דיון מחירי הדירות לאן?

[דג תמנון]

חוץ מה178 אלף האלו מאושרים עוד אלפים וררבות בכל חודש בפינוי בינוי ומכרזי מדינה
כך עד שיחלפו ה3-4 שנים שאתה מדבר עליהם כבר יצאו לשוק עוד 280 אלף דירות חדשות

זאת בהנחה שהקבלנים הטיפשים ימשיכו לבנות או יבואו לקחת את ההיתרים.
הקבלנים הם אחד הסקטורים שהוכיחו הכי הרבה תבונה בשנים האחרונות, אל תזלזל בהם.

 

[יצחק77]

ואז המחירים יקפאו או יעלו שוב. בעצם, הם יעלו (לפחות יקפאו) עוד לפני שכל עשרות אלפי יושבי הגדר יספיקו לרדת ממנה (התכווצות).

גם בבורסה בכל ירידה ועליה יש גלי ביניים
בדרך כלל שלש גלים כאלו עד שיש פריצת מגמה
המחירים ירדו בעלי היכולת יסתערו תתכן עליה קלה
ואז נגיע לרוב עמך שבאמת אבל באמת אינו יכול לקנות במחירים האלו
(ולא! עליה של כמה מאות ש"ח שכר מינימום לא תשנה את התמונה, רק עליה באמת דרמטית בשכר הנמוך)
ובהנתן וזה נכון ומצטברים עודפים של רבבות דירות המחיר ירד שוב וחזק מאד

 

[דג תמנון]

גם בבורסה בכל ירידה ועליה יש גלי ביניים
בדרך כלל שלש גלים כאלו עד שיש פריצת מגמה
המחירים ירדו בעלי היכולת יסתערו תתכן עליה קלה
ואז נגיע לרוב עמך שבאמת אבל באמת אינו יכול לקנות במחירים האלו
(ולא! עליה של כמה מאות ש"ח שכר מינימום לא תשנה את התמונה, רק עליה באמת דרמטית בשכר הנמוך)
ובהנתן וזה נכון ומצטברים עודפים של רבבות דירות המחיר ירד שוב וחזק מאד

יפה.
אבל מי יודע כמה גלים נעבור וכמה זמן יקח כל התהליך הזה?

 

[די]

זאת בהנחה שהקבלנים הטיפשים ימשיכו לבנות או יבואו לקחת את ההיתרים.
הקבלנים הם אחד הסקטורים שהוכיחו הכי הרבה תבונה בשנים האחרונות, אל תזלזל בהם.

הקבלנים משלמים פחות על הקרקע (כבר היום ירידת מחיר 40% על הקרקע בשדה דב ת"א) ומוכרים בפחות.
הרווח של הקבלנים קבוע בערך 15%. אם מחירי הדירות יורדים הקבלנים לא מפסידים (חוץ מהדירות שהם קנו קרקעות ביוקר שהם צריכים להתפטר מהם על ידי מבצעי 90/10).

 

[יצחק77]

זאת בהנחה שהקבלנים הטיפשים ימשיכו לבנות או יבואו לקחת את ההיתרים.
הקבלנים הם אחד הסקטורים שהוכיחו הכי הרבה תבונה בשנים האחרונות, אל תזלזל בהם.

אכן
אבל
עושה רושם שיש להם מספיק שמנת
ואכן מרכיב הקרקע כבר צנח ב30%
האם זה לא אינדיקטור מובהק לשינוי מגמה ????

 

[דג תמנון]

הקבלנים משלמים פחות על הקרקע (כבר היום ירידת מחיר 40% על הקרקע בשדה דב ת"א) ומוכרים בפחות.
הרווח של הקבלנים קבוע בערך 15%. אם מחירי הדירות יורדים הקבלנים לא מפסידים (חוץ מהדירות שהם קנו קרקעות ביוקר שהם צריכים להתפטר מהם על ידי מבצעי 90/10).

אכן
אבל
עושה רושם שיש להם מספיק שמנת
ואכן מרכיב הקרקע כבר צנח ב30%
האם זה לא אינדיקטור מובהק לשינוי מגמה ????

ודאי.
אבל כל הפרוייקטים של התחדשות עירונית שמהווים היום נתח נכבד מאד מההיצע ירדו מהשולחן במקרה כזה. שם הרווחיות הרבה יותר מסובכת ואם הקבלן עדיין לא התחיל למכור או לבצע - כמעט ואין לו הפסדים מלנטוש פרוייקט שהוא עובד עליו. ודאי במסלול רשויות.

 

[מדבר נדל"ן]

א זה שיש פי שנים זה ממש לא משנה את המצב, אם הכמות דירות הריקות רק עולה כל הזמן אז זה אומר שיחס ההיצע ביקוש משתנה לטובת הקונים וזה קורה כל חודש הן בדירות החדשות והן ביד שניה.
ב גבי הטיעון של הקבלנים לפי דבריך שום מוצר לא יכול לרדת במחיר כי אז היצרן לא ייצר... ברוך ה אנחנו בשוק חופשי ועל כל קבלן שלא יבנה יחליפו אותו, ככה זה עובד וככה זה עבד מאז ומעולם.
ג הכניסו לאנשים שטויות בראש שהריבית גבוהה והנה אוטטו הריבית חוזרת ל0.1... היא לא גבוהה. מה שהיה בשנים קודמות היה חריג בכל קנה מידה (וזה באמת מה שהעלה את המחירים למעלה) אנחנו כיום בריבית די סבירה ואין שום סיבה שזה ישתנה למעט הורדה של עד חצי אחוז

א. את כמות הדירות (יד 2) הריקות במדינה אני לא יודע וזה גם לא משנה, עובדה שזה לא הוריד את מחירי הדירות עד היום.
ב. הדבר המשמעותי ששובר שיויון זה בניית דירות חדשות יותר ממה שצריך, הטענה שלך על כניסת קבלנים צעירים במקום הגדולים שיקרסו לא הגיונית. 1- דווקא קבלן צעיר ללא הון עצמי לא ימצא בנקים שיממנו לו את הבנייה. 2- לעולם לא יקום קבלן שיבנה דירה ששוויה פחות מ120% מעלות הבנייה, כלומר גם אתה מודה שהבנייה ברוב מוחלט של הפריפרייה תיפסק ברגע.
ג. הריבית עשויה לרדת בתוך חודשים, הדיווח מהימים האחרונים שמודיס' (חברת הדירוג שהורידה את ישראל 3 רמות) העבירה את מדידת ישראל מהצוות העוין והפוליטי באנגליה לצוות חדש בארה"ב יכול לגרום לתנודות משמעותיות בנושא.
אבל א"א לדעת ולא הבטחתי שזה יקרה.

הטענה הבסיסית שלי הייתה שאם למרות עלויות הריבית שייקרו את מחיר רכישת דירה בעשרות אחוזים, המחירים לא ירדו כנגדם, כנראה הציבור בישראל רוכש וירכוש דירות בכל מצב.

אם בשנים 2021 - 2022 התייקרו הדירות בכ-30% ע"ע רמב"ש ד.
בשנים שאחרי - 2022 - 2024 עלות דירה התייקרה בעוד 30% עקב עליית הריבית. זה הנתונים!!

 

[די]

דווקא קבלן צעיר ללא הון עצמי לא ימצא בנקים שיממנו לו את הבנייה.

יכול להיות קבלן "צעיר" עם הורים מיליונרים. או קבלנים שמתחילים כקבלני ביצוע ולאט לאט נכנסים ליזמות.

הריבית עשויה לרדת בתוך חודשים, הדיווח מהימים האחרונים שמודיס' (חברת הדירוג שהורידה את ישראל 3 רמות) העבירה את מדידת ישראל מהצוות העוין והפוליטי באנגליה לצוות חדש בארה"ב יכול לגרום לתנודות משמעותיות בנושא.
אבל א"א לדעת ולא הבטחתי שזה יקרה.

הריבית שמדינת ישראל משלמת על החובות שלה.
לא קשור לריבית בנק ישראל (פריים).

 

[יעקב הרמתי]

א. את כמות הדירות (יד 2) הריקות במדינה אני לא יודע וזה גם לא משנה, עובדה שזה לא הוריד את מחירי הדירות עד היום.

נכון רק עד לתוכניות ההתחדשות עירונית.

 

[מדבר נדל"ן]

קצת שיעור בכלכלה...
שני הדברים האלו יגרמו בדיוק להפך ממה שרשמת!
אנו נמצאים בפרודקס,
ככל שהשכירות או המשכורות יעלו הם רק יגרמו לעליית המדד ובעקבות זה גם לעליית הריבית
וחוזר חלילה.

כתבתי 4 אפשרויות שכל אחת מהם תגרום כנראה לעלייה במחירים. נכון יש הרבה מאוד תרחישים (בשיעור כלכלה).

זה נראה שאין מנוס מירידת מחירים,

הלוואי והלוואי!

או להפך, יתכן שמחיר למשתכן עוזרת לקבלנים למכור אלפי דירות בזול במחיר הראלי שהציבור יוכל לקנות
מבלי שזה יראה חלילה בכותרות הלמ"ס.

נטחן עד דק.

יתכן שברגע שר' גולדקנופף יבטל לחלוטין את מחיר למשתכן השוק עם עשרות אלפי דירות יקרות להחריד, יפגוש שוק של קונים שלא יוכל לשלם רבע מהמחיר המבוקש,

אמת

ואז...תהיה צניחה חופשית...

בהתחלה של המחירים ומיד אח"כ של התחלות הבנייה.

 

[יאיר סופר]

בהתחלה של המחירים ומיד אח"כ של התחלות הבנייה.

אין קשר בין עליות מחירים להתחלות בנייה,
אין כזה כלל שאפשר לבנות רק בתנאי שהמחירים כל הזמן עולים,
בשנות ה90 בנו עשרות אלפי דירות מבלי שהמחירים זינקו כ"כ בטירוף.
דו"ח 0 שהקבלן מראה לבנק ללוי בנקאי זה 15 אחוז רווח מהמחירים הנוכחיים,
כל השאר זה בונוס.

הקבלנים החדשים שיכנסו לשוק אחרי קריסה
(יהיו הרבה כאלה, הקרקעות יהיו מאד זולות עם סף כניסה נמוך, וכל צוציק שרוצה להרוויח יפה ייהפך ליזם)
ילמדו לקח והם יבססו את הרווחים שלהם על רווח יזמי ולא על ספסור בקרקעות המדינה.

רוב הקבלנים ממונפים עם הקרקעות שלהם עם ריבית גבוהה שדופקת כל חודש,
חלקם גם נסחרים בבורסה,
אין כזה דבר סתם לא לבנות, ועוד בזמן שערך הקרקעות רק יורד,
אחרת הכונס הנכסים עושה סדר...

 

[שמח-לעזור]

שכחת נתון אחד

נראה שלא קראת את ההודעה כולה

חוץ מה178 אלף האלו מאושרים עוד אלפים ורבבות בכל חודש בפינוי בינוי ומכרזי מדינה
כך עד שיחלפו ה3-4 שנים שאתה מדבר עליהם כבר יצאו לשוק עוד 280 אלף דירות חדשות
שחלקם כבר ימכרו על הנייר

חשוב להבין שהנתון היחיד שרלוונטי להיצע בשנים הבאות זה דירות בבניה

זה טעות נפוצה לערבב בין נתוני בניה (שכמובן כוללים את כ-ל סוגי הדירות) לנתוני מכירות
בשביל שההיצע יגדל על הביקוש, צריך משהו אחד בלבד
שכל שנה יהיו יותר דירות שמוכנות לאכלוס מהצורך בפועל באותה שנה!
זה לא משנה מתי קנו את הדירות האלה 4 שנים קודם או יומיים קודם

זה נכון מכיוון אחר, שברגע שאנשים בטוחים שבעתיד נגיע למצב של היצע > ביקוש, זה משפיע גם על השוק הנוכחי
אבל את זה מאיפה אתה יודע? מי אמר לך שבחמש שנים הקרובות יהיו יותר התחלות בניה מהחמש שנים האחרונות?
אם כבר הנתונים הם הפוך לגמרי!
מקור (שוב, ברור מאיליו שהנתונים על התחלות וסיומי בניה כוללים את כ-ל סוגי הדירות: חדשות / פינוי בינוי / התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פרטיים)

לעניות דעתי זה התרשים הכי רלוונטי לאינדיקציה על יחס ביקוש - היצע בעתיד,
אפשר לראות קפיצה מטורפת לפני שנתיים שלוש, וזה העודף היצע שאנחנו רואים עכשיו
אבל זה יורד בחזרה, וזה לא סימן טוב (בכוונה? בגלל המלחמה / הריביות? אנערף)

לכן המספר של -70 -60 אלף בשנה נראה סביר חלקם זה דירות שעכשיו מסתיימת וחלקם מתחילים את התהליך

איך הגעת למעל 60K?
ממוצע הבניה בישראל כיום הוא 34 חודש, ללא מלחמות!
זה אומר שעיכוב של השנה וחצי האחרונות מחמת המלחמה לא נחשבים, וכן הלאה עד שהמצב הביטחוני ירגע ויהיה מספיק פועלים.

אם כל ה180K דירות האלה יסיימו בניה בתוך 3 שנים = 60K בשנה

בעברית, התרחיש הכי טוב שיכול להיות זה 60K בשנה
אבל מכיוון שאנחנו עדיין במלחמה, ועדיין יש פרויקטים תקועים, יכול להיות בקלות שזה יימשך על 4 שנים
180K דירות / 4 שנים = 45K דירות מוכנות לאכלוס בשנה = שוק בריא עם אינפלציה תקינה
ורואים את זה בפועל, בצניחה דרמטית בסיומי בניה (סתם מעניין לראות את הקו התנגדות )

בכל אופן הצורך השנתי הוא באזור 46 אלף זה אומר יתרה של 14 אלף בשנה לכל הפחות

אבל כל זה רק עם התאוריה הזאת נכונה
אם התאוריה הרשמית שצריך 60K היא נכונה אפילו חלקית (לא מדבר על קבלנים שאומרים 70K)
במקרה המפתיע של סיום כל הדירות בשלש שנים אנחנו במצב בסדר, ובמקרה של הימשכות הבניה, אנחנו בבעיה קשה...

הרווח של הקבלנים קבוע בערך 15%.

ממש לא נכון
המינימום שהבנקים צריכים בשביל לאשר מימון, זה רווח בטוח של 15% וזה בגדול כל הסיפור של מבצעי המימון להוכיח רווחיות
לא צריך להיות גאון שבשביל להוכיח מינימום רווח של 15% הצפי הוא להרבה יותר
אבל גם בלי סברות, המציאות אחרת לגמרי

נכון שזה פרויקט יוקרה, אבל עדיין זה קרקעות שרובם נמכרו במחירים הגבוהים של לפני שנתיים
ועדיין הם צופים רווח של עשרות אחוזים, שהמינימום הוא 15%, שהמקס' הוא 90 למ"ר שזה 60% רווח!

 

[יאיר סופר]

שביל שההיצע יגדל על הביקוש, צריך משהו אחד בלבד
שכל שנה יהיו יותר דירות שמוכנות לאכלוס מהצורך בפועל באותה שנה!

לא נכון.
הנתון של דירות מוכנות לאכלוס משפיע רק על שוק השכירות.
(בעקיפין זה אכן מעלה גם את התשואה, אבל היום זה בכל מקרה זניח, כי הריבית היא כבר כפולה מהתשואה...)

גם דירה בבניה זה דירה שנמצאת בפועל בשוק,
לדוגמא, אלפי הדירות שהחרדים קנו ב 20/80 לא מחכים לדד ליין האחרון,
הם נמצאים כל הזמן על המדף, וכן גם הדירות של היזמים עצמם כמובן.

 

[שמח-לעזור]

לא נכון.
הנתון של דירות מוכנות לאכלוס משפיע רק על שוק השכירות.

גם דירה בבניה זה דירה שנמצאת בפועל בשוק,
לדוגמא, אלפי הדירות שהחרדים קנו ב 20/80 לא מחכים ללד ליין האחרון,
הם נמצאים כל הזמן על המדף, וכן גם הדירות של היזמים עצמם כמובן.

זה לא רלוונטי ממתי מתחילים למכור את הדירות
יחס היצע - ביקוש של דירות לא נמדד לפי שנה אחת אלא כמה שנים קדימה
משפחה שקונה היום דירה על הנייר לעוד 5 שנים ומשפחה שקונה בעוד 5 שנים דירה לאכלוס מידי זה משפיע באותו יחס בדיוק על היחס בין היצע וביקוש

זה הגיון מינימלי
אין סיבה בעולם שדירה שתבנה בעוד 5 שנים תשפיע על ההיצע וביקוש של היום רק בגלל שהיא כבר נמכרה
אם לוקחים בחשבון את ההיצע שיתווסף בעוד X שנים, חייבים לקחת בחשבון גם את הביקוש שיתווסף בעוד X שנים!

תסביר לי בהיגיון איך דירה ש"נמצאת עכשיו על המדף" משפיעה על על ההיצע, גם אם א"א לגור בה בשנים הקרובות
אבל זוג שמתחתן בעוד 5 שנים לא משפיע על הביקוש??

לכתוב "כן נכון" גם אני יכול

 

[אופקים 1]

זה לא רלוונטי ממתי מתחילים למכור את הדירות
יחס היצע - ביקוש של דירות לא נמדד לפי שנה אחת אלא כמה שנים קדימה
משפחה שקונה היום דירה על הנייר לעוד 5 שנים ומשפחה שקונה בעוד 5 שנים דירה לאכלוס מידי זה משפיע באותו יחס בדיוק על היחס בין היצע וביקוש

זה הגיון מנימלי
אין סיבה בעולם שדירה שתבנה בעוד 5 שנים תשפיע על ההיצע וביקוש של היום רק בגלל שהיא כבר נמכרה

אם הרוכשים קנו את הדירה למגורים ולא להשקעה, אזי סביר שהם יצאו מהשוק והביקוש ירד בהתאמה.

 

[דג תמנון]

אל תשכחו את עלות הבניה שעלתה בלי יחס ובלי קשר למחירי הקרקעות והופ - שוב איתגרנו (במקרה קצת קיצוני) את אחוזי הרווח והמימון של הקבלנים.

 

[שמח-לעזור]

אם הרוכשים קנו את הדירה למגורים ולא להשקעה, אזי סביר שהם יצאו מהשוק והביקוש ירד בהתאמה.

שכולם קונים באכלוס ההיצע נמדד לפי זמן האכלוס
שכולם קונים בהתחלת בניה ההיצע נמדד לפי זמן התחלת הבניה
כנ"ל חצי חצי, או כל יחס אחר

ס"ה השוק מקדים את זמנו בכמה שנים
בסוף התוצאה אותו דבר
חסר היצע כל שנה - המחיר עולה
נשאר היצע כל שנה - המחיר יורד

מצרף תרשים היפותטי, שמראה שהיחס נשאר אותו דבר רק כמה שנים קדימה
אילו עד 2020 בנו מספר מדויק של דירות
והחל משנת 2021 יש פער של 5K דירות
שבשנת 2023 התחילו בנייה רק של 20K
משך הבניה הוא 3 שנים

 

[די]

מבקר המדינה נגד בנק ישראל: פתח בבדיקת הפיקוח על הלוואות הבלון | כלכליסט

משרד המבקר פתח בבדיקה אם הפיקוח של בנק ישראל על מבצעי הקבלנים מספק ואם התערב בזמן למניעת בועת נדל"ן. הבדיקה תכלול נושאים נוספים כמו היעדר הפיקוח על יועצי המשכנתאות, מיחזור משכנתאות והלוואות חוץ־בנקאיות

www.calcalist.co.il

מתוך הכתבה:
הלוואות הקבלן נמצאות בחודשים האחרונים במוקד תשומת הלב של הרגולטורים הפיננסיים במשק. זאת, בשל החשש שמתפתחת לעיניהם בועת נדל"ן, שבשילוב הרעה במצב הכלכלי - שסיכוייה להתממש בתקופה של אי־יציבות ביטחונית גדלים — עלולה להביא לקריסתם של יזמים ולערער את יציבות הבנקים.

הלוואות הקבלן מכונות גם הלוואות '80-20', בהן הרוכשים משלמים 20%-10% ממחיר הדירה בתחילת העסקה, ואת היתרה בגמר הבנייה. בחלק מהמקרים, הלוואת הקבלן נלקחת כהלוואת בלון: משקי הבית לוקחים משכנתא לתקופה קצרה של כשנתיים־שלוש, ובמהלכה היזם מסבסד באופן מלא את תשלומי הריבית, כך שמשקי הבית לא משלמים.
...
בחודשים האחרונים התברר שמסיבת הלוואות הבלון לא הולכת להסתיים ללא גורם חיצוני, שיגיע ויסגור את האורות. מנתוני בנק ישראל שפורסמו לפני מספר ימים, עולה כי בפברואר שיעור הלוואות הבלון עמד על 17% - מהנתונים הגבוהים שנרשמו בענף. מסקירה של אגף הכלכלן הראשי עולה כי שיעור מבצעי '80-20' - אלו שנלקחים כהלוואת בלון ואלו שניתנים ללא הלוואה בכלל - הגיע בערים מסוימות ל־61%, ובאזור המרכז עמד על קרוב ל־50%.
(ההדגשות לא במקור)

 

[יצחק77]

שכולם קונים באכלוס ההיצע נמדד לפי זמן האכלוס
שכולם קונים בהתחלת בניה ההיצע נמדד לפי זמן התחלת הבניה
כנ"ל חצי חצי, או כל יחס אחר

ס"ה השוק מקדים את זמנו בכמה שנים
בסוף התוצאה אותו דבר
חסר היצע כל שנה - המחיר עולה
נשאר היצע כל שנה - המחיר יורד

מצרף תרשים היפותטי, שמראה שהיחס נשאר אותו דבר רק כמה שנים קדימה
אילו עד 2020 בנו מספר מדויק של דירות
והחל משנת 2021 יש פער של 5K דירות
שבשנת 2023 התחילו בנייה רק של 20K
משך הבניה הוא 3 שנים

צפה בקובץ המצורף 1924542

שאפו על ההשקעה
אבל אני שוכנעתי לאור הרבה נתונים
(שהבאתי פה באריכות לפני מס' חוד' ואין עיתותי לחזור כרוכל ולכן אכתוב בקצרה)
1 התחלות הבניה, והתפנות דירות נפטרים + פער של 8000 בין עולים ליורדים לטובת יורדים
שהפער הוא הרבה יותר גדול מ15000 אלא שקשה להגיע למספרים מוחלטים ולכן הלכתי על המספר השמרני 15
ולכן אני ועוד כמה כלכלנים יותר ממשוכנעים שיש עודף דירות מתמשך ועולה למרות הפלפול המרשים שהבאת

 

[שמח-לעזור]

שאפו על ההשקעה

תודה
וכן למר

אבל אני שוכנעתי לאור הרבה נתונים
(שהבאתי פה באריכות לפני מס' חוד' ואין עיתותי לחזור כרוכל ולכן אכתוב בקצרה)

לכן חיפשתי באשכול הזה את ההודעות שלך בנושא

ספוילר: אז תכלס מה היחס היצע-ביקוש שיש עכשיו, ומה ימשיך הלאה?

לגבי הביקוש
הכתבה שמצוטטת בהודעה דלקמן, היא הערכה הכי שמרנית שיש היום

איך מחשבים כמה ביקוש לדירות יש בישראל? מקור

אומנם טענת שם שהם לא חישבו נכון את העולים בגלל העלייה המסיבית מאוקראינה, אבל דווקא הם כן חישבו את זה...
וגם אף פעם לא כתבת פחות מ-46.5K

לגבי ההיצע
אני חושב שהנתונים מדברים בעד עצמם
וכן ברור שא"א להתעלם מהשאלה על משך הבניה

סיכום עתידי:
אם באמת הביקוש הוא רק 46.5K
בתרחיש אופטימי של היצע 60K אנחנו לקראת הצפה
ובתרחיש פסימי 45K אנחנו על הגבול התחתון

אם הביקוש הוא 60K (אגב, ל FUNDER יש תאוריה למה הביקוש נראה כ"כ גבוה)
בתרחיש אופטימי אנחנו על הגבול, בתרחיש פסימי ה"י

אם נלך על תרחיש אמצע גם בביקוש וגם בהיצע
הביקוש בשנים הקרובות אמור להיות בסביבות ההיצע!

השאלה שנשארה מה המצב הנוכחי?
אם נמשיך עם פשרת האמצע הנ"ל, את כל מלאי הדירות בבניה כיום אנחנו צריכים לביקוש בשנים הקרובות,
ובתרחיש הנ"ל בשנים הקרובות לא יהיה עודף היצע.

האם יש עודף היצע מהדירות הבנויות כבר?
אולי, אבל זה לא רלוונטי כ"כ.
כי נכון שיש עשרות אלפי דירות ריקות אבל אין סיבה שתכריח את המצב להשתנות.
ונכון שעדיין שליש מהישראלים גרים בשכירות אבל אם הריבית הגבוהה לא שינתה את המצב, אין סיבה שיהיה שינוי מהותי בקרוב.

אבל האם יש בכלל עודף ביקוש משנים קודמות?

בשביל לקבל את התשובה על זה צריך לבדוק כמה דירות היו מוכנות לאכלוס כל שנה.
אז הכנתי תרשים היסטורי (מקור לנתונים רבעון 24 אחרון חישבתי לפי ממוצע 3 קודמים)

בתרשים רואים 5 שלבים:
1) עלייה מאסיבית מבריה"מ בשנות ה90 והתגייסות ממשלתית לבנייה בהיקף אדיר (שהם רוצים, הם יכולים)
2) משבר תחילת שנות ה2000 וירידות ביקושים
3) מ-2008 שינוי מגמה שהולך ומתחזק עד היום
4) ירידה בעקבות הקורונה
5) ירידה נוכחית בעקבות המלחמה והריבית
אפשר לראות בקלות שלכאו' בלי הקורונה והמלחמה, הגרף היה ממשיך לעלות...
ואפילו אחרי 2 המשברים האלה הקו ממוצע עדיין עלה קצת.

אז כמה היה הממוצע השנתי?

הממוצע ההיסטורי מתחילת הנתונים שיש בלמ"ס זה מלפני 29 שנה
והוא קצת יותר גבוה מהממוצע 20 שנה, כי כלול בו את הבנייה המאסיבית של שנות ה90
בעשור האחרון היה שיפור משמעותי לבערך 50.5K
ובחמש שנים האחרונות למרות הכל עדיין המשיך העלייה ל52K


הנעלם הגדול מה היה הביקוש האמתי בשנים האלה??
אם ניקח את ההנחת יסוד האופטימית שכיום הביקוש הוא 45K מסתבר שבממוצע עשרים שנה אחורה הוא נמוך מזה,
(והביקושים של העשור האחרון היו בעקבות סחף חברתי וכדו')
מה שמביא אותנו למסקנה שבשנים האחרונות ההיצע הדביק את הפער לביקוש
ואם זה ימשיך ככה יהיה עודף היצע!

אבל אם ההיצע האמיתי כיום הוא יותר, נניח 53.5K
אפשר להניח שנוצר פער בעשרים שנה האחרונות שעדיין נשאר (אולי קטן)
בפרט שאפילו בחמש שנים האחרונות לא הגענו למספר הזה...

ואם הביקוש הוא 60K ומעלה
אז חד משמעית יש פה חוסר בהיצע מול הביקוש שלא הולך להסגר בשנים הקרובות...
וכל העצירה בשוק, זה פשוט כי לאנשים אין איך לשלם


לעניות דעתי האמת נמצאת אפישהו באמצע
מלפני עשרים שנה היה פה כישלון ממשלתי מטורף שיצר חוסר ענק שגרם לעליות מחירים
עכשיו החוסר הזה רובו ככולו נסגר
ובשנים הקרובות ההיצע יענה על הביקוש
וככל שיעבור הזמן גם יישאר עודף
ולכן עליות המחירים הדרסטית נעצרה
אבל עליות מינוריות מקס' עד האינפלציה ישארו לאורך השנים הקרובות
וככל שהזמן יעבור והממוצע שכר ימשיך לעלות
המחיר הריאלי ירד...

חשוב להבין שנכון שרואים ירידות מחירים ברמה מסוימת
אבל זה בגלל שהתמחור של יזמים הוא שנה קדימה, וגם במוכרי יד 2 זה כמה חודשים קדימה,
כל יזם שהתחיל למכור לפני שנתיים, הסתכל שנתיים אחורה, ראה עליות של יותר מ10% ואמר לעצמו אני יבקש כבר עכשיו את המחיר של עוד שנה, ועל סמך זה הוא בנה תזרים מזומנים והשיג מימון, עכשיו שהוא ראה שהוא תקוע, הוא כבר לא יכול להוריד בבת אחת, אז הגיעו המבצעים וכו'
אבל בסוף גם אם יש ירידות מחירים הם ס"ה מחקו את העליות של השנתיים האחרונות, של תמחור לא נכון של שוק תקוע, זה לא מוכיח כלום על תחילת מגמת ירידה...


@יצחק77 מה דעתך?

שמחתי לעזור