רעיון להשקעה למכור את הדירה ולהשקיע במחקה מדד

[25]

לא מדויק בכלל.
המדד כשלעצמו - לא תלוי בדולר.

שערי מט"ח רלוונטים כלפיך.
גם שם, לא עליית הדולר או ירידתו אמורים לעניין אותך.
מה שמשפיע עליך זה עליית השקל או ירידתו.

כמה נראה לך הדולר ישתנה בעשרים שנה? הוא יהיה שווה עשרים שקל? חצי שקל? נראה לי הוא ישאר בערך על אותו מחיר (בסופו של דבר בנק ישראל שומר עליו)

זה נכון שמה שאמור לענין אותך זה לא העליות והירידות של הדולר אלא של יחס השקל לדולר,
וכן הדולר לא יהיה שווה 20 ש"ח או חצי שקל מספיק שאתה נכנסת להשקעה יחס השקל לדולר עמד על 5 שקל לדולר וכאתה מושך הוא בסביבות ה3.5 שקל לדולר אחד בשביל שהרווח יחתך ברבע משוויו

 

[אמת מארץ תצמח]

זה נכון שמה שאמור לענין אותך זה לא העליות והירידות של הדולר אלא של יחס השקל לדולר,
וכן הדולר לא יהיה שווה 20 ש"ח או חצי שקל מספיק שאתה נכנסת להשקעה יחס השקל לדולר עמד על 5 שקל לדולר וכאתה מושך הוא בסביבות ה3.5 שקל לדולר אחד בשביל שהרווח יחתך ברבע משוויו

טעות
לא שער שקל דולר, אלא שער שקל<>סל מטבעות המט"ח עולמי.

 

[חד וחריף]

אני מנסה להבין, למה לא למכור את הדירה, לגור בשכירות 30 שנה, להשקיע את הכסף במחקה אס אנד פי ולקבל בסוף פי 32 (עם ריבית דריבית)
כך יצא, שבעוד שלושים שנה, אני אפדה את ההשקעה עם 40 מיליון שקל, ואקנה דירה לי ולכל ילדי.
יצא לי יותר זול מהמשכנתא.
חשבנתי לפי ממוצע רווח שנתי של 13 אחוז.

השאלה היא האם אתה מסוגל גם להפסיד, כלומר בהנחה ותהיה התרסקות בשוק ההון תוכל לשלם שכירות ולחיות באורח חיים סביר או שלא, אם לא, אין תועלת כ"כ בדיון מה רמת הסיכון, כי אין לך יכולת בכלל להסתכן.
דבר נוסף וחשוב, כשם שהריבית דריבית עולה עם השנים הסיכונים גם הם ממריאים לאורך השנים, מה הסיכויים שארה"ב תהיה בחמש שנים הקרובות משוגעת לענייני אקלים? לא הרבה, מה הסיכוי שהיא תהיה כזארת בעוד 25 שנה????
מה הסיכוי שסין תחליט לחנוק את ארה"ב בחמש שנים הקרובות כמעט אפס מאופס, מה הסיכוי שהיא תעשה זאת ב35 שנים הבאות?
הפלא השמיני בתבל הוא אולי ריבית דריבית, אבל פחות רוווחים דרווחים.
ונושא שלישי ולא פחות חשוב, כי הפופולאריות של מחקה 500 היא צוברת תאוצה בעיקר בשנים האחרונות, וזה בגלל ההסטוריה הנפלאה, אבל בחישוב של כלל המדדים בעולם, או כלל הענפים הפופולאריים להשקעה לפני 20 שנה, יוצא תמונה הרבה פחות מזהירה, הרבה הרבה פחות.
המובאה מדברי הרמב"ם היא אקטואלית מאוד, ואין לה קשר לישליש אדם מעותיו ששם הנידון בכסף העומד לסחורה, הרמב"ם דיבר שאדם צריך בסיס כלכלי איתן, לא זה שנשען על ספקולציות, והרמב"ם לא דיבר לטיפשים, אלא פשוט אמר כי כל השערה אינה מובטחת.
ובמטותא, אברך, כותב, יוצר. נפש של אמן. נשמה של משורר. חוש הומור מוזר. לפני צעדים דרסטיים תשאל מישהו עם נפש של כלכלה ונשמה של יציבות, ובלי הומור בכלל רק ראיה נכוחה למציאות בעיניים....

 

[ניק 92831]

אבל בחישוב של כלל המדדים בעולם, או כלל הענפים הפופולאריים להשקעה לפני 20 שנה, יוצא תמונה הרבה פחות מזהירה, הרבה הרבה פחות.

כמו מה? איזה אפיק השקעה בטווח הזמן של מלפני 20 שנה, מוכיחה את עצמה יותר בוודאות?

 

[המצבר]

כמו מה? איזה אפיק השקעה בטווח הזמן של מלפני 20 שנה, מוכיחה את עצמה יותר בוודאות?

אמת.שום מדינה לא ניצחה את ארה״ב ב20 שנה האחרונות
מצורף גרף

 

[ניק 92831]

אמת.שום מדינה לא ניצחה את ארה״ב ב20 שנה האחרונות
מצורף גרף

למען הדיוק- השאלה הייתה אם מסתכלים בעיקר על לפני עשרים שנה...

 

[המצבר]

למען הדיוק- השאלה הייתה אם מסתכלים בעיקר על לפני עשרים שנה...

הוא כתב על20 שנה
בדרך כלל השקעה לחתונת הילדים מאז שנולדו זה עשרים שנה
אם כי אני חושב שגם 30 ו40 שנה ארה״ב ניצחה את כולם

 

[חד וחריף]

השאלה שלי הייתה פשוטה, אבל ממש ממש פשוטה.
במה השקיעו המשקיעים לפני עשרים שלושים או ארבעים שנה.
כיון שהתשובה היא שהם לא השקיעו במחקה מדד, לכן לבוא היום ולומר כי זו השקעה משתלמת, זה נטו ללכת על הסוס שהצליח ועל המספר שהגריל בלוטו.
לשם דוגמא אפילו באפיק שוק ההון, המדד הנפוץ להשקיע היה ניקיי 225 של הבורסה היפנית עד שקרס בשנות ה90 ולא חזר עד היום.
לכל המצקצקים, "מה אמריקה תיפול???" ובכן, מספיק שרק יחתכו את תחזיות הצמיחה, וכבר המניה מאבדת כמעט את כל השווי שלה.
כשקונים מניה של טסלה או של כל חברה אחרת, או אפילו מנות של 500 חברות שהמכנה המשותף העיקרי שלהן שהם חברות מבטיחות עם עתיד מזהיר, קונים בעיקר את התוכניות שלהם, רק חלק מזער ממחיר המניה הוא על מה שקיים בידיהן של החברות היום.
לכן קוראים לזה סיכון גבוה. לכן זה לא הגיוני לאברך למכור את הדירה שלו. וזה בפשטות, פירוש המושג המילוני "ניהול סיכונים".

 

[אהרן ב]

האמת שגם אני חושב כבר תקופה על כך שעדיף להשקיע את הכסף במדדים לטווח ארוך מאשר דירה אבל מס הערות לדבר
1. לפעמים עדיף מבחינת נחות לגור בדירה שלי עם קרקע בטוחה לשנים בקרובות
2. לא תמיד שיש דירה יש רוגע, לפעמים תשלומי המשכנתה גבוהים ביותר בפרט לאחר העליות בשנים האחרונות שחונקים ביותר.
3. בהשקעה בשוק ההון יש יותר הסתברות למעשים טפשיים כגון למכור בשעת לחץ אישי (שהכסף דחוף) או פחד מירידת שערים וזאת עקב נזילות ההון לעומת דירה שקשה יותר למכור.
4. מי שמשקיע בסכומים כאלה של הון עצמי לדירה יכול להשקיע את ההון בצורה עצמאית ובכך לחסוך דמי ניהול עצומים, הדמי ניהול יהיו כ 0.05! לעומת החברות שגובות כ 0.7. (יותר מכפולה של 10) כמובא בספר המומלץ ׳השקעות לעצלנים׳
5. כל מי שחישב את יחס העליות של שוק ההון לעומת נדלן חישב את השנים הראשונות שתשואת ההון יותר נמוכה אך ככל שנוקפות השנים התשואה קופצת בצורה קיצונית ואז ברור שהון עדיף (לדוג׳ באם ההון שלי יהיה בעוד 20 שנה כ4 מליון ובהנחה שהתשואה היא 10% לשנה הרווח יהיה בשנה ההיא 400 אלף ש׳׳ח ושנה לאחר מכן 440 אלף) והתשואה הזו אין בנדלן בוודאות! כך שכל החישובים בתגובות הם לא כ׳׳כ נכונים כי מכניסים את השנים הראשונות המתות מבחינת תשואה.
(6. כל מי שהכניס את חישוב השכירות במדדים כאן, צריך לחשב את המשכנתה פחות עלות השכירות )

 

[יוסייוסייוס]

צריך לחשוב גם מעוד היבטים.

מה יעשה ל'שלום בית' של זוג כשמכרו את הדירה אם הפסידו אותה ?
מה יאמרו ההורים על מכירת דירה [ללא רשותם]?
כל אדם שאין לו קרקע אינו אדם [גמרא יבמות]
לדירה ישנם הרבה תחושת ביטחון נפשי שאין לזלזל בה כלל.
לא נראה לי 'השתדלות' נכונה למכור דירה ולהשקיע.

 

[יענקי R]

גם הכתב הכלכלי שאול אמסטרדמסקי סבור כדעת פותח האשכול.
מצ"ב קובץ לשמיעה: מתחת לבלטות 1 - שכירות או קניה.

 

[אהרן ב]

גם הכתב הכלכלי שאול אמסטרדמסקי סבור כדעת פותח האשכול.
מצ"ב קובץ לשמיעה: מתחת לבלטות 1 - שכירות או קניה.

נכון, והדברים כבר כתובים בספרו של מר אמסטרדמסקי (לטענתו הצורך לדירה הגיע בעקבות צורך נפשי לקרקע יציבה לאחר השואה)
לגבי המגיב הנעלם (שמשום מה תגובותיו יורדות מהדף) שטען ובצדק שככל שמשקיעים לטווח ארוך יותר ההיתכנות למשבר כגון שסין תעקוף את ארה׳׳ב וכו׳ מתגבר, צודק. ומי שחושש מכך עדיף שישקיע במדדים עולמיים ולא רק של ארה׳׳ב

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

השאלה שלי הייתה פשוטה, אבל ממש ממש פשוטה.
במה השקיעו המשקיעים לפני עשרים שלושים או ארבעים שנה.
כיון שהתשובה היא שהם לא השקיעו במחקה מדד, לכן לבוא היום ולומר כי זו השקעה משתלמת, זה נטו ללכת על הסוס שהצליח ועל המספר שהגריל בלוטו.
לשם דוגמא אפילו באפיק שוק ההון, המדד הנפוץ להשקיע היה ניקיי 225 של הבורסה היפנית עד שקרס בשנות ה90 ולא חזר עד היום.
לכל המצקצקים, "מה אמריקה תיפול???" ובכן, מספיק שרק יחתכו את תחזיות הצמיחה, וכבר המניה מאבדת כמעט את כל השווי שלה.
כשקונים מניה של טסלה או של כל חברה אחרת, או אפילו מנות של 500 חברות שהמכנה המשותף העיקרי שלהן שהם חברות מבטיחות עם עתיד מזהיר, קונים בעיקר את התוכניות שלהם, רק חלק מזער ממחיר המניה הוא על מה שקיים בידיהן של החברות היום.
לכן קוראים לזה סיכון גבוה. לכן זה לא הגיוני לאברך למכור את הדירה שלו. וזה בפשטות, פירוש המושג המילוני "ניהול סיכונים".

לא, כי מחירי הדירות...

 

[יום ראשון]

@יענקי R
יש אפשרות להעלות את המשך הסדרה של אמטרדמסקי?

 

[בילא]

אשמח לתגובות
יש לי דירה להשקעה (חוץ מהדירה שאני גר) עם הון עצמי של 2,400,000, כרגע מקבל תשואה של פחות מ3%,
א. האם שווה לי למכור ולקנות קרנות ריט ישראליות (ריט 1, סלע נדל"ן, מיגוריט) שם מקבלים בין 5-6% תשואה שנתית נטו,
וזה לפני עליית המניה שעולה באחוזים נחמדים,
הרווח שלי
1. אין עול של משכנתה,
2. אין שוכרים על הראש,
3. יש יותר תשואה חודשית.
את הכסף של הדיבידנדים אפשר שוב להשקיע בשוק ההון וכך להרוויח שוב מהריבית דריבית.

ב. אופציה שניה זה להשקיע את כל הכסף במדדים אבל זה סיכון חשיפה לתנודות השוק, בשונה מלהשקיע בקרנות ריט גם אם המניה נופלת זה לא אמור להשפיע על הדיבידנדים.
קרן ריט ישראלית מחזיקה נכסים מניבים בישראל, ומחלקת 90% מהרווח כל רבעון לבעלי המניות.
המומחים טוענים שזה לא מניה צומחת, אבל לפי הבדיקה שלי הם צומחים מאוד. ואם הדירות יעלו אז גם הנכסים של החברה עולה, וזה משפיע על צמיחת החברה.
ג. אופציה שלישית לקנות עוד דירות עם מינוף, לפי כל החישובים שעשיתי התשואה מוגבלת ולא מגיע לתשואה של קרן ריט, וזה עוד לפני עלויות של תיווך, יועצי משכנתאות, עורכי דין, מס רכישה, מס שבח, ועוד ועוד...
אז מה אומרים הממוחים???

 

[מקצועי בלבד]

אשמח לתגובות
יש לי דירה להשקעה (חוץ מהדירה שאני גר) עם הון עצמי של 2,400,000, כרגע מקבל תשואה של פחות מ3%,
א. האם שווה לי למכור ולקנות קרנות ריט ישראליות (ריט 1, סלע נדל"ן, מיגוריט) שם מקבלים בין 5-6% תשואה שנתית נטו,
וזה לפני עליית המניה שעולה באחוזים נחמדים,
הרווח שלי
1. אין עול של משכנתה,
2. אין שוכרים על הראש,
3. יש יותר תשואה חודשית.
את הכסף של הדיבידנדים אפשר שוב להשקיע בשוק ההון וכך להרוויח שוב מהריבית דריבית.

ב. אופציה שניה זה להשקיע את כל הכסף במדדים אבל זה סיכון חשיפה לתנודות השוק, בשונה מלהשקיע בקרנות ריט גם אם המניה נופלת זה לא אמור להשפיע על הדיבידנדים.
קרן ריט ישראלית מחזיקה נכסים מניבים בישראל, ומחלקת 90% מהרווח כל רבעון לבעלי המניות.
המומחים טוענים שזה לא מניה צומחת, אבל לפי הבדיקה שלי הם צומחים מאוד. ואם הדירות יעלו אז גם הנכסים של החברה עולה, וזה משפיע על צמיחת החברה.
ג. אופציה שלישית לקנות עוד דירות עם מינוף, לפי כל החישובים שעשיתי התשואה מוגבלת ולא מגיע לתשואה של קרן ריט, וזה עוד לפני עלויות של תיווך, יועצי משכנתאות, עורכי דין, מס רכישה, מס שבח, ועוד ועוד...
אז מה אומרים הממוחים???

אני ממליצה שתפנו לעזרה של מישהו מקצועי בלתי תלוי, כדי שדבר ראשון יבחן איתכם את המצב של ההשקעה הקיימת בצורה טובה, ויבדוק את חלופות ההשקעה המתאימות לכם בהתאם לנתונים שלכם, ואז תקבלו החלטה מושכלת.
פה חסר כ"כ הרבה נתונים רלוונטיים, שאני ממש לא חושבת שזה יהיה מקצועי, לא לנו לענות על השאלה, ולא לכם להסתמך על תשובה שאינה מבוססת על הנתונים שלכם.

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

אשמח לתגובות
יש לי דירה להשקעה (חוץ מהדירה שאני גר) עם הון עצמי של 2,400,000, כרגע מקבל תשואה של פחות מ3%,
א. האם שווה לי למכור ולקנות קרנות ריט ישראליות (ריט 1, סלע נדל"ן, מיגוריט) שם מקבלים בין 5-6% תשואה שנתית נטו,
וזה לפני עליית המניה שעולה באחוזים נחמדים,
הרווח שלי
1. אין עול של משכנתה,
2. אין שוכרים על הראש,
3. יש יותר תשואה חודשית.
את הכסף של הדיבידנדים אפשר שוב להשקיע בשוק ההון וכך להרוויח שוב מהריבית דריבית.

ב. אופציה שניה זה להשקיע את כל הכסף במדדים אבל זה סיכון חשיפה לתנודות השוק, בשונה מלהשקיע בקרנות ריט גם אם המניה נופלת זה לא אמור להשפיע על הדיבידנדים.
קרן ריט ישראלית מחזיקה נכסים מניבים בישראל, ומחלקת 90% מהרווח כל רבעון לבעלי המניות.
המומחים טוענים שזה לא מניה צומחת, אבל לפי הבדיקה שלי הם צומחים מאוד. ואם הדירות יעלו אז גם הנכסים של החברה עולה, וזה משפיע על צמיחת החברה.
ג. אופציה שלישית לקנות עוד דירות עם מינוף, לפי כל החישובים שעשיתי התשואה מוגבלת ולא מגיע לתשואה של קרן ריט, וזה עוד לפני עלויות של תיווך, יועצי משכנתאות, עורכי דין, מס רכישה, מס שבח, ועוד ועוד...
אז מה אומרים הממוחים???

א. להשקיע כמה פרוטות בייעוץ.
ב. לפתוח על זה אשכול חדש

 

[השלך על ה' יהבך]

אני מנסה להבין, למה לא למכור את הדירה, לגור בשכירות 30 שנה, להשקיע את הכסף במחקה אס אנד פי ולקבל בסוף פי 32 (עם ריבית דריבית)
כך יצא, שבעוד שלושים שנה, אני אפדה את ההשקעה עם 40 מיליון שקל, ואקנה דירה לי ולכל ילדי.
יצא לי יותר זול מהמשכנתא.
חשבנתי לפי ממוצע רווח שנתי של 13 אחוז.

למה למכור את הנכס היחיד שיש לך ולסכן אותו, בזמן שאתה יכול לקחת עליו משכנתא חלקית?

באמת, אחי – למה להחזיק בנדל"ן כשאפשר לחיות על תקווה, שכירות ואקסל?
אתה מצייר תרחיש שבו אתה מוכר את הדירה, משקיע הכול במדד S&P, שוכר דירה 30 שנה, עושה 13% תשואה בשנה (בכיף!), ואז יוצא לפנסיה עם 40 מיליון שקל ביד ופותח חברת נדל"ן לילדים.

רק מה? שכחת פרט קטן – קוראים לזה מציאות.

1. 13% תשואה קבועה לשנתיים זה נס. ל-30 שנה? זה מדע בדיוני.
אם היית באמת מצליח לשמור על זה בעקביות, קרנות גידור היו מחזרות אחריך. בפועל, גם משקיעים מחושבים מפסידים את הראש בפאניקה של נפילות שוק – שלא לדבר על מסים, דחפים רגשיים, אירועים גלובליים וסתם חוסר מזל.


2. שכירות היא מצוינת – כל עוד אתה צעיר, רווק ומוכן שיגידו לך מתי לעזוב.
תנסה להיות שוכר בן 72 עם פנסיה מקרטעת ובעל בית צעיר שפתאום רוצה למכור. תראה כמה מהר יימחקו לך החלומות על "חופש כלכלי".


3. למה למכור את הדירה כשאפשר לרתום אותה לטובתך?
יש לך נכס? תשתמש בו. קח עליו משכנתא חלקית, תשקיע את ההון שנותר בתיק מפוזר בשוק ההון – ופתאום אתה גם משקיע מתוחכם וגם ישן בשקט בבית שהוא שלך.


4. בעתיד אולי תוכל לקנות דירה עם הרווחים. ואולי גם תזכה בלוטו.
מחירי הנדל"ן לא באמת יורדים פה, ובטח שלא בקצב שאתה מדמיין. אז בהצלחה לקנות "דירה לי ולכל ילדי" בעוד 30 שנה – בתקווה שלא תצטרך קודם למכור את האייפון כדי לשלם את שכר הדירה.



בשורה התחתונה:
הרעיון נשמע מבריק כשמציירים גרף צבעוני עם ריבית דריבית. אבל בפועל? זו הימור על כל מה שיש לך – רק בשביל הסיכוי שאולי, מתישהו, תוכל לקנות את מה שכבר יש לך היום.

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

למה למכור את הנכס היחיד שיש לך ולסכן אותו, בזמן שאתה יכול לקחת עליו משכנתא חלקית?

באמת, אחי – למה להחזיק בנדל"ן כשאפשר לחיות על תקווה, שכירות ואקסל?
אתה מצייר תרחיש שבו אתה מוכר את הדירה, משקיע הכול במדד S&P, שוכר דירה 30 שנה, עושה 13% תשואה בשנה (בכיף!), ואז יוצא לפנסיה עם 40 מיליון שקל ביד ופותח חברת נדל"ן לילדים.

רק מה? שכחת פרט קטן – קוראים לזה מציאות.

1. 13% תשואה קבועה לשנתיים זה נס. ל-30 שנה? זה מדע בדיוני.
אם היית באמת מצליח לשמור על זה בעקביות, קרנות גידור היו מחזרות אחריך. בפועל, גם משקיעים מחושבים מפסידים את הראש בפאניקה של נפילות שוק – שלא לדבר על מסים, דחפים רגשיים, אירועים גלובליים וסתם חוסר מזל.

בנאסד"ק זה לא מופקע. (או במחקה מדד ממונף, ואני יודע שיתעצבנו פה)

2. שכירות היא מצוינת – כל עוד אתה צעיר, רווק ומוכן שיגידו לך מתי לעזוב.
תנסה להיות שוכר בן 72 עם פנסיה מקרטעת ובעל בית צעיר שפתאום רוצה למכור. תראה כמה מהר יימחקו לך החלומות על "חופש כלכלי".

בגיל 72 אתה כבר יכול לקנות דירה

3. למה למכור את הדירה כשאפשר לרתום אותה לטובתך?
יש לך נכס? תשתמש בו. קח עליו משכנתא חלקית, תשקיע את ההון שנותר בתיק מפוזר בשוק ההון – ופתאום אתה גם משקיע מתוחכם וגם ישן בשקט בבית שהוא שלך.

כבר לקחתי את מקסימום המשכנתא שאני יכול כדי לקנות את הבית
בנוסף, אפשר למנף את הכסף גם בהשקעה בשוק ההון.

4. בעתיד אולי תוכל לקנות דירה עם הרווחים. ואולי גם תזכה בלוטו.
מחירי הנדל"ן לא באמת יורדים פה, ובטח שלא בקצב שאתה מדמיין. אז בהצלחה לקנות "דירה לי ולכל ילדי" בעוד 30 שנה – בתקווה שלא תצטרך קודם למכור את האייפון כדי לשלם את שכר הדירה.

ברוך השם אין לי אייפון.
מחירי הנדלן עלו פחות ממדד האס אנד פי- זו מציאות. אלא אם כן אתה מדבר על מקומות ספציפיים, שאז אני יכול גם לדבר איתך על מניות ספציפיות.

בשורה התחתונה:
הרעיון נשמע מבריק כשמציירים גרף צבעוני עם ריבית דריבית. אבל בפועל? זו הימור על כל מה שיש לך – רק בשביל הסיכוי שאולי, מתישהו, תוכל לקנות את מה שכבר יש לך היום.

ככלל, עדיף לקרוא את מה שכתבו לפניך כשאתה פותח אשכול ישן.


אז למה אני לא עושה את זה?
א. כמו שאמרו כאן, זה רוגע כלכלי.
ב. הכסף שמשמש להון עצמי לא שייך לי, הוא ניתן לי על ידי הורי והשווער. עד שהם לא יסכימו לדבר כזה אין היתכנות

 

[עזרא משולם]

אבל אם יש לי רק דירה להשקעה בצפון כי אין לי אפשרות לדירה במרכז ואני גם ככה גר כרגע בשכירות. ובשקלול הדירה להשקעה עושה לי רק 2 אחוז אז למה לא לשים לדוג' בת''א בנקים שבשנים האחרונות עשה בממוצע 65 אחוז ( לא מכיר מישהו שחושב שהבנקים הולכים להפסיד בשנים הקרובות) או בת''א 125 שעושה בממוצע 40 אחוז או כמו כולם סנפ 500 ?