דיון מחירי הדירות לאן?

[710]

בסוף הציבור גודל יותר מהר מקצב הבניה אז בסוף זה תמיד יעלה כדוגמה במחיר למשתכן היה הגרלות של כ 30000 דירות ב22 וב23 רק17 שתבין את החוסר

יש גם הרבה דירות בשוק חופשי
יש קרקעות פרטיות שהם ללא מחיר למשתכן
יש הרבה משקיעים שמחזיקים כמה דירות

הנתון הכי דרמטי זה
שיש בידי הקבלנים 140,000 דירות לא מכורות!

 

[לארג']

הנתון הכי דרמטי זה
שיש בידי הקבלנים 140,000 דירות לא מכורות!

מקור?

 

[3040*]

תצרפו לכל החגיגה את הכמויות של הדירות הלא חוקיות במודיעין עילית בית שמש ביתר בני ברק שחלקם נמכרות בטאבו משותף חלקם מושכרות
עובדה שאנשים לא גרים ברחוב

 

[די]

אבל זה דורש שינויי חקיקה - לקבוע אחוזי רווח לקבלנים,

לא קשור לשינויי חקיקה.
המצב בפועל הוא שקבלנים לוקחים אחוז רווח מסוים, בגלל דרישות של הבנק וכו'.

 

[ר' יהונתן]

רק שימו לב שהאינפלציה הגבוהה לצערינו מתחילה לחזור ורק היום קיבלנו עלית מחירים אצל שסטוביץ וכן עליה חדה במחירי הדלק שזה כמובן משפיע על המדד ואח''כ על הריבית ואח'''כ על מחירי הדירות

 

[בית שמשניק]

הריבית תרד היום? לשני הבנקים הגדולים בישראל יש תחזיות הפוכות

www.globes.co.il

 

[אוגנדה מותגים לשעבר]

הרבית ירדה ברבע אחוז !!!
ל4.5

 

[בית שמשניק]

הרבית ירדה ברבע אחוז !!!
ל4.5

רבע אחוז זה לא הרבה. אבל מה שיותר חשוב זו המגמה והאיתות על ההמשך.

 

[shimשימי]

רק לסבר את האוזן למי שלא מבין את העניין המשכנתא
זה ישנה את הריבית רק במסלול של הפריים
מה שאומר שעל כל מאה אלף שקל שלקחתם
ההחזר ירד ב 250 שקל בשנה -מה שאומר 21 שקל בחודש בערך

 

[ברבור1]

רק לסבר את האוזן למי שלא מבין את העניין המשכנתא
זה ישנה את הריבית רק במסלול של הפריים
מה שאומר שעל כל מאה אלף שקל שלקחתם
ההחזר ירד ב 250 שקל בשנה -מה שאומר 21 שקל בחודש בערך

רבע אחוז זה לא הרבה. אבל מה שיותר חשוב זו המגמה והאיתות על ההמשך.

 

[בית שמשניק]

בענף הבניה חוגגים את הורדת הריבית: "החלטה בעלת אפקט פסיכולוגי שתעודד את השוק"

ברכות מקיר לקיר על החלטת בנק ישראל על הפחתת הריבית ב-0.25%. נשיא התאחדות הקבלנים: "צעד נכון ומתבקש שיקל מעט על המגזר העסקי וענף הבנייה"...

www.nadlancenter.co.il

 

[710]

בענף הבניה חוגגים את הורדת הריבית: "החלטה בעלת אפקט פסיכולוגי שתעודד את השוק"

ברכות מקיר לקיר על החלטת בנק ישראל על הפחתת הריבית ב-0.25%. נשיא התאחדות הקבלנים: "צעד נכון ומתבקש שיקל מעט על המגזר העסקי וענף הבנייה"...

www.nadlancenter.co.il

רואים כמה שהם לא דוברי אמת
וכמה שהריבית הגבוהה הלחיצה אותם

סתם כל הזמן הם סיפרו סיפורים שהם "דואגים" לציבור שנאנק מריבית גבוהה
בזמן שאמת שם פחדו מזה שהם יצרכו להוריד מחירים....
לדעתי רק רבע אחוז לא יציל אותם...

 

[בית שמשניק]

הנתון הכי דרמטי זה
שיש בידי הקבלנים 140,000 דירות לא מכורות!

לפי הפרסומים באתרי הכלכלה יש 62K ולא 140K, וגם המספר הזה כולל בעיקר דירות לא מוכנות. מספר הדירות המוכנות שבידי הקבלנים עומד על 5K בלבד

62 אלף או רק 5,000? כמה דירות על המדף יש באמת ישראל

www.globes.co.il

 

[shimשימי]

חברים יקרים.
השמחה מוקדמת מדאי
התפרסם שהשחמל עולה ב2.6 אחוז
שסטוביץ מעלה מחירים
הדלק מתייקר דרמטית

וגם הממשלה כנראה תקצץ תקציבים

הורדת הריבית (כרגע) לא מראה על סימן חיובי
אלא יותר בכיוון של פחד מהבאות

 

[ברבור1]

חברים יקרים.
השמחה מוקדמת מדאי
התפרסם שהשחמל עולה ב2.6 אחוז
שסטוביץ מעלה מחירים
הדלק מתייקר דרמטית

וגם הממשלה כנראה תקצץ תקציבים

הורדת הריבית (כרגע) לא מראה על סימן חיובי
אלא יותר בכיוון של פחד מהבאות

גם אסם וסוגת...

אבל הכי משמעותי זה החשמל והדלק ....

 

[בית שמשניק]

TheMarker | שוק ההון

"פתחנו שמפניות": חברות מימון הנדל"ן מקוות שירידת הריבית תזניק אותן​

בענף הנדל"ן מעריכים שרוכשי דירות שהיו בעמדת המתנה בגלל הריבית הגבוהה — יחזרו לשוק בעקבות המהלך של נגיד בנק ישראל ■ גם אם לא מדובר בהורדת ריבית עוצמתית, היפוך המגמה צפוי להעיר את הענף, ולהגדיל את הפעילות של חברות אשראי־חוץ בנקאי וחברות ביטוח שמממנות נדל"ן מקומי ■ "ירידת הריבית תקטין את הסיכון בכל הענף"

ספוילר: המשך

עברו לתצוגת גלריה

הפרויקט בכיכר המדינה בתל אביב. חבילת מימון של 2 מיליארד שקלצילום: עופר וקנין

מיכאל רוכוורגר

06:13, 03 בינואר 2024

אחרי העלאות הריבית במשק, שהחלו באפריל 2022, החליט בנק ישראל שלשום לשנות כיוון ולהתחיל בסבב של הורדות ריבית. זאת, אחרי ארבע שנים שבהן הריבית לא ירדה. הריבית לינואר ירדה ב–0.25% ל–4.5%, וריבית הפריים תהיה 6%.

ההחלטה להוריד את הריבית כבר עתה הפתיעה במידה מסוימת את השווקים, והיא מקדימה בכך את מרבית המדינות המפותחות, שטרם החלו בהורדות ריבית מאז שהאינפלציה בעולם הרימה ראש ב–2022. כל זאת כשישראל עדיין נמצאת במלחמה, שלא ברור מתי וכיצד תסתיים, ומה יהיו השלכותיה הכלכליות בעקבות התנהלות ממשלתית — שאינה תמיד עולה בקנה אחד עם ציפיות נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון.



גם אם מדובר בהורדה בשיעור יחסית נמוך והריבית עדיין גבוהה, ומבלי לדעת מתי ובאילו עוצמות יהיו הורדות הריבית הבאות, אין ספק ששינוי המגמה של בנק ישראל ישפיע על שוק הנדל"ן המקומי בכלל ועל שוק מימון הנדל"ן בפרט.


יזם בכיר בענף הנדל"ן ציין כי "אחרי ההודעה על הורדת הריבית התכנסנו בסביבות 17:00 בחדר ישיבות אצלנו ופתחנו שמפניות של תקווה לציון האירוע. לא כולם הבינו למה אנחנו כל כך אופטימיים פתאום, והמהנדסים שלנו שאלו אם לא מדובר בחגיגה מוקדמת מדי. אבל יש לכך סיבה טובה הפעם. שכן זה לא משנה מתי נראה את ההורדה הבאה, וגם אם לא נראה בטווח הנראה לעין הורדות ריבית חדות, ברגע שבנק ישראל שינה את הדיסקט ולחץ על כפתור ההורדה, כשהנגיד סימן שהגענו לתקרה — זה אמור לשנות את הדינמיקה בשוקי הנדל"ן והמימון. עלויות המימון צפויות לרדת בהדרגה".

מדדי הנדל"ן זינקו אחרי הודעת הריבית

אמנם כטבעם של שוקי הון, שמקדימים את הכלכלה הריאלית, הורדת הריבית ב–2024 כבר ריחפה באוויר, ובאה לידי ביטוי בכך שמאז 26 באוקטובר 2023 ועד סוף דצמבר מדדי ת"א בנייה ות"א נדל"ן (-1.75% 983.94) עלו ב–25.5% ו–20% בהתאמה, ותיקנו בכך את הירידות בשלושת השבועות הראשונים של המלחמה. ואולם השבוע, הדיבורים והציפיות של השוק פגשו הלכה למעשה צעד אופרטיבי של הנגיד. ואכן, בתגובה להודעה על הורדת הריבית זינקו שלשום מדדי ת"א בנייה (+1.27% 190.42) ות"א נדל"ן בכ–4.5%, ואתמול ב-2.37% ו-0.86%, בהתאמה.

יש לא מעט גורמים שהפחתת הריבית מפיחה בקרבם סימני אופטימיות. ראשית, כל יזמי הנדל"ן רואים בכך פוטנציאל לירידה בהוצאות המימון וחזרה הדרגתית של רוכשים פוטנציאליים, שישבו על הגדר וחששו ליטול משכנתאות, שעלות ההחזרים בגינן עלו דרמטית עם עליית הריבית.

עברו לתצוגת גלריה

יובל גייער, שותף מנהל בקרן מרתוןצילום: רמי זרנגר

"נראה הרבה עסקות מתבצעות אך במספרים נמוכים מאלה שראינו בשנים הקודמות, הרבה בגלל לחצי מימון. הנחות העבודה שלנו הן שמרניות לגבי מחירי הנדל"ן בשנים הקרובות"

הורדת הריבית היא גם חדשות טובות לחברות האשראי החוץ־בנקאי, כמו מניף (+0.45% 976) , ברקת קפיטל (-0.64% 154.5) , נאוי גרופ (-0.37% 2412) , גמלא הראל (+0% 336.2) , מכלול (+1.7% 551.9) ויסודות, המתמחות בהעמדת אשראי ליזמים ולפרויקטים נדל"ניים. בשנתיים האחרונות מתמודדות חברות אלה עם סביבה עסקית מאתגרת ומורכבת. זאת מכיוון שכל הורדת ריבית מוזילה לאותן החברות את עלות הגיוס של המקורות מהבנקים, מחברות הביטוח ומשוק ההון. זה אמור בסופו של דבר גם להתבטא בהורדת הריבית שאותן חברות מגלגלות ללקוחות שלהן, ששבים ליטול מהן הלוואות.

בשנים האחרונות חל גידול בנוכחותו של שוק מימון הנדל"ן החוץ־בנקאי. הדבר נובע מכמה סיבות. הבנקים, שגם כיום נחשבים לשחקנים הבולטים במימון הנדל"ן, הקטינו עד לאחרונה את נוכחותם במגזר הזה. הדבר נבע מהקשחת הדרישות הרגולטוריות של בנק ישראל, וכן בשל תיאבון סיכון שונה בין הבנקים.

בנוסף, לא רק יזמים קטנים וקבוצות רכישה קטנות פונים לחברות אשראי חוץ־בנקאיות אחרי שאינם מצליחים לקבל מימון מהבנקים, אלא גם יזמים גדולים יותר, שזקוקים למימון לצורך רכישת קרקעות ופרויקטי מגורים עם שימושים מעורבים.

נוסף על כך, חברות הביטוח הגדילו בשנים האחרונות, וצפויות להגדיל עוד בעתיד, את חשיפתן לשוק מימון הנדל"ן בישראל. זאת, בצד השקעות ישירות ברכישת נדל"ן ומניות של חברות נדל"ן. הן מממנות את יזמי נדל"ן באופן ישיר ובאופן עקיף באמצעות מימון של חברות אשראי חוץ־בנקאי לנדל"ן.

עברו לתצוגת גלריה

עדי גזית, המנכ"ל ומבעלי השליטה בברקת קפיטלצילום: אלי דסה

"הביקושים בישראל הם ל–70–80 אלף דירות חדשות בשנה. ברגע שהשוק יחזור והמלחמה תסתיים, אותם ביקושים עזים יתחילו להתממש"

דוגמה לכך ניתן היה לראות בשנה וחצי האחרונות בפרויקט הענק בכיכר המדינה בת"א, שבו מוקמים, בין השאר שלושה מגדלי בני 40 קומות כל אחד. את חבילת המימון בהיקף של 2 מיליארד שקל עבור יותר מ–300 בעלי זכויות בקרקע אירגנה ברקת קפיטל, וצירפה כמממנות בפועל את החברות מגדל וכלל.

לפי הערכות, במערכת הפיננסית נכון לסוף 2023 היקף האשראי הישיר והעקיף שהעמידו חברות אשראי־חוץ בנקאי לנדל"ן מוערך ב-15 מיליארד שקל. ההיקף שהעמידו מוסדיים (חברות ביטוח) מוערך ב–5 מיליארד שקל. ביחד, חלקן של החברות החוץ־בנקאיות והביטוח במימון נדל"ן מגיע ל–20 מיליארד שקל ומהווה כ–3% מסך האשראי לנדל"ן.

"עליית יהודים תגדיל את הביקוש"

עדי גזית — המנכ"ל ומבעלי השליטה בברקת קפיטל, בצד רוני בירם וגיל דויטש — ציין כי "ירידת הריבית לאו דווקא תהיה דרמטית בשיעור שלה, אך יש במהלך אלמנטים דרמטיים, פסיכולוגיים ומגמתיים, שבאים לידי ביטוי בכך שברגע שרואים את התחלת הירידה זה צפוי להציף את השוק ברוח של עשייה. בהתאם לכך, יזמים, בצד רוכשי דירות, יחזרו לפעילות — מה שאמור ליצור את האפקט החיובי המיוחל".

מה קורה כיום בשוק הנדל"ן למגורים?

גזית: "הביקושים בישראל הם ל–70–80 אלף דירות חדשות בשנה. הביקוש היה קיים גם ב–2023, אף שבקושי ראינו קונים במשרדי המכירות. ברגע שהשוק יחזור והמלחמה תסתיים, אותם ביקושים עזים יתחילו להתממש — וישפיעו על סגמנטים נוספים בשוק הנדל"ן. בצד זה, צפויה עלייה של יהודים ארצה, שגם תגדיל את הביקוש.

עברו לתצוגת גלריה

"חלה התעוררות במכירות, שמורגשת באופן רוחבי כבר כעת. אנחנו שומעים זאת מיזמים בכל מגוון הגדלים. זה לא הקצב הרגיל מלפני התקופה של עליות הריבית, אבל השוק חזר לפעול ולעבוד. אם המגמה תימשך, בצד יציאה מהמלחמה והורדה בריבית, סביר שהמכירות ילכו ויתגברו, והשוק יחזור לעצמו".

איך ייראה ענף המגורים בישראל ב–2024?

גזית: "שוק המגורים, שהיה בקיפאון גם בצד הבנייה, יחזור בהדרגה. ככל שהמצב הביטחוני והכלכלי ישתפרו והוודאות תתבהר, זה יהיה בעצימות גבוהה יותר".

ליאור סוסונקין, מנהל מערך האשראי העסקי והתשתיות במגדל ביטוח ופיננסים, ציין כי "חברות האשראי החוץ־בנקאי הראו בשנים האחרונות שיש להן מקום בשוק, בצד הבנקים, אף שהיקף פעילותן קטן בהרבה והן תופסות שיעור נמוך יחסית מהשוק. לבנקים יש עדיין יתרונות יחסיים, כמו עלות מקורות נמוכה יותר, אבל ראינו גם את החברות החוץ־בנקאיות, שיש להן יכולת תגובה מהירה ויכולת לבצע התאמות במבנה העסקה, מלוות מגוון של פרויקטים, גם גדולים. כך שיש לחברות החוץ־בנקאיות גם יכולת לתת ליזם סל מימון רחב יותר, שכולל גם השלמת הון עצמי.

"שוק הנדל"ן, ובפרט הנדל"ן למגורים, מאוד גדול, וחברות האשראי החוץ־בנקאי תופסות עדיין רק שיעור נמוך מתוכו — כך שפוטנציאל הצמיחה גדול. הן מתבססות על מקורות הון קטנים ביחס לבנקים ותלויות במקורות חיצוניים. לכן, הן משתפות פעולה עם המוסדיים גם במתן הלוואות לפרויקטים. גוף מוסדי יכול לתת מענה הן למחסור בהון של חברות האשראי החוץ־בנקאי הן לערבויות המכר הנדרשות — כך שקיים פוטנציאל גדול לפעילות משותפת. קיימת גם פעילות משמעותית של קבוצות רכישה, והביקוש למימון שלהן עולה.

עברו לתצוגת גלריה

ליאור סוסונקין, מנהל מערך האשראי העסקי והתשתיות במגדל ביטוח ופיננסיםצילום: גל חרמוני

"יכולת החזר ההלוואה באמצעות מכירת הנכס תשתפר. עם זאת, איני חושב שנחזור לרמות הריבית של לפני שנתיים, כך שהאתגרים ליזמים יישארו משמעותיים"

"חברות האשראי החוץ־בנקאי צברו ניסיון וידע בתחום, ויודעות לתת מענה לכך, כשגם היציאה של טריא מהתחום מאפשרת להן יותר פרויקטים זמינים. נמשיך להיות במימון נדל"ן עם התמקדות במימון קבוצות רכישה, כמו העסקה בכיכר המדינה, וכן ברכישת נתחים מתיקי משכנתאות, כמו העסקות שעשינו עם בנק ירושלים".

כשהריביות מתחילות לרדת, איזו השפעה תהיה לכך על שוק מימון הנדל"ן?

סוסונקין: "ירידת הריבית תקטין את הסיכון בענף. ראשית, הירידה בעלויות המימון תקל על יכולת היזמים לבצע פירעון שוטף של החוב, ותקטין את הסיכון לבעיית התשלום בתקופת ההלוואה. זה משמעותי במיוחד עבור יזמים שרכשו קרקעות שמומנו בהלוואות, אבל עדיין אינן בשלות לליווי, או פרויקטים שנתקעו בלי עובדים — כך שהיזם צריך לשלם את הריבית ממקורות אחרים. בנוסף, יכולת החזר ההלוואה באמצעות מכירת הנכס תשתפר. עם זאת, איני חושב שנחזור לרמות הריבית של לפני שנתיים, כך שהאתגרים ליזמים יישארו משמעותיים".

עד כמה היזמים תקועים עתה עם הריבית הגבוהה ועלויות המימון, ומחפשים לממש נכסים וקרקעות?

יובל גייער, שותף מנהל בקרן מרתון: "יחד עם האי־ודאות הפוליטית והביטחונית, עלויות המימון הפכו להיות הגורם המשמעותי ביותר בשוק הנדל"ן כיום. השילוב של המחירים הגבוהים, שבהם נרכשו נכסים בשנים האחרונות, יחד עם הריבית הגבוהה — יצרו משקולת משמעותית בכל הסגמנטים של הנדל"ן. לנוכח מצב השוק, יזמים כבר מתקשים כיום, ויתקשו עוד יותר בעתיד, לממן מחדש נכסים מבלי להוסיף הון עצמי משמעותי.

עברו לתצוגת גלריה

בנייה בירושלים. "שוק המגורים יחזור בהדרגה"צילום: שריה דיאמנט
"הדבר מביא כיום לשוק נכסים וקרקעות במחירים שנמוכים באופן משמעותי מאלה שנדרשו לשלם עליהם לפני כשנה. אנחנו רואים מספר משמעותי של עסקות חוזרות — כאלה שבחנו לפני שנה ולא עשינו כי המחיר היה גבוה מדי לטעמנו, וחוזרות כיום במחיר נמוך. יש כיום בשוק מספר לא מבוטל של חברות המחפשות להכניס שותף בגרעין השליטה. דווקא בתקופה כזו עבור קרנות כמונו זה הזמן לפעול בנחישות גדולה יותר, כדי למצות הזדמנויות שמתאימות לאופי הפעילות".

חיפוש הזדמנויות

אילו הזדמנויות אתה כבר רואה בשוק כיום?

גייער: "כחלק מתהליך העבודה, פעלנו מתחילתה של תקופת עליית הריבית למיפוי חברות שנכנסו למשבר במצב מאתגר. כתוצאה מכך, ניהלנו מו"מ עם כמה חברות, בהן קבוצת חנן מור, שהחזיקה בקרקע בנס ציונה. הקרקע והפוטנציאל שלה, בצירוף המצב העסקי של חנן מור, התלכדו לעסקה שתואמת את המטרות שלנו.

"אנחנו נמצאים בשלבי בדיקות מתקדמים של כמה מתחמים, שבהם ניתן לנצל את הידע של הקרן לגבי תוכניות עתידיות, בצירוף הנזילות הגבוהה שלה והיכולת להגיב מהר. אנחנו גם מזהים כמה ערים שבהן יש פערים משמעותיים בין המחירים בהם נרכשו קרקעות במכרזים בשנתיים האחרונות למחירי המכירה בפועל. הדבר הזה יביא לכך שאותם רוכשי מכרזים לא יוכלו למכור את הדירות במחירים המצופים, ואולי אף ייאלצו למכור את הקרקעות במחירים נמוכים מאלה שבהן נרכשו".

איך אתה רואה את 2024 בהיבט של שוק מימון הנדל"ן?

גייער: "נראה הרבה עסקות מתבצעות אך במספרים נמוכים מאלה שראינו בשנים הקודמות, הרבה בגלל לחצי מימון. אני מניח שנראה גם חברות ויזמים הנקלעים לקשיים. מכיוון שאנחנו עוסקים בפרויקטים מורכבים, הנחות העבודה שלנו הן שמרניות לגבי מחירי הנדל"ן בשנים הקרובות".

 

[יש מבין]

הורדת הריבית הקטנטנה לא תוביל כרגע לעלית הביקוש. וזאת משום ההגרלות המתקיימות עכשיו שמקפיאות את השוק (באופן יחסי) עד לפרסום התוצאות ועוד הורדה של הריבית לא נראית באופק כך שהמגמה הקטנה של ירידת המחירים כנראה תמשיך לפחות עד פסח

 

[פניני ריין]

אבל אח"כ המחירים יזנקו ובגדול.
זה ברור.

 

[פניני ריין]

לפי להיטות הרוחות עושה רושם שישנם שחושבים שיצליחו להניע את ירידת המחירים או עלייתם בעזרת שכנוע של המוני הגולשים בפרוג שהמחירים הולכים להשתנות לכיוון כלשהו.

בהחלט הגיוני.
בסופו של דבר כל שוק מורכב מהיצע וביקוש- שהם גם תוצרים של השיח בשוק.
כלכלה היא מדע פסיכולוגי.
(לכן גם הורדת הריבית משפיעה על השוק הרבה מעבר לגודל האמיתי שלה-רבע אחוז. ואגב, רבע אחוז הוא לא מעט בשוק של מיליארדים)

 

[710]

אבל אח"כ המחירים יזנקו ובגדול.
זה ברור.

כנראה שלא
לתחושתי ייקח עוד כמה שנים עד שהמחירים יחזרו לזנק "בגדול"...

גם אם זו"צ ישלם על בחודש בבית שמש 7000 במקום 8000
זה לא יגרום לאלפי הזוצי"ם להסתער על הדירות...
מדובר בהחזרים הזויים של שיערו אבותינו!