דיון מחירי הדירות לאן?

[בית שמשניק]

הם לא היחידים
יש עוד ועוד שבודקים את עצמם ומשחררים נכסים רעילים

חיפשתי ברשת מידע, וחוץ מחנן מור בשדה דב וברמת אפעל, מצאתי רק עוד 2 מקרים נוספים של מכירה בהפסד בתקופה האחרונה:
1. נתיב בגבעת שמואל שמכרה ב9/24 לבית וגג קרקע ב145M אחרי שזכתה בה שנתיים קודם לכן ב183M.
2. טובולסקי בבית הכרם בי-ם שמכרה ב4/23 לבית ירושלמי קרקע ב130M לאחר שזכתה בה שנתיים קודם לכן ב150M.
אם ידוע לך על מקרים נוספים אשמח לשמוע.

 

[יצחק77]

חיפשתי ברשת מידע, וחוץ מחנן מור בשדה דב וברמת אפעל, מצאתי רק עוד 2 מקרים נוספים של מכירה בהפסד בתקופה האחרונה:
1. נתיב בגבעת שמואל שמכרה ב9/24 לבית וגג קרקע ב145M אחרי שזכתה בה שנתיים קודם לכן ב183M.
2. טובולסקי בבית הכרם בי-ם שמכרה ב4/23 לבית ירושלמי קרקע ב130M לאחר שזכתה בה שנתיים קודם לכן ב150M.
אם ידוע לך על מקרים נוספים אשמח לשמוע.

כאמור ידוע לי
על עוד 3 מגרשים גדולים שונים בערים שונות באזור המרכז רבתי
אולם אינני יכול לפרסם

 

[ניק 127549]

(17/04/2024) דרך אגב ביד 2 מאז עליית הריבית עלו מספר המודעות למכירה בכל רחבי הארץ מ52,000 לכ67,000 כיום,

(12/05/2024) מאז העלאת הריבית נהיה כאן 2 מדינות :
מדינת הפריפריה: שהדירות ממשיכות להימכר
ומדינת המרכז: (גוש דן וירושלים) שקצב הבנייה עולה על הביקוש
בתל אביב יפו יש כמעט 7000 מודעות למכירה ביד 2 (לעומת כ5000 לפני כשנתיים)
ובנוסף כ8500 דירות חדשות למכירה עלייה חדה מכמה חודשים אחורה
כשבכל שנת 2023 נמכרו בתל אביב רק 2150 דירות בקירוב (חדשות וישנות)
וב2022 רק 2770 דירות
עלולה להיות שם קטסטרופה

ובירושלים בכל שנת 2023 נמכרו 3250 דירות בקירוב (חדשות וישנות) ועכשיו רק בדירות החדשות בירושלים יש כפול מכך

מספר המודעות על דירות למכירה ביד 2
עבר את ה-70,000

כיום ביד 2 יש 88200 דירות למכירה
בתל אביב יפו לבד יש 9960 דירות בנוסף ל 8731 דירות חדשות למכירה ואגב סך כל הדירות שנמכרו בתל אביב יפו ב-2024 הוא 5537 (חדש וישן) ז"א שכדי לגמור את כל הדירות למכירה כיום ייקח 4 שנים !!!
ובנוסף מכרזי ענק בשדה דב שנסגרו לאחרונה (ובמחיר נמוך)
מחוז באר שבע היחיד ששבר שיא מכירות ב2024 והערים שמככבות בראש רשימת מכירת הדירות הן ערים פריפריאליות
כך שצפי לירידה יכול להיות תרחיש סביר [תמיד צריך לקחת בחשבון משתנים נוספים כגון עליית שכר והורדת ריבית וגם ביטול מחיר למשתכן יכול להכניס רוכשים רבים לשוק]

 

[דוד לידר]

כאמור ידוע לי
על עוד 3 מגרשים גדולים שונים בערים שונות באזור המרכז רבתי
אולם אינני יכול לפרסם

אזורי שיא או קרוב לשיא מבחינת תמחור?
ראיתי שיש אומרים שטווח ריאלי כיום לרכישה זה בדירות בין 2 ל3 מליון

 

[שמח-לעזור]

מס רכוש חוזר: בעלי קרקעות לא מנוצלות יידרשו לשלם

רשות המסים ומשרד האוצר שוקלים להחיל מחדש מס רכוש על קרקעות המיועדות לבנייה אך אינן מנוצלות בפועל. המהלך נועד להמריץ בעלי קרקעות להתחיל בבנייה, במטרה להגדיל את היצע הדירות בשוק. המס צפוי לחול על קרקעות עם תכניות מאושרות שלא נבנו בפרק זמן סביר.

הצעד מגיע על רקע נתון מדאיג: כ-78 אלף דירות חדשות נותרו בלתי מכורות, מה שמעיד על קיפאון בשוק הנדל”ן. במשרד האוצר מזהים כי בעלי קרקעות רבים מעכבים את הבנייה במכוון, מתוך ציפייה לעליית מחירים או לשיפור תנאי המימון. הטלת המס נועדה לשבור את ההמתנה הזו ולהאיץ את קצב הבנייה.

המהלך עדיין בשלבי גיבוש, אך כבר מעורר תגובות מעורבות. מצד אחד, יש הרואים בו כלי יעיל להגדלת ההיצע ולבלימת עליות המחירים. מצד שני, יזמים ואנשי מקצוע מזהירים מפני פגיעה בפרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון מוקדמים או כאלה המתמודדים עם חסמים תשתיתיים ומימוניים.

דוגמאות לקרקעות שאינן מנוצלות כוללות את שדה דב בתל אביב, שכונת ח’ 500 בחולון ופארק רעננה. במקרים רבים, העיכובים נובעים מדרישות תשתית, היעדר היתרים או חסמים בירוקרטיים.

היוזמה צפויה להשתלב במהלך רחב יותר של ניסיונות להאיץ את קצב הבנייה בישראל, אך עדיין לא גובשה הצעת חוק רשמית. בינתיים, ההתנגדות למהלך מתגבשת בקרב גופים מקצועיים, כולל התאחדות בוני הארץ ולשכת שמאי המקרקעין, שטוענים כי המס עלול לפגוע גם בבעלי קרקעות שאינם מעכבים בנייה בכוונה.

ספוילר: הערה שלי

בעיקרון זה לא מצב חדש, מאז ומעולם יזמים היו מחכים ככל האפשר עם התחלת בנייה,
וכמובן שהתחיל הבניה, ברגע שנמכרו מספיק דירות לכסות את העלות היו מחכים עם המכירה של השאר

לעניות דעתי, זה צעד של משרד האוצר להכות על הברזל בעודו חם,
ולהרוויח לא רק את ההגדלת היצע, אלא שהיזמים יהיו חייבים מימון להתחלת בנייה בפרויקטים חדשים, ויצטרכו למכור את המלאי דירות שיש להם כרגע

עצה שלי, אם הם באמת רוצים לגרום להצפה מיידית של דירות, שיחייבו מס על כל דירה בנויה שלא נמכרה…

 

[שמח-לעזור]

סליחה על הדיליי
עברתי עכשיו על החודש האחרון…

תובנה ששמעתי לאחרונה: אחת הסיבות לאי ירידת מחירי הדירות, כי היחידים שמעוניינים בכך, דהיינו חסרי דירה, הם מיעוט שבמיעוט.
לרוב האנשים יש דירה, והם רוצה שערכה יגדל.
המדינה מעוניינת במחירים גבוהים כי רוב הכסף של עלות הדירה הולך אליה, הן הקרקע והן המיסים.
הבנקים נותנים הלוואות יותר גדולות ומרוויחים ריביות יותר גדולות, פעמים: גם לקבלנים וגם לקונים.
הקבלנים לא רוצים להוריד מחירים שלא יחשבו שהם מתמוטטים.

לפני כמה שנים חשבתי על רעיון, ושאלתי אותו כמה מומחי נדל״ן שהכרתי
כולם אמרו לי אותו דבר ״אין אף אחד שיכול להוריד מחירים, שרוצה שירד מחירים״

ספוילר: ההסבר המפורט

הבנקים רוצים שילוו מהם כמה שיותר אנשים כמה שיותר כסף כמה שיותר זמן
המתווכים מרוויחים עמלות יותר גבוהות
משפרי הדיור בדר״כ קודם קונים ואז מוכרים
היזמים ככל שהמוצר יותר יקר האחוז רווח יותר גדול
מעמד הביניים ממנף עם משכנתא, ובחלקו הגדול מחזיק דירות להשקעה
הממשלה מרוויחה הון, מהרשות מקרקעי ישראל, ממיסים על קרקע פרטית, ממיסים על חברות נדל״ן, ממס שבח, ממס על דירה שניה ועוד ועוד
לא לשכוח שאינפלציה זה אינטרס של המדינה, וכן לעודד הגירה לפריפריה (כמובן שלא יכול לצטט בשם מי)

מה נשאר? מעמד ״הפועלים״ שאין להם שום דירה ברשותם ואין להם יותר מידי כח לשנות דברים (מה נשאר היום ממחאת הקוטג׳? כחלון?)
ואגב שמעתי על זה תאוריה, שזה אינטרס של כל מדינה שרוצה לעודד יצרנות וחדשנות, לדחוף את האזרחים לעבוד קשה…

מה שהשתבש זה שהמחירים קפצו יותר מידי, ועכשיו כולם בבעיה,
כי להוריד מחירים בצורה הדרגתית זה הרבה יותר קשה מלעלות אותם בהדרגתיות,
ולגרום לצניחה חופשית? זה ידפוק את כולם כולל רוב האזרחים…

ולדעתי זה מה שאנחנו רואים עכשיו את הממשלה ובנק ישראל מנסים לעשות,
לגרום לירידות קלות בלי לשבור את השוק…
אני מהמר שברגע שהמחירים יעלו בגבול האינפלציה הממשלה תכריז על הצלחה…

 

[bracha5]

במודיעין עילית מחירי השכירות הכפילו את עצמם. איזה השפעה תהיה לזה על שוק הדיור?
זה לא דוחף אנשים לקנות במחירים גבוהים?

 

[shimשימי]

"דירה בהנחה" - המדינה שוקלת הפחתת ההנחה ל-15%-10%

נמשכים הדיונים סביב המתווה החדש של "דירה בהנחה"; הנחה של מעל 25% (שהיתה בפועל גבוהה יותר) תתכווץ; האזורים שיוגרלו יהיו בעיקר בפריפריה

www.bizportal.co.il

 

[יצחק77]

היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים

היקף המשכנתאות בפיגור חוזר לעלות, ומצטרף ללחץ הולך וגובר על משקי הבית: ההחזר החודשי הממוצע עומד על כ-40% מההכנסה (גבוהה בהרבה ממה שהיה נהוג בעבר), הציבור ממחזר הלוואות בניסיון להקל, אבל פתרון ממשי לא נראה באופק

www.bizportal.co.il

לענ"ד
מכל הנתונים הדיונים וההשערות
הנתון הזה הוא הכי קריטי במשוואה
וכפי הנראה האינפלציה תמשיך לעלות המדינה מקצצת עוד ועוד הטבות
ההייטק שתדלק את העליות מדשדש ואין גיוסים חדשים כבר 3 מחזורים של מתכנתות יושבות בבית,
כל עוד והשכר לא יעלה דרמטי,
לא יעזור לבעלי האינטרסים הנ"ל שום דבר בסוף יש מציאות והיא מתפוצצת בפנים !
(אגב לגבי אמיתות נתונים של הבנקים.
לפני תקופה הם דיווחו על נתוני שיא של נטילת משכנתאות
כעת מתברר שחלק ניכר זה בעצם מיחזור של חייבים שלא עמדו בנטל החודשי
עוד חלק גדול זה העליה הדרמטית של חובות משקי הבית לצריכה שלא מספיק מדברים על זה
מי אמר שבישראל לא יכול להיות משבר סאב פריים ?!
גם בארה"ב רוב מוחץ של המומחים הסבירו לפני המשבר שנכון שהמצב לא טוב אבל. אבל, ובסוף הם היו בהלם מהקריסה של הבנקים
נכון נעשו בישראל הרבה פעולות להקטין את המינוף ולא צפוי קריסת בנק לכאו'
אבל גם קריסה של אלפי רוכשי דירות שיזרקו דירות לשוק בבת אחת יכולה לגרום קריסת מחירים )

 

[בית שימשי]

במודיעין עילית מחירי השכירות הכפילו את עצמם. איזה השפעה תהיה לזה על שוק הדיור?
זה לא דוחף אנשים לקנות במחירים גבוהים?

גם בביתר ובית שמש זה המצב, אבל עדיין לשכור יותר זול משמעותית מלשלם משכנתה.

 

[bracha5]

גם בביתר ובית שמש זה המצב, אבל עדיין לשכור יותר זול משמעותית מלשלם משכנתה

ומה לדעתך יקרה עוד שנה, שברור שכמות היחידות לא גדלה באופן ישיר לביקוש?

 

[דג תמנון]

היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים

היקף המשכנתאות בפיגור חוזר לעלות, ומצטרף ללחץ הולך וגובר על משקי הבית: ההחזר החודשי הממוצע עומד על כ-40% מההכנסה (גבוהה בהרבה ממה שהיה נהוג בעבר), הציבור ממחזר הלוואות בניסיון להקל, אבל פתרון ממשי לא נראה באופק

www.bizportal.co.il

לענ"ד
מכל הנתונים הדיונים וההשערות
הנתון הזה הוא הכי קריטי במשוואה
וכפי הנראה האינפלציה תמשיך לעלות המדינה מקצצת עוד ועוד הטבות
ההייטק שתדלק את העליות מדשדש ואין גיוסים חדשים כבר 3 מחזורים של מתכנתות יושבות בבית,
כל עוד והשכר לא יעלה דרמטי,
לא יעזור לבעלי האינטרסים הנ"ל שום דבר בסוף יש מציאות והיא מתפוצצת בפנים !
(אגב לגבי אמיתות נתונים של הבנקים.
לפני תקופה הם דיווחו על נתוני שיא של נטילת משכנתאות
כעת מתברר שחלק ניכר זה בעצם מיחזור של חייבים שלא עמדו בנטל החודשי
עוד חלק גדול זה העליה הדרמטית של חובות משקי הבית לצריכה שלא מספיק מדברים על זה
מי אמר שבישראל לא יכול להיות משבר סאב פריים ?!
גם בארה"ב רוב מוחץ של המומחים הסבירו לפני המשבר שנכון שהמצב לא טוב אבל. אבל, ובסוף הם היו בהלם מהקריסה של הבנקים
נכון נעשו בישראל הרבה פעולות להקטין את המינוף ולא צפוי קריסת בנק לכאו'
אבל גם קריסה של אלפי רוכשי דירות שיזרקו דירות לשוק בבת אחת יכולה לגרום קריסת מחירים )

כבר דנו על כך כאן. שם כתבתי שעליה במספר המפגרים בתשלום אמנם אומר משהו, אבל הנתון החשוב יותר הוא אחוז הפיגור מתוך המשכנתאות הקימות. כי גם אם אחוז הפיגור הכפיל את עצמו, אם הוא אחוזים בודדים מתוך שוק המשכנתאות לא זה מה שיפיל את השוק.

 

[ספרא רבא]

גם בביתר ובית שמש זה המצב, אבל עדיין לשכור יותר זול משמעותית מלשלם משכנתה.

נכון, אבל זה הפך את המשכנתא בפריפריה זול משמעותית מלשלם שכירות בערים שהזכרת.

 

[berigrin]

היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים

היקף המשכנתאות בפיגור חוזר לעלות, ומצטרף ללחץ הולך וגובר על משקי הבית: ההחזר החודשי הממוצע עומד על כ-40% מההכנסה (גבוהה בהרבה ממה שהיה נהוג בעבר), הציבור ממחזר הלוואות בניסיון להקל, אבל פתרון ממשי לא נראה באופק

www.bizportal.co.il

לענ"ד
מכל הנתונים הדיונים וההשערות
הנתון הזה הוא הכי קריטי במשוואה
וכפי הנראה האינפלציה תמשיך לעלות המדינה מקצצת עוד ועוד הטבות
ההייטק שתדלק את העליות מדשדש ואין גיוסים חדשים כבר 3 מחזורים של מתכנתות יושבות בבית,
כל עוד והשכר לא יעלה דרמטי,
לא יעזור לבעלי האינטרסים הנ"ל שום דבר בסוף יש מציאות והיא מתפוצצת בפנים !
(אגב לגבי אמיתות נתונים של הבנקים.
לפני תקופה הם דיווחו על נתוני שיא של נטילת משכנתאות
כעת מתברר שחלק ניכר זה בעצם מיחזור של חייבים שלא עמדו בנטל החודשי
עוד חלק גדול זה העליה הדרמטית של חובות משקי הבית לצריכה שלא מספיק מדברים על זה
מי אמר שבישראל לא יכול להיות משבר סאב פריים ?!
גם בארה"ב רוב מוחץ של המומחים הסבירו לפני המשבר שנכון שהמצב לא טוב אבל. אבל, ובסוף הם היו בהלם מהקריסה של הבנקים
נכון נעשו בישראל הרבה פעולות להקטין את המינוף ולא צפוי קריסת בנק לכאו'
אבל גם קריסה של אלפי רוכשי דירות שיזרקו דירות לשוק בבת אחת יכולה לגרום קריסת מחירים )

אתה מסכים עם הטענה שהחרדים עמידים יותר בפני משבר נדל"ן כי בניגוד לחילונים רובם לא ממצים את כושר ההשתכרות שלהם? מה דעתך? כלומר, מקסימום הם יעבדו יותר. לא?

 

[bracha5]

נכון, אבל זה הפך את המשכנתא בפריפריה זול משמעותית מלשלם שכירות בערים שהזכרת.

אז לכאורה תהיה קפיצת ביקוש לדירות לקניה בפרפריה.
ואז נראה גם שם עליית מחירים כלשהי.
כמו שראינו קפיצת מחירם בחיפה

 

[יצחק77]

אתה מסכים עם הטענה שהחרדים עמידים יותר בפני משבר נדל"ן כי בניגוד לחילונים רובם לא ממצים את כושר ההשתכרות שלהם? מה דעתך? כלומר, מקסימום הם יעבדו יותר. לא?

זה כבר קורה בענק
בציבור החסידי בפריפריה הרבה יותר יוצאים לעבוד בגיל צעיר
אבל עדיין ספק גדול אם זה יספיק קדי לתמוך ברמת המחירים הזו
בבית שמש למשל יודעני בבירור על היקפים גדולים של משפחות בקריסה עקב משכנתא גבוהה
עד מתי קופות הצדקה יוכלו לממן ולחפות על זה?

 

[דג תמנון]

זה כבר קורה בענק
בציבור החסידי בפריפריה הרבה יותר יוצאים לעבוד בגיל צעיר
אבל עדיין ספק גדול אם זה יספיק קדי לתמוך ברמת המחירים הזו
בבית שמש למשל יודעני בבירור על היקפים גדולים של משפחות בקריסה עקב משכנתא גבוהה
עד מתי קופות הצדקה יוכלו לממן ולחפות על זה?

שוב, אתה מדבר על קריסה, אבל כמה אחוזים משוק המשכנתאות בפיגור? אז מה שזה 'בעליה'? כמה זה מתוך השוק?

 

[יצחק77]

שוב, אתה מדבר על קריסה, אבל כמה אחוזים משוק המשכנתאות בפיגור? אז מה שזה 'בעליה'? כמה זה מתוך השוק?

לגבי החרדים אינני יודע כמה נמצאים בפיגור
משום שהם מנסים לגלגל את זה בקהילה
השאלה היא כמה אברכים עם הכנסה משותפת של פחות מ15000 משכנתא של 6000-8000
וחובות הולכים וגדלים של מאות אלפי ש"ח מסתובבים בינינו בריכוזים החרדים
ביניהם מאות אולי יותר של "זוכי מחיר למשתכן" שבאו עם הון עצמי אפסי ולאחר ששילמו 5 שנים שכירות וחלק מהזמן גם משכנתא ביחד גילו שאינם יכולים לעמוד בהחזרים האלו
כך שיתכן שזה לא נמצא בגרפים אבל תשאל את גבאי הצדקה השכונתי באזורך ותופתע מהנתונים ,

 

[דג תמנון]

לגבי החרדים אינני יודע כמה נמצאים בפיגור
משום שהם מנסים לגלגל את זה בקהילה
השאלה היא כמה אברכים עם הכנסה משותפת של פחות מ15000 משכנתא של 6000-8000
וחובות הולכים וגדלים של מאות אלפי ש"ח מסתובבים בינינו בריכוזים החרדים
ביניהם מאות אולי יותר של "זוכי מחיר למשתכן" שבאו עם הון עצמי אפסי ולאחר ששילמו 5 שנים שכירות וחלק מהזמן גם משכנתא ביחד גילו שאינם יכולים לעמוד בהחזרים האלו
כך שיתכן שזה לא נמצא בגרפים אבל תשאל את גבאי הצדקה השכונתי באזורך ותופתע מהנתונים ,

מסכים שהמצב לא פשוט, אבל גם להגיע לקריסה זה לא כל כך פשוט.

 

[ספרא רבא]

אז לכאורה תהיה קפיצת ביקוש לדירות לקניה בפרפריה.
ואז נראה גם שם עליית מחירים כלשהי.
כמו שראינו קפיצת מחירם בחיפה

לכאורה כן. אבל לא רק בפריפריה. עליית מחירים בפריפריה מעלה גם את מחירי הדיור בערים הוותיקות. בעתיד הנראה לעין המחירים בוותיקות ישמרו על פער, אם כי הפער מצטמצם והולך עם השנים.
ולמה רק לכאורה. בגלל שאם אנו לקראת ירידה במחיר באופן כללי, אז הביקושים רק ימתנו את הירידות.