התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[szn]

למשל במתחם אוולסבנגר שדובר על קרקע משלימה יש חוות דעת שאפשר לקבל רווח גם בלי קרקע משלימה מה שגורם להתנגדות היזם ולעיכוב כל הפרויקט וכן עוד דוגמאות בעוד פרויקטים באזור

באמת זה מתחם בעייתי מעוד סיבות
כבר כתבתי ע"ז כאן בעבר:

עזרה - יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

אני מחזיק דירה יחידה שאני לא גר בה. הוא נמצא בתהליך רציני של פינוי בינוי. אני יכול לחכות נגיד 5 שנים עד סוף התהליך ולמכור אז. בהנחה ששוק הדיור לא יהווה עליות ב5 שנים הקרוב, אני עדיין ארוויח, בעז"ה, נגיד 700 אש"ח מזה שהדירה יהפוך לחדשה [מדובר בדירה במרכז]. יש לי בלע"ה בן בגיל 19 ובת בגיל 18. האם...

www.prog.co.il

אני לא חושב שבגלל שיש מתחם אחד בעייתי זה הופך את כל המתחמים לבעייתים....

לדירות בקריית יובל כבר היום אין ביקוש מלבד משקיעים שנמצאים גם בישן (כ- 50%) אפשר לראות את העזיבה הגדולה
של הקהילה החרדית בשכונה וכמובן בחדש (מעל 13,000 דירות חדשות יותר מרמה ד')

לא הבנתי איך הגעת למס' 13 אלף יח"ד
זאת הגזמה...

הלכתי לבדוק במנהל התכנון את כלל התוכניות שיש בקרית יובל
ובדקתי רק תוכניות בשלב שפתחו תיק עד שלב אכלוס (ויש כבר אכלוס)

בחלק שבין בית וגן עד גולומב\טהון יש 4475 יח"ד בשלבים שונים (מגמר ביצוע עד שלב של פתיחת תיק)

בחלק שבין רחוב שטרן עד למעלה (לא כולל טהון) יש 4955 יח"ד בשלבים שונים.

כלומר 9430 יח"ד, מתוך זה יש את הדירות שחוזרות לדיירים הקיימים
זה אומר שצריך להוריד בערך 2800-3000 יח"ד שהיזם לא מוכר אלא נותן לדיירים
כך שנשאר ליזמים לשווק בערך 6500 יח"ד
כפי שכבר כתבתי לא בונים 6500 יח"ד בבת אחת זה מתפרס על פני 10-15 שנים,
(גם מזה אפשר עוד להוריד מתחמים שלא יהיה להם רוב דרוש)

למשל מתחם אולסננוגר אם הוא יבנה זה יהיה ב-3 שלבים שזה אומר בערך על פני 10-12 שנים.

לעומת זאת בבית שמש שיווקו אלפי יח"ד במכה אחת..

נ.ב. אני חושב שמי שקונה בקרית יובל בפריסייל על סמך עליית מחירים עושה טעות (אתמול הורדתי חבר מעסקה שם)
זה משתלם רק למשקיע שקונה דירה במתחם פינוי בינוי מתקדם במחיר טוב כך שיש לו רווח לפי המחירים כיום גם ללא עליית ערך כלל.

 

[szn]

שראיתי בעצמי ביותר מחברה אחת ..
שרוב הרוכשים בשלב ה--- "פריסייל" הינם חרדים !!! (ואני מדבר על שכונת קרית מנחם ועל איזור תלפיות/ארנונה . )

מסכים שיש כאלו
אבל מכיר גם אחרת
יש פרוייקט בקטמונים שמכר דירות רק לתושבי חו"ל
וכבר מכר חלק גדול מהדירות במחירים גבוהים.

ישראלי שניסה לקנות לא מכרו לו..

12. כבר כעת ישנה עצירה מסויימת בממוצע מחיר הדירה בירושלים כולל תיקון מסויים כלפי מטה.
13. זה כמו רכבת כבדה שנסעה במהירות גבוהה, גם לאחר שעצו אותה עדיין היא תמשיך כמה קילומטר עד שתעצור.
14. באם הנתונים יימשכו כך עוד שלוש ארבע שנים, ירידת מחירים משמעותית בירושלים [החילונית על כל פנים] לפניך.
15. הכל בכפוף לנתונים המשתנים עצמם.

צריך לקחת בחשבון שיש אזורים בי-ם שיש שם ביקוש לתושבי חו"ל (ארונונה, תלפיות, קטמונים, בקעה, ועוד)
ושם ימכרו חלק נכבד מהדירות לתושבי חו"ל ולאו דווקא למגורי ישראלים...

 

[הלל א.]

@רוצה בחיים , אולי תציע את הפתרון שלך למרפסות סוכה בבניין של 30 קומות לכל היזמים בירושלים?
מאמין שתוכל להרוויח מזה כמה שקלים, מה שבטוח שזה יהיה עוגן ליזמים.
הרי בזמנו רמות פולין שנבנתה לחילונים שווקה בסוף לחרדים כי החילונים לא באו, אותו דבר יתאפשר עם המגדלים רק אם תהיה התאמה. ככה גם יעקפו את העירייה, אם זה יהיה משהו כללי של הרבה יזמים

 

[רוצה בחיים]

יש פרוייקט בקטמונים שמכר דירות רק לתושבי חו"ל
וכבר מכר חלק גדול מהדירות במחירים גבוהים.

אכן.ישנו פרוייקט אחד הטוען כי מכר 80 דירות לתושבי חו"ל במחיר גבוה משמעותית.
דא עקא שמאז הפרסום על כך לפני כ500 יום הוא לא טוען ולא דיווח על מכירות נוספות כלל.

ישראלי שניסה לקנות לא מכרו לו..

ישנם שם ישראלים רבים שמושקעים דרך אופציה לדירה.

צריך לקחת בחשבון שיש אזורים בי-ם שיש שם ביקוש לתושבי חו"ל (ארונונה, תלפיות, קטמונים, בקעה, ועוד)
ושם ימכרו חלק נכבד מהדירות לתושבי חו"ל ולאו דווקא למגורי ישראלים...

קטמונים ממש אין כרגע ביקוש מתושבי חו"ל.
תלפיות מעט באזור מסויים.
בארנונה כרגע כמעט אין תושבי חו"ל.
אולי התכוונת מורדות ארנונה שם איני מכיר מספיק.
בבקעה מדובר דוקא על האזור הצפוני [אני מחזיק דירה בבקעה ומכיר טוב את המקום]

דוקא את המקומות החוליי"ם לא הזכרת.
רחביה.
המושבה הגרמנית.
המושבה היוונית.
צפון קטמון.
טלביה.
[עתידי מחנה אלנבי, צמוד לשגרירות האמריקאית העתידית]
רוממה עילית [בדוקא]
בשים לב שכמעט בכל האזורים הללו הבניה מאוד מוגבלת מבחינה חוקית כך ששם ההיצע נמוך והביקוש גבוה.

נ.ב. רק שנתוני המכירות כוללים גם את תושבי החו"ל ובכל זאת ישנו את הפער שציינתי.

 

[רוצה בחיים]

@רוצה בחיים , אולי תציע את הפתרון שלך למרפסות סוכה בבניין של 30 קומות לכל היזמים בירושלים?
מאמין שתוכל להרוויח מזה כמה שקלים, מה שבטוח שזה יהיה עוגן ליזמים.
הרי בזמנו רמות פולין שנבנתה לחילונים שווקה בסוף לחרדים כי החילונים לא באו, אותו דבר יתאפשר עם המגדלים רק אם תהיה התאמה. ככה גם יעקפו את העירייה, אם זה יהיה משהו כללי של הרבה יזמים

כרגע מי שמתנגד לבניה לגובה אצל החרדים זה הנציגים בגלל מעליות שבת, והתושבים בגלל פחד משינוי צביון ללא קשר לסוכות.
אינני רוצה להתייחס בכלל האם צודק או לא כי אינני מנהיג הדור.
אך יזמים שרצו קיבלו ממני תוכניות [וייעוץ, בתשלום]
ישנה חברת שיווק חילונית ששיווקה למעלה מ 4000 דירות בעשור האחרון שהמנכ"ל שולח אלי יזמים בענין פתרון סוכה [בעיקר יזמים דתיים]
ב"ה לא חסרה פרנסה.
אך אני רואה חובה ליידע את הציבור בנתונים הללו.

 

[S10]

נכון מאוד.
אבל במינוף מופחת שאפשר לעמוד בו בעיתות משבר.
איני מתכוון לתת כאן שיעור מהי ההכנסה הפנויה ומהו המינוף הרצוי.
רבים השקיעו בשנות ה 50 אך נאלצו לאבד הכל שלא ברצונם בשנות ה 60

המשפטים האלה כמה אנשים יכולים לשלם על דירה ומתי שהוא זה ייעצר שמעתי את זה כשהמחירים בירושלים היו 50000$ ואף היו מסביבי שהשקיעו בדירות ואחרים אמרו להם שהם מחכים שירדו המחירים ואז הם יקנו מהם את הדירות בחצי מחיר בפועל זה לא קרה ואת המשפט כמה כבר אנשים יכולים לשלם על דירה כל אחד מאיתנו שמע וכשהתחיל ברמת אשכול בירושלים המחיר לעלות ועדיין בסכום נמוך ומישהו רצה לקנות אני זוכר שאמרו לו שהוא כבר אחרי הקפיצה והפסיד את ההזדמנות אני שולח לך כתבה מ2018 איך מספידים את הדירות ואת ההמשך קרוב ל10 שנים אחרי כולנו יודעים

נדל״ן

הילה ציאון - עמוד כתב - כל הכתבות, האייטמים אחרונים והביוגרפיה של הילה ציאון במרחק לחיצת כפתור

nadlan.walla.co.il

אין חולק שיכול להיות עצירה ירידה התמתנות וכו למספר חודשים אבל לטווח הארוך לדעתי הדברים ברורים

 

[S10]

המשפטים האלה כמה אנשים יכולים לשלם על דירה ומתי שהוא זה ייעצר שמעתי את זה כשהמחירים בירושלים היו 50000$ ואף היו מסביבי שהשקיעו בדירות ואחרים אמרו להם שהם מחכים שירדו המחירים ואז הם יקנו מהם את הדירות בחצי מחיר בפועל זה לא קרה ואת המשפט כמה כבר אנשים יכולים לשלם על דירה כל אחד מאיתנו שמע וכשהתחיל ברמת אשכול בירושלים המחיר לעלות ועדיין בסכום נמוך ומישהו רצה לקנות אני זוכר שאמרו לו שהוא כבר אחרי הקפיצה והפסיד את ההזדמנות אני שולח לך כתבה מ2018 איך מספידים את הדירות ואת ההמשך קרוב ל10 שנים אחרי כולנו יודעים

נדל״ן

הילה ציאון - עמוד כתב - כל הכתבות, האייטמים אחרונים והביוגרפיה של הילה ציאון במרחק לחיצת כפתור

nadlan.walla.co.il

אין חולק שיכול להיות עצירה ירידה התמתנות וכו למספר חודשים אבל לטווח הארוך לדעתי הדברים ברורים

https://nadlan.walla.co.il/item/3143578 סליחה זה זה

 

[szn]

דוקא את המקומות החוליי"ם לא הזכרת.
רחביה.
המושבה הגרמנית.
המושבה היוונית.
צפון קטמון.
טלביה.
[עתידי מחנה אלנבי, צמוד לשגרירות האמריקאית העתידית]
רוממה עילית [בדוקא]
בשים לב שכמעט בכל האזורים הללו הבניה מאוד מוגבלת מבחינה חוקית כך ששם ההיצע נמוך והביקוש גבוה.

בדיוק לכן לא הזכרתי אותם
כי אין שם כ"כ בניה והביקוש יותר גדול מההיצע
וממילא הביקוש יזלוג לאזורים סמוכים (כמו דרך חברון\ דרך בית לחם או אזור בן זכאי והלאה)

רוממה גם לא הזכרתי בגלל שזה יותר ביקוש חסידי\חרדי
זה לא הסגנון של רחביה בקעה וכו'.

 

[szn]

אכן.ישנו פרוייקט אחד הטוען כי מכר 80 דירות לתושבי חו"ל במחיר גבוה משמעותית.
דא עקא שמאז הפרסום על כך לפני כ500 יום הוא לא טוען ולא דיווח על מכירות נוספות כלל.

איני יודע על איזה מתחם אתה מדבר
במתחם שאני מדבר עליו יש ברשות המסים עסקאות גם מסוף שנת 2024 וגם מתחילת 2025

 

[b454]

וממילא הביקוש יזלוג לאזורים סמוכים (כמו דרך חברון\ דרך בית לחם או אזור בן זכאי והלאה)

למה אתה חושב?

איני יודע על איזה מתחם אתה מדבר
במתחם שאני מדבר עליו יש ברשות המסים עסקאות גם מסוף שנת 2024 וגם מתחילת 2025

על איזה מתחם אתה מדבר?
אולי תעלה את הדיווחים ברשות המיסים

 

[בית שמשניק]

עוד פרוייקט בקרית יובל - מצטרף לאלפי הדירות החדשות בשכונה...

בית ירושלמי זכתה במכרז דיירים ותקים 240 דירות בפינוי-בינוי בקריית היובל

בית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירושלמיבית ירו...

www.nadlancenter.co.il

 

[רוצה בחיים]

איני יודע על איזה מתחם אתה מדבר
במתחם שאני מדבר עליו יש ברשות המסים עסקאות גם מסוף שנת 2024 וגם מתחילת 2025

אנחנו מדברים על אותו מתחם [לכאורה]
שהיזם דיווח למשקיעים על התקשרות עם כ 80 רוכשים מחו"ל.
וכרת עימם טפסי רכישה לפני כשנה ומחצה.
הרכישות בפועל בוצעו במספר ימים מרוכזים באזור החודש החמישי 2024 ואז הבשילו רק מחצית טפסי הרכישה לחוזה.
בפועל הוא המשיך לכרות הסכמי רכישה עד היום בעיקר מהמאגר ההוא.
לא היתה התקשרות ידועה עד עתה עם קבוצה נוספת משמעותית.
ושים לב כי בפועל מספר העיסקאות המדווחות ברשות המיסים הוא 80 בדיוק

 

[szn]

אנחנו מדברים על אותו מתחם [לכאורה]
שהיזם דיווח למשקיעים על התקשרות עם כ 80 רוכשים מחו"ל.
וכרת עימם טפסי רכישה לפני כשנה ומחצה.
הרכישות בפועל בוצעו במספר ימים מרוכזים באזור החודש החמישי 2024 ואז הבשילו רק מחצית טפסי הרכישה לחוזה.
בפועל הוא המשיך לכרות הסכמי רכישה עד היום בעיקר מהמאגר ההוא.
לא היתה התקשרות ידועה עד עתה עם קבוצה נוספת משמעותית.
ושים לב כי בפועל מספר העיסקאות המדווחות ברשות המיסים הוא 80 בדיוק

ברשות המסים יש רק עסקאות שיש חוזה ולא טפסי ההרשמה

תקן אותי אם אני טועה...

 

[רוצה בחיים]

ברשות המסים יש רק עסקאות שיש חוזה ולא טפסי ההרשמה

תקן אותי אם אני טועה...

אתה לא טועה.
תקרא שוב מה שכתבתי.

 

[בית שמשניק]

הקיפאון/ירידה בירושלים מגובה בנתוני הלמ"ס - ומדובר בכל סוגי הדירות:

מתוך הכתבה הזו במרכז הנדל"ן:

מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר, בירושלים המחירים דווקא בירידה

מחירה הממוצע של דירה בישראל עמד ברבעון הרביעי על 2.33 מיליון שקלים, כך עולה מנתוני הלמ"ס. בתל אביב מחירה של דירת 4 חדרים מתקרב ל-4.9 מיליון שקלים...

www.nadlancenter.co.il

בירושלים דירת ארבעה חדרים תעלה בממוצע 3.14 מיליון שקלים, וכאן מדובר בירידה של 0.4%. ירושלים היא היחידה מבין הערים הגדולות שבה נרשמה ירידה במחירה הממוצע של דירה מסוג זה, וייתכן כי הדבר קשור בהיקפי הבניה הגבוהים שמאפיינים את העיר בשנתיים האחרונות, אשר הגדילו בה משמעותית את היצע הדירות.

ירידה משמעותית יותר בשיעור של 4% נרשמה במחיר הממוצע עבור דירות ה-5 חדרים, ממחיר של כ-3.95 מיליון שקלים ברבעון האחרון של 23', ל-3.79 מיליון שקלים ב-24'. במחירה הממוצע של דירת 3 חדרים לא חל שינוי לאורך השנה והוא עומד על 2.38 מיליוני שקלים. בסקטור דירות ה-5.5-6 חדרים, לעומת זאת, חלה צניחה חדה של 12.6% במחיר הממוצע, ומחירן עמד ברבעון האחרון על 4.81 מיליון שקלים.

 

[התמר]

בוא, לא צריך להגזים, בכל י-ם יחד יש כעת רבבות יח"ד בהליך אישור (חלק בבניה וחלק רק פתחו תיק תבע)
אבל לא בתלפיות וקטמונים לבד!

בדקתי כעת בדיקה מהירה על כלל התוכניות, (אלה שנפתח תיק)
באזור דרך חברון יש בערך 5000 דירות בהליך תכונני (חלק בבניה וחלק רק פתחו תיק תבע)

באזור של קטמונים (בר יוחאי סן מרטין וכו') יש 5600 דירות בהליך (חלק בבניה וחלק רק פתחו תיק תבע)

יש עוד תוכניות בחלק של קטמונים בהמשך הרחובות של בן זכאי לכיוון בקעה וכדו' (בערך 2500)

מתוך כל זה צריך להוריד את בעלי הדירות הקיימות שזה בערך 3000 דירות שחוזרות לדיירים הקודמים,
ואז צריך לקחת בחשבון שלא בונים בבבת אחד 10 אלף יח"ד אלא זה מתפרס על פני 15 שנה
כיון שיש תוכניות שרק הוגשו עכשיו וגם יש תוכניות גדולות של 1000 יח"ד
שיבנו ב3-4 שלבים שזה אומר שמהגשת התבע עד סיום כלל הבניה יעבור 15 שנה.

מה קורה באזור של קרית משה - עיר עולם,
האם יש הרבה דירות בבניה / בתכנון ?

 

[szn]

למה אתה חושב?

1. מכיר תושבי חו"ל שקנו שם.
2. אם יש ביקוש גדול והיצע נמוך, באופן טבעי הביקוש יתפרץ לרחובות הסמוכים.

 

[szn]

מה קורה באזור של קרית משה - עיר עולם,
האם יש הרבה דירות בבניה / בתכנון ?

יש אבל לא כ"כ הרבה כמו בשאר השכונות.

 

[בית שמשניק]

זינוק של 34% בכמות הדירות הלא מכורות בירושלים בתוך שנה

לוד, קריית אונו ומי עוד? נתונים חדשים מגלים מי הערים ה"קטנות" בהן היצע של אלפי דירות לא מכורות

נתונים חדשים שהופקו עבור מרכז הנדל"ן מעלים כי קיים היצע דירות לא מכורות גבוה במיוחד גם בערים "קטנות" שהבולטות בהן הן באר יעקב בה יש 2,574 דירות...

www.nadlancenter.co.il

 

[אשרינו שאנו יהודים]