דיון מחירי הדירות לאן?

[מדבר נדל"ן]

תוכל להביא נתון אחד שמלמד שהמחירים ימשיכו לעלות?

אם למרות עליות הריבית שייקרו את התשלום הסופי על הדירה ב-%30 אנשים ממשיכים לקנות, כנראה שאין מה שיעצור את הרוכשים.

 

[יוני322]

אם למרות עליות הריבית שייקרו את התשלום הסופי על הדירה ב-%30 אנשים ממשיכים לקנות, כנראה שאין מה שיעצור את הרוכשים.

זה לא נתון שמסביר למה יהיה עליה בדיוק כמו זה שהמדדי מניות האמריקאים עלו ב50 אחוז בשנתיים לא אומר שימשיכו לעלות

 

[מדבר נדל"ן]

זה לא נתון שמסביר למה יהיה עליה בדיוק כמו זה שהמדדי מניות האמריקאים עלו ב50 אחוז בשנתיים לא אומר שימשיכו לעלות

זה לא נתון ש'מבטיח' עלייה, אבל זה נתון שמראה בצורה מדויקת שהציבור קונה דירות בכל מצב (כנראה כי הוא צריך מקום לגור)
הייתי חושש שזה מצביע על עלייה גבוהה בתרחיש (לא מובטח) של הורדת ריביות.

 

[יוני322]

זה לא נתון ש'מבטיח' עלייה, אבל זה נתון שמראה בצורה מדויקת שהציבור קונה דירות בכל מצב (כנראה כי הוא צריך מקום לגור)
הייתי חושש שזה מצביע על עלייה גבוהה בתרחיש (לא מובטח) של הורדת ריביות.

בסוף יש נתון אחד מענין וזה יחס היצע - ביקוש, וכל עוד מחודש לחודש נוספות דירות חדשות על המדף זה בהכרח יביא לירידה במחירים בסוף.

 

[מדבר נדל"ן]

בסוף יש נתון אחד מענין וזה יחס היצע - ביקוש, וכל עוד מחודש לחודש נוספות דירות חדשות על המדף זה בהכרח יביא לירידה במחירים בסוף.

יש פי שנים אנשים שרשומים להגרלות מאשר דירות 'על המדף', ויש עוד עשרות אלפים שאינם רשומים להגרלות, כך שאנו רחוקים מאוד ממצב בו יש יותר דירות מאשר חסרי דירה.
וגם במצב בו יש יותר דירות מרוכשים יקרה דבר פשוט מאוד: הקבלנים יפסיקו לבנות...
היום יש מספיק אנשים כדי להסתער על מדפי הדירות לו רק היה להם איך לשלם, ויש תרחישים שונים שיובילו למצב שהרוכשים יחזרו לרכוש בכמויות:
או שיעלו את שכר המינימום כמו ששר הרווחה התחייב לאחרונה, מה שיוביל לעליות שכר בהדרגה לרוב העובדים במשק,
או שיורידו את הריבית ובזה יוזילו את עלות הדירות.
עלייה משמעותית נוספת של מחירי השכירות.
הרעה בתנאים של 'מחיר למשתכן' (כפי ששר השיכון מתכנן, או כפי שרוצה היועמשי"ת לשלול לבחורי ישיבות את הזכות)
מה שיוביל אלפים להתייאש מהסיכוי ולרכוש דירה.
הבעיה הגדולה שהרבה פעמים עלייה קטנה במחירים יוצרת אחריה עלייה גדולה יותר מאלו שנלחצים מהעלייה וכו'.

 

[די]

יש פי שנים אנשים שרשומים להגרלות מאשר דירות 'על המדף', ויש עוד עשרות אלפים שאינם רשומים להגרלות, כך שאנו רחוקים מאוד ממצב בו יש יותר דירות מאשר חסרי דירה.

הבעיה היא שלעשרות אלפי חסרי הדירה אין אפשרות לקנות את עשרות אלפי הדירות שעומדים בשוק במחירים של היום.
ולכן יש אפשרות נוספת שהמוכרים (יד 2 ו/או קבלנים) יורידו מחירים ואז עשרות אלפי חסרי הדירה יקנו את עשרות אלפי הדירות ושלום על ישראל.
לגבי זה שקבלנים לא יבנו, אז כידוע גם קבלנים צריכים פרנסה, וכל הזמן נכנסים קבלנים חדשים לשוק..

 

[מקצועי בנדל"ן]

בסוף יש נתון אחד מענין וזה יחס היצע - ביקוש, וכל עוד מחודש לחודש נוספות דירות חדשות על המדף זה בהכרח יביא לירידה במחירים בסוף.

בבקשה תבדוק גם נתונים נוספים במקביל לדירות,
כמה נולדים/מתחתנים/מתגרשים/עולים מחו"ל/עובדים זרים... וכו' וכו'
מה שמגדיל את הצורך לכל אלו לקורת גג נוספת בהווה ובעתיד.

אשמח למישהו שייתן פה נתונים מדויקים של היצע בנדל"ן מול הצורך בנדל"ן (ביקוש)
פליז שהנתונים יהיו על שנה ספציפית,
ולא על תחילת פרוייקט של כמה אלפי יחידות כי זה בדר"כ היצע עתידי, ואז גם צריך לחשב ביקוש עתידי.

----

 

[יעקב הרמתי]

כמה נולדים/מתחתנים/מתגרשים/עולים מחו"ל/עובדים זרים... וכו' וכו'

נטחן דק דק, מדי כמה חודשים

 

[יוני322]

יש פי שנים אנשים שרשומים להגרלות מאשר דירות 'על המדף', ויש עוד עשרות אלפים שאינם רשומים להגרלות, כך שאנו רחוקים מאוד ממצב בו יש יותר דירות מאשר חסרי דירה.
וגם במצב בו יש יותר דירות מרוכשים יקרה דבר פשוט מאוד: הקבלנים יפסיקו לבנות...
היום יש מספיק אנשים כדי להסתער על מדפי הדירות לו רק היה להם איך לשלם, ויש תרחישים שונים שיובילו למצב שהרוכשים יחזרו לרכוש בכמויות:
או שיעלו את שכר המינימום כמו ששר הרווחה התחייב לאחרונה, מה שיוביל לעליות שכר בהדרגה לרוב העובדים במשק,
או שיורידו את הריבית ובזה יוזילו את עלות הדירות.
עלייה משמעותית נוספת של מחירי השכירות.
הרעה בתנאים של 'מחיר למשתכן' (כפי ששר השיכון מתכנן, או כפי שרוצה היועמשי"ת לשלול לבחורי ישיבות את הזכות)
מה שיוביל אלפים להתייאש מהסיכוי ולרכוש דירה.
הבעיה הגדולה שהרבה פעמים עלייה קטנה במחירים יוצרת אחריה עלייה גדולה יותר מאלו שנלחצים מהעלייה וכו'.

א זה שיש פי שנים זה ממש לא משנה את המצב, אם הכמות דירות הריקות רק עולה כל הזמן אז זה אומר שיחס ההיצע ביקוש משתנה לטובת הקונים וזה קורה כל חודש הן בדירות החדשות והן ביד שניה.
ב גבי הטיעון של הקבלנים לפי דבריך שום מוצר לא יכול לרדת במחיר כי אז היצרן לא ייצר... ברוך ה אנחנו בשוק חופשי ועל כל קבלן שלא יבנה יחליפו אותו, ככה זה עובד וככה זה עבד מאז ומעולם.
ג הכניסו לאנשים שטויות בראש שהריבית גבוהה והנה אוטטו הריבית חוזרת ל0.1... היא לא גבוהה. מה שהיה בשנים קודמות היה חריג בכל קנה מידה (וזה באמת מה שהעלה את המחירים למעלה) אנחנו כיום בריבית די סבירה ואין שום סיבה שזה ישתנה למעט הורדה של עד חצי אחוז

 

[יוני322]

בבקשה תבדוק גם נתונים נוספים במקביל לדירות,
כמה נולדים/מתחתנים/מתגרשים/עולים מחו"ל/עובדים זרים... וכו' וכו'
מה שמגדיל את הצורך לכל אלו לקורת גג נוספת בהווה ובעתיד.

אשמח למישהו שייתן פה נתונים מדויקים של היצע בנדל"ן מול הצורך בנדל"ן (ביקוש)
פליז שהנתונים יהיו על שנה ספציפית,
ולא על תחילת פרוייקט של כמה אלפי יחידות כי זה בדר"כ היצע עתידי, ואז גם צריך לחשב ביקוש עתידי.

----

תגלול אחורה יצחק77 העלה כאן בעבר סקירה מקיפה על זה

 

[שמח-לעזור]

אשמח למישהו שייתן פה נתונים מדויקים של היצע בנדל"ן מול הצורך בנדל"ן (ביקוש)

מלפני כמה שנים נסתי לבדוק את זה יסודי
והאמת היא שזה מאוד מורכב, כי גם בנתונים כל אחד משחק עם זה לכיוון אחר לפי האינטרסים שלו...

דוגמא טרייה מהימים האחרונים:
מהו אחוז הקניות במבצעי המימון?
הכלכלן הראשי באוצר 40%-50% (לאוצר יש אינטרס להגדיל את המס' בשביל להוכיח שהמחירים יורדים)
בלמ"ס 14.4% בלבד (אינטרס להוכיח שהטעות שלהם לא כ"כ גדולה)
בנק ישראל מדברים על 23% (ע"פ הנתונים מהבנקים, לכאו' ניטרליים)

לכן א"א לדעת מה האמת
אפשר רק לקחת את המינ' והמקס' שכולם מסכימים עליהם, ולנסות לבנות טבלה כוללת

לדוג' אפשר לדעת שלא מסתבר שיהיה יותר טוב/גרוע ממה שכתוב בביזפורטל
כי הם יוצאים מתוך נקודת הנחה שהמחירים יורדים/ירדו עוד רגע...
ובהודעה הנ"ל הביאו כתבה שלהם מאוד מפורטת שמגיעה לסביבות 46.5K בשנה = ביקוש

 

[ניק 31137]

יש פי שנים אנשים שרשומים להגרלות מאשר דירות 'על המדף', ויש עוד עשרות אלפים שאינם רשומים להגרלות, כך שאנו רחוקים מאוד ממצב בו יש יותר דירות מאשר חסרי דירה.
וגם במצב בו יש יותר דירות מרוכשים יקרה דבר פשוט מאוד: הקבלנים יפסיקו לבנות...
היום יש מספיק אנשים כדי להסתער על מדפי הדירות לו רק היה להם איך לשלם, ויש תרחישים שונים שיובילו למצב שהרוכשים יחזרו לרכוש בכמויות:
או שיעלו את שכר המינימום כמו ששר הרווחה התחייב לאחרונה, מה שיוביל לעליות שכר בהדרגה לרוב העובדים במשק,
או שיורידו את הריבית ובזה יוזילו את עלות הדירות.
עלייה משמעותית נוספת של מחירי השכירות.
הרעה בתנאים של 'מחיר למשתכן' (כפי ששר השיכון מתכנן, או כפי שרוצה היועמשי"ת לשלול לבחורי ישיבות את הזכות)
מה שיוביל אלפים להתייאש מהסיכוי ולרכוש דירה.
הבעיה הגדולה שהרבה פעמים עלייה קטנה במחירים יוצרת אחריה עלייה גדולה יותר מאלו שנלחצים מהעלייה וכו'.

זה ממש לא נכון
למחיר למשתכן נרשמו באזור ה- 100,000 איש.
בישראל נכון להיום יש באזור ה-200,000 דירות ריקות (אלו הנתונים רשמיים, זה לא כולל כמובן דירות מפוצלות, יחידות דיור, וכו')
מכיון אחר:
בישראל יש בערך 2,800,000 משקי בית ו2.9 מליון דירות רשמיות (שוב, לא כולל יחידות דיור, דירות מפוצלות, וכו')
אין מחסור אמיתי בדירות וכל שנה שעוברת הפער גדל כי צריך בערך 35,000 דירות חדשות כשבפועל נבנות לפחות 45,000-60,000 דירות חדשות
בקיצור, כבר שנים שאף אחד לא מדבר על מחסור אמיתי, חוץ ממשקיעים...

 

[שמח-לעזור]

למחיר למשתכן נרשמו באזור ה- 100,000 איש.

מה זה רלוונטי למספר הדירות?
המאה אלף האלה גרים איפשהו?
שוכרים דירות /יחידות מפוצלות = יש בשוק דירות, רק שזה שייך למשקיעים

בישראל נכון להיום יש באזור ה-200,000 דירות ריקות (אלו הנתונים רשמיים, זה לא כולל כמובן דירות מפוצלות, יחידות דיור, וכו')

עוד דוגמא למשחק בנתונים
אפילו ביזפורטל מודים שמתוכם יש רק 40K רלוונטיים
ובמקומות אחרים טוענים ל 15-20K

 

[ניק 31137]

מה זה רלוונטי למספר הדירות?
המאה אלף האלה גרים איפשהו?
שוכרים דירות /יחידות מפוצלות = יש בשוק דירות, רק שזה שייך למשקיעים

עוד דוגמא למשחק בנתונים
אפילו ביזפורטל מודים שמתוכם יש רק 40K רלוונטיים
ובמקומות אחרים טוענים ל 15-20K
צפה בקובץ המצורף 1924046
צפה בקובץ המצורף 1924047

שים לב להקשר שבו הגבתי. כל מה שניסיתי לומר זה שאין מחסור בדירות גם הלמ"ס מודה ש35% מהדירות הריקות הן דירות חדשות. זה מספיק בשביל להוכיח שאין מחסור אמיתי.
אין לי כוח לפרט עכשיו, אבל הטיעון שמחירי הדירות עולים בגלל שיש מחסור הוא פשוט לא נכון וגם הלמ"ס מודה בזה.
לעומת זאת, בשקט בשקט מחירי השכירות יורדים (או לא עולים, למרות עלייה במחיר המשכנתא) בחלק מהמקומות כי יש יותר היצע מביקוש.

 

[שמח-לעזור]

ש

שים לב להקשר שבו הגבתי. כל מה שניסיתי לומר זה שאין מחסור בדירות גם הלמ"ס מודה ש35% מהדירות הריקות הן דירות חדשות. זה מספיק בשביל להוכיח שאין מחסור אמיתי.

שמתי לב, חיזקתי את הטענה שלך
כי אם כל ה100K האלה כבר היום גרים בדירה
אז אתה לא צריך לקזז אותם מה200K הריקות (אם ישנם)

אין לי כוח לפרט עכשיו, אבל הטיעון שמחירי הדירות עולים בגלל שיש מחסור הוא פשוט לא נכון וגם הלמ"ס מודה בזה.

גם אם כיום אין מחסור, זה לא מוכיח כלום על העבר מקור

לעומת זאת, בשקט בשקט מחירי השכירות יורדים (או לא עולים, למרות עלייה במחיר המשכנתא) בחלק מהמקומות כי יש יותר היצע מביקוש.

רק במקומות שיש הצפה של דירות
אפילו בי-ם וב"ב שיש מוסכמה פה בפורום שיש הצפת דירות, המחירים עלו שנה שעברה משמעותית

 

[ניק 31137]

אפילו בי-ם וב"ב שיש מוסכמה פה בפורום שיש הצפת דירות, המחירים עלו שנה שעברה משמעותית

בבני ברק לא ידוע לי על הצפת דירות רשמית. בירושלים בהחלט יש ירידת מחירים משמעותית בשכונות מסויימות, שמשתקף יפה מאוד ביד 2, לדוגמא

 

[שמח-לעזור]

לדוג' אפשר לדעת שלא מסתבר שיהיה יותר טוב/גרוע ממה שכתוב בביזפורטל
כי הם יוצאים מתוך נקודת הנחה שהמחירים יורדים/ירדו עוד רגע...
ובהודעה הנ"ל הביאו כתבה שלהם מאוד מפורטת שמגיעה לסביבות ביקוש של 46.5K בשנה
לעומת זה התאוריה הרשמית מדברת על ביקוש של 60K בשנה

מה עם ההיצע?
אז נכון לסוף 2024 היה 71K דירות בבניה מוכנות למכירה
וע"פ התאוריה הרווחת פה וכן בכתבה הנ"ל, בונים כל שנה 60K דירות = 15K עודף שנתי!
בעברית, היצע מטורף של דירות שרק ילך ויגדל...


הנקודה היא שזה לא מדויק...
ה71K דירות האלה רק מוכנות למכירה, לא מוכנות לאכלוס!
מלפני כשנה וחצי כתבו בביזפורטל (שוב? כן! כי הם הכי אופטימיים...) שמתוך 62.5K דירות אז (חתיכת פער) 15K בכלל לא התחיל בניה ורק 10K מוכנות לאכלוס!

כמה דירות בבניה יש ס"ה?
נכון לסוף 2024 היו 178K דירות בתהליכי בניה (לא להתבלבל ולהוסיף את הנתון הקודם, כי הוא כלול בפנים)
ולא בהכרח שהבניה בעיצומה, יש הרבה יזמים שבקושי מגדרים את השטח שמים שלט ויוצאים לשיווק ארוך...

וזה בעצם השאלה האמתית שמכריעה האם אנחנו לקראת היצע גדול או לא,
אם כל ה180K דירות האלה יסיימו בניה בתוך 3 שנים = 60K בשנה (34 חודש ללא מלחמות)
אז לפי התאוריה האופטימית יישאר עודף של 15K בשנה ולפי התאוריה הפסימית יהיה די מאוזן.

הבעיה היא שגם בלי המלחמה ששוב התחילה משך הבניה מתארך כל הזמן, והמלחמה רק מחמירה את המצב,
מספיק שלכל מלאי הדירות בבניה ייקח 4 שנים להיבנות שאנחנו מגיעים למצב שגם לפי התרחיש האופטימי המצב יהיה מאוזן, ולפי התרחיש הפסימי נהיה בצרות!


חשוב להבין שהנתון היחיד שרלוונטי להיצע בשנים הבאות זה דירות בבניה
גם אם יאשרו עכשיו 100K דירות בשנה ייקח כמה שנים עד שהם יגיעו לשיווק ו7-8 שנים עד שיתאכלסו
מלאי הדירות הריקות גם כן לא רלוונטי כי כל עוד שאין סיבה ממשית שישתנה משהו, הם יישארו ריקות

כמו"כ לעניות דעתי תופעת הפיצולים ובניית היחידות בקושי פלסטר, כי ברוב מוחלט של המקרים מדובר על יחידות או דירות קטנות שמספיקות לשנים בודדות, ואם כבר גורמת לאנשים להשתקע במרכז במקום ישר לעבור לפריפריה, חוץ מטאבו משותף שלא ברור מה ההיקף שלו
(ולא לשכוח שאצל החילונים התופעות האלה לא קיימות)

שמחתי לעזור

 

[יאיר סופר]

לעליות שכר

מחירי השכירות.

קצת שיעור בכלכלה...
שני הדברים האלו יגרמו בדיוק להפך ממה שרשמת!

או שיורידו את הריבית

אנו נמצאים בפרודקס,
ככל שהשכירות או המשכורות יעלו הם רק יגרמו לעליית המדד ובעקבות זה גם לעליית הריבית
וחוזר חלילה.

זה נראה שאין מנוס מירידת מחירים,
כבר שלוש שנים שהגאות החריגה בשוק הנדל"ן מתורגמת בעיקפין למדד המחירים לצרכן, כמו שבאמת כלכלה תקינה צריכה להיות...
(מה שלא היה במשך עשור, כי מחירי הדירות לא נכללים במדד המחירים הכללי)

הרעה בתנאים של 'מחיר למשתכן

או להפך, יתכן שמחיר למשתכן עוזרת לקבלנים למכור אלפי דירות בזול במחיר הראלי שהציבור יוכל לקנות
מבלי שזה יראה חלילה בכותרות הלמ"ס.

יתכן שברגע שמר גולדקנופף יבטל לחלוטין את מחיר למשתכן השוק עם עשרות אלפי דירות יקרות להחריד, יפגוש שוק של קונים שלא יוכל לשלם רבע מהמחיר המבוקש, ואז...תהיה צניחה חופשית...

יתכן שזה גם מה שמסביר את שתיקת הקבלנים סביב מחיר למשתכן בניגוד לעבר שהם יצאו נגד התוכנית בחוד וחנית...

 

[דג תמנון]

שהמוכרים (יד 2 ו/או קבלנים) יורידו מחירים ואז עשרות אלפי חסרי הדירה יקנו את עשרות אלפי הדירות ו...

ואז המחירים יקפאו או יעלו שוב. בעצם, הם יעלו (לפחות יקפאו) עוד לפני שכל עשרות אלפי יושבי הגדר יספיקו לרדת ממנה (התכווצות).

 

[יצחק77]

מה עם ההיצע?
אז נכון לסוף 2024 היה 71K דירות בבניה מוכנות למכירה
וע"פ התאוריה הרווחת פה וכן בכתבה הנ"ל, בונים כל שנה 60K דירות = 15K עודף שנתי!
בעברית, היצע מטורף של דירות שרק ילך ויגדל...


הנקודה היא שזה לא מדויק...
ה71K דירות האלה רק מוכנות למכירה, לא מוכנות לאכלוס!
מלפני כשנה וחצי כתבו בביזפורטל (שוב? כן! כי הם הכי אופטימיים...) שמתוך 62.5K דירות אז (חתיכת פער) 15K בכלל לא התחיל בניה ורק 10K מוכנות לאכלוס!

כמה דירות בבניה יש ס"ה?
נכון לסוף 2024 היו 178K דירות בתהליכי בניה (לא להתבלבל ולהוסיף את הנתון הקודם, כי הוא כלול בפנים)
ולא בהכרח שהבניה בעיצומה, יש הרבה יזמים שבקושי מגדרים את השטח שמים שלט ויוצאים לשיווק ארוך...

וזה בעצם השאלה האמתית שמכריעה האם אנחנו לקראת היצע גדול או לא,
אם כל ה180K דירות האלה יסיימו בניה בתוך 3 שנים = 60K בשנה (34 חודש ללא מלחמות)
אז לפי התאוריה האופטימית יישאר עודף של 15K בשנה ולפי התאוריה הפסימית יהיה די מאוזן.

הבעיה היא שגם בלי המלחמה ששוב התחילה משך הבניה מתארך כל הזמן, והמלחמה רק מחמירה את המצב,
מספיק שלכל מלאי הדירות בבניה ייקח 4 שנים להיבנות שאנחנו מגיעים למצב שגם לפי התרחיש האופטימי המצב יהיה מאוזן, ולפי התרחיש הפסימי נהיה בצרות!


חשוב להבין שהנתון היחיד שרלוונטי להיצע בשנים הבאות זה דירות בבניה
גם אם יאשרו עכשיו 100K דירות בשנה ייקח כמה שנים עד שהם יגיעו לשיווק ו7-8 שנים עד שיתאכלסו
מלאי הדירות הריקות גם כן לא רלוונטי כי כל עוד שאין סיבה ממשית שישתנה משהו, הם יישארו ריקות

כמו"כ לעניות דעתי תופעת הפיצולים ובניית היחידות בקושי פלסטר, כי ברוב מוחלט של המקרים מדובר על יחידות או דירות קטנות שמספיקות לשנים בודדות, ואם כבר גורמת לאנשים להשתקע במרכז במקום ישר לעבור לפריפריה, חוץ מטאבו משותף שלא ברור מה ההיקף שלו
(ולא לשכוח שאצל החילונים התופעות האלה לא קיימות)

שמחתי לעזור

שכחת נתון אחד
עוד הם מדברים
וחוץ מה178 אלף האלו מאושרים עוד אלפים ורבבות בכל חודש בפינוי בינוי ומכרזי מדינה
כך עד שיחלפו ה3-4 שנים שאתה מדבר עליהם כבר יצאו לשוק עוד 280 אלף דירות חדשות
שחלקם כבר ימכרו על הנייר
לכן המספר של -70 -60 אלף בשנה נראה סביר חלקם זה דירות שעכשיו מסתיימת וחלקם מתחילים את התהליך
בכל אופן הצורך השנתי הוא באזור 46 אלף זה אומר יתרה של 14 אלף בשנה לכל הפחות