דיון מחירי הדירות לאן?

[בית שימשי]

אחרי כל הבדיקות והחישובים אתה מצפה לירידה בבית שמש לדוגמא?

כבר מאוחר מידי לערוך אז אני מוסיף עוד כתבה באותו נושא אבל שם יש פרט מעניין שבבית שמש יש כ-3K דירות (2,882) מוכנות שלא נמכרות.

יש את בית שמש החרדית ויש את העיר הישנה, אין קשר בין אחד לשני.
חלק גדול מהדירות הוא בעיר הישנה וגם באזור החרדי יש כ-600 דירות בד-5 שבכלל לא בשיווק.

 

[בית שימשי]

לענ"ד הנתון הדרמטי מהכתבה של 'דה מרקר' שהעלו לעיל זה לא 79K הדירות שבידי הקבלנים (התרגלנו כבר למספרים הגבוהים הללו...), אלא דווקא התגלית החדשה אודות 15K הדירות המוכנות שלא מצליחות להימכר.
זהו מספר עצום של דירות שהקבלנים חייבים להעיף בקרוב מאד (כי הם כבר שילמו עליהם את כל ההוצאות האפשריות), ויהיה מעניין מאד לעקוב אילו שפנים נוספים הם יוכלו להוציא מהכובעים שלהם.

יש פתרון "להשכרה ישירות מהקבלן".

 

[השמנמן]

אם אני מבין נכון
אתם טוענים שמחירי הדיור בדרך ללמטה?? כן???

 

[פרומליין]

ועוד כתבה
נראה לי שאפשר להתחיל לדבר מתי מתחיל משבר הפריסיליים
עוד לא תופסים מה קורה כאן כל הדירות שיש בידי הקבלנים למכירה
לא כולל כל אלפי דירות הפריסיליים שכל האברכים קנו בכל הארץ שזה בעצם גם עומד למכירה ולא נכלל בחישוב
מחירי הדירות לאן

המכירות נחלשות, המלאי בשיא – ומה קורה למחירים?​

המחירים הרשמיים ללא שינוי, אבל המבצעים מבטאים הנחה גדולה; האטה חדה במכירת דירות חדשות, היצע הדירות הלא מכורות קופץ לרמת שיא, והפער בין השוק לבין היזמים מתרחב. הביקושים מתרחקים - אבל המחירים נשארים במקום
הרצי אהרון | 14/05/2025 13:10(15)
נושאים בכתבה

מחירי הדירות קבלנים יזמים

שוק הדיור ממשיך לאותת על האטה עמוקה: ברבעון הראשון של 2025 נמכרו בישראל 23,590 דירות בלבד - ירידה של 5.6% לעומת הרבעון הקודם, ושל 9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הירידה החדה ביותר נרשמה דווקא בסגמנט של הדירות החדשות, שם נרשמה צניחה של 23.1% בהיקף העסקאות - בזמן שמכירות דירות יד שנייה דווקא עלו ב־10.4%.

הנתונים מראים מגמה ברורה: בזמן שהקונים נוטים להעדיף דירות קיימות, היזמים ממשיכים להוסיף מלאי בקצב גבוה - מה שמוביל להיצע מצטבר שטרם נראה כמותו. נכון לסוף חודש מרץ 2025, מספר הדירות החדשות שלא נמכרו עמד על כ־78,620 יחידות - עלייה שנתית של 17.3%.

המשמעות: בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו יותר משנתיים, כ-26 חודשים, כדי למכור את כל הדירות שנותרו על המדף. הפער בין קצב הגידול במלאי לבין קצב המכירות מתבטא גם במגמות ארוכות הטווח: מאז יוני 2024 נרשמת ירידה חודשית ממוצעת של 2.6% במכירת דירות חדשות, לעומת עלייה מתונה שנרשמה בשנה שקדמה לכך. במקביל, גם מכירות דירות יד שנייה מציגות בלימה לאורך התקופה - עם ירידה ממוצעת של 2.3% לחודש מאז נובמבר האחרון.

חשוב לציין - המגמה מתחזקת עוד יותר כשבוחנים את החלוקה הפנימית בתוך שוק הדירות החדשות. מהנתונים עולה כי כ־26.5% מהן נמכרו במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי. המשמעות: אחת מכל ארבע דירות חדשות שנמכרו ברבעון הראשון הייתה מוזלת - וייתכן כי בלעדיה לא הייתה נמכרת כלל.

תל אביב מובילה בהיצע​

היצע הדירות הלא מכורות מרוכז בעיקר באזורי הביקוש: כ־32.1% מהמלאי הארצי - יותר מ־25 אלף דירות, נמצאות במחוז תל אביב כולו, הכולל גם ערים כמו חולון, בת ים, רמת גן והרצליה. עם זאת, עיקר הריכוז נמצא בעיר תל אביב עצמה, שבה לבדה נותרו למכירה כ־9,790 דירות חדשות - המספר הגבוה ביותר מבין כל הערים בישראל.

גם במחוז המרכז נרשם מלאי גבוה, עם כ־18,570 דירות חדשות, המהוות כ־23.6% מהסך הכולל. עוד נתון מעניין, מדובר בדירות שאינן רק 'על הנייר' - מתוך כלל ההיתרים שמרכיבים את המלאי, כ-78% מהדירות כבר נמצאות בשלבי בנייה, וחמישית מהן אפילו הושלמו לחלוטין.

כלומר, אלפי דירות מוכנות לאכלוס עומדות ללא קונים, גם בלב אזורי הביקוש. מצב זה מדגיש את הפער: מצד אחד, הציבור מתקשה לרכוש דירה - על רקע מחירים גבוהים, ריביות כבדות ואי־ודאות כלכלית. מצד שני, היזמים ממשיכים לשווק כמעט באותו קצב וללא שינוי מהותי במחיר או בגישה - מה שמוביל להצטברות במלאי, אך בשלב זה עדיין לא לירידת מחירים של ממש.

חשוב לציין - אמנם היזמים לא מורידים מחירים, אבל אנחנו כבר מזהים את הירידה בדרכים אחרות. לאחרונה אפילו כתבנו על קבלנים שעושים עבורכם את הטרייד אין. ומוכרים את הדירה הישנה שלכם ואתם מקבלים דירה חדשה. זו כמובן לא המלצה ואפיו להפך - צריך להיזהר במצב כזה שכן ככל הנראה היזמים שמעורבים בזה לא יתנו לכם את שווי השוק של הדירה אלא יחתכו את השווי בסכומים משמעותיים.

בנוסף, יש גם המון הטבות שונות שגם אם לא אומרות את המילים 'ירידת מחירים' אכן מצביעות על כך באופן שלא יכול להשתמע לכיוונים אחרים - מחזירים עבורכם את תשלומי המשכנתא לתקופה של כמה שנים טובות, עסקאות בפריסה נוחה יותר ולעיתים גם מטבח משודרג או רמת גמר משודרגת יותר.

הירידה החדה ביותר​

פערים גבוהים בעסקאות נרשמו גם כשבוחנים את הנתונים ברמת העיר. כך למשל, בקריית גת - אחת הערים שבלטה בשיווק פרויקטים חדשים בשנים האחרונות, נרשמה צניחה חדה של 64% בעסקאות דירות יד שנייה: מ־454 דירות ברבעון הקודם ל־163 דירות ברבעון האחרון בלבד. מצד שני, דווקא במספר הדירות החדשות שנמכרו בעיר נרשמה עלייה של כ־37%, ככל הנראה הודות למבצעים נקודתיים מצד יזמים או פרויקטים שפנו למגזרים ספציפיים.

הפער הזה מעלה סימני שאלה: ייתכן שהיזמים הצליחו 'להזרים' מכירות דרך הטבות, בזמן ששוק היד השנייה בעיר,כלומר, תושבים שמבקשים למכור נכס קיים פשוט התרסק. קריית גת אינה לבד. גם ערים אחרות שבלטו בגלי שיווק אגרסיביים במהלך השנים 2022 ו-2023 מציגות כעת ירידות דרמטיות. באופקים נרשמה ירידה של כ-41% במכירת דירות חדשות, בת ים איבדה כמעט 29%, תל אביב ירדה ב־40.7%, ובבאר שבע - צניחה של מעל 50% בעסקאות יד שנייה.

בערים אלו הוצעו בשנים האחרונות אלפי דירות חדשות, רבות מהן במחירים "מוזלים", אך נדמה שהביקוש התפוגג ברגע שהתמריצים נחלשו או שהריבית והסביבה החיצונית השפיעה לרעה. המשותף לערים האלו: כולן נחשבו למוקדי צמיחה בשוק הדיור - חלקן בערים הגדולות, אחרות בפריפריה המתפתחת, וכולן נמצאות כעת בחזית ההאטה.

ההשפעה על היזמיות בבורסה​

השלב הבא עלול להיות עמוק הרבה יותר - במיוחד בקרב החברות הציבוריות שפועלות בענף הבנייה למגורים. ירידה בקצב מכירת הדירות לא פוגעת רק במאזן המזומנים של יזמים פרטיים - אלא עלולה לשחוק את השווי החשבונאי של פרויקטים שלמים בדוחות הכספיים של חברות נדל"ן ציבוריות.

ככל שיותר דירות נשארות על המדף, כך קטן הפער בין ההכנסות החזויות לעלות הביצוע, מה שמקטין את הרווח הגולמי הצפוי ומוביל ישירות לירידה בשווי ההוגן של הנכס במאזני החברה. במילים פשוטות: אם דירה לא נמכרת - היא שווה פחות, לפחות מבחינה חשבונאית.והמשמעות היא עמוקה.

לפי ה- IFRS, חברות נדל"ן נדרשות לעדכן את שווי הפרויקטים שלהן לפי הערכת שווי עכשווית הכוללת גם משתנים כמו קצב מכירה בפועל, מחיר שוק, שיעור רווחיות גולמית ומדדים כמו מדד תשומות הבנייה. כאשר קצב המכירה נעצר או הופך לאיטי מהצפוי, והמחירים בפועל נחלשים, אפילו אם לא ירדו רשמית - השווי ההוגן נפגע, מה שמקטין את ההון העצמי של החברה.

התוצאה עשויה להיות תגובת שרשרת: שחיקה ברווחיות המדווחת, פגיעה בשווי החברה בבורסה, ולעיתים גם מגבלות מצד הבנקים המלווים, שהם מתנים את המשך המימון בשמירה על יחס הון מסוים וקובננטים מסוימים. כל זה מתרחש כאשר הריבית במשק עדיין גבוהה, ומדד תשומות הבנייה צפוי להתעדכן בקרוב - אך עדיין לא ברור עד כמה תהיה גדולה ההשפעה. כך שהעלויות נותרות יציבות ואף עולות, בעוד ההכנסות מתנדנדות או נעצרות.

 

[דג תמנון]

שזה בעצם גם עומד למכירה

גוט...

לגבי המחירים - נמתין שהקבלנים יאמרו את מילתם האחרונה.

 

[shimשימי]

האם הבנקים לא עוקבים אחרי מה שקורה פה בפרוג?

"מחירי הדירות יעלו בכ-5% השנה; היקף המשכנתאות יהיה כ-100 מיליארד שקל"

בכנס יועצי משכנתאות של מזרחי טפחות, העריכה סמנכ"לית הבנק שבי שמר, כי מחירי הדירות צפויים לעלות בכ-5% במהלך 2025 - למרות הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני. לדבריה - הביקוש למגורים והצורך של ישראלים בדירה בבעלות הולך וגדל; בבנק מעריכים כי שוק המשכנתאות יגיע גם השנה לכ-100 מיליארד שקל; וגם - למה אף פעם...

www.bizportal.co.il

 

[bracha5]

נראה לי שמי שמדבר על ירידות חי בסרט.
קפיצת מחירי השכירות בערים הגדולות תעיף הרבה זוגות לפריפריה ותגרום גם שם לקפיצת מחירים.

 

[קוראים לי #C]

האם הבנקים לא עוקבים אחרי מה שקורה פה בפרוג?

"מחירי הדירות יעלו בכ-5% השנה; היקף המשכנתאות יהיה כ-100 מיליארד שקל"

בכנס יועצי משכנתאות של מזרחי טפחות, העריכה סמנכ"לית הבנק שבי שמר, כי מחירי הדירות צפויים לעלות בכ-5% במהלך 2025 - למרות הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני. לדבריה - הביקוש למגורים והצורך של ישראלים בדירה בבעלות הולך וגדל; בבנק מעריכים כי שוק המשכנתאות יגיע גם השנה לכ-100 מיליארד שקל; וגם - למה אף פעם...

www.bizportal.co.il

אל תאמין למי שיש לו נגיעה
ראית אגב את שתי השורות האחרונות?

 

[מקצועי בלבד]

ונתון חשוב נוסף לשיקול שהעלית, זה גובה הריבית היום. נכון שאפשר למחזר משכנתא, אבל עדיין אם יימשך המצב של מעל 80K דירות חדשות תקועות ללא קונים, בנק ישראל יהיה מוכרח להוריד דרסטית את הריבית כדי למשוך משקיעים לקנות אותם. כך שלהמתין לירידת מחירי הדירות + ירידת הריבית, מונע הפסד משולש - פחות במחיר הדירה, פחות בגובה הריבית העתידית ופחות בגובה התשלום עד אז. שנה-שנתיים להשאיר את ההון העצמי בפיקדון בבנק, יהיה משתלם יותר מכל עסקה אחרת.

אכן הזכרתי בתגובתי את עניין הורדת הריבית העתידית בקצרה.

 

[אשרינו שאנו יהודים]

אל תאמין למי שיש לו נגיעה
ראית אגב את שתי השורות האחרונות?

כל מילה צודקת היזמים הבנקים היועצי משכנתאות דוחפים את המחירים למעלה בזה שהם אומרים כל הזמן שהמחירים הולכים לעלות ובזה הם מעלים את המחירים. וזה גם נותן להם לגיטימציה להעלות מחירים כי ככה זה בטבע שד' ברא את העולםשכל כמה ימים המחירים עולים.

 

[שמח-לעזור]

במשך כעשר שנים פשוט לא היו מספיק התחלות בנייה, מה שיצר מחסור בשוק והביא לעליית מחירים. כעת אנו עומדים איפשהו באמצע, לא מספיק התחלות כדי להוזיל מאוד את המחירים, אבל מספיק בכדי שלא יהיה מחסור שיביא לעליית מחירים. אלו שתמיד אמרו (וצדקו) לקנות מהר כי תהיה עלייה, זה היה נכון לשנים הללו שבהן לא היו מספיק התחלות בנייה שימלאו את הביקוש.

תאוריה יפה ומשכנעת
רק חבל לא לתת קרדיט

יכול להיות שהסיפור הרבה יותר פשוט

היה תקופה שבאמת היה מחסור בהיצע
והשוק התרגל לחשוב שיש חוסר ביחס לביקוש
ולכן המחיר התחיל להתנתק מהאינפלציה כי אנשים שילמו עכשיו על מוצר שימכר מחר ביותר (כמוצר ערך ולא רק מוצר צריכה)

אחרי כמה שנים הממשלה התחילה לאשר ולקדם בניה מסיבית
אבל היזמים הצליחו לשלוט בהיצע דרך עיכוב בניה מצד אחד
ומצד שני לחזק את התחושה בשוק שהחוסר עדיין קיים דרך אינסוף ראיונות וכתבות (בתשלום)
ככה זה החזיק כמה שנים שההיצע בשוק נשאר יחסית נמוך ומצד שני הביקוש יחסית גבוה (מוצר ערך וכו׳)

ואז הגיע נקודה שמצד אחד כבר לא היה אפשר להסתיר שיש המון היצע
ומצד שני עלה הריבית והערך של המוצר ירד (תרתי משמע )
והנה חזרנו למצב נורמלי

האם זה רק יגרום שמהיום המחיר יעלה גג כמו האינפלציה או שהמחירים גם יחזרו אחורה? אנערף…

גרף שמראה את התקופה של המחסור האמיתי ואת המצב היום…

וביתר פירוט בהודעה המפורטת כאן

לעניות דעתי האמת נמצאת אפישהו באמצע
מלפני עשרים שנה היה פה כישלון ממשלתי מטורף שיצר חוסר ענק שגרם לעליות מחירים
עכשיו החוסר הזה רובו ככולו נסגר
ובשנים הקרובות ההיצע יענה על הביקוש
וככל שיעבור הזמן גם יישאר עודף
ולכן עליות המחירים הדרסטית נעצרה
אבל עליות מינוריות מקס' עד האינפלציה ישארו לאורך השנים הקרובות
וככל שהזמן יעבור והממוצע שכר ימשיך לעלות
המחיר הריאלי ירד...

נכון שהאשכול השתדרג מכמה הודעות בשבוע לעשרות ביום, אבל זה רק יום אחד לפני

 

[berigrin]

נראה לי שמי שמדבר על ירידות חי בסרט.
קפיצת מחירי השכירות בערים הגדולות תעיף הרבה זוגות לפריפריה ותגרום גם שם לקפיצת מחירים.

מה היחס בין מחירי שכירות ומחירי נדלן לאורך שנים

ChatGPT said:​

היחס בין מחירי שכירות למחירי נדל"ן לאורך השנים – המכונה גם יחס מחיר לדמי שכירות (Price-to-Rent Ratio) – הוא מדד חשוב שמסייע להבין אם שוק הדיור "יקר מדי" ביחס להכנסה מהשכרת נכס. היחס הזה משתנה עם הזמן ומשקף גורמים כמו ריבית, מדיניות מיסוי, היצע וביקוש, רגולציה, ציפיות שוק, ועוד.

נוסחת יחס מחיר לדמי שכירות:​

מחיר רכישת דירה חלקי דמי שכירות שנתיים

---

דינמיקה כללית לאורך השנים:​

בשוק עולה (בום):​

• מחירי הנדל"ן עולים מהר יותר מדמי השכירות.
• יחס המחיר לדמי שכירות עולה.
• תשואת השכירות יורדת.
• משקיעים קונים פחות בשביל "תזרים" ויותר בשביל "השבחה הונית".

בשוק יורד (תיקון/משבר):​

• מחירי הנדל"ן יורדים או נתקעים.
• דמי השכירות יציבים או עולים (בפרט אם משקיעים נעלמים מהשוק).
• היחס מתכווץ – שוק חוזר להיות "הגיוני".

---

טווחים אופייניים של היחס:​

• 15 ומטה: שוק נחשב "זול" – משתלם לרכוש.
• 15–20: נחשב מאוזן.
• 20 ומעלה: נחשב יקר – משתלם יותר לשכור.

---

המצב בישראל:​

בישראל, במיוחד מאז 2008, מחירי הדירות עלו בקצב חד יותר מדמי השכירות, מה שהוביל ליחסים של 25–35 ואף יותר בערים הגדולות כמו תל אביב – רמה שנחשבת מאוד גבוהה בהשוואה לעולם.

דוגמה תל אביב:​

• מחיר דירה: 3 מיליון ש"ח
• שכירות חודשית: 6,500 ש"ח → שכירות שנתית: 78,000 ש"ח
• יחס: 3,000,000 / 78,000 = כ~38.5

זוהי תשואת שכירות של כ~2.6% בלבד (לפני מסים והוצאות), לעומת תשואות של 5–6% בשווקים מאוזנים.

---

מגמות לאורך זמן:​

שנה	מגמה במחירי דירות	מגמה בשכירות	יחס מחיר לשכירות	הערות
2000–2007	יציב/קל ירידה	יציב	~15–18	שוק מאוזן יחסית
2008–2015	עלייה חדה	עלייה מתונה	~25–30	ריבית אפסית, נהירה לנדל"ן
2016–2021	המשך עליות	עליה מתונה	~30–35	תשואות שפל
2022–2024	בלימה בעליות, ריבית עולה	שכירות מזנקת	מתכווץ ל~25–30	שינוי מגמה פוטנציאלי

---

מה המשמעות למשקיעים?​

• יחס גבוה מדי מרמז על בועת מחירים או על כך שהשוק מונע ע"י ספקולציה ולא תזרים.
• ירידה ביחס עשויה לאותת על הזדמנות השקעה, או על שוק שחוזר לרמות שפויות.

 

[יהודיפשוט]

נתון מעניין בדירות היד שניה,
יש ביד 2 מסנן משאפשר לראות רק דירות שמחירם ירד. בשבועיים האחרונים ניסתי לראות אם זה מראה מגמה מסוימת.
התוצאות לבנתיים
03/05 5800 דירות שמחירם ירד(בכל הארץ)
08/05 6211
13/05 6829
והיום 7046 קשה להסיק מסקנה מתקופה כל כך קצרה, אבל זה די נראה כמו מגמה מובהקת.

לפי המספרים האלה כ9 אחוז כל חמישה ימים
מה שאומר שב 18/05 החיפוש צריך להניב כ7500 דירות בהינתן שהמגמה אמיתית
אנחנו עוקבים,תעדכן.

 

[מתלאה]

כל הטררם של הכתבות מגיע מזה שאבי שמחון רוצה להגביל את התערבות הבנקים במחירי הקבלנים
כולם לחוצים ומושכים לפה ולשם ומפיצים מלא נתונים קשה לדעת את האמת הלוואי שירדו המחירים

 

[ספרא רבא]

נראה לי שמי שמדבר על ירידות חי בסרט.
קפיצת מחירי השכירות בערים הגדולות תעיף הרבה זוגות לפריפריה ותגרום גם שם לקפיצת מחירים.

זה לא סתירה. מדברים בעיקר על הערים המובילות. מחירי השכירות האמירו כבר, וגם המעבר לפריפריה כבר קיים.
עם זאת, ירידת מחירים רצינית (5% או יותר) בוותיקות כן צפויה לגרור ירידה גם בפריפריות, אם כי מתונה יותר, מה שיכולה להיות מוגדרת "התייקרות ריאלית".

 

[פרישמן]

נראה לי שמי שמדבר על ירידות חי בסרט.
קפיצת מחירי השכירות בערים הגדולות תעיף הרבה זוגות לפריפריה ותגרום גם שם לקפיצת מחירים.

וואו השכירות! איך לא חישבתי את זה עד עכשיו!

בעוד שמחירי הדירות למכירה יכולים להיות מווסתים על ידי הכוחות החזקים בשוק, למרות היצע הדירות ההולך וגדל, מחירי השכירות דווקא מושפעים מאוד מההיצע. ובקצב הנוכחי נראה ירידה דרסטית גם במחירי השכירות לאור ההיצע הצפוי בשנים הקרובות.

בתוך כשנתיים יסתיימו בנייתן של לפחות 100k יח"ד, מה שיעלה מאוד את היצע הדירות להשכרה. או שאלה שגרים היום בשכירות יעברו לבית הקבע ויפנו את הדירה המושכרת, או שהדירה הבנויה תופנה לשכירות.

ניקח לדוגמה את בית שמש בה יש כ-3k יח"ד בבנייה, ונניח שכאלפיים יסתיימו תוך שנתיים, ההיצע הזה יוריד את מחירי השכירות בעיר.

בכל מקרה, 15k הדירות המוכנות לאכלוס (שלא צויין היכן הם) כבר אמורים להוריד מחירים בטווח הקרוב.

 

[דעת ובינה]

ניקח לדוגמה את בית שמש בה יש כ-3k יח"ד בבנייה, ונניח שכאלפיים יסתיימו תוך שנתיים, ההיצע הזה יוריד את מחירי השכירות בעיר.

כמה שוכרים חדשים ייכנסו לבריכת המחפשים בתום השנתיים האלו?

האשכול הזה כבר קיים 5 שנים, והנושא שלו כנראה עתיק יותר.
הטיעונים על ירידה הגיוניים ביותר, וגם יכולים לקרות,
אבל כל הזמן שוכחים שהצד השני של המשוואה לא סטטי, מחירי השכירות לא סטטיים, שוק ההון לא סטטי.

מי שיש לו הון עצמי ויכולת לקחת משכנתא בצורה נוחה,
שישב עם מחשבון ודף ויחשב האם גם אם מחירי הדיור יורדים תוך שנה ב10%, שזו הערכה הגיונית ואפילו נדיבה גם למי שמעריך שתהיה ירידת מחירים, עדיין השיקול הכלכלי הקר מצדד נגד קניית דירה בפריפריה שאפשר גם להשתקע בה, לא דירה להשקעה.

 

[פרישמן]

כמה שוכרים חדשים ייכנסו לבריכת המחפשים בתום השנתיים האלו?

זה לא כל כך משנה ספציפית לבית שמש, בכל הארץ בריכת המחפשים השנתית הנוספת עומדת על כ-40k לכל היותר בעוד שבריכת הדירות החדשות השנתית תעמוד על כ-70k.

 

[יצחק77]

לגבי שכירות בשום פרסום רשמי לא מופיע
כמה יחידות דיור - פיצולים נבנים במגזר החרדי והערבי
בבני ברק ( כ500 יח"ד נבנות בשנה) - ביתר אלעד וכו' מדובר באלפים בשנה זה גם מסביר מדוע אין אנשים ברחוב
כי אם יש כ60000 חתונות בשנה - 18000 ערבים כ10000 חרדים
זה אומר שרק כ32000 יוצאים לשכירות של דירות מדווחות רגילות
ובהנחה ומסתיימת בניה של 60000 דירות בשנה חלק מהם זה משפרי דיור שמוכרים
אולם עשרות אלפים הם שוכרים צעירים שהגיעו לדירה משלהם
כך שיש קורולציה מובהקת בין היצע הדירות למחירי השכירות
ואכן רואים בבירור למרות עדכון מסויים במחירי השכירות אנחנו במקום זול ביחס לעולם,
עד שרוב המשקיעים משכו ידיהם מבניה לשכירות משום שזה לא כלכלי לשלם 5-7% ריביות ולקבל 2.5% שכירות

 

[דעת ובינה]

זה לא כל כך משנה ספציפית לבית שמש

זה לא משנה לבית שמש,
אבל זה משנה לבית שמש + ביתר +אלעד + ק"ס + בני ברק,
ואפילו +עפולה +חריש +עמנואל +אופקים + נתיבות

זה שיש 20K התחלות בניה בג'אסר אל עזרקא ואור יהודה כמעט לא משנה ברמת המיקרו למשפחה חרדית קלאסית שמתלבטת היום על עתיד הדיור שלה.

זה אולי ישנה למאקרו בטווח הרחוק.