שלום לכל הכותבים הותיקים פה באשכול
בעקבות בקשה מחבר, עברתי היום על כ-ל האשכול
ויש לי שאלת תם אחת…
—
אפשר למצות את האשכול בשאלה האם מדובר ברמאות,
ואת״ל שלא, מה השווי של הקרקע כרגע.
שהנתון היחיד שיכול לענות על השאלה השניה, זה שמאות מתאריך 29/6/25
ולכן חלק נכבד מהאשכול עוסק בשאלה, האם השמאות אמינה / אוביקטיבית / רלוונטית…
(שגם אם כן, היא נעשית בתקן 22 שהוא תקן ״אופטימי״)
ולקורא התם של האשכול נראה, שאם ניקח את השמאות ככתבה וכלשונה המחיר כיום הוא 560 אלף, בעוד שאחרי ההפשרה הוא יהיה שווה 830 אלף, ס״ה תשואה
48% , והשאלה היא
האם ומתי הוא יממש את הרווחים.
—
אז מכיוון שההנחת יסוד היא שהשווי
המקסימלי של הקרקע הוא הנאמר בה,
עברתי על כ-ל השמאות, ולדעתי הסיכום הכי טוב, זה הסיכום של השמאי עצמו!
צפה בקובץ המצורף 2024134
ולעניות דעתי (וכן לדעת מכר שמתמצא בתחום הקרקעות) השמאי כותב דברים אחרים לחלוטין!
השמאי לא כתב שווי למצב כרגע, ושווי לאחר הפשרה, ממש לא!
השמאי התייחס לשני חלופות,
חלופה א) שווי הקרקע כיום
כקרקע חקלאית נטו: 30,000 ש״ח בלבד.
חלופה ב) שווי הקרקע כיום
כקרקע מאושרת לבניה!
אופציה 1) בניה בהתאם לצפי בתוך 5 שנים: 560,000 ש״ח
אופציה 2) זמינה לבניה מיידית: 830,000 ש״ח
זה המחיר לקרקע מאושרת לבניה בישובים סמוכים כיום, אז לא יכול להיות שזה השווי לקרקע ללא אישורים!
צפה בקובץ המצורף 2024138
מ.ש.ל
—
והמצב כרגע: הוא באמצע הדרך,
מצד אחד זה לא קרקע חקלאית נטו, כי יש תכנון ברמה כלשהיא,
מצד שני זה לא קרקע מאושרת לבניה, כי לא…
במצב הזה עומד המשקיע וצריך להחליט מה השווי של ההשקעה
בשבילו
מצד אחד יש
סיכון שהוא יקבל בסוף רק 30,000 ש״ח
מצד שני יש
סיכוי שהוא יקבל בסוף 560,000 ש״ח (בניכוי עלות ההמתנה)
וכל השאלה כמה
סיכוי יש לכל צד,
שאת זה השמאי
מדגיש, שזה לא תפקידו,
והוא לא יכול לדעת מה הסיכויים לכל צד!
צפה בקובץ המצורף 2024133
בשלב הזה המשקיע הנבון צריך להתפלל לחשוב ולהתייעץ,
בהנחה שאין פה רמאות,
ובהנחה שהשמאות אמינה ומדויקת,
ובהנחה שאין עלויות נוספות,
ובהנחה שהמחיר הקרקעות בישוב יעלה
בדיוק כמו הישוב מעלה אדומים!
כמה שווה לו לשלם על כזה השקעה…
@עו"ד נתן רוזנבלט אפשר את דעתך?
למחקרי עומק נוספים, סמנו לייק 
הנושאים החמים
Reactions: 100 אחוז1 //