דיון מחירי הדירות לאן?

[אוצרי]

האשכול כאן הוא דיון לאן מחירי הדירות

לא המלצות אם לקנות עכשיו או לא

זה לא היינו הך?

 

[נווה שמיר]

זה לא היינו הך?

לא

מסקנות כל אחד יסיק בעצמו ועם יועציו

כל מי שמדבר פה אם לקנות או לא מסיט את נושא האשכול ומבלבל נורא את מי שרוצה לעקוב אחרי הפרסומים על מחירי הדירות העכשווייים והצפוייים

 

[דג תמנון]

לא

מסקנות כל אחד יסיק בעצמו ועם יועציו

כל מי שמדבר פה אם לקנות או לא מסיט את נושא האשכול ומבלבל נורא את מי שרוצה לעקוב אחרי הפרסומים על מחירי הדירות העכשווייים והצפוייים

הרב @נווה שמיר , האשכול שייך לכולם ואני לדוגמא, רואה את עניין הלקנות או לא כבשר מבשר האשכול כאן....

 

[מוז]

לא חושב שזה נכון להשוות לגידול באכלוסיה
חישוב של הביקוש הוא יותר מורכב
הנתונים כוללים רק את הדירות שנבנו בהיתר

ביטול של תוכנית מחיר למשתכן לא תוסיף ביקושים אלא להיפך מהסיבות הבאות:
1. התוכנית מאפשרת גם לאנשים שמתקשים לגייס את ההון העצמי להכנס לשוק הדיור.
2. המשתתפים הם בעיקר זוגות נשואים, כלומר אם הם לא קנו דירה, הם כמעט תמיד שוכרים אחת כזאת, כך שהם משפיעים על השוק מצד זה שהם שוכרים.
3. קוני הדירות מחוייבים להחזיק בה תקופה ממושכת, כך שגם אם בעל הדירה רוצה למכור הוא לא יכול, דבר שיוצר מחסור מלאכותי באזורים עם דירות כאלה.
4. הבנקים מחייבים את הקבלנים להציג רווחיות (כמדומני של 15%) על כל הפרוייקט, ומכיוון שהרווח על הדירות במחיר למשתכן נמוך יחסית, הם מחוייבים למכור את הדירות המיועדות לשוק החופשי במחיר יותר גבוה (וכך הבנקים גורמים להעלאת מחיר הדירות).

אני מעריך שביטול של התוכנית יגרום לעליית מחירי דירות להשקעה באזורים בעייתיים.

מה הם האיזורים הבעייתים


ולגופו של אשכול איך אפשר לשער איפה יהיה הירידה במחירים
כי גם אם יהיה הרבה דירות בפריפריה איך זה אמור כ"כ להשפיע על המרכז?

 

[בית שמשניק]

"מחירי דירות יד שנייה בת"א ירדו ב-15%; זה הזמן לקנות"​

הישראלים אמנם המשיכו לקנות דירות יד שנייה במרץ האחרון לפי סקירת האוצר, אבל בשטח רואים קיפאון של ממש. בתקופה האחרונה מחירי הדירות הישנות קרסו, בעיקר בצפון תל אביב, בין היתר בעקבות הירידה בביקוש לנכסים בלי ממ"ד. עם זאת, שכר הדירה המשיך להתייקר ובדרום העיר נרשמו ביקושים לדירות יוקרה​

מאת הילה ציאון|עודכן:07:01

ספוילר: הכתבה

זה אולי מפתיע, אבל במחירי הדירות בישראל ניכרת מגמה קלה של ירידה, בעיקר בדירות יד שנייה. מנתוני האוצר שפורסמו אתמול עולה אמנם כי במרץ האחרון עדיין נרכשו דירות כאלה, אבל בשטח ניכר בשבועות האחרונים קיפאון של ממש. ביום חמישי יתפרסמו מדד מחירי הדיור של הלמ"ס לפברואר-מרץ ומדד מחירי השכירות לאפריל, והמדדים האחרונים הציגו עליות מחירים בעיקר בדירות החדשות. בפועל אפשר להבחין במגמה חדשה: בתל אביב, למשל, מחירי הדירות החדשות אמנם מטפסים, אבל בדירות מיד שנייה ניכרת עצירה.

"הירידה בתל אביב משמעותית יותר ממה שנראה לעין", טוען תושב העיר המתגורר בשכירות ומחפש דירה לרכישה. "דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר ירדה ל-4 מיליון שקל לאחר שפורסמה במחיר של 4.4 מיליון; ודירת 5 חדרים בשטח של כ-130 מ"ר ברמת אביב, שפורסמה לפני כשנה ב-5.2 מיליון שקל, מוצעת כעת ב-4.5 מיליון".
.
יהודית שלזינגר, בעלת משרד "יהודית שלזינגר נכסים" בנווה אביבים, אומרת, כי "בתל אביב יש ירידה של לפחות 15% במחירי הדירות מיד שנייה. אבל זה לא מפתיע: המחירים עלו קודם בצורה מטורפת, אז סוף-סוף הם יורדים וחוזרים קצת לשפיות. בעקבות המלחמה אנשים יושבים על הגדר ויש פחות ביקוש לדירות בלי ממ"ד בשכונות הוותיקות. יש דירות שנמצאות 'על המדף' כבר שנה ומעט מאוד עסקאות. זה שוק תקוע, שיכול להתפרץ אחרי המלחמה, ולכן אני חושבת שעכשיו זה הזמן לקנות".

שלזינגר מספקת מספר דוגמאות: "דירת 5 חדרים שמורה בשטח 140 מ"ר עם ממ"ד קומתי בבניין ישן יחסית באזור נווה אביבים, שנמכרה לפני 4 שנים ב-5.75 מיליון שקל, לא מצליחה להימכר גם ב-5.4 מיליון שקל ונמצאת יותר משנה על המדף. באזור רמת אביב מחיר מבוקש לדירת 3.5 חדרים היה 4.4 מיליון שקל, ירדו ל-4.2 מיליון שקל ול-4 מיליון ובסוף קיבלו לא יותר מ-3.7 מיליון שקל".
לדבריה, "גם מחירי דירות יד שנייה עם ממ"ד ירדו - ברמת אביב החדשה נמכרו בעבר דירות ב-5.2-5.4 מיליון שקל, היום הן נמכרות ב-4.7 מיליון. בכיכר המדינה קבלנים מנסים למכור דירות 4 חדרים ב-6.5 מיליון שקל ולא מצליחים. המשקיעים מעדיפים להשקיע את הכסף ולקבל 4% תשואה".

שוכרי הדירות משלמים את המחיר​

ובינתיים, מחירי השכירות מטפסים. ד"ר גיא וינברג, יו"ר מ.ו השקעות, מסביר כי "מחירי השכירות בתל אביב במגמת עלייה עקבית, כאשר שוק השכירות בעיר מתאפיין ברמות ביקוש גבוהות במיוחד לכלל סוגי הדירות, החל מדירות קטנות ליחידים ועד לדירות מרווחות למשפחות.

לדבריו, "מגמה זו נובעת ממספר גורמים מצטברים: השפעת סביבת הריבית הגבוהה שמקשה על רכישת דירה ומעודדת מעבר לשכירות; ההאטה בהתחלות הבנייה בפרויקטים חדשים, בייחוד באזורים מבוקשים; וחוסר הוודאות הכלכלית והביטחונית הנמשך על רקע המלחמה, שמוביל משקי בית רבים להעדיף פתרונות דיור גמישים וקצרי טווח".
ויינברג מוסיף כי "קבוצת וינברג מחזיקה ומנהלת פורטפוליו של מאות יחידות דיור להשכרה בתל אביב ובמרכז, כאשר שיעור התפוסה עומד על 100% לאורך זמן. בהתאם להסכמי השכירות הסטנדרטיים שלנו, דמי השכירות מתעדכנים אחת לשנה בשיעור של 5% או לפי שיעור עליית מדד המחירים לצרכן - לפי הגבוה מבניהם. מגמה זו משקפת את המציאות בשטח, שבה הביקוש לשכירות גובר באופן ניכר על ההיצע הזמין".
ומן העבר השני - מחירי הדירות החדשות בתל אביב ממשיכים לעלות, גם באזור דרום תל-אביב, ששינה את פניו בשנים האחרונות. הנה דוגמא: חברת יובלים סיטי בוי מכרה מתחילת השנה 23 דירות בשכונת פלורנטין בתל אביב בהיקף כולל של כ-108.5 מיליון שקל, המשקפים מחיר ממוצע של כ-70 אלף שקל למ"ר. לכך מוסיפים בחברה עסקאות בהיקף של כ-55 מיליון שקל בבקשות הרשמה ובשלבים סופיים לפני חתימת החוזים.

כך, בפרויקט FRANKLY נמכרו 18 יחידות דיור בנות 2-3 חדרים בהיקף של כ-90 מיליון שקל ברבעון הראשון השנה, כאשר כל דירה עלתה בין 3.8 מיליון שקל ל-11.5 מיליון שקל. העסקה האחרונה משקפת מחיר של מעל 75 אלף שקל למ"ר (כלל המכירות בפרויקט עומדות על למעלה ממיליארד שקל). בפרויקט JULIE מכרה החברה 5 יחידות דיור בהיקף של כ-18.5 מיליון שקל בסך הכול (מחירים הנעים בין 3.65 מיליון שקל ל-4.3 מיליון שקל לדירות 2 חדרים).

לדברי רן בלינקיס, בעלי יובלים סיטי בוי (יחד עם איציק ברוך), "אזור פלורנטין, שנמצא בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית בעידוד העירייה, ממשיך לבסס את עצמו כמרכז החדש של תל אביב. אנו מזהים ביקושים גבוהים מצד מגוון של קהלי יעד שונים, ובחודשים האחרונים אף נרשמה באזור עליית מחירים. מדובר בפרויקטי יוקרה, הכוללים תכנון מתקדם ומפרט בסטנדרטים גבוהים מאוד במיקום מאוד אטרקטיבי, קרוב למרכז העיר, לים ולרכבת הקלה, ומתאימים לחוויות מגורים איכותיות של משפחות מצמצמי הדיור שבאים מחוץ לעיר, הייטקיסטים או רוכשים שמחפשים גישות תחבורתית גבוהה".

שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל אומר כי "המחיר למ"ר מגורים בעסקה האחרונה בפרויקט FRANKLY הוא גבוה ואיננו מתחשב בשטח המרפסות. אם נכלול את שטח המרפסות, הרי השטח למ"ר עומד על כ-65 אלף שקל, כך שמדובר במחיר התואם פרויקט יוקרתי, הכולל מפרט עשיר מאוד של שירותים נגישים כמו בריכת שחייה, ספא, חדר כושר, חניות צמודות ומרחבי מגורים מרווחים ומפנקים בסטנדרטים הגבוהים ביותר".
לדבריו, "שני הפרויקטים היוקרתיים הללו ממוקמים באזור דרום תל אביב, ששינה את פניו בשנים האחרונות והפך לאחד האזורים האטרקטיביים והמבוקשים בעיר. הם מהווים למעשה קומפלקסים ייחודיים למגורים, המציעים איכות חיים גבוהה ונגישות קלה למוקדי התרבות והפנאי של תל אביב, ומיועדים בין השאר למשפחות ולאוכלוסייה מבוססת. קהלים אלה גם מסמנים את המהפך שעוברת שכונת פלורנטין, לאחר שהייתה מזוהה עם אוכלוסייה צעירה של סטודנטים ושוכרים".

 

[דג תמנון]

"מחירי דירות יד שנייה בת"א ירדו ב-15%; זה הזמן לקנות"​

הישראלים אמנם המשיכו לקנות דירות יד שנייה במרץ האחרון לפי סקירת האוצר, אבל בשטח רואים קיפאון של ממש. בתקופה האחרונה מחירי הדירות הישנות קרסו, בעיקר בצפון תל אביב, בין היתר בעקבות הירידה בביקוש לנכסים בלי ממ"ד. עם זאת, שכר הדירה המשיך להתייקר ובדרום העיר נרשמו ביקושים לדירות יוקרה​

מאת הילה ציאון|עודכן:07:01

ספוילר: הכתבה

זה אולי מפתיע, אבל במחירי הדירות בישראל ניכרת מגמה קלה של ירידה, בעיקר בדירות יד שנייה. מנתוני האוצר שפורסמו אתמול עולה אמנם כי במרץ האחרון עדיין נרכשו דירות כאלה, אבל בשטח ניכר בשבועות האחרונים קיפאון של ממש. ביום חמישי יתפרסמו מדד מחירי הדיור של הלמ"ס לפברואר-מרץ ומדד מחירי השכירות לאפריל, והמדדים האחרונים הציגו עליות מחירים בעיקר בדירות החדשות. בפועל אפשר להבחין במגמה חדשה: בתל אביב, למשל, מחירי הדירות החדשות אמנם מטפסים, אבל בדירות מיד שנייה ניכרת עצירה.

"הירידה בתל אביב משמעותית יותר ממה שנראה לעין", טוען תושב העיר המתגורר בשכירות ומחפש דירה לרכישה. "דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר ירדה ל-4 מיליון שקל לאחר שפורסמה במחיר של 4.4 מיליון; ודירת 5 חדרים בשטח של כ-130 מ"ר ברמת אביב, שפורסמה לפני כשנה ב-5.2 מיליון שקל, מוצעת כעת ב-4.5 מיליון".
.
יהודית שלזינגר, בעלת משרד "יהודית שלזינגר נכסים" בנווה אביבים, אומרת, כי "בתל אביב יש ירידה של לפחות 15% במחירי הדירות מיד שנייה. אבל זה לא מפתיע: המחירים עלו קודם בצורה מטורפת, אז סוף-סוף הם יורדים וחוזרים קצת לשפיות. בעקבות המלחמה אנשים יושבים על הגדר ויש פחות ביקוש לדירות בלי ממ"ד בשכונות הוותיקות. יש דירות שנמצאות 'על המדף' כבר שנה ומעט מאוד עסקאות. זה שוק תקוע, שיכול להתפרץ אחרי המלחמה, ולכן אני חושבת שעכשיו זה הזמן לקנות".

שלזינגר מספקת מספר דוגמאות: "דירת 5 חדרים שמורה בשטח 140 מ"ר עם ממ"ד קומתי בבניין ישן יחסית באזור נווה אביבים, שנמכרה לפני 4 שנים ב-5.75 מיליון שקל, לא מצליחה להימכר גם ב-5.4 מיליון שקל ונמצאת יותר משנה על המדף. באזור רמת אביב מחיר מבוקש לדירת 3.5 חדרים היה 4.4 מיליון שקל, ירדו ל-4.2 מיליון שקל ול-4 מיליון ובסוף קיבלו לא יותר מ-3.7 מיליון שקל".
לדבריה, "גם מחירי דירות יד שנייה עם ממ"ד ירדו - ברמת אביב החדשה נמכרו בעבר דירות ב-5.2-5.4 מיליון שקל, היום הן נמכרות ב-4.7 מיליון. בכיכר המדינה קבלנים מנסים למכור דירות 4 חדרים ב-6.5 מיליון שקל ולא מצליחים. המשקיעים מעדיפים להשקיע את הכסף ולקבל 4% תשואה".

שוכרי הדירות משלמים את המחיר​

ובינתיים, מחירי השכירות מטפסים. ד"ר גיא וינברג, יו"ר מ.ו השקעות, מסביר כי "מחירי השכירות בתל אביב במגמת עלייה עקבית, כאשר שוק השכירות בעיר מתאפיין ברמות ביקוש גבוהות במיוחד לכלל סוגי הדירות, החל מדירות קטנות ליחידים ועד לדירות מרווחות למשפחות.

לדבריו, "מגמה זו נובעת ממספר גורמים מצטברים: השפעת סביבת הריבית הגבוהה שמקשה על רכישת דירה ומעודדת מעבר לשכירות; ההאטה בהתחלות הבנייה בפרויקטים חדשים, בייחוד באזורים מבוקשים; וחוסר הוודאות הכלכלית והביטחונית הנמשך על רקע המלחמה, שמוביל משקי בית רבים להעדיף פתרונות דיור גמישים וקצרי טווח".
ויינברג מוסיף כי "קבוצת וינברג מחזיקה ומנהלת פורטפוליו של מאות יחידות דיור להשכרה בתל אביב ובמרכז, כאשר שיעור התפוסה עומד על 100% לאורך זמן. בהתאם להסכמי השכירות הסטנדרטיים שלנו, דמי השכירות מתעדכנים אחת לשנה בשיעור של 5% או לפי שיעור עליית מדד המחירים לצרכן - לפי הגבוה מבניהם. מגמה זו משקפת את המציאות בשטח, שבה הביקוש לשכירות גובר באופן ניכר על ההיצע הזמין".
ומן העבר השני - מחירי הדירות החדשות בתל אביב ממשיכים לעלות, גם באזור דרום תל-אביב, ששינה את פניו בשנים האחרונות. הנה דוגמא: חברת יובלים סיטי בוי מכרה מתחילת השנה 23 דירות בשכונת פלורנטין בתל אביב בהיקף כולל של כ-108.5 מיליון שקל, המשקפים מחיר ממוצע של כ-70 אלף שקל למ"ר. לכך מוסיפים בחברה עסקאות בהיקף של כ-55 מיליון שקל בבקשות הרשמה ובשלבים סופיים לפני חתימת החוזים.

כך, בפרויקט FRANKLY נמכרו 18 יחידות דיור בנות 2-3 חדרים בהיקף של כ-90 מיליון שקל ברבעון הראשון השנה, כאשר כל דירה עלתה בין 3.8 מיליון שקל ל-11.5 מיליון שקל. העסקה האחרונה משקפת מחיר של מעל 75 אלף שקל למ"ר (כלל המכירות בפרויקט עומדות על למעלה ממיליארד שקל). בפרויקט JULIE מכרה החברה 5 יחידות דיור בהיקף של כ-18.5 מיליון שקל בסך הכול (מחירים הנעים בין 3.65 מיליון שקל ל-4.3 מיליון שקל לדירות 2 חדרים).

לדברי רן בלינקיס, בעלי יובלים סיטי בוי (יחד עם איציק ברוך), "אזור פלורנטין, שנמצא בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית בעידוד העירייה, ממשיך לבסס את עצמו כמרכז החדש של תל אביב. אנו מזהים ביקושים גבוהים מצד מגוון של קהלי יעד שונים, ובחודשים האחרונים אף נרשמה באזור עליית מחירים. מדובר בפרויקטי יוקרה, הכוללים תכנון מתקדם ומפרט בסטנדרטים גבוהים מאוד במיקום מאוד אטרקטיבי, קרוב למרכז העיר, לים ולרכבת הקלה, ומתאימים לחוויות מגורים איכותיות של משפחות מצמצמי הדיור שבאים מחוץ לעיר, הייטקיסטים או רוכשים שמחפשים גישות תחבורתית גבוהה".

שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל אומר כי "המחיר למ"ר מגורים בעסקה האחרונה בפרויקט FRANKLY הוא גבוה ואיננו מתחשב בשטח המרפסות. אם נכלול את שטח המרפסות, הרי השטח למ"ר עומד על כ-65 אלף שקל, כך שמדובר במחיר התואם פרויקט יוקרתי, הכולל מפרט עשיר מאוד של שירותים נגישים כמו בריכת שחייה, ספא, חדר כושר, חניות צמודות ומרחבי מגורים מרווחים ומפנקים בסטנדרטים הגבוהים ביותר".
לדבריו, "שני הפרויקטים היוקרתיים הללו ממוקמים באזור דרום תל אביב, ששינה את פניו בשנים האחרונות והפך לאחד האזורים האטרקטיביים והמבוקשים בעיר. הם מהווים למעשה קומפלקסים ייחודיים למגורים, המציעים איכות חיים גבוהה ונגישות קלה למוקדי התרבות והפנאי של תל אביב, ומיועדים בין השאר למשפחות ולאוכלוסייה מבוססת. קהלים אלה גם מסמנים את המהפך שעוברת שכונת פלורנטין, לאחר שהייתה מזוהה עם אוכלוסייה צעירה של סטודנטים ושוכרים".

15%??
אתה בדרך כלל לא עובר על כאלו דברים לסדר היום בלי לבדוק ברשות המיסים...

 

[פרישמן]

הופתעתי מהנתונים,
אשמח אם תמצא גרף של אכלוסיית ישראל לפי שנים, מאוד יהיה מעניין להשוות ביניהם.
בנוסף צריך לקחת בחישוב את תוכנית מחיר למשתכן, העתידה כפי הנראה להתמסמס ולהוסיף עשרות אלפי ביקושים כבושים.

מראש אני אומר זה מורכב וארוך, אבל השתדלתי לפשט ולהסביר כמה שיותר.
בקצרה: המסקנה מהכל, הבנייה כיום עומדת יותר מהביקוש והצורך.

כשאתה דן על אוכלוסיית ישראל לפי שנים, קצת יהיה קשה לעשות קשר בין הנתונים האלה לדירות. בדקתי את הנתונים וזה ארוך מידי (חלקם להלן) ולדעתי אין קשר, רק אפשר לחשב שהאוכלוסייה היהודית גודלת בכ-2% לשנה שזה הנתון היחיד שניתן לומר רלוונטי, וגם זה בעייתי כי הגידול הוא בעיקר בילודה, שלא כל כך קשור לדירות. מה שכן, הבאת לי רעיון זה לבדוק מתוך הנתונים של הלמ"ס את מספר העולים השנתי, מס' משקי הבית ואת מספר הנרשמים לנישואין השנתי וכדלהלן.

1. נתחיל מהיום: אוכלוסיית ישראל כיום הינה 10 מיליון. כ-2.4 מיליון מתוכם ניתן להוריד למחקר הדיור (מהמגזר) כי התחלות הבנייה שם לא נספרות בגרפים ולא רלוונטיים למחירי הדיור.

נתוני אוכלוסייה כלליים לפי שנים במיליונים (וכדלעיל - להוריד כ-24%):
1990 - 4.8
2000 - 6.4
2005 - 7
2010 - 7.7
2015 - 8.4
2020 - 9.3
2024 - 9.9

2. נתוני יהודים: (עולה בכ-130K בשנה)

3. מס' העולים לישראל השנתי נע בין 20K ל-30K (יש שנים יותר מ-20 ויש שפחות). נגיד שחלקם משפחות וחלקם יחידים, אז אני זורק מספר, שבשנה זה בערך צורך של 5K יח"ד.

4. כ-30K בשנה, זוגות נשואים חדשים לאורך השנים האחרונות.

5. מס' משקי הבית מצאתי שבשנת 2014 את זה:

כלומר: לחלק את הגידול במס' משקי הבית ב-9 שנים מ-2005 עד 2014, זה 45K יח"ד תוספת שנתית.

ונצלול עוד קצת לשנים האחרונות:

2023 - 39. 2022 - 50. 2021 - 53. 2020 - 36. 2019 - 65. 2018 - 60. 2017 - 25. 2016 - 36. 2015 - 37.

בקיצור אוכלוסייה יהודית בשנים שאח"כ שוב עלה בכ-400K. חישוב של הגידול שנתי יוצא שוב כ-45K !!

מסקנה: בסופו של דבר יש לנו את הנתונים הבאים: 45K גידול טבעי בפועל של משקי בית (מספר מוחלט של נוספים למאגר הזקוקים לדירה, או קנייה או שכירות). 120K גידול טבעי (בעיקר ילודה, מה שאומר שזה עוד 60K דירות לשנה גם בעוד כ-25 שנה). בתוך הנ"ל נכנסים גם ה-5K עולים וה-30K זוגות מתחתנים.

האם ההיצע הספיק לביקוש? בשנים הקודמות - לא. בקצב הנוכחי? כן, וכיום הבנייה הינה אפילו יותר מהביקוש והצורך בפועל.

 

[בית שמשניק]

15%??
אתה בדרך כלל לא עובר על כאלו דברים לסדר היום בלי לבדוק ברשות המיסים...

נשמע לי באמת מוגזם. אבל אין לי כ"כ איך לבדוק את הנתונים, כיון שמדובר במתווכת שמדברת באופן כללי מאד ולא בפרוייקט ספציפי.

 

[פרישמן]

נשמע לי באמת מוגזם. אבל אין לי כ"כ איך לבדוק את הנתונים, כיון שמדובר במתווכת שמדברת באופן כללי מאד ולא בפרוייקט ספציפי.

לא מוגזם, פשוט, המחירים בתל אביב עלו בגלל תושבי חו"ל שהקפיצו אותם, והם כבר לא באים שנה וחצי. כל אזעקה מתימן מרחיקה אותם עוד יותר..

 

[ר' יהונתן]

לא מוגזם, פשוט, המחירים בתל אביב עלו בגלל תושבי חו"ל שהקפיצו אותם, והם כבר לא באים שנה וחצי. כל אזעקה מתימן מרחיקה אותם עוד יותר..

וכמובן עליית הריבית משבר ההייטק ובניה מאסיבית ברחבי העיר

 

[פרישמן]

מה הם האיזורים הבעייתים
ולגופו של אשכול איך אפשר לשער איפה יהיה הירידה במחירים

רואה את עניין הלקנות או לא כבשר מבשר האשכול כאן....

לאחר שני המחקרים שעשיתי לעיל, המסקנה שלי למי שרוצה לקנות וסוג של ללכת על בטוח, שיחפש מקומות שבהם מחיר הדירות הינו לפי השווי ולא בגלל היצע-ביקוש.
ניקח לדוגמה בירושלים שהיום ברוממה יותר יקר מאשר ברובע היהודי. כאשר ברוממה המחיר הוא בגלל היצע-ביקוש ולעומת זאת ברובע המחיר הוא בגלל השווי והמיקום האסטרטגי. ברוממה המחיר כנראה ירד כי המיקום שם לא מיוחד וברובע רק יעלה כי תמיד תהיה דרישה להיות ליד הכותל, או כהשקעה לאירוח או למגורים. ויש עוד הרבה דוגמאות למקומות אסטרטגיים שדווקא עכשיו זו הזדמנות כי המחירים כמעט שווים למקומות אחרים, אבל בעוד ששאר המקומות המחיר גמיש, במקומות שיש בהם מוקד עניין דווקא פחות סיכוי שהמחיר ירד.

 

[אופקים 1]

מה הם האיזורים הבעייתים


ולגופו של אשכול איך אפשר לשער איפה יהיה הירידה במחירים
כי גם אם יהיה הרבה דירות בפריפריה איך זה אמור כ"כ להשפיע על המרכז?

אזורים בעייתיים הם אזורים בהם המחיר נמוך והשכירות יחסית גבוהה
ערים כמו באר שבע, קריות, חיפה וכדו'
בערים הללו רכשו הרבה זוגות צעירים שבטוחים שבלי דירה הרשומה על שמם לא ניתן להתקיים.
ובדר"כ עיקר הרווח נעשה מהמכירה לזוג הבא שאינו יודע שעל הנכס הוא יצטרך להשקיע הרבה כסף בתיקונים ועוד מרעין בישין, וההכנסה בכלל מוטלת בספק.

 

[פרישמן]

אם מחירי הדירות יעלו אז אכן יתכן הפסד בזה שהוא לא קונה היום. [תלוי בכמה יעלו]
אם מחירי הדירות ישארו אותו דבר אז הוא מפסיד באותה שנה את הסכום שהוא לא חסך בגלל הקנייה הזאת, ועקב כך לקיחת משכנתא גבוהה יותר בריבית גבוהה. [כך שבכזה מצב הוא לא יפסיד כלום מהמתנה של שנה, ואף ירוויח מכך]
אם מחירי הדירות ירדו הוא מפסיד פעמיים גם שילם משכנתא גבוהה יותר בריבית גבוהה יותר, וגם לא חסך באותה שנה והיה יכול לקנות עם הון עצמי גבוה יותר.

ונתון חשוב נוסף לשיקול שהעלית, זה גובה הריבית היום. נכון שאפשר למחזר משכנתא, אבל עדיין אם יימשך המצב של מעל 80K דירות חדשות תקועות ללא קונים, בנק ישראל יהיה מוכרח להוריד דרסטית את הריבית כדי למשוך משקיעים לקנות אותם. כך שלהמתין לירידת מחירי הדירות + ירידת הריבית, מונע הפסד משולש - פחות במחיר הדירה, פחות בגובה הריבית העתידית ופחות בגובה התשלום עד אז. שנה-שנתיים להשאיר את ההון העצמי בפיקדון בבנק, יהיה משתלם יותר מכל עסקה אחרת.

 

[דוד לידר]

ונתון חשוב נוסף לשיקול שהעלית, זה גובה הריבית היום. נכון שאפשר למחזר משכנתא, אבל עדיין אם יימשך המצב של מעל 80K דירות חדשות תקועות ללא קונים, בנק ישראל יהיה מוכרח להוריד דרסטית את הריבית כדי למשוך משקיעים לקנות אותם. כך שלהמתין לירידת מחירי הדירות + ירידת הריבית, מונע הפסד משולש - פחות במחיר הדירה, פחות בגובה הריבית העתידית ופחות בגובה התשלום עד אז. שנה-שנתיים להשאיר את ההון העצמי בפיקדון בבנק, יהיה משתלם יותר מכל עסקה אחרת.

את ההפסד של הריבית ניתן למזער בעסקאות 10 90 וכדומה,אם ההנחה שמחרי הריבית ירדו עד האכלוס.

 

[אופקים 1]

לא מוגזם, פשוט, המחירים בתל אביב עלו בגלל תושבי חו"ל שהקפיצו אותם, והם כבר לא באים שנה וחצי. כל אזעקה מתימן מרחיקה אותם עוד יותר..

להבנתי לא מדובר בתושבי חו"ל, אלא בעובדי הייטק צעירים שקיבלו עד לא מזמן משכורות עתק, ושכרו דירות בלי להתחשב בעלויות.

בשנתיים האחרונות, בעקבות עליית הריבית הרבה מהחברות הללו נסגרו והקיימות משלמות פחות, ולכן יש גם הגירה משמעותית לחו"ל, וגם הנשארים לא מוכנים לשלם את הסכומים האסטרונומיים שביקשו מהם עד עכשיו.
דבר שהוריד מעט את מחירי הדיור בתל אביב.
עדיין מדובר במחירי שכירות מאוד גבוהים.

 

[פרישמן]

להבנתי לא מדובר בתושבי חו"ל, אלא בעובדי הייטק צעירים שקיבלו עד לא מזמן משכורות עתק, ושכרו דירות בלי להתחשב בעלויות.

בשנתיים האחרונות, בעקבות עליית הריבית הרבה מהחברות הללו נסגרו והקיימות משלמות פחות, ולכן יש גם הגירה משמעותית לחו"ל, וגם הנשארים לא מוכנים לשלם את הסכומים האסטרונומיים שביקשו מהם עד עכשיו.
דבר שהוריד מעט את מחירי הדיור בתל אביב.
עדיין מדובר במחירי שכירות מאוד גבוהים.

נתוני השכירות שפורסמו על תל אביב הצביעו על עלייה, הדיווח על מחירי הדירות שירדו זה על הדירות למכירה.

 

[דג תמנון]

נתוני השכירות שפורסמו על תל אביב הצביעו על עלייה, הדיווח על מחירי הדירות שירדו זה על הדירות למכירה.

דבריו משפיעים בתהליך מורכב ואיטי יותר גם על דירות למכירה.

 

[פרישמן]

והנה התפרסמו היום נתוני מכירות עדכניים. שוב מוזכר זה שיש כ-80K דירות חדשות למכירה. הוצאתי נתונים שמעניינים אותי על מחירי הדירות.

תכל'ס נמכרו כ-10K דירות חדשות ברבעון (הם אומרים ירידה מסוימת, אבל אותי מעניין בגדול - חישוב שנתי), אם המגמה תימשך יוצא שבשנה יימכרו 40K דירות חדשות (שוב, לא כל משנה לי כמה דירות יש בשוק למכירה), אז אם בשנה מוכרים פחות ממה שמתחילים לבנות (כ-65K), זה סימן שיש איזשהו כשל וזה לא יכול להחזיק מעמד לאורך זמן. או שיורידו מחירים או שיורידו ריבית כדי למשוך משקיעים.

צניחה במכירת דירות חדשות ברבעון הראשון. הובילו את הירידות: ת"א, חיפה וב"ש | כלכליסט

מנתוני הלמ"ס עולה כי מכירת דירות חדשות ירדה ב-23.1% בהשוואה לרבעון הקודם, בזמן שמכירת דירות יד שנייה עלתה ב-10.4%. בערים חיפה, תל אביב ובאר שבע נרשמה צניחה חדה של למעלה מ-40% במכירות הקבלנים. מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו מתקרב ל-80 אלף, גידול של 17.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד

www.calcalist.co.il

ספוילר

צניחה במכירת דירות חדשות ברבעון הראשון. הובילו את הירידות: ת"א, חיפה וב"ש​

מנתוני הלמ"ס עולה כי מכירת דירות חדשות ירדה ב-23.1% בהשוואה לרבעון הקודם, בזמן שמכירת דירות יד שנייה עלתה ב-10.4%. בערים חיפה, תל אביב ובאר שבע נרשמה צניחה חדה של למעלה מ-40% במכירות הקבלנים. מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו מתקרב ל-80 אלף, גידול של 17.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד​

דותן לוי
13:08, 14.05.25

ברבעון הראשון של 2025 (ינואר-מרץ) נמכרו 23,590 דירות (חדשות ויד שנייה) - ירידה של 5.6% לעומת הרבעון שקדם לו ושל 9% לעומת הרבעון המקביל אשתקד - כך עולה מנתונים שפרסמה היום (ד') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס).

מתוך הדירות שנמכרו, 9,190 דירות (38.9%) הן חדשות - צניחה של 23.1% לעומת הרבעון הקודם (19.1% בניכוי עונתיות). לעומת הרבעון המקביל, מדובר בירידה של 9%. כ-26.5% מסך הדירות החדשות שנמכרו הן בסבסוד ממשלתי. אחד ההסברים לירידה החדה במכירת הדירות החדשות היא התנפלות הרוכשים על דירות בדצמבר 2024, על מנת להימנע מתוספת של אחוז במחיר הדירה בשל עליית המע"מ. אלא שהירידות נמשכו לא רק בחודש העוקב (ינואר), ואנחנו רואים אותן גם כעת בחודש מרץ.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, רואים עלייה מסוימת ברבעון זה: 61.1% מהדירות שנמכרו ברבעון הראשון של שנת 2025 הן דירות יד שנייה (כ-14,400 דירות). מדובר בעלייה בשיעור של 10.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, ובניכוי עונתיות – עלייה של 6.6%. נתון זה נרשם עוד בטרם התקבלו הנחיות בנק ישראל המגבילות את מבצעי המימון. ההערכות הן שצמצום מבצעי המימון עשוי להביא לירידה נוספת ברכישת הדירות החדשות, שעשויה להתבטא בהמשך העלייה ברכישת דירות מיד שנייה.

בחודש מרץ 2025 נמכרו 7,870 דירות (חדשות ויד שנייה) - עלייה של 2.9% לעומת החודש הקודם, אך בניכוי עונתיות המגמה מתהפכת ומראה על ירידה של 7.4%. בהשוואה לחודש המקביל, מרץ 2024, המגמה גם היא של ירידה בשיעור של 10.2%. בסך הכל נמכרו בחודש מרץ 3,050 דירות חדשות - עלייה של 2.1% לעומת פברואר 2025, אך בניכוי עונתיות רואים ירידה בשיעור 8.1%. בהשוואה למרץ 2024, נצפתה מגמת ירידה של 23.1%. בשוק היד השנייה נמכרו 4,820 דירות בחודש מרץ - עלייה של 3.3% לעומת פברואר 2025, אך גם במקרה זה בניכוי עונתיות רואים מגמת ירידה של 7%.

בלמ"ס בדקו את הכיוון שאליו פונה השוק בתקופה זו, ומצאו כי מיוני 2024 עד מרץ 2025 המגמה היא שלילית, עם ירידה חודשית ממוצעת של 1.3% במכירת דירות (חדשות ויד שנייה). מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש אפריל 2023 עד מאי 2024 נצפתה עלייה של 3.7% בממוצע לחודש, אך החל מחודש יוני 2024 ועד מרץ 2025 המגמה מתהפכת ונצפית ירידה של 2.6% בממוצע לחודש. בדירות יד שנייה שנמכרו, נרשמה מגמה חיובית מספטמבר 2023 עד אוקטובר 2024 עם עלייה ממוצעת של 2.9% בחודש, אך החל מנובמבר 2024 נצפו ירידות של 2.3% בממוצע לחודש.

מחוזות המרכז והדרום הובילו את היקף מכירת הדירות בשלושת החודשים ינואר-מרץ 2025, עם 25.3% ו-20.6%, בהתאמה. במחוז המרכז נמכרו 28.2% מהדירות החדשות ו-23.4% מסך הדירות ביד שנייה. במחוז הדרום נמכרו 21.3% מהדירות החדשות ו-20.1% מסך הדירות יד שנייה. הירידה הרבעונית במכירות כללה את כלל המחוזות, כאשר במחוזות דרום, חיפה ויו"ש הירידות חצו את ה-30% ועמדו על 31.7%, 37.8% ו-38.2% בהתאמה.
בחלוקה לערים (שבהן נמכרו מעל 150 דירות לרבעון), רואים ירידה במכירת דירות חדשות במרבית הערים למעט לוד, הרצליה, ב"ש, גבעתיים ורחובות. ירידות חדות נרשמו בחיפה (43.6%), תל אביב (40.7%) ובאר שבע עם ירידה של כ-52%. בשוק היד השנייה המגמה שונה, כשברוב הערים נרשמה ברבעון זה מגמה של עליות למעט אשקלון, אשדוד וחולון. עליות בולטות של כ-37% נרשמו בקרית גת ובלוד, ובהיקף הרכישות בלטו ירושלים, חיפה, ב"ש ות"א.

נתון מעניין נוסף שעולה מהדוח מצביע על 78.62 אלף דירות חדשות שנותרו במלאי למכירה, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) הוא 26.1 חודשים. בהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2025), נרשמה עלייה קלה של 1.1% בדירות החדשות שנותרו למכירה, אך בהשוואה לחודש המקביל אשתקד (מרץ 2024) רואים עלייה של 17.3%. 32.1% מהדירות שנותרו למכירה הן במחוז תל אביב (25,210 דירות) ו-23.6% – במחוז המרכז (18,570 דירות).

 

[פרישמן]

כבר מאוחר מידי לערוך אז אני מוסיף עוד כתבה באותו נושא אבל שם יש פרט מעניין שבבית שמש יש כ-3K דירות (2,882) מוכנות שלא נמכרות. וזה נתון דרמטי! במיוחד לאור היקף הבנייה העתידי והתוכניות הגרנדיוזיניות, כשאת הדירות שכבר סיימו לא מכרו עדיין, מה הם הולכים לבנות עוד..

גם המבצעים כבר לא מספיקים: יותר מ-15 אלף דירות מוכנות לא מוצאות קונים

מספר הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים המשיך לשבור שיאים במרץ, עם 78.6 אלף דירות, שכ-19% מהן כבר מוכנות ■ למרות זאת, נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר מלמדים כי היזמים ממהרים לבנות ולשווק כל דירה שניתן לה היתר, ואינם מעכבים את הבנייה לנוכח המכירות החלשות

www.themarker.com

 

[מוז]

והנה התפרסמו היום נתוני מכירות עדכניים. שוב מוזכר זה שיש כ-80K דירות חדשות למכירה. הוצאתי נתונים שמעניינים אותי על מחירי הדירות.

תכל'ס נמכרו כ-10K דירות חדשות ברבעון (הם אומרים ירידה מסוימת, אבל אותי מעניין בגדול - חישוב שנתי), אם המגמה תימשך יוצא שבשנה יימכרו 40K דירות חדשות (שוב, לא כל משנה לי כמה דירות יש בשוק למכירה), אז אם בשנה מוכרים פחות ממה שמתחילים לבנות (כ-65K), זה סימן שיש איזשהו כשל וזה לא יכול להחזיק מעמד לאורך זמן. או שיורידו מחירים או שיורידו ריבית כדי למשוך משקיעים.

צניחה במכירת דירות חדשות ברבעון הראשון. הובילו את הירידות: ת"א, חיפה וב"ש | כלכליסט

מנתוני הלמ"ס עולה כי מכירת דירות חדשות ירדה ב-23.1% בהשוואה לרבעון הקודם, בזמן שמכירת דירות יד שנייה עלתה ב-10.4%. בערים חיפה, תל אביב ובאר שבע נרשמה צניחה חדה של למעלה מ-40% במכירות הקבלנים. מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו מתקרב ל-80 אלף, גידול של 17.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד

www.calcalist.co.il

ספוילר

צניחה במכירת דירות חדשות ברבעון הראשון. הובילו את הירידות: ת"א, חיפה וב"ש​

מנתוני הלמ"ס עולה כי מכירת דירות חדשות ירדה ב-23.1% בהשוואה לרבעון הקודם, בזמן שמכירת דירות יד שנייה עלתה ב-10.4%. בערים חיפה, תל אביב ובאר שבע נרשמה צניחה חדה של למעלה מ-40% במכירות הקבלנים. מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו מתקרב ל-80 אלף, גידול של 17.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד​

דותן לוי
13:08, 14.05.25

ברבעון הראשון של 2025 (ינואר-מרץ) נמכרו 23,590 דירות (חדשות ויד שנייה) - ירידה של 5.6% לעומת הרבעון שקדם לו ושל 9% לעומת הרבעון המקביל אשתקד - כך עולה מנתונים שפרסמה היום (ד') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס).

מתוך הדירות שנמכרו, 9,190 דירות (38.9%) הן חדשות - צניחה של 23.1% לעומת הרבעון הקודם (19.1% בניכוי עונתיות). לעומת הרבעון המקביל, מדובר בירידה של 9%. כ-26.5% מסך הדירות החדשות שנמכרו הן בסבסוד ממשלתי. אחד ההסברים לירידה החדה במכירת הדירות החדשות היא התנפלות הרוכשים על דירות בדצמבר 2024, על מנת להימנע מתוספת של אחוז במחיר הדירה בשל עליית המע"מ. אלא שהירידות נמשכו לא רק בחודש העוקב (ינואר), ואנחנו רואים אותן גם כעת בחודש מרץ.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, רואים עלייה מסוימת ברבעון זה: 61.1% מהדירות שנמכרו ברבעון הראשון של שנת 2025 הן דירות יד שנייה (כ-14,400 דירות). מדובר בעלייה בשיעור של 10.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, ובניכוי עונתיות – עלייה של 6.6%. נתון זה נרשם עוד בטרם התקבלו הנחיות בנק ישראל המגבילות את מבצעי המימון. ההערכות הן שצמצום מבצעי המימון עשוי להביא לירידה נוספת ברכישת הדירות החדשות, שעשויה להתבטא בהמשך העלייה ברכישת דירות מיד שנייה.

בחודש מרץ 2025 נמכרו 7,870 דירות (חדשות ויד שנייה) - עלייה של 2.9% לעומת החודש הקודם, אך בניכוי עונתיות המגמה מתהפכת ומראה על ירידה של 7.4%. בהשוואה לחודש המקביל, מרץ 2024, המגמה גם היא של ירידה בשיעור של 10.2%. בסך הכל נמכרו בחודש מרץ 3,050 דירות חדשות - עלייה של 2.1% לעומת פברואר 2025, אך בניכוי עונתיות רואים ירידה בשיעור 8.1%. בהשוואה למרץ 2024, נצפתה מגמת ירידה של 23.1%. בשוק היד השנייה נמכרו 4,820 דירות בחודש מרץ - עלייה של 3.3% לעומת פברואר 2025, אך גם במקרה זה בניכוי עונתיות רואים מגמת ירידה של 7%.

בלמ"ס בדקו את הכיוון שאליו פונה השוק בתקופה זו, ומצאו כי מיוני 2024 עד מרץ 2025 המגמה היא שלילית, עם ירידה חודשית ממוצעת של 1.3% במכירת דירות (חדשות ויד שנייה). מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש אפריל 2023 עד מאי 2024 נצפתה עלייה של 3.7% בממוצע לחודש, אך החל מחודש יוני 2024 ועד מרץ 2025 המגמה מתהפכת ונצפית ירידה של 2.6% בממוצע לחודש. בדירות יד שנייה שנמכרו, נרשמה מגמה חיובית מספטמבר 2023 עד אוקטובר 2024 עם עלייה ממוצעת של 2.9% בחודש, אך החל מנובמבר 2024 נצפו ירידות של 2.3% בממוצע לחודש.

מחוזות המרכז והדרום הובילו את היקף מכירת הדירות בשלושת החודשים ינואר-מרץ 2025, עם 25.3% ו-20.6%, בהתאמה. במחוז המרכז נמכרו 28.2% מהדירות החדשות ו-23.4% מסך הדירות ביד שנייה. במחוז הדרום נמכרו 21.3% מהדירות החדשות ו-20.1% מסך הדירות יד שנייה. הירידה הרבעונית במכירות כללה את כלל המחוזות, כאשר במחוזות דרום, חיפה ויו"ש הירידות חצו את ה-30% ועמדו על 31.7%, 37.8% ו-38.2% בהתאמה.
בחלוקה לערים (שבהן נמכרו מעל 150 דירות לרבעון), רואים ירידה במכירת דירות חדשות במרבית הערים למעט לוד, הרצליה, ב"ש, גבעתיים ורחובות. ירידות חדות נרשמו בחיפה (43.6%), תל אביב (40.7%) ובאר שבע עם ירידה של כ-52%. בשוק היד השנייה המגמה שונה, כשברוב הערים נרשמה ברבעון זה מגמה של עליות למעט אשקלון, אשדוד וחולון. עליות בולטות של כ-37% נרשמו בקרית גת ובלוד, ובהיקף הרכישות בלטו ירושלים, חיפה, ב"ש ות"א.

נתון מעניין נוסף שעולה מהדוח מצביע על 78.62 אלף דירות חדשות שנותרו במלאי למכירה, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) הוא 26.1 חודשים. בהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2025), נרשמה עלייה קלה של 1.1% בדירות החדשות שנותרו למכירה, אך בהשוואה לחודש המקביל אשתקד (מרץ 2024) רואים עלייה של 17.3%. 32.1% מהדירות שנותרו למכירה הן במחוז תל אביב (25,210 דירות) ו-23.6% – במחוז המרכז (18,570 דירות).

וואוו
תודה על כל העדכונים
סתם מענין בדקת מה קורה בדירות בערים החרדיות?
אחרי כל הבדיקות והחישובים אתה מצפה לירידה בבית שמש לדוגמא?