דירה בהנחה - אב תשפ"ה

שלום לכולם,

המאמר שלפניכם הוא בעצם מאמר המשך למאמרים הקודמים שלי בענין 'דירה בהנחה' שנכתבו לפני כשנה וחצי, ולכן הוא לא מיועד למתחילים ממש - שאין להם את הידע הבסיסי על תוכנית דירה בהנחה - בדגש על 'מחיר מטרה' והתמחור הסבוך שלה (כל הערים בהגרלה הנוכחית הן של מחיר מטרה 3.0, דהיינו התוכנית עם התקנות החדשות של מגבלת השומה הנוכחית). מי שלא בקי בתקנות הנ"ל, או שסתם רוצה להתרענן בהן, יכול לראות כאן:
אני גם לא הולך להסביר את החשיבות של הרישום למקומות בעלי סיכויי זכיה גבוהים. בשביל זה ראו כאן:
כמו כן, אני לא הולך להסביר ולשכנע את המפקפקים על כדאיות התוכנית, ולענות על השאלה הקבועה העולה מדי פעם: "האם אכן שווה לזוכים להמתין 7 שנים עד למפחתות ולזרוק בינתיים את כספי השכירות לפח?" בשביל זה ראו כאן:

אוקיי, אז אחרי מסע הפרסום והיח"צ שעשיתי למאמרי הקודמים... ולאחר שיש לנו את כל המידע המופיע שם (קרי - תמחור נכון של מחירי הדירות, החשיבות של סיכויי הזכיה, והבנת היתרון הגדול של התוכנית), אני רוצה להתקדם עמכם לפרטי ההגרלה הספציפית שלפנינו.

אדגיש בפתח הדברים את מה שהדגשתי גם במאמרים הקודמים, שאני לא עומד לכתוב כאן חידושים מפליגים, ומי שעוקב אחרי הודעותי והודעות החברים האחרים בפורום (בדגש על @עוד עו"ד, ועוד רבים וטובים), לא הולך לקבל כאן סקופים גדולים, אבל בכל אופן, עבר לא מעט זמן מאז פרסום המאמרים הקודמים, וכידוע התוכנית עברה תמורות מפליגות, אז אולי אשתדל רק לכנס לאכסניה אחת את כל המידע הרלוונטי החדש, ובסוף גם לתת המלצות לאן להירשם.

לפני שנתחיל, אציין כמובן לחומרים המעולים שהעלו ידידי באשכול הנפלא "הגרלות דירה בהנחה" (בספוילר למעלה). @עוד עו"ד וכן @למה זה תשאל לשמי הכינו טבלאות נהדרות ומסודרות של מחירים צפויים בכל סוגי הדירות בהגרלות השונות (מבוסס על מחשבון טל זכריה), וכן טבלאות של רווחים צפויים במספרים ובאחוזים (מבוסס על נתוני מדלן והערכת השמאי הנוכחית - ואפילו על ממוצע ביניהם), כך שמי שיעיין שם וייכנס במקביל לאתר של ליעד יוסף המחשב את סיכויי הזכיה און ליין, יוכל לקבל את הנתונים המלאים הנצרכים לרישום. וכשאני אומר "נתונים מלאים", כוונתי ל3 פרמטרים עיקריים: 1. מחירי הדירות הצפויים בהגרלה. 2. הרווח הצפוי. 3. סיכויי הזכיה.

עריכה: למרות השתדלות ומאמצים מרובים מצדי הכוללים התכתבויות ענפות, לצערי ליעד יוסף לא מדייק לגמרי בנתוני הסיכויים באתר שלו (כמו כן יש אצלו כמה טעויות ואי דיוקים נוספים שהוא עדיין לא תיקן), אבל ב"ה קם יהודי טוב שהוא גם מתכנת מוכשר ביותר ופתח אתר חדש ונפלא https://hagralot-dira.vercel.app/ המחשב באופן הרבה יותר מדוייק את הסיכויים בכל ההגרלות, ומוסיף עוד כמה פיצ'רים ממש נהדרים (למשל, מחשבון המחשב את המחירים הצפויים בכל סוגי הדירות, או אפשרות לבחירת 3 ערים ושקלול סיכויי הזכיה בשלושתן יחד, ועוד), כך שמומלץ להיצמד דווקא אליו. זה פשוט טוב יותר מהאתר של ליעד יוסף ומדוייק בהרבה.

אחרי כל ההקדמות הארוכות הללו, בואו נתחיל:

כידוע לרבים מכם, עקב מחלוקות קשות בין פקידי האוצר לפקידי משרד השיכון על כדאיות התוכנית, זו כנראה אחת ההגרלות האחרונות המתקיימת במתכונת הזו. התכנית בכללותה אמורה להמשיך בעז"ה, אך על פי הסיכומים שהתקבלו, בהמשך תתקיימנה הגרלות רק ליישובים זולים שהמחיר למ"ר בהן הוא פחות מ20K (אין הרבה כאלו היום), מה שמוציא מהתוכנית כמעט את כל ערי הביקוש. אני אומר "כמעט", בגלל שיש הסתייגות אחת שהתקבלה על ההחלטה הנ"ל, הקובעת שיישובים במדד סוציואקונומי 1-4 כן ייכנסו גם אם המחיר בהם למ"ר גבוה יותר מהנ"ל, מה שמותיר לנו לפליטה בהגרלות הבאות את ירושלים ובית שמש (בנוסף ללוד ורמלה).

ועכשיו טיפה היסטוריה, לפני קצת יותר משנה משרד השיכון החל להקצות חלק מהדירות בהגרלות לאנשי המילואים. בהגרלות הקודמות ההקצאה למילואים עמדה על 20%, לבני מקום על 35%, ולנכים רתוקים על עוד 3% (סה"כ 58% לקבוצות ייעודיות), אבל היתה הגבלה שצריך להשאיר לחיצוניים מינימום של 50% מהדירות. מכיון שלא רצו לפגוע באחוזים של אנשי המילואים והנכים הם נשארו על 20% ו3% בהתאמה, ובני המקום הם אלו ששילמו לבדם את המחיר של הגבלת ה50% לחיצוניים (כלומר, את ה8% העודפים), ולכן באופן מעשי הם ירדו ל27% במקום ה35% שהוקצו להם רשמית מלכתחילה (אגב, הנתון של ה27% לא תוקן רשמית בדף ההגרלות, כי אם באופן תיאורטי בהגרלה מסויימת לא נרשמו מילואימניקים ונכים כשיעור ההקצאה שלהם, בני המקום היו נשארים על 35%, אבל כמדומני שזה לא קרה מעולם).

אבל כל זה כאמור היסטוריה, בהגרלה האחרונה (עקב המלחמה המתמשכת והאווירה הציבורית לטובת חיילי המילואים), השתנו 3 נתונים עיקריים:
1. ההקצאה לאנשי המילואים זינקה דרמטית מ20% ל35% (20% למילואים רגיל ו15% ללוחמים), ובאיזורי עדיפות לאומית (בהגרלה הנוכחית: טבריה, דימונה, עכו, מצפה רמון ומעלות) מ20% ל50% (25% למילואים רגיל ו25% ללוחמים).
2. ההקצאה לבני מקום ירדה ל20% בכל המקומות (במקום 35% רשמית או 27% מעשית - ראה בקטע הקודם).
3. בוטלה ההגבלה של מינימום 50% לחיצוניים, כך שברוב הערים ההקצאה שלהם ירדה ל42% (כי יש 58% אחרים שמתחלקים: 35% מילואים, 20% בני מקום, ו3% לנכים), וביישובי העדיפות הלאומית ההקצאה שלהם ירדה ל27% בלבד! (כי יש 73% אחרים שמתחלקים: 50% מילואים, 20% בני מקום ו3% נכים).

בשורה תחתונה, לראשונה בתולדות התוכנית, רוב הדירות בהגרלה אינן מיועדות כלל לחיצוניים! ובמספרים: יש בהגרלה הנוכחית 7,479 דירות, כשמתוכן רק 3,111 מיועדות לחיצוניים (כ41%). לכן, למרות שמדובר בהגרלה גדולה יחסית, מספר הדירות "הנוגע למעיישה", הוא נמוך למדי.

דבר נוסף המאפיין את ההגרלה הנוכחית, הוא שאין בה שום פרויקט בעל צביון חרדי, כך שהשיקולים לבחירת הערים שנירשם אליהן אמורים להיות "קרים" ועסקיים נטו, כיון שכל המשתתפים מהציבור שלנו הם כנראה משקיעים, ולא דייירים פוטנציאליים (אסייג רק שיתכנו פרוייקטים מסויימים שאולי יגורו בהם חרדים, אבל אף אחד מהם כנראה לא יהיה "פרוייקט חרדי").

נקודה נוספת שיש בהגרלה הנוכחית בניגוד לעבר, היא פערי מחיר כמעט בלתי נתפסים בין הערים השונות, מחיר דירת 100 מ"ר מתחיל מ637K (בדימונה) ומזנק עד 2.8M (בקטמון ירושלים), כך שדי ברור שלא כל הערים מתאימות לכולם, וצריך לחלק את ההמלצות לפי יכולת תקציבית. לצורך כך, חישבתי 4 סוגי תקציב שונים: דירות עד 1.1M (מטלפונים והודעות שאני מקבל אני יכול לומר בזהירות שחלק ניכר מאד מהגולשים כאן הם ביכולת הזו...), דירות עד 1.5M, דירות עד 2M, ודירות ללא הגבלת מחיר (מיעוט של ממש מהגולשים).

נעבור עכשיו למספרים ולסטטיסטיקה (הקטע החביב עלי...), לפי הערכות, צפויים הפעם להשתתף בהגרלה כ120K נרשמים שיחלקו את הרישום שלהם בין 20 הערים בהגרלה (את איכסאל אני לא מחשיב כאן). כידוע כבר לכולם מהמאמרים הקודמים, מגמות סטטיסטיות אינן משתנות כ"כ מהר (אלא א"כ יש משהו חיצוני שגורם להן להשתנות - כגון המלצות בפרוג...), ולכן כבר אחרי יום-יומיים מפתיחת הרישום להגרלה ניתן היה לדעת בוודאות שהערים המובילות מבחינת סיכויי הזכייה הן: נוף הגליל (בפער ענק), קרית עקרון, עפולה, מצפה רמון, כפר ורדים ורעננה.

בעזרת נפלאות הסטטיסטיקה אפשר גם לנסות להעריך מה יהיו סיכויי הזכיה הסופיים בכל הערים. הא כיצד? דיברנו על כך שצפויים 120K נרשמים, ניתן אם כן לבדוק את מספר הנרשמים הנוכחי ולחשב את הסיכויים הנוכחיים בהתאם ל120K נרשמים. לצורך ידיעת מספר הנרשמים הנוכחי ניתן לסכום את סך כל הנרשמים לכל ההגרלות (בכל עיר לבחור את ההגרלה הכי פופולרית), ולחלק את התוצאה ב3 (כי ניתן להירשם למקסימום 3 ערים). כך יש לנו ביד את המספר המינימלי של הנרשמים הנוכחיים. אבל צריך לדעת שלא כולם (ברוב טפשותם) נרשמים ל3 ערים, אז כדי להיות מדוייקים יותר אפשר להיעזר בנתוני ההגרלות הקודמות. בהגרלה הקודמת, למשל, פורסם רשמית בסוף ההגרלה שנרשמו 98K זכאים, וכשמחשבים את המספר הכולל של הנרשמים המופיע באתר ומחלקים ל3, מקבלים תוצאה של כ80K נרשמים. מה שאומר שמבחינה סטטיסטית, מספר הנרשמים הכולל מתבטא בכ81% בנוסחא של החלוקה ל3 (תוצאות ביחס דומה התקבלו גם בהגרלות קודמות), ולענייננו, אם דיברנו על 120K נרשמים צפויים, הביטוי שלהם במספרי האתר יהיה כ97K (שהם 81%).

עכשיו, נעבור לספור את מספר הנרשמים הנוכחי ונתאים את הנתונים ל97K.

עריכה: עדכנתי את הנתונים לאחר כשבועיים מכתיבת המאמר על פי נתוני האתר החדש של מיודענו החפץ בעילום שמו. יש לציין, שהסיכויים אצלו נמוכים יותר מאשר אצל ליעד יוסף, עקב חישוב נכון ומדוייק יותר (ליעד יוסף אינו מחשב את ההקצאה לנכים, וכן יש לו אי דיוקים נוספים בחישוב).

אז בשעת עדכון המאמר ספרתי את מספר הנרשמים הכולל וחילקתי ל3 והתוצאה שקיבלתי היא כ78.5K, מה שאומר שאם נרצה להעריך את הסיכויים הסופיים בערים השונות, ניקח את הסיכויים הנוכחיים המפורסמים ברגע זה ונכפיל אותם ב0.81 (הפער בין 78.5 ל97), וזה פחות או יותר המספרים שיתקבלו בסוף.

על פי התחשיב הנ"ל, צפי הסיכויים לערים המובילות יהיה כדלהלן:

1. נוף הגליל - 3.85% - 1 מתוך 26
2. קרית עקרון - 2.4% - 1 מתוך 42
3. עפולה - 1.64% - 1 מתוך 61
4. מצפה רמון - 1.52% - 1 מתוך 66
5. כפר ורדים - 1.51% - 1 מתוך 66
6. רעננה - 1.43% - 1 מתוך 70
7. קרית ביאליק - 1.23% - 1 מתוך 81
8. קרית גת - 1.1% - 1 מתוך 91.
כל שאר הערים פחות מומלצות עקב הסיכויים הנמוכים.

מי שעוקב אחרי יודע שאני מדבר הרבה מאד על סיכויי הזכייה כאחד השיקולים החשובים ביותר בבחירת העיר, אבל יש ענין נוסף שרציתי לכתוב עליו הפעם (כבר התפתח עליו דיון בפורום בימים האחרונים), והוא הנושא של "סחירות" או "ביקוש", כלומר כמה הדירה מבוקשת ו"עוברת לסוחר". אנחנו מדברים כאמור על מוצר להשקעה (לא למגורים), ולכן חוץ מסיכויי זכייה וטבלאות אקסל יפות של רווחים, צריך גם לקחת בחשבון מה מידת הביקוש שתהיה לדירה שלנו בבוא העת, כשנרצה לממש את הרווח ולמכור אותה (או להשכיר אותה). בתחילה שברתי קצת את הראש איך בדיוק למדוד את "מדד הסחירות", עד שפתאום הבריק לי שמכיון שאנחנו רוצים לבדוק ביקושים של הציבור, יש לנו לכאורה כלי פשוט ויעיל לבדוק זאת - מספר הנרשמים לפרוייקטים השונים, כי מנסיון שלי וממעקב צמוד אחרי ההגרלות בשנים האחרונות אני יכול לקבוע ברמת הוודאות שרוב הציבור נרשם למקומות שהוא חושק בהם למגורים, ולאו דווקא למקומות המשתלמים מבחינת סיכויים (ויעידו על כך למשל 26 דירות בראשל"צ שהיו מיועדות לחיצוניים בהגרלה 2445 ונרשמו אליהן כמעט 30K נרשמים! למרות הסיכוי האפסי...), כך שלכאורה אנחנו יכולים להשתמש בחכמת ההמונים (או אולי נכון יותר ב"טפשות ההמונים"...) כדי לקבוע את מדד הסחירות הנ"ל.

אז ככה, יש לנו 20 ערים בהגרלה, ואם נחלק אותן ל3 קטגוריות ביקוש לפי מספרי הנרשמים לכל עיר, זה ייראה כך (כל הערים לפי סדר הביקוש - מהגבוה לנמוך):
ביקושים גבוהים: באר יעקב, רעננה, יבנה, נתניה, קרית עקרון, אשקלון, ירושלים.
ביקושים בינוניים: עפולה, בית שמש, קרית ביאליק, קרית גת, באר שבע, יהוד.
ביקושים נמוכים: נוף הגליל, טבריה, עכו, כפר ורדים, דימונה, מצפה רמון, מעלות.

[במאמר המוסגר, אני חושב שהרשימה הנ"ל די משקפת את מצב הרוח הלאומי לגור בערים הנ"ל (כמובן שפלח השוק המעוניין לגור בבית שמש הוא לא בדיוק אותו פלח שוק המעוניין לגור בקרית ביאליק - למרות ששתי הערים באותה קטגוריית ביקוש - אבל הענין ברור, לכל אחת מהערים הללו יש פלח שוק מסויים המעוניין לגור בה, היוצר בסופו של דבר ביקושים דומים).]

ניתן, איפוא, לראות כבר במבט ראשוני הבדל חד מאד ברמת הביקושים בין נוף הגליל ומצפה רמון (שבקטגוריה האחרונה) לבין רעננה וקרית עקרון (שבקטגוריה הראשונה). למרות שהן כולן מדורגות בטופ 6 בסיכויי הזכיה, הסיפור שלהן מאד שונה. בנוף הגליל ובמצפה רמון הסיכויים הגבוהים נובעים מביקושים נמוכים (בנוף הגליל זה גם שילוב של היצע רחב), לעומת זאת ברעננה וקרית עקרון זה משהו אחר לגמרי - יש דווקא מספר נרשמים גבוה לערים הללו, והסיכויים הגבוהים נובעים אך ורק מהיצע דירות רחב מאד בערים אלו.

נתקדם עכשיו להמלצות:
אז ככה, מי שאינו נרתע מענין הסחירות ואין לו שום חשש מהנושא, הבחירה עבורו היא קלה יחסית: נוף הגליל (בעלת הסיכויים הגבוהים ביותר + רווח נחמד על הנייר), עפולה (סיכויים לא רעים + השקעה מינימלית ורווח גבוה ביחס להשקעה), ולגבי העיר השלישית, הרי שהדבר תלוי בגובה התקציב שלו. אם יש לו תקציב גבוה - קרית עקרון (היקרה יחסית, אבל עם סיכויים משופרים). ואם לא - אז מצפה רמון (זולה מאד ועם סיכויים עדיין סבירים). כל האמור מכאן ולהלן הוא אך ורק למי שיש לו רתיעה מסויימת ממקומות פחות מבוקשים בציבור, ולכן מעדיף (אם אפשר) לא להירשם לנוף הגליל ומצפה רמון הפחות מבוקשות, למרות שבויתורו על נוף הגליל הוא עומד "לשלם" בסיכויי זכייה נמוכים משמעותית.

כפי שדיברנו, יש לנו בהגרלה טווח רחב מאד של מחירים, ולא כל המקומות מתאימים לכולם מבחינה תקציבית, ולכן אין אפשרות לתת כאן המלצות אחידות. לכן חילקתי את ההמלצות ל4 קטגוריות (רשימת הערים בכל קטגוריה לפי סדר ההמלצות).

לבעלי יכולת נמוכה (עד 1.1M) - עפולה, נוף הגליל ומצפה רמון [כך גם סדר ההגרלות]. (הסבר: בתקציב הנ"ל, אין הרבה אפשרות "להתפנק", ולכן למרות ש2 הערים האחרונות מציגות ביקושים נמוכים בציבור, אם מעוניינים בערים בעלי סיכויים סבירים, האופציות היחידות הבאות בחשבון הן 3 הערים הנ"ל). [אם מישהו בכל אופן מתעקש לא להירשם למצפה רמון, הוא יכול להחליף אותה בעכו או באר שבע, אבל הוא "ישלם" על כך בסיכויים נמוכים משמעותית.]

לבעלי יכולת בינונית (עד 1.5M) - עפולה, קרית גת וקרית ביאליק [סדר ההגרלות: קרית גת, עפולה, קרית ביאליק]. (הסבר: 3 ערים המציגות ביקושים בינוניים עם סיכויים סבירים יחסית ורווחים יפים במספרים ובאחוזים. בקרית גת יש מעלה גדולה שהפרויקט מתקדם יותר, ויש כבר היתר בתנאים). [בעקבות הערה שקיבלתי מ@עוד עו"ד, אדגיש שקרית ביאליק היא העיר ה"פחות מוצלחת" כאן מתוך ה3, והיא מומלצת כאופציה שלישית רק למי שאינו מוכן להתפשר על נוף הגליל, אבל מי שמוכן להירשם לשם, יכול כמובן לבחור בנוף הגליל במקום קרית ביאליק, ולהגדיל בכך דרמטית את סיכויי הזכיה שלו. יצויין גם שבסדר ההגרלות נוף הגליל מוגרלת לאחר עפולה וקרית גת, כך שהרישום לשם אינו פוגע באפשרות הזכייה בעפולה וקרית גת.]

לבעלי יכולת גבוהה (עד 2M) - עפולה, קרית עקרון וקרית גת [סדר ההגרלות: קרית גת, עפולה, קרית עקרון]. (הסבר: קרית עקרון נמצאת בשורה הראשונה של הערים המבוקשות, וגם הסיכויים שם גבוהים יותר כמעט מכל הערים [מקום 2 אחרי נוף הגליל], הבעיה שלה זה סכום הרווח הנמוך יחסית ביחס להשקעה, אבל נראה שכעיר הממוקמת במיקום די מרכזי בארץ היא מתומחרת קצת בחסר, כך שהרווח שם לכאורה אמור להיות גבוה יותר [בלי אחריות כמובן]).

לבעלי יכולת גבוהה מאד (מעל 2M) - עפולה, קרית עקרון ורעננה [סדר ההגרלות: רעננה, עפולה, קרית עקרון]. (הסבר: רעננה מציגה רווח מספרי פנטסטי והיא בעלת סיכויים סבירים יחסית, אבל היא מאד יקרה [כ2.45M לדירת 100 מ"ר] ולכן מתאימה רק לבעלי תקציב שמן במיוחד).

נ.ב. בני מקום
לבני מקום בעיר שלהם - בדרך כלל הסיכוי הוא לא רע (למעט אשקלון). לדוגמא, על פי החישוב לעיל, הסיכוי המשוער של בני מקום בירושלים בסוף הרישום יהיה 1.43% (1 מתוך 70), ובבית שמש - 1.67% (1 מתוך 60). המספרים הללו טובים יותר מקרית גת וקרית ביאליק ואולי גם מרעננה, אבל פחות טובים מנוף הגליל וקרית עקרון. לגבי עפולה ומצפה רמון, בית שמש לבני מקום עדיפה במעט, אבל לא ירושלים.
ולכן בן מקום בירושלים בעל יכולת גבוהה ומעלה (ירושלים מתאימה רק לתקציב כזה), מומלץ לו להירשם לירושלים, עפולה וקרית עקרון (לגבי הרישום לקטמון - מומלץ רק לבעלי יכולת גבוהה מאד, ומי שלא, שיירשם רק להר הצופים).
ובן מקום בבית שמש בעל יכולת בינונית (זה התקציב המתאים לבית שמש), מומלץ לו להירשם לבית שמש, עפולה וקרית גת. ואם יש לו יכולת מעט גבוהה יותר (1.7M), מומלץ לו להחליף את קרית גת בקרית עקרון, בעיקר בגלל הסיכויים המשופרים.

עד כאן הנלענ"ד כעת, ובהצלחה רבה לכולם.