דיון מחירי הדירות לאן?

[פתרון דיור]

מה הסיבה שהמלחמה אמורה לגרום לעליית מחירים?
המצב הבטחוני הוא פחות או יותר אותו הדבר כבר שנים ארוכות

ואיזה הצפה יש בתל אביב? אתה מתכוון לדירות בעוד שמונה שנים בגוש הגדול?
הביקוש בתל אביב הוא, או ליתר דיוק המחיר שאנשים מוכנים (או יכולים) לשלם על דירה בתל אביב היא מדד לביקוש העתידי.
אין הצפה בתל אביב, ויש ביקוש גבוה בתל אביב, ואם בכל אופן אנשים לא מסוגלים לשלם את המחיר, זה מראה על מגמה, שתשפיע מסביב כעבור שנתיים או שלוש.

אכן ישנה בעיה של תאום מחירים של דירות חדשות שאינו מגיע מהקבלנים אלא מהבנקים שמלווים אותם.
בשעה טובה יש גורמים שהבינו את הבעיה, וכשכללי הליווי הבנקאי ישתנו, החגיגה הזאת תסתיים.

אתה באמת מאמין שאפשר לשנות משהו בעניין הבנקים? כאילו שרק עכשיו האנשים ממשרד השיכון הבינו את זה?

 

[מסוקרן]

סוף סוף יש פה סוכן נדל"ן שמצהיר את זה בגלוי -בהצלחה
רק שאלה קטנה למה אתה כ"כ מאמין ב20\80?
הרי יש ירידת מחירים גם אצל קבלנים ושלא לדבר על בית שמש שהמחירים לא מפסיקים לרדת אז מה ההגיון להתקע עכשו עם מחיר של דירה ב20 \80 שיכול להיות גבוה יותר ממה שאני יכול לקנות עכשו ?
מה גם שמחירי השכירות משתוללים ועוד ישתוללו למעלה אז מי שקונה עכשו מקבל שכירות במיידי בניגוד ל20 \80 שזה עוד כמה שנים?

אני מדבר כמובן על השקעה ולא על מגורים,
מי שמעוניין במגורים ברור שדירות יד שניי'ה יוצאים הרבה מאוד פעמים יותר זול,
אבל לגבי השקעה אני ייתן דוגמא:
כשנבנית שכונה חדשה מי שמחליט על המחירים זה היזמים (לפי מחיר קרקע וכו'),
אבל מי שבאמת נותן את הרף זה היזם הראשון שבונה כי אף 1 לא ירד הרבה יותר ממנו,
ולכן צריך לעשות בדיקה שיש סבירות שי'הי'ה ביקוש גבוה לאזור ואז אם קונים מהיזמים הראשונים (כי הרבה פעמים י'הי'ה יזם שני או שלישי בשכונה שיוריד אולי קצת את המחיר או יעלה קצת את המפרט),
אבל בטווח הארוך היזמים בוודאי יעלו את המחירים,
מעבר לזה שספציפית אצלנו במשרד לא מסתמכים רק על עליית ערך אלא בודקים עוד דברים מסביב כמו השוואת מחיר למתחרים או מפרט ברמה גבוהה יותר או כיוונים טובים יותר וכו'.

 

[פרישמן]

אני מדבר כמובן על השקעה ולא על מגורים,
מי שמעוניין במגורים ברור שדירות יד שניי'ה יוצאים הרבה מאוד פעמים יותר זול,
אבל לגבי השקעה אני ייתן דוגמא:
כשנבנית שכונה חדשה מי שמחליט על המחירים זה היזמים (לפי מחיר קרקע וכו'),
אבל מי שבאמת נותן את הרף זה היזם הראשון שבונה כי אף 1 לא ירד הרבה יותר ממנו,
ולכן צריך לעשות בדיקה שיש סבירות שי'הי'ה ביקוש גבוה לאזור ואז אם קונים מהיזמים הראשונים (כי הרבה פעמים י'הי'ה יזם שני או שלישי בשכונה שיוריד אולי קצת את המחיר או יעלה קצת את המפרט),
אבל בטווח הארוך היזמים בוודאי יעלו את המחירים,
מעבר לזה שספציפית אצלנו במשרד לא מסתמכים רק על עליית ערך אלא בודקים עוד דברים מסביב כמו השוואת מחיר למתחרים או מפרט ברמה גבוהה יותר או כיוונים טובים יותר וכו'.

לא מבין מי שקונה דירה חדשה להשקעה. הרי דירות יד 2 יותר זולות וכשהוא ירצה למכור את הדירה אחרי שגרו בה כמה שנים ירד ערכה. מבחינת ירידת ערך, דירה שקנית מיד 2 יישאר אותו דבר.

 

[מסוקרן]

מה הסיבה שהמלחמה אמורה לגרום לעליית מחירים?
המצב הבטחוני הוא פחות או יותר אותו הדבר כבר שנים ארוכות

ואיזה הצפה יש בתל אביב? אתה מתכוון לדירות בעוד שמונה שנים בגוש הגדול?
הביקוש בתל אביב הוא, או ליתר דיוק המחיר שאנשים מוכנים (או יכולים) לשלם על דירה בתל אביב היא מדד לביקוש העתידי.
אין הצפה בתל אביב, ויש ביקוש גבוה בתל אביב, ואם בכל אופן אנשים לא מסוגלים לשלם את המחיר, זה מראה על מגמה, שתשפיע מסביב כעבור שנתיים או שלוש.

אכן ישנה בעיה של תאום מחירים של דירות חדשות שאינו מגיע מהקבלנים אלא מהבנקים שמלווים אותם.
בשעה טובה יש גורמים שהבינו את הבעיה, וכשכללי הליווי הבנקאי ישתנו, החגיגה הזאת תסתיים.

יש כל מיני סיבות שלדעתי זה אמור לעלות,
קודם כל אני לא רואה זעזוע גדול בשוק מהמלחמה בכללי,
מעבר לזה שעכשיו המדינה נקראת יותר בטוחה כי אין (או התרחק קצת)האיום האירני וזה גורם למשקיעים יותר רוגע לקנות,
מעבר לזה שאני מאמין שי'היו יותר חרדתיים שישפרו דיור לדירות עם ממ"ד וחלק מהם יזרום לפריסיילים,
אני מדגיש שאני לא מדבר על דירות יד שניי'ה ששם יש טיעונים אחרים לכאן ולכאן (אני גם יכול לפרט על זה את דעתי אם ירצו),

לגבי תל אביב אני לא מדבר על מקום ספציפי אני רק יודע ש בשלוש השנים האחרונות המחירים בתל אביב ירדו ולא עלו,

לגבי תאום מחירים לא ירדתי לסוף דעתך מה אתה מתכוון, אבל אני יודע שהיזמים בשביל לקבל הלוואה מהבנק צריכים להראות מכירות ככה שגם אם לא י'הי'ה 20\80 הם יעשו הכל כדי שהלקוח יקנה (מחיר נמוך\ מפרט משודרג\ משכנתא לשנה וכו') ולאט לאט יעלו את המחירים ככה שרווח י'הי'ה,
ואם אתה מתכוון שהמחיר ההתחלתי הוא מאוד גבוה יחסית לפעם זה פחות תלוי בבנק זה תלוי יותר ברמ"י מחירי מוצרי הבניי'ה והפועלים, מה שקשור לבנק זה מחיר ההלוואה אבל יש עוד הרבה פרמטרים שמשפיעים על המחיר ולכן אני לא חושב שרפורמה בבנקים תוריד מחיר אלא היא אולי תאט קצת את עליית המחירים,

צריך רפורמה מטורפת כדי שמחירי הדירות החדשות ירדו וזה משהו שמאוד קשה להשגה (אם זה אפשרי בכלל).

 

[מסוקרן]

לא מבין מי שקונה דירה חדשה להשקעה. הרי דירות יד 2 יותר זולות וכשהוא ירצה למכור את הדירה אחרי שגרו בה כמה שנים ירד ערכה. מבחינת ירידת ערך, דירה שקנית מיד 2 יישאר אותו דבר.

תודה לי שדירה על הנייר ודירה בנוי'ה ההפרש במחיר שלה (כמובן אם בדקת טוב ולא היית תמים מדי) הוא מאוד גדול,
ואין ירידת ערך אלא א"כ זה דירה ראשונה ורוצים להיפטר ממס שבח ומס רכישה ואז מחכים שנה וחצי,

אבל גם אז היות וממוצע שנתי של עליית מחירי הדירות (הכללי כולל יד שני'ה) במדינה הוא כ7% אז זה יחפה על השחיקה ואפ' ייתן רווח.

מה שאין בדירות יד 2 אין עליית ערך משמעותית כמו פנוי בינוי או דירה על הנייר אלא רק רווח חודשי שלא מתורגם למשהו (יחסית) גדול במכירה (אלא א"כ הוא משביח אותה).

 

[3040*]

אגב
ככל ומדובר באזור המרכז הנושא של היצע ביקוש הוא לא פונקציונלי יותר
הוא מוצה עד הסוף, מה כן רלוונטי? היכולת החזר של משקי הבית אם יוקר המחיה יירד למה שהיה לפני שלוש שנים, הריבית תרד לפחות מ 2 אחוז, וההיטק יחזור לימיו היפים (מגמה שנראית שלילית עם פרוץ הבינה המלאכותית)
אזי משקי הבית יוכלו לשלם יותר ואז היות והביקוש מקסימלי המחיר יתאים את עצמו ליכולת ההחזר ויעלה עוד.

 

[מסוקרן]

אגב
ככל ומדובר באזור המרכז הנושא של היצע ביקוש הוא לא פונקציונלי יותר
הוא מוצה עד הסוף, מה כן רלוונטי? היכולת החזר של משקי הבית אם יוקר המחיה יירד למה שהיה לפני שלוש שנים, הריבית תרד לפחות מ 2 אחוז, וההיטק יחזור לימיו היפים (מגמה שנראית שלילית עם פרוץ הבינה המלאכותית)
אזי משקי הבית יוכלו לשלם יותר ואז היות והביקוש מקסימלי המחיר יתאים את עצמו ליכולת ההחזר ויעלה עוד.

כאחד שמוכר גם באזור המרכז פרויקט מסוים אני רואה שעדיין אחוז מאוד יפה קונה דירות ככה שיש ביקוש יפה מאוד,
וברור שעניין של היצע וביקוש יעלה את המחירים (אמנם לא עליי'ה מהירה כנראה אבל ברור שעליי'ה).

 

[3040*]

כאחד שמוכר גם באזור המרכז פרויקט מסוים אני רואה שעדיין אחוז מאוד יפה קונה דירות ככה שיש ביקוש יפה מאוד

נכון אבל לא צפוי שינוי בעניין
כולם רוצים מרכז ותמיד יהיה ביקוש, העניין הוא גם יקי רייסנר טוען כך שיש מעט מדי משקי בית שיכולים לקנות דירה במחיר גבוה מ 2,000,000 לכן כל שינוי לטוב ולמוטב יתרחש על ידי ירידה או עליה ביכולת של הרוכשים ולא הגדלת היצע או גידול בביקוש בגלל אי אלו נסיבות

 

[בית שימשי]

אבל גם אז היות וממוצע שנתי של עליית מחירי הדירות (הכללי כולל יד שני'ה) במדינה הוא כ7% אז זה יחפה על השחיקה ואפ' ייתן רווח.

7% זה קיים רק בייקום של הלמ"ס, אבל בפועל לא רואים שהמחירים עלו.

כאחד שמוכר גם באזור המרכז פרויקט מסוים אני רואה שעדיין אחוז מאוד יפה קונה דירות ככה שיש ביקוש יפה מאוד,

קונים להשקעה או למגורים?

ושלא לדבר על בית שמש שהמחירים לא מפסיקים לרדת

המחירים אמנם לא עלו (חוץ מהקבלנים) אבל גם ממש לא ירדו.

 

[אופקים 1]

אתה באמת מאמין שאפשר לשנות משהו בעניין הבנקים? כאילו שרק עכשיו האנשים ממשרד השיכון הבינו את זה?

כן, אני מאמין שיאפשרו לעוד גופים להציע ליווי בנקאי.
יאפשרו לחלק את שלבי התשלום ליותר קטנים

בחוזה החכירה של הזוכים רשום למשל שאם הם לא בנו את הדירות עד לתאריך הנקוב בחוזה הם יתחילו לשלם קנס.
עד היום לא גבו את הקנסות הללו משלל סיבות, אם יחליטו כן לגבות את הקנסות, זה גם יכול לגרום לבנקים להחליט לאפשר להוריד מחירים גם במחיר של פגיעה משמעותית ברווחיות.

אציין, כי אני אישית לא סבור שזאת הבעיה העיקרית אלא בעיה משנית בלבד.
הבעיה העיקרית נעוצה בכך שצורת התכנון של בניינים גבוהים בתכסית נמוכה מייקרת את עלות הבניה והפיתוח באופן מאוד משמעותי.
ובשביל להוריד את מחירי הדיור (וגם לאפשר איכות חיים טובה) צריך לתכנן בניה נמוכה של עד 5 קומות עם פחות כיווני אוויר ומספר יח"ד לדונם בצפיפות דומה לתכנון הרווח כיום.

 

[אופקים 1]

תודה לי שדירה על הנייר ודירה בנוי'ה ההפרש במחיר שלה (כמובן אם בדקת טוב ולא היית תמים מדי) הוא מאוד גדול,
ואין ירידת ערך אלא א"כ זה דירה ראשונה ורוצים להיפטר ממס שבח ומס רכישה ואז מחכים שנה וחצי,

אבל גם אז היות וממוצע שנתי של עליית מחירי הדירות (הכללי כולל יד שני'ה) במדינה הוא כ7% אז זה יחפה על השחיקה ואפ' ייתן רווח.

מה שאין בדירות יד 2 אין עליית ערך משמעותית כמו פנוי בינוי או דירה על הנייר אלא רק רווח חודשי שלא מתורגם למשהו (יחסית) גדול במכירה (אלא א"כ הוא משביח אותה).

אכן כך הוא ההיגיון בשוק בריא, אנשים משלמים על דירה בנויה יותר מאשר על הנייר.
ואז הגיעו מבצעי 10/90 וטרפו את הקלפים, תוך הסברים מוזרים שמחיר הדירות תמיד יעלה ולכן שווה לשלם כל מחיר על זכות לדירה ובלי להתחשב כמה תתייקר הדירה כאשר היא תהיה באמת בנויה.

 

[מסוקרן]

נכון אבל לא צפוי שינוי בעניין
כולם רוצים מרכז ותמיד יהיה ביקוש, העניין הוא גם יקי רייסנר טוען כך שיש מעט מדי משקי בית שיכולים לקנות דירה במחיר גבוה מ 2,000,000 לכן כל שינוי לטוב ולמוטב יתרחש על ידי ירידה או עליה ביכולת של הרוכשים ולא הגדלת היצע או גידול בביקוש בגלל אי אלו נסיבות

אני חושב שיש גם אחוז קטן (שיכול להשפיע) שקונה הרבה מעבר ליכולתו דווקא באזור המרכז (בעיקר אצלנו במגזר) ויש עוד הרבה מאוד שהספיקו לעשות סיבוב על דירות בפריפרי'ה ויש להם יכולת לקנות במרכז.

 

[אחד me יודע]

אני רואה פה שיש הסכמה רחבה שמחירי הדירות בירידה...

רק שאלה אולי אני לא תופס משהו כי אני עוקב כבר תקופה ארוכה על הפירסומים של דירות בביתר וחד משמעית אני רואה עלייה במחירים!!
אם לפני כשנה היו מציעים דירות 4 חד' ב24-25K למטר אני רואה שאותם דירות מוצעות היום ב26-27K למטר
ולענין טאבו משותף שזה חלק גדול מהשוק לפני שנה היה באיזור 15-16K למטר ועכשיו מפרסמים ב17-18K למטר

וגם אם המחיר המפורסם לא בהכרח מייצג את מחיר הסגירה אבל כיוון זה וודאי נותן ואני לא רואה כיוון של ירידת מחירים בכלל!!

אני מפספס משהו??

 

[אופקים 1]

אגב
ככל ומדובר באזור המרכז הנושא של היצע ביקוש הוא לא פונקציונלי יותר
הוא מוצה עד הסוף, מה כן רלוונטי? היכולת החזר של משקי הבית אם יוקר המחיה יירד למה שהיה לפני שלוש שנים, הריבית תרד לפחות מ 2 אחוז, וההיטק יחזור לימיו היפים (מגמה שנראית שלילית עם פרוץ הבינה המלאכותית)
אזי משקי הבית יוכלו לשלם יותר ואז היות והביקוש מקסימלי המחיר יתאים את עצמו ליכולת ההחזר ויעלה עוד.

אם הריבית תרד, זה יותר יגרום ליצירת אינפלציה מאשר להגדלת כח הקניה
כך שבעצם מחירי הדירות אכן יתייקרו, אבל לא בגלל שערך הדירה יעלה, אלא בגלל שערך הכסף ירד.

ואין מה לצפות שההייטק יחזור לימיו הטובים, ימים בהם אנשי ההייטק חגגו על חשבון קרנות הפנסיה שלנו שהשקיעו בהם בלי אבחנה וללא שום היגיון.

השוק כיום יותר בשל, וקשה יותר לרמות את המשקיעים עם רעיונות שטרם הבשילו (כך מכנים רעיונות מטופשים שבסוף קורסים כפי שחזינו אצל בסדנו שרצה לייצר ערכת סנפלינג לכל ילד, מטוסים אנכיים ושאר רעיונות שטרם הבשילו)

 

[מסוקרן]

אכן כך הוא ההיגיון בשוק בריא, אנשים משלמים על דירה בנויה יותר מאשר על הנייר.
ואז הגיעו מבצעי 10/90 וטרפו את הקלפים, תוך הסברים מוזרים שמחיר הדירות תמיד יעלה ולכן שווה לשלם כל מחיר על זכות לדירה ובלי להתחשב כמה תתייקר הדירה כאשר היא תהיה באמת בנויה.

התכוונתי לומר על אותה דירה כשהיא על הנייר וכשהיא בנוי'ה,
ברור שדירה על הנייר ודירה בנוי'ה באותו זמן הדירה הבנוי'ה המחיר י'הי'ה יותר זול כי מחירי ההוצאות של בניית דירות רק עולות משנה לשנה,
וזה שאתה לא מבין את האנשים זה לא אומר שההסבר מוזר וכו' כי המכירה היקרה יותר גורמת לזה שהמחירים של הדירות האלו יעלו יותר ויותר ולכן זה כדאי,
וברור שמחשבים כמה משוער במינימום יעלה ערך הדירה.

וגם אם אתה לא מבין השוק מוכיח את עצמו שככה זה עובד,
אז אם תפעל רק לפי ההיגיון הבריא לא בטוח שתגיע עם זה לאיזשהו מקום.

 

[אופקים 1]

א

אני רואה פה שיש הסכמה רחבה שמחירי הדירות בירידה...

רק שאלה אולי אני לא תופס משהו כי אני עוקב כבר תקופה ארוכה על הפירסומים של דירות בביתר וחד משמעית אני רואה עלייה במחירים!!
אם לפני כשנה היו מציעים דירות 4 חד' ב24-25K למטר אני רואה שאותם דירות מוצעות היום ב26-27K למטר
ולענין טאבו משותף שזה חלק גדול מהשוק לפני שנה היה באיזור 15-16K למטר ועכשיו מפרסמים ב17-18K למטר

וגם אם המחיר המפורסם לא בהכרח מייצג את מחיר הסגירה אבל כיוון זה וודאי נותן ואני לא רואה כיוון של ירידת מחירים בכלל!!

אני מפספס משהו??

אתה בהחלט מפספס
מפספס את מחירי הסגירה.
מפספס את הזמן שמתארך עד שנסגרת עסקה
ומפספס את הדברים שהתפשרו עליהם בדרך, כמו דמי תיווך ועוד

זה שמישהו פרסם מחיר כלשהו, זה לא אומר שהוא גם קיבל אותו

 

[מסוקרן]

7% זה קיים רק בייקום של הלמ"ס, אבל בפועל לא רואים שהמחירים עלו.

בין 4 ל5 אחוז העליי'ה של המחיר וכ2% עליי'ה של מדד תשומת הבניי'ה ורואים את זה בדירות חדשות.

קונים להשקעה או למגורים?

גם וגם (מטבע הדברים אלו שקונים אצלנו למגורים זנ בעיקר חילונים אם זה משנה משהו.

אני רואה פה שיש הסכמה רחבה שמחירי הדירות בירידה...

רק שאלה אולי אני לא תופס משהו כי אני עוקב כבר תקופה ארוכה על הפירסומים של דירות בביתר וחד משמעית אני רואה עלייה במחירים!!
אם לפני כשנה היו מציעים דירות 4 חד' ב24-25K למטר אני רואה שאותם דירות מוצעות היום ב26-27K למטר
ולענין טאבו משותף שזה חלק גדול מהשוק לפני שנה היה באיזור 15-16K למטר ועכשיו מפרסמים ב17-18K למטר

וגם אם המחיר המפורסם לא בהכרח מייצג את מחיר הסגירה אבל כיוון זה וודאי נותן ואני לא רואה כיוון של ירידת מחירים בכלל!!

אני מפספס משהו??

במחירי הדירות על הנייר אין ירידה במחיר להפך יש רק עליי'ה,
יכול להיות שביד 2 יש האטה בעליי'ה או עצירה בזה אני פחות בקי.

 

[בית שימשי]

באמת מאוד מעניין לאיפה השוק הולך?
להשכיר: השכירות כבר הגיע לתקרת הזכוכית ואפילו שברה אותה.
לקנות: גם בלתי אפשרי בלי הון עצמי גבוה והכנסות גבוהות.
ויש ציבור גדול (שרק הולך וגדל) שאין לו את שתי האופציות האלו.

 

[מסוקרן]

א

אתה בהחלט מפספס
מפספס את מחירי הסגירה.
מפספס את הזמן שמתארך עד שנסגרת עסקה
ומפספס את הדברים שהתפשרו עליהם בדרך, כמו דמי תיווך ועוד

זה שמישהו פרסם מחיר כלשהו, זה לא אומר שהוא גם קיבל אותו

זה לא אומר אבל זה יכול להגיד שהוא קיבל את המחיר הזה,
ואם המחיר הזול הי'ה גם לפני תקופה אז אני אפי' מאמין לו וככה אתה רואה שהוא כבר כיסה את כל ההוצאות גם של התיווך!!!

וזה התפקיד שלנו כמתווכים להביא עיסקא שתהי'ה משתלמת ללקוח גם אחרי שהוא משלם תיווך...

 

[אחד me יודע]

בין 4 ל5 אחוז העליי'ה של המחיר וכ2% עליי'ה של מדד תשומת הבניי'ה ורואים את זה בדירות חדשות.

גם וגם (מטבע הדברים אלו שקונים אצלנו למגורים זנ בעיקר חילונים אם זה משנה משהו.

במחירי הדירות על הנייר אין ירידה במחיר להפך יש רק עליי'ה,
יכול להיות שביד 2 יש האטה בעליי'ה או עצירה בזה אני פחות בקי.

הפרסומים שאני מדבר הם על דירות יד שנייה

א

אתה בהחלט מפספס
מפספס את מחירי הסגירה.
מפספס את הזמן שמתארך עד שנסגרת עסקה
ומפספס את הדברים שהתפשרו עליהם בדרך, כמו דמי תיווך ועוד

זה שמישהו פרסם מחיר כלשהו, זה לא אומר שהוא גם קיבל אותו

אבל הם פירסמו דירות גם לפני שנה ומעניין למה לא חשבו להוריד את המחיר אלא להעלות אם לא הצליחו למכור

ובכלל מדובר במגמה רחבה של כל סוגי המפרסמים בין אם מתווכים ובין דירות ללא תיווך זה לא מרגיש בכלל כמו ירידה או לחץ לסגור

אולי ביתר שונה ממקומות אחרים אבל אני די משוכנע שדווקא יש עליית מחירים (אולי מתונה ואולי לא כל כך)