רעיון להשקעה למכור את הדירה ולהשקיע במחקה מדד

[לארג']

דירה שעולה 2.8M השכירות שלה יותר קרובה ל11K מאשר ל7K

תן דוגמאות
כי אני מכיר שיותר קרוב ל7

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

דירה שעולה 2.8M השכירות שלה יותר קרובה ל11K מאשר ל7K

מה שאומר שמוזר שדירה שעולה 2 השכירות היא 4.

 

[שלוחא דרבנן]

מה שאומר שמוזר שדירה שעולה 2 השכירות היא 4.

אני גרתי ביחידה (רבע דירה) 3.5K כל הדירה עלתה 2.2M השאלה מה אתה עושה עם הדירה ואיפה היא ממוקמת
יש מקומות שהשכירות יקרה ביחס למחיר הנכס

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

יחידות יותר יקרות ביחס, בדרך כלל. ברוב המקומות השכירות נמוכה ממחיר המשכנתא.
יש יוצאים מן בכלל.

 

[Tweenset]

דירה שעולה 2.8M השכירות שלה יותר קרובה ל11K מאשר ל7K

נראה לי סביב 7.5k, אפילו 8k

מניין לך?

כי היתה ירידה קלה מאז תחילת המלחמה, בתקופה הנוכחית המחירים התייצבו על קרוב למה שהיו לפני הפיק שהיה אז, סבירות גבוהה מאד שתהיה עליה של מחירים בשנה הקרובה.

 

[אדם הראשון]

אני מכיר באופן אישי זוג שהתחתן לפני שנה,
וקיבל 500,000 ש"ח עבור דירה,
למעשה אין מה לעשות עם זה במרכז, בינתיים זה שוכב בעו"ש....
הראיתי להם שאם הם היו מפקידים את זה ב- S&P היה להם היום בערך 615,000 ש"ח
לפי עלייה ב- שנה

אני מכיר באופן אישי זוג שהתחתן לפני שנה,
וקיבל 500,000 ש"ח עבור דירה,
למעשה אין מה לעשות עם זה במרכז, בינתיים זה שוכב בעו"ש....
הראיתי להם שאם הם היו מפקידים את זה ב- S&P היה להם היום בערך 615,000 ש"ח
לפי עלייה ב- שנה האחרונה של 24%

מה אומר?

מה אני אומר?
מה היה קורה והמדד היה יורד ב-24%
זה מה שאני אומר
שבהשקעה במדד זה אך ורק לטווח ארוך
[חבל שלא השקיעו בביטקוין והיו מרויחים קצת יותר בקיצור זה מאד מסוכן השקעה לטווח קצר]

 

[א שיינפלד]

דירה שעולה 2.8M השכירות שלה יותר קרובה ל11K מאשר ל7K

גם אחרי הירידות במחירי הדירות והעלייה במכירי השכירות
דירה בביתר שעולה 2.8
זה 4 חדרים יפה במיקום טוב או 5 פחות יפה במיקום פחות
אם יקחו עליה שכירות 7 זה המוןןן אפילו לעכשיו

הכל תלוי איפה הדירה
באופן כללי בריכוזים החרדים אחוז התשואה נמוך ממש ביחס לאזורים חילונים
(לפני המלחמה היה בביתר יחס הזוי של 2% עכשיו קצת יותר)

 

[מקצועי בנדל"ן]

מדד ה s&p500 משלב בתוכו סך אחוזים מסוימים שהם נדל"ן .
אמנם באחוזים נמוכים מחברות הטכנולוגיה וכו' , אבל עדיין . הוא מושפע מנדל"ן.

ולגבי מחירי הדיור -
אישית. לא רואה סיבה הגיונית לירידת מחירים.....!

מי שיחפש במרחבי הרשת - דעות מובילות מגדולי הכלכלנים ימצא כך:
1. מחירי הנדל"ן - לפני זינוק מטורף!
2. מחירי הנדל"ן נכנסו לבועה - וכל בועה סופה להתפוצץ!
3. מדד s&p500 - זאת ההשקעה הכי טובה! תשואות גבוהות מדי שנה!
4. האינדיקטור של וורן באפט מאותת על ירידות ב - s&p500 .

ולכן . ההחלטה החכמה ביותר היא לפזר סיכונים.

גם לרכוש נדל"ן .
וגם להשקיע במדד s&p500 .

שניהם במקביל .
ולא כל הביצים בסל אחד!

-----

 

[דף גמרא]

ולכן . ההחלטה החכמה ביותר היא לפזר סיכונים.

גם לרכוש נדל"ן .
וגם להשקיע במדד s&p500 .

שניהם במקביל .
ולא כל הביצים בסל אחד!

הבעיה שבהשקעה בנדל"ן המינימום להשקעה ראשונית הוא גבוה מאוד
וגם המשקיעים בנדל"ן בהרבה מהמקרים אין להם את כל הסכום והם ממנפים את ההשקעה באמצעות משכנתא
וכשאדם השקיע את כל חסכונותיו וגם לקח משכנתא לקניית דירה
במרבית המקרים לא נשאר לו סכום משמעותי להשקעה בשוק ההון
כך שהוא לא יוכל לייצר פיזור משמעותי

 

[שלוחא דרבנן]

גם אחרי הירידות במחירי הדירות והעלייה במכירי השכירות
דירה בביתר שעולה 2.8
זה 4 חדרים יפה במיקום טוב או 5 פחות יפה במיקום פחות
אם יקחו עליה שכירות 7 זה המוןןן אפילו לעכשיו

הכל תלוי איפה הדירה
באופן כללי בריכוזים החרדים אחוז התשואה נמוך ממש ביחס לאזורים חילונים
(לפני המלחמה היה בביתר יחס הזוי של 2% עכשיו קצת יותר)

לא זכור לי שדיברתי על דירה בביתר, יותר משהו בכיוון וילה בירוחם או דירה בחולון...

 

[א שיינפלד]

לא זכור לי שדיברתי על דירה בביתר, יותר משהו בכיוון וילה בירוחם או דירה בחולון...

לא ראיתי שכתוב שם של מקום
וזה בדיוק מה שאמרתי
התשואה משתנה מעיר לעיר ומאזור לאזור

 

[בדינג]

לטעמי לחיות בדירה משלי נותן שקט ויציבות מסוימת
אבל לשיטתכם,
למה לא להוציא משכנתא על חלק מהדירה ולהשקיע?
זה נראה מינוף הגיוני יותר (או לקנות קרן ממונפת).
אגב, מה שמוזר שבסוף אתם רוצים לתת לילדים דירות עם הכסף שתרוויחו...
לשיטתכם לא אמור להיות רצון לקנות דירה אלא הילדים ימשיכו וישקיעו וכו

תקח משכנתא שהריבית עליה 6% לשנה כדי להרוויח 10% ותשלם מס של 25%?

זה גרוש וחצי, וזה גם לא ודאי.

 

[יאלילי]

תקח משכנתא שהריבית עליה 6% לשנה כדי להרוויח 10% ותשלם מס של 25%?

זה גרוש וחצי, וזה גם לא ודאי.

לגופו של ציטוט:
זה לא כ"כ מדוייק, כי זה גרוש וחצי כשמדובר במינוף בסכום נמוך, אבל כשמדובר בסכום גבוה, נניח מיליון שקל ומעלה, זה ממש לא גרוש וחצי.. ממש לא. וככל שהטווח ארוך יותר, הרווחים גבוהים יותר.

 

[יוסיK]

לגופו של ציטוט:
זה לא כ"כ מדוייק, כי זה גרוש וחצי כשמדובר במינוף בסכום נמוך, אבל כשמדובר בסכום גבוה, נניח מיליון שקל ומעלה, זה ממש לא גרוש וחצי.. ממש לא. וככל שהטווח ארוך יותר, הרווחים גבוהים יותר.

הבעיה במינוף כזה בהשקעה בסיכון גבוה שהסיכון מכפיל לפי יחס המינוף אבל הסיכוי קטן בגלל הריבית כלומר אולי שווה לקחת את הסיכון כשמרויחים 7.5% [אחרי מיסים] מי אמר שזה שווה כשהסיכוי הריאלי להרויח הוא לא יותר מ 2.5%

 

[bmsz]

הבעיה במינוף כזה בהשקעה בסיכון גבוה שהסיכון מכפיל לפי יחס המינוף אבל הסיכוי קטן בגלל הריבית כלומר אולי שווה לקחת את הסיכון כשמרויחים 7.5% [אחרי מיסים] מי אמר שזה שווה כשהסיכוי הריאלי להרויח הוא לא יותר מ 2.5%

נוכל להתווכח על מינוף בסביבת ריבית גבוהה.
אבל לא ניתן לשלול את החשיבה הזו

 

[25]

אם יש למישהו טענה נוספת, אשמח אם יכתוב אותה, לטובת הדיון כולו.

א. תיקח בחשבון שהמדד תלוי בדולר ואם הדולר יורד גם השוי של השקל ששמת יורת ותמיד יהיה לך את ההמרה בין הדולר לשקל גם בהפקדה וגם במשיכה, (אא"כ אתה יכול לפתוח מחקה מדד צמוד לשקל אבל העלות ניהול שלו יקה יותר)
ב. ארה"ב לא צריכ לקרוס בשביל שיהיה לך הפסדים שתרצה לברוח אם הכסף שנותר, כי המדד יש לו ריכוזיות גבוהה של אחוזים ניכרים בכמה חברות גדולות כדוגמת מטא מיקרוספט אנבדיה וכו', מספיק שאחת מהם קורסת והאחוזים שנחתכים מהרווח גדולים מאוד, (גם לזה יש אפשרות להפקיד בקרן מחכה מדד אם אחוזים שווים לכל חברה, וכנ"ל העלות יהול גבוהה ואחוזי הרווח הם לא מה שאתה מציג כי החברות הגדולות הם בעיקר נותנות את הרווח).
ג. כרגע שאתה בספא בסלון רגוע אתה אומר גם אם יהיה נפילות אני ימשיך כי בטווח הארוך זה הוכיח את עצמו, לא קם האדם שזה הכסף היחיד שלו והעוגן שלו לחיות את שארית חייו המתבגרים, שראה את הכסך שלו נאכל משני מליון ומפסיד רק 25 אחוז שזה חצי מליון והתחזית של האנליסטים לשנים הקרובות שנראה ירידות נוספת שלא ברח בעור שניו, ופרט אם זה קורה אחרי 15 שנה בטווח שבו הוא חושב שבשנים הקרובות הוא צריך למשוך את הכסף, קח גם תרחישי אימה ותשכלל שאז השיקול דעת עובד שונה.
ד. תחשבן גם את המס רוחי הון שהוא 25 אחוז.

 

[ח.ג.ג'.]

ופרט אם זה קורה אחרי 15 שנה בטווח שבו הוא חושב שבשנים הקרובות הוא צריך למשוך את הכסף

מי שמתכנן למשוך כסף בשנים הקרובות צריך להעביר בהדרגה את הכסף למסלול יותר סולידי בדיוק בגלל שיתכנו ירידות.
לגבי היכולת לא למשוך בירידות - ידע הוא כוח. בהחלט יש אנשים שמסוגלים לא למשוך גם בירידה קיצונית.

 

[אמת מארץ תצמח]

תיקח בחשבון שהמדד תלוי בדולר

לא מדויק בכלל.
המדד כשלעצמו - לא תלוי בדולר.

שערי מט"ח רלוונטים כלפיך.
גם שם, לא עליית הדולר או ירידתו אמורים לעניין אותך.
מה שמשפיע עליך זה עליית השקל או ירידתו.

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

א. תיקח בחשבון שהמדד תלוי בדולר ואם הדולר יורד גם השוי של השקל ששמת יורת ותמיד יהיה לך את ההמרה בין הדולר לשקל גם בהפקדה וגם במשיכה, (אא"כ אתה יכול לפתוח מחקה מדד צמוד לשקל אבל העלות ניהול שלו יקה יותר)

כמה נראה לך הדולר ישתנה בעשרים שנה? הוא יהיה שווה עשרים שקל? חצי שקל? נראה לי הוא ישאר בערך על אותו מחיר (בסופו של דבר בנק ישראל שומר עליו)

ב. ארה"ב לא צריכ לקרוס בשביל שיהיה לך הפסדים שתרצה לברוח אם הכסף שנותר, כי המדד יש לו ריכוזיות גבוהה של אחוזים ניכרים בכמה חברות גדולות כדוגמת מטא מיקרוספט אנבדיה וכו', מספיק שאחת מהם קורסת והאחוזים שנחתכים מהרווח גדולים מאוד, (גם לזה יש אפשרות להפקיד בקרן מחכה מדד אם אחוזים שווים לכל חברה, וכנ"ל העלות יהול גבוהה ואחוזי הרווח הם לא מה שאתה מציג כי החברות הגדולות הם בעיקר נותנות את הרווח).

בשביל שבמשך חמש עשרה שנה המדד לא יעלה מחדש, כן, מדינת ארה"ב צריכה לקרוס

ג. כרגע שאתה בספא בסלון רגוע אתה אומר גם אם יהיה נפילות אני ימשיך כי בטווח הארוך זה הוכיח את עצמו, לא קם האדם שזה הכסף היחיד שלו והעוגן שלו לחיות את שארית חייו המתבגרים, שראה את הכסך שלו נאכל משני מליון ומפסיד רק 25 אחוז שזה חצי מליון והתחזית של האנליסטים לשנים הקרובות שנראה ירידות נוספת שלא ברח בעור שניו, ופרט אם זה קורה אחרי 15 שנה בטווח שבו הוא חושב שבשנים הקרובות הוא צריך למשוך את הכסף, קח גם תרחישי אימה ותשכלל שאז השיקול דעת עובד שונה.

אולי, מקווה שלא.

ד. תחשבן גם את המס רוחי הון שהוא 25 אחוז.

חושבן.

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

זה גרוש וחצי, וזה גם לא ודאי.

אשמח לקבל את הגרוש וחצי הנ"ל
(יוצא במצטבר כמה מיליונים...)