מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[די]

שהכסף יופנה כעת למטרות אחרות?

כלל לא ברור שהמדינה "מפסידה" מדירה בהנחה, ייתכן מאוד שהתכנית גורמת ליותר אנשים לקנות דירות, כך שבסך הכל המדינה מרוויחה יותר מיסים.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני מודיע כאן כי ביררתי אצל גורם הבכיר ביותר במשרד השיכון והתברר כי הכל ישוב על מקומו בקרוב. ההגרלות תמשכנה וגם המכרזים, המדינה לא יכולה בלי זה.

אמממה ייתכן שישנו את התנאים וזה כבר בעייה, אבל העיקרון ייוותר.

 

[צחיאל]

אני מודיע כאן כי ביררתי אצל גורם הבכיר ביותר במשרד השיכון והתברר כי הכל ישוב על מקומו בקרוב. ההגרלות תמשכנה וגם המכרזים, המדינה לא יכולה בלי זה

מתי ?
כולם יודעים שהמלחמה תמשך כמה וכמה חודשים

 

[ספריי שלג]

אני מודיע כאן כי ביררתי אצל גורם הבכיר ביותר במשרד השיכון והתברר כי הכל ישוב על מקומו בקרוב. ההגרלות תמשכנה וגם המכרזים, המדינה לא יכולה בלי זה.

אמממה ייתכן שישנו את התנאים וזה כבר בעייה, אבל העיקרון ייוותר.

השאלה האם ישאר כסף למדינה שתוכל לאפשר לעצמה הפסד הכנסה כזה משמועתי.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

השאלה האם ישאר כסף למדינה שתוכל לאפשר לעצמה הפסד הכנסה כזה משמועתי.

החכמה היא שלא צריך להוציא כסף אקטיבי מהקופה אלא רק וויתור על הכנסות, זה צוויי דינים כידוע

 

[בית שמשניק]

משרד השיכון יוזם תוכנית לצירוף דירות שלא נמכרו ל"דירה בהנחה" | בלעדי

www.globes.co.il

 

[מתייעץ צעיר]

משרד השיכון יוזם תוכנית לצירוף דירות שלא נמכרו ל"דירה בהנחה" | בלעדי

www.globes.co.il

מי מעלה לחסומים?

 

[בית שמשניק]

ספוילר: כתבה

דירה בהנחה | בלעדי

משרד השיכון יוזם תוכנית לצירוף דירות לא מכורות של יזמים ל"דירה בהנחה"​

התוכנית, שנועדה לנצל את מלאי הדירות הלא מכורות בידי היזמים, ששובר שיאים, נדונה בימים אלה בין בכירי המשרד לאוצר ולהתאחדות הקבלנים • סיכוי טוב שיזמים רבים ירצו לקחת חלק בתוכנית, אך ישנן לא מעט בעיות ביישומה​

אריק מירובסקי06.12.2023

משרד הבינוי והשיכון יוזם הסבת עשרות אלפי דירות קבלן שטרם נמכרו, לדירות שיימכרו בהנחה משמעותית לזכאים שנרשמו לתוכנית "דירה בהנחה" וטרם זכו בדירה. מדובר בתוכנית שכרגע נמצאת בשלבי גיבוש טיוטות, שיצטרכו לעבור גם את התאחדות הקבלנים בוני הארץ וגם את משרד האוצר. כפי שנראה עכשיו, יוזמיה, ובראשם מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, צפויים להתקל בלא מעט בעיות עד למימושה.

אתמול התקיים דיון סוער בנושא ענף הבנייה ומחירי הדירות בוועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת. אחד מהנתונים שהוצגו על־ידי נציגי האוצר באותו דיון, היה שיא של השנים האחרונות במלאי הדירות הלא מכורות שבהן מחזיקים היזמים, שמגיע ליותר מ-61 אלף יחידות דיור, ששוויין עשרות מיליארדי שקלים.
אסף וקסלר ממשרד האוצר ציין כי יש בשוק 60 אלף דירות שיכולות להימכר מחר בבוקר. "הדירות האלה ימכרו בהיקף כזה או אחר אם יורידו מחירים. בסוף, מדובר בשיווי משקל כלכלי. יש פתרונות שוק שיכולים לקרות ולזה אנחנו שואפים. הייתה עליית מחירים ואנחנו לא רוצים לייצר מנגנונים שיעכבו ירידות מחירים", אמר וקסלר.
מנגד, טענו נציגי החברות הקבלניות כי הדרישות של המדינה כגון מס רכישה על קרקע, היטלי השבחה ואגרות על עובדים זרים שנכנסים לא מאפשרות להוריד את המחירים. חיים פיגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמר לווקסלר: "אתה מציע שענף הבנייה יושיט את היד לצווארו ויתאבד. ענף הבנייה יושב על 500 מיליארד שקל חוב. אנחנו נלחמים על חיינו כרגע. יש קבלנים קטנים שמייצרים 80% מהיצע הדירות, ואין להם את היכולות שהאוצר חושב שיש להם. עם הרווחים הקבלן משלם מסים גבוהים ורוכש קרקעות להתחלות בנייה חדשות".
"ברגע שיש מלאי של 60 אלף דירות לא מכורות, אנחנו שואלים את עצמנו, היכן עובר שיווי המשקל בין טובת הציבור לטובת היזמים. מצד אחד לא רוצים לראות יזמים קורסים, אלא להמשיך לראות את השוק ממשיך לעבוד, ויזמים ניגשים למכרזים, אבל אנחנו גם לא רוצים לייצר מצב של הגדלת ביקושים ו/או לפרוס רשת ביטחון ליזמים, שתמנע את המשך בלימת המחירים שראינו בחודשים האחרונים", מסביר מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן. "אנחנו רוצים לראות את היזמים מוכרים את הדירות בזול יותר. הקבלנים טוענים שאין להם רוכשים, כי המשכנתאות יקרות, ובמלחמה אנשים לא רוצים לקנות דירות".

לאור זאת, הפתרון המתגבש הוא, שהממשלה תסייע ליזמים לחלץ את הדירות התקועות מהפקק, באמצעות שילובן בתוכנית הדיור המסובסדת, אך היזמים יצטרכו לתת עליהן הנחות משמעותיות. בימים אלה, מתגבשת טיוטה לקול קורא ליזמים שיפרסם משרד השיכון להעביר לרשותו את הדירות הללו.
הדבר עולה גם בקנה אחד עם מצבת הזכאים לדירה בהנחה, שעומדת היום על כ-140 משקי בית. על הפרק מתן הנחה של 10% לפחות על מחירי הדירות שיוקצו להגרלות, שלהן יוסיף משרד השיכון מענק של 150 אלף שקל לרוכשים, בדומה למענק של 50 אלף שקל שמקבלים כיום רוכשי דירות בפריפריה.
"המטרה מבחינתנו היא לא רק לעשות 'מבצע חבר' ולמכור דירות. היזמים אומרים שאין להם רוכשים ואין להם תזרים - ואנחנו נספק להם את הפתרון לבעיה הזו", מסביר מורגנשטרן.

אלו הבעיות ביישום התוכנית של משרד השיכון​

הרעיון אינו חדש, והוא מומש בצורה מוגבלת עוד בתקופת "מחיר למשתכן" ושר השיכון לשעבר משה כחלון, בתחילת 2018, כאשר במסגרת ההגרלות שולבו מספר פרויקטים שהוקמו במסגרת השוק החופשי. משרד השיכון דאז הוציא קול קורא ליזמים להצטרף לשיווק הדירות בהגרלות תחת "מחיר למשתכן", בהנחה שנקבעה על־ידי השמאי הממשלתי, אך ההיענות מצד היזמים הייתה נמוכה מאוד. היום המצב שונה לגמרי, ויש סיכוי גבוה, שיזמים רבים, בעיקר מהצפון והדרום, יענו בחיוב.

אולם, יש לא מעט בעיות ביישום התוכנית. למשל, אופי הדירות הלא מכורות. כשני שלישים מהיצע הדירות הלא מכורות, נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז, שהם המחוזות היקרים ביותר בארץ. בעיר תל אביב לבד יש היצע של אלפי דירות חדשות במחירים של החל מ-60 אלף שקל למ"ר. האם גם הן יוגרלו?
כרגע, התשובה לכך שלילית. המטרה היא לממש את התוכנית בעיקר בפרירפריות הצפונית והדרומית, שם השווקים, בעיקר בסמיכות לגבולות, שבקו חיים עם פרוץ המלחמה. על פי הלמ"ס, במחוזות הדרום והצפון יש כ-22 אלף דירות לא מכורות, כך שנראה שאם התוכנית תצא לפועל - הן יהיו הראשונות.
בעיות אחרות נובעות מהסבת פרויקט שתומחר כולו לפי שוק חופשי, ועכשיו יעבור הסבה לתוכנית ממשלתית. השמאי הממשלתי יצטרך לתמחר את הדירות ולא הכרח שיקבל את התמחור של היזמים, ואז ההנחות עשויות לגלוש אל מעבר למה שחושב בהתחלה. ככלל, לא נקבעו עדיין כללים ברורים לגבי ההנחות.
לגלובס נודע כי בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ שוקלים את הרעיון בחיוב, בעוד במשרד האוצר עדיין מהססים וטוענים שהמתווה אינו שלם, כך שהדרך למימושו עדיין ארוכה.

 

[בית שמשניק]

אין לי מושג מתי תיערך סוף סוף ההגרלה שהרבה מאד זוגות מחכים לה.
אבל בינתיים בגזרת המכרזים, חודש עמוס ביותר לפנינו עם כמה מכרזי מחיר מטרה ענקיים, כשהתוכנית כרגע היא לשווק לא פחות מ9000 יח"ד! עד סוף השנה האזרחית.
המכרזים הראשונים אמורים להיסגר כבר בעוד כשבוע וחצי - וליתר דיוק ב17, 18 ו19 לחודש, כשהמכרז הבולט והמעניין ביותר הוא על 1923 יח"ד בקרית גת מערב (חרדי).
בנוסף לכך יש עוד כמה מכרזים גדולים מעניינים שיסגרו בימים הנ"ל:
602 יח"ד בקרית גת צפון
940 יח"ד במגדל העמק
953 יח"ד בבאר שבע
690 יח"ד בבית שאן
456 יח"ד בצור הדסה
693 יח"ד בטבריה.
בנוסף ישנם מכרזים נוספים האמורים להינעל בהמשך החודש (27 -24 לחודש), ביניהם: רכסים (673 יח"ד), קרית אתא (1224 יח"ד), ורמות בירושלים (100 יח"ד).
יש למה לחכות...
מקור:

רשות מקרקעי ישראל – מכרזי מקרקעין

apps.land.gov.il

 

[קפה ועוגה]

בית שמשניק.
יישר כח בשם כל הציבור, על העדכונים ועל הפירוט המסודר.

בערך איזה סדר גודל של זמן לוקח מאז שנסגרים המכרזים ועד שהם מגיעים להגרלות?

ספוילר: כמה

[שבועות, חודשים, או אולי שנים..]

 

[בית שמשניק]

בערך איזה סדר גודל של זמן לוקח מאז שנסגרים המכרזים ועד שהם מגיעים להגרלות?

ספוילר: כמה

[שבועות, חודשים, או אולי שנים..]

בדרך כלל זה ענין של כמה חודשים. אבל עכשיו במלחמה הדברים מתעכבים יותר, ואין לי מושג כמה זמן זה יקח עד ההגרלות.

 

[בית שמשניק]

עדכון משמח ל187 זוכי הגרלת 2168 באופקים שהתקיימה ב3/11/23:
יש החלטת ועדה

אתר ההרשמה להגרלות "דירה בהנחה"

באתר תוכלו לקבל מידע על תהליך ההשתתפות בתוכנית דירה בהנחה.

dira.moch.gov.il

 

[סלום]

עדכון משמח ל187 זוכי הגרלת 2168 באופקים שהתקיימה ב3/11/23:
יש החלטת ועדה

אתר ההרשמה להגרלות "דירה בהנחה"

באתר תוכלו לקבל מידע על תהליך ההשתתפות בתוכנית דירה בהנחה.

dira.moch.gov.il

כדאי לעקוב באתר של העירייה

 

[בקבוק מים]

מישהו יודע מה החוק לגבי הגרלת המשך מתי אפשר למכור את הדירה? אחרי כמה שנים?

 

[שבשבת ירושלים]

אין לי מושג מתי תיערך סוף סוף ההגרלה שהרבה מאד זוגות מחכים לה.
אבל בינתיים בגזרת המכרזים, חודש עמוס ביותר לפנינו עם כמה מכרזי מחיר מטרה ענקיים, כשהתוכנית כרגע היא לשווק לא פחות מ9000 יח"ד! עד סוף השנה האזרחית.
המכרזים הראשונים אמורים להיסגר כבר בעוד כשבוע וחצי - וליתר דיוק ב17, 18 ו19 לחודש, כשהמכרז הבולט והמעניין ביותר הוא על 1923 יח"ד בקרית גת מערב (חרדי).
בנוסף לכך יש עוד כמה מכרזים גדולים מעניינים שיסגרו בימים הנ"ל:
602 יח"ד בקרית גת צפון
940 יח"ד במגדל העמק
953 יח"ד בבאר שבע
690 יח"ד בבית שאן
456 יח"ד בצור הדסה
693 יח"ד בטבריה.
בנוסף ישנם מכרזים נוספים האמורים להינעל בהמשך החודש (27 -24 לחודש), ביניהם: רכסים (673 יח"ד), קרית אתא (1224 יח"ד), ורמות בירושלים (100 יח"ד).
יש למה לחכות...
מקור:

רשות מקרקעי ישראל – מכרזי מקרקעין

apps.land.gov.il

איך מתמודדים במכרז?
האם מחיר הקרקע הוא לפי מחיר השוק או יותר זול?
אם הוא מחיר השוק, כל דירה תעלה כמחיר השוק בערך, מינוס מתנה מהמדינה 300/500 אלף ש"ח, פלוס שכירות 5 שנים לפחות = בערך מחיר השוק אצל הקבלן לדירה מוכנה מיד.
אם מחיר הקרקע יותר זול, יש על מה לדבר.

 

[בית שמשניק]

איך מתמודדים במכרז?
האם מחיר הקרקע הוא לפי מחיר השוק או יותר זול?
אם הוא מחיר השוק, כל דירה תעלה כמחיר השוק בערך, מינוס מתנה מהמדינה 300/500 אלף ש"ח, פלוס שכירות 5 שנים לפחות = בערך מחיר השוק אצל הקבלן לדירה מוכנה מיד.
אם מחיר הקרקע יותר זול, יש על מה לדבר.

התחשיב מסובך למדי, ואכתוב אותו בקצרה.
לפי החוקים החדשים, המדינה מפרסמת במכרז שני מחירים: מחיר אחד המבוסס על הערכת שמאי משנת 2020 ומחיר נוסף המבוסס על הערכת שמאי נוכחית. על המחיר של 2020 יש הנחה של 25% או 300K (הנמוך מביניהם). עם הגבלה שההנחה לא תהיה גדולה יותר מ500K או 600K (תלוי במכרזים השונים) מהערכת השמאי הנוכחית, ובתנאי שהמחיר הסופי לא יהיה גבוה יותר ממחיר 2020 ללא הנחה. (מסובך, כבר אמרתי).
כך יוצא שיש 3 מחירים אפשריים לדירות:
1. שומת 2020 מינוס 25% או 300K.
2. 500K או 600K הנחה ממחיר השוק הנוכחי.
3. מחיר השוק של שומת 2020 ללא הנחה.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

מישהו יודע מה החוק לגבי הגרלת המשך מתי אפשר למכור את הדירה? אחרי

התחשיב מסובך למדי, ואכתוב אותו בקצרה.
לפי החוקים החדשים, המדינה מפרסמת במכרז שני מחירים: מחיר אחד המבוסס על הערכת שמאי משנת 2020 ומחיר נוסף המבוסס על הערכת שמאי נוכחית. על המחיר של 2020 יש הנחה של 25% או 300K (הנמוך מביניהם). עם הגבלה שההנחה לא תהיה גדולה יותר מ500K או 600K (תלוי במכרזים השונים) מהערכת השמאי הנוכחית, ובתנאי שהמחיר הסופי לא יהיה גבוה יותר ממחיר 2020 ללא הנחה. (מסובך, כבר אמרתי).
כך יוצא שיש 3 מחירים אפשריים לדירות:
1. שומת 2020 מינוס 25% או 300K.
2. 500K או 600K הנחה ממחיר השוק הנוכחי.
3. מחיר השוק של שומת 2020 ללא הנחה.

בא להסביר ונמצא מסבך עוד יותר. אני מתערב איתך שרוב האנשים לא הבינו את התחשיב שלך.

אני רק יכול לנחם אותך בדבר אחד :

אני מכיר אישית את האנשים שכתבו את זה, לדעתי הם בעצמם לא לגמרי הבינו מה הם כתבו...

 

[די]

בא להסביר ונמצא מסבך עוד יותר. אני מתערב איתך שרוב האנשים לא הבינו את התחשיב שלך.

אני רק יכול לנחם אותך בדבר אחד :

אני מכיר אישית את האנשים שכתבו את זה, לדעתי הם בעצמם לא לגמרי הבינו מה הם כתבו...

מה לא מובן?

 

[שבשבת ירושלים]

דוקא נראה לי שהבנתי.
אנסה להסביר גם לרוזנבלט.
אם קרקע לדירה עלתה ב2020 מליון ש"ח במחיר השוק, היום היא עולה כ20% יותר, היינו 1.2 מליון.
נוריד את ההנחה של 25% או 300 K מהמחיר של 2020, בהגבלה שלא נתרחק מהמחיר של היום יותר מ500K.
קבלנו מחיר של כ750K.
אם הקרקע כפולה במחיר: 2M ב2020, היום היא שוה 2.4, אם ההנחה היתה 25% ממחיר 2020, היינו מקבלים 1.6. כיון שההנחה מוגבלת ל500K, נגיע ל1.9.
אם הקרקע יקרה עוד יותר, לעולם לא נשלם יותר ממחיר 2020.
למעיישה, אם ההנחה היתה מוגבלת ל300K לא היה כדאי להמתין להגרלה + 5 שנים שכירות, קחו את הכסף הוסיפו לו את דמי השכירות וקנו דירה מוכנה מיד.
כיון שההנחה יכולה להגיע לסכום יותר גבוה יש מקום לדון אם כדאי להמתין או לא.
במקום שמחיר הקרקע יקר יותר, או שעלה מ2020 יותר מ20%, ההנחה יכולה להיות יותר משמעותית.

 

[בית שמשניק]

בא להסביר ונמצא מסבך עוד יותר. אני מתערב איתך שרוב האנשים לא הבינו את התחשיב שלך.

אני רק יכול לנחם אותך בדבר אחד :

אני מכיר אישית את האנשים שכתבו את זה, לדעתי הם בעצמם לא לגמרי הבינו מה הם כתבו...

זה באמת קצת מסובך, אבל אם מתעמקים טיפה אפשר להבין, אז אנסה לפרט קצת יותר וגם לתת דוגמאות בסוף.

יש 4 נתונים שצריך לדעת אותם:
1. יש 2 שומות: שומת 2023 ושומת 2020.
2. יש הנחת 25% או 300K (הנמוך ביניהם) משומת 2020.
3. יש הגבלת הנחה של 500K (או 600K בפריפריה) מהמחיר של שומת 2023.
4. יש תנאי שהמחיר הסופי של הדירה לא יהיה יותר גבוה מהמחיר של שומת 2020 ללא הנחה.

כתוצאה מכך יש 3 מצבים אפשריים למחיר הדירה:
א. שומת 2020 מינוס 25% או 300K (מצוי בדרך כלל בדירות זולות).
ב. 500K (או 600K) הנחה משומת 2023 (מצוי בדרך כלל בדירות ממוצעות)
ג. שומת 2020 ללא הנחה. (מצוי בדרך כלל בדירות יקרות).

וכעת נעבור למספר לדוגמאות שישקפו את 3 המצבים הנ"ל:

דוגמא 1: דירה שעלתה מיליון ש"ח בשומת 2020, ובשומת 2023 היא עולה 1.2 מיליון.
ההנחה מחושבת כך: מיליון ש"ח (שומת 2020) מינוס 25% הנחה (25% במקרה זה הם פחות מ300K) = 750K. מכיון שהמחיר הנ"ל משקף הנחה של פחות מ500K מהשווי הנוכחי (450K לצורך הענין, שזה ההפרש בין 1.2 מיליון ל750K), אין שום הגבלה על ההנחה, והמחיר נקבע לפי 750K. כמו בסעיף א לעיל.

דוגמא 2: דירה שעלתה 1.4 מיליון בשומת 2020, ובשומת 2023 היא עולה 1.8 מיליון.
ההנחה מחושבת כך: 1.4 מיליון מינוס 300K (במקרה זה 300K זה פחות מ25%) = 1.1 מיליון ש"ח. מכיון שהמחיר הנ"ל משקף הנחה של למעלה מ500K מהשווי הנוכחי (700K לצורך הענין), יש הגבלה על ההנחה של סעיף 3 שהובא בתחילה, והמחיר נקבע לפי 1.3 מיליון, דהיינו המחיר הנוכחי פחות 500K. כמו בסעיף ב לעיל.

דוגמא 3: דירה שעלתה 1.7 מיליון בשומת 2020, ובשומת 2023 היא עולה 2.3 מיליון.
ההנחה מחושבת כך: 1.7 מיליון מינוס 300K (שזה כמובן פחות מ25%) = 1.4 מיליון. מכיון שהמחיר הנ"ל משקף הנחה של למעלה מ500K מהשווי הנוכחי (900K לצורך הענין), המחיר אמור להיקבע על 1.8 מיליון, דהיינו המחיר הנוכחי פחות 500K. כאן נכנס לשיקול סעיף 4 שהובא בתחילה שהוא התנאי המגביל את המחיר לשומת 2020 ללא הנחה, כך שהמחיר הסופי ייקבע על 1.7 מיליון, כמו בסעיף ג לעיל.

מקווה שעכשיו זה מובן יותר