדרים) אפי' במחיר נמוך ואפי' שכל הפרויקט חרדי

לפני כמה זמן אוכלס הפרויקט??
מוזר הביקוש לשכירות עכשיו הוא מהמעולים שהיו, [חוץ משכונות שבדיוק מתאכלסות במכה]

אני מכיר הרבה ערים בפריפריה טוב,
יש ערים שבעיקר משקיעים,
ויש ערים שבעיקר קנו למגורים כך שאין היציע ענק, ואף אחד לא לחוץ למכור,
בנתיבות רוב מי שאני מכיר קנה וגר שם, או ע''ד לעבור בעתיד הקרוב.
טבריה כנ''ל, המושבה שכונה ענקית והמחיר למשתכן זה לא כמות גדולה שתשפיע על כל השוק.
אופקים באפיקי הנחל, וחרדים שקנו במישור הגפן, כנראה בעיקר להשקעה, [אין לי מידע מדוייק בעניין]
בפרויקט ובקהילה יותר קנו ע''ד לגור.

והמחירים בערים הנ''ל הם כן בהישג היד של הציבור, למעט רכסים שהיא יותר יקרה, ויש שם היציע מטורף לעומת הביקוש, ועוד לא הזכרנו את ה10/90 שזה בעיקר משקיעים וכנראה כן יגרום לירידה במחיר.
ואופקים למרות שהיא לא יקרה בגלל השיווק המסיבי של ה10/90 וההיציע המטורף לעומת הביקוש, גם יותר מסתבר ירידות, אבל אין הרבה לאן לרדת.

 

[אופקים 1]

לא מדויק בכלל

ואז מה ? אם הרבה דירות להשקעה מה זה משנה

צודק, זה לא מדוייק, ניתן היה למכור מסוף 2023

באופקים (וכנראה בכל עיר בה יש גם דירות ישנות וגם חדשות) השוק של הדירות החדשות והישנות שונה לחלוטין.
בעוד שאת הדירות החדשות רוכשים בעיקר דיירים למגורים (כי התשואה משכירות נמוכה יחסית) דירות ישנות נמכרות בעיקר למשקיעים.

לעומת זאת, בחריש אין דירות ישנות, ולכן אין את החלוקה הזאת, כלומר משקיע שהחליט לרכוש דירה בחריש, לא יכול לבחור בין חדש לישן, ולכן השוק הוא יתר אחיד.
חריש היא עיר שלא התרוממה, וזאת הסיבה למחיר. היא לא עיר במובן של מרכז חיים של תושבים, אלא אוסף בניינים בהם ישנים אנשים שאת שהקשרים החברתיים והעסקיים שלהם מבוססים על ערים אחרות.

בעוד 20 שנה, כאשר דור 2 של תושבי חריש יהיה אחוז משמעותי מהעיר המצב ישתנה, אבל בנתיים זה המצב.
העירייה במקום לא נתנה דעתה על הצורך בחיבור לערים שמזינות את העיר מבחינת קשרים חברתיים ומקומות תעסוקה, וגם התפתחות של מסחר קטן ומקומי בערים חדשות הוא דבר מורכב לאור צורך הבניה הנהוגה כיום (חזיתות הבתים אינן פונות לרחוב) וגם המגבלות הרבות בתב"ע, ואם לא שמישהו יתעורר שם לא נראה שהעיר הזאת תהפוך לעיר מבוקשת בעתיד הנראה לעין.

 

[אלי באבא]

באופקים (וכנראה בכל עיר בה יש גם דירות ישנות וגם חדשות) השוק של הדירות החדשות והישנות שונה לחלוטין.
בעוד שאת הדירות החדשות רוכשים בעיקר דיירים למגורים (כי התשואה משכירות נמוכה יחסית) דירות ישנות נמכרות בעיקר למשקיעים.

נראה לי שבעקבות ה10/90 והמחיר למשתכן המצב השתנה,
התאוריה נכונה בעיקר במקומות שבנו בכמות סבירה ביחס לעיר, [כגון המושבה בטבריה] אבל לא באופקים אפיקי הנחל וברכסים.

חריש היא עיר שלא התרוממה, וזאת הסיבה למחיר. היא לא עיר במובן של מרכז חיים של תושבים, אלא אוסף בניינים בהם ישנים אנשים שאת שהקשרים החברתיים והעסקיים שלהם מבוססים על ערים אחרות.

לא מכיר מקרוב אבל נראה לי שגם בגלל סגנון תושבים, האכלוסיה שבאה בהתחלה בגלל מחירי השכירות, היא לא אוכלוסיה שקונה דירות בד''כ.

 

[אופקים 1]

התאוריה נכונה בעיקר במקומות שבנו בכמות סבירה ביחס לעיר, [כגון המושבה בטבריה] אבל לא באופקים אפיקי הנחל וברכסים.

לא כתבתי לגבי מחירי הדירות, אלא לגבי השחרור של המחיר למשתכן.
וכבר כתבתי שבנתיבות ואשקלון למרות הבניה יש ביקושים למגורים.
אופקים היא אכן שאלה קשה מצד היקף הבינוי, אם כי ההשפעה במידה ותהיה צפויה רק לקראת סוף 2027, עד סוף 2026 צפוי אכלוס של כ1800 דירות ונראה לי שגם אם חלק מהם ישארו ללא שוכרים עדיין זה לא ישפיע על השוק, במקרה הזה המחיר למשתכן הוא גורם לכך שההיצע למכירה נמוך יחסית, בסוף 2027 יתכן והביקושים יהיו נמוכים מספיק וגם ההיצע גדול מספיק (כולל דירות מחיר למשתכן שיהיה ניתן למכור) כדי להשפיע על מחירי השוק.

 

[אלי באבא]

יש לך מושג כמה דירות נמכרו באופקים ב10/90
אז היו שיווקים גדולים מאוד.

 

[בית שמשניק]

אופקים היא אכן שאלה קשה מצד היקף הבינוי, אם כי ההשפעה במידה ותהיה צפויה רק לקראת סוף 2027, עד סוף 2026 צפוי אכלוס של כ1800 דירות ונראה לי שגם אם חלק מהם ישארו ללא שוכרים עדיין זה לא ישפיע על השוק, במקרה הזה המחיר למשתכן הוא גורם לכך שההיצע למכירה נמוך יחסית, בסוף 2027 יתכן והביקושים יהיו נמוכים מספיק וגם ההיצע גדול מספיק (כולל דירות מחיר למשתכן שיהיה ניתן למכור) כדי להשפיע על מחירי השוק.

נורת אזהרה בוהקת שנדלקת לי לגבי אופקים - זה אחוז הביטולים העצום בכל ההגרלות שם (למרות המחירים הנמוכים עד כדי גיחוך). מה שמצביע לכאורה על כך שהביקושים בפועל למקום הזה, או אולי יותר נכון האימון בו, לא מי יודע כמה...

 

[צפונבון]

כידוע שיש הצפה של מחיר למשתכן המחירים יורדים עד כ-20 %
בדקתי מחיר למשתכן בפריפריות החרדיות וגליתי שיש אלפי יח"ד שהולכים להשתחרר ואם במרכז שזה פחות להשקעה המחירים ירדו כ,ש בפריפריה שיש יותר להשקעה במחיר למשתכן (בנוסך להמון משקיעים בשוק החופשי)
וכידוע שהפרפריה בשנים האחרונות יותר מהכפילה את עצמה וזה בגלל ההשקעות (לא ביקוש)
כמו"כ יש ערים שיש בהם קהילה חרדים שבסמוך אליה בנו המון במחיר למשתכן שאם ירד שם המחיר זה ישפיע על החרדי או שיחרדו שם וכמו אופקים ונתיבות (נווה שרון בנתיבות 30% חרדי וגם חריש בזכות המחיר למשתכן שחרדים זכו שם)
חריש היא הדוגמא המוצלחת של ירידת מחירים בגלל מחיר למשתכן שהשתחרר והשקעות ירדה מהשיא ב-11 % והעיקר הירידה לפנינו
אומרים שכחלון בנה על ירדות בשחרור של המחיר למשתכן ואין להם שום בעיה למכור פחות ממחיר השוק ולהוריד מחירים כי הם קנו בחצי מחיר
להערכתי שנת 29 תהיה ירידה משמעותית בפריפריות במיוחד אלו
הפתרון: מדברים הרבה על לעבור לפריפריה -כדאי ,אבל שווה לבדוק קודם את המקום ולכן תשכרו ואל תקנו (המחירים בפריפריה בשכירות מאד זולים ובוודאי בפרויקטים החדשים שיש הצפה של שכירות )
צרפתי כאן ממחיר למשתכן (7 שנים מהזכיה)
עכו כ-1000 יח"ד משתחחר ב-29
עפולה עילית כ-250 יח"ד ב-26/7
ועוד כ-250 יח"ד ב-29
בנוסף לשאר העיר שזה אלפי יח"ד
רכסים- גבעת הפרסה ב-22 כ-300 יח"ד ורוב הדירות שם מחיר למשתכן (והרוב לא בני מקום)
ב-24 כ-400 יח"ד
ב17-18 כ-400 יח"ד (השתחררו כבר יותר זולים ממחיר השוק)
חריש - אלפי יח"ד תסתכלו במחיר למשתכן מתפרס מ-2017-19
אופקים כללי - אלפי יח"ד תסתכלו במחיר למשתכן מתפרס מ-2017-25 (25- צביון חרדי)
נתיבות כללי - עד 20 הרוב וזה אלפי יח"ד
טבריה המושבה ועוד

שכחת שמישהו גר בדירות האלה,הם לא ריקות והמישהו הזה או יקנה את הדירה או יעבור למקום אחר..........

 

[צפונבון]

על זה בדיוק אני מדבר על המקומות המסוימים האלו שזה רוב הפריפריה החרדית

במציאות אין הרבה אנשים שעוברים לפריפריות זה נשאר בעיקר בדיבורים ועדיין רוב הדירות שם להשקעה
אני מדבר ממידע אישי על פריפיריה מסוימת שיש לי דירה שם והיא מוצפת במשקעים ולכן קשה להשכיר אותה (5 חדרים) אפי' במחיר נמוך ואפי' שכל הפרויקט חרדי

הרבה מאוד אנשים עוברים לפריפריה ,תשאלו כל תושב צ"ע שיש לו ילד נשוי מעל שנתיים ,איפה הוא גר
מי שעובר לפריפריה לרוב קונה דירה ולכן קשה להשכיר