הנושאים החמים
"לכ' הרב בית שמשניק היקר,
תודה רבה על כל עזרתך בעצותיך בפורום. נעזרנו מאד וכו'.
יש לי שאלה. נישאתי לפני כשנה וזכיתי ב"ה בבית שמש בהגרלה שהתקיימה לאחרונה בה'2 (אני בן מקום). יש לי הון עצמי של מיליון ש"ח (!). הענין הוא שחמי לא כ"כ מתמצא בנושא של ההגרלות והוא לוחץ עלי לקנות דירה באופן מיידי. הוא טוען שלדעתו אין רווח גבוה כל כך בהגרלה, מכיון שהדירה שזכיתי בה תהיה מוכנה רק בעוד כ6 שנים מינימום, ובינתיים צריך לשלם שכירות. ולכן הוא חושב שאולי כדאי לי לוותר על הזכיה, ולקנות עכשיו בשוק החופשי בבית שמש משהו מוכן, וכך להיכנס ישירות לדירה משלנו, ולחסוך את כספי השכירות שהולכים לפח במשך 6 שנים.
אשמח לשמוע את דעתך.
תודה רבה.
א.ס".
עד כאן לשון המייל שקיבלתי (בשינוי פרטים קל).
רבותי, האמת היא, שהודעות מהסוג הנ"ל די חוזרות על עצמן בוריאציות שונות. כשהנקודה העיקרית המשתנה היא מקום הזכיה, או גודל ההון העצמי שיש לזו"צ (שאכן גבוה באופן חריג בהודעה שציטטתי...), אבל השאלה לכשעצמה די חוזרת על עצמה שוב ושוב: האם לזוג שיש את היכולת לרכוש דירה בשוק החופשי שווה לוותר על זכייה שזכו בה, לאור זמן ההמתנה הממושך לדירה, וכספי השכירות שבינתיים היורדים לטמיון?
מה אומרים?
שאלה לגיטימית? נורמלית? לא?
לכאורה, חשבון די פשוט. שכירות 6 שנים = 300-350K ש"ח (סעיף שהתייקר משמעותית לאחרונה). רווח דירה בהנחה = כ500K ש"ח. בקיצור, פער זניח יחסית של כ150K ש"ח בלבד בין רכישה בשוק החופשי לבין מימוש הזכייה בדירה בהנחה, לא משהו מדי דרמטי. אז אולי באמת נכון יותר לבעלי יכולת פשוט לוותר על הזכיה ועל כל כאב הראש הכרוך בה, ולקנות במקום זאת דירה כלבבם בשוק החופשי?
אז זהו שלא. לא. לא. לא!
זכיה בדירה בהנחה זה דבר שווה, שווה, שווה מאד.
ועכשיו להסבר (כבר עשינו חשבון דומה במאמר הקודם, אבל לאור השאלות החוזרות ונשנות, אני חושב שכדאי לחזור שוב על הדברים כדי להפנים אותם טוב טוב...).
ניקח את הדוגמא של הזוג דלעיל. מכיון שלצערנו אין בשוק החופשי בבית שמש דירות במחיר של מיליון ש"ח, אלא המחיר ההתחלתי והמינימלי לדירה נורמלית הוא 1.9M ש"ח, משמעות הדבר היא שהזו"צ דלעיל בעל ההון העצמי המכובד ייאלץ לקחת על עצמו גם משכנתא מכובדת של 900K ש"ח כדי לקנות דירה מינימלית של 3 חד' בבית שמש. ואם הוא יחשוק בדירת 4 חד' (שתתאים יותר למידותיו בהמשך החיים) במחיר ממוצע של כ2.25M ש"ח, אזי הוא ייאלץ לקחות על עצמו משכנתא של 1.25M ש"ח (בהנחה שיאשרו לו בבנק...).
הלאה, הנקודה הבאה כואבת ולא נעימה, אבל אפשר לברר את נכונותה אצל יועצי משכנתאות, או פשוט יותר במחשבוני משכנתא: בסביבת הריבית של ימינו, רכישת דירה של 1.9M מיליון ש"ח עם הון עצמי של מיליון ש"ח ומשכנתא של 900K ש"ח בפריסה ל30 שנה - משמעותה מחיר סופי של 2.8 מיליון ש"ח! (כי על כל שקל משכנתא שלוקחים מחזירים 2, אז החזר המשכנתא הוא כ1.8M במקום 900K), ואם הם יקנו 4 חד' ב2.25M ש"ח עם משכנתא של 1.25M ש"ח, משמעות הדבר היא מחיר סופי של 3.5 מיליון ש"ח! (כואב, אה? אבל ככה זה!).
עכשיו, אחרי שהבנו כמה תעלה להם רכישת דירה בשוק החופשי, בואו נעשה את החשבון באופציה השניה של רכישת הדירה בהנחה שזכו בה:
שכירות 6 שנים של דירת 3 חד' בבית שמש במחיר חודשי ממוצע של 4.5K ש"ח משמעותה 325K ש"ח. מחיר דירת 3 חד' בדירה בהנחה בה'2 צפוי לעמוד על כ1.3M ש"ח, ומחיר דירת 4 חד' צפוי לעמוד על כ1.6M ש"ח. מכיון שלזוג דלעיל יש הון עצמי גבוה של מיליון ש"ח הוא זקוק למשכנתא של 300K ש"ח בלבד לדירת ה3 חד', ו600K ש"ח לדירת ה4 חד', וזה בהנחה שההון העצמי שלו לא גדל כלל במהלך השנים הללו, אבל אם הוא גדל אפילו בסכום צנוע של 150K ש"ח (15% ב6 שנים זה ממש מעט) משמעות הדבר היא הזדקקות ל150K ש"ח משכנתא בלבד ל3 חד', ול450K ש"ח משכנתא לדירת 4 חד'. ובסה"כ (כולל שכירות 6 שנים וריביות משכנתא) התשלום הסופי במקרה של רכישת דירת 3 חד' יהיה של 1.77 מיליון ש"ח (325K שכירות + הון עצמי 1.15M + משכנתא 150K + ריבית 150K) במקום 2.8 מיליון ש"ח שהיה עולה להם בשוק החופשי, ובמקרה של רכישת דירת 4 חד' התשלום הכולל יהיה 2.37 מיליון (325K שכירות + הון עצמי 1.15M + משכנתא 450K + ריבית 450K) במקום 3.5 מיליון ש"ח בשוק החופשי.
כלומר, פער בלתי נתפס של למעלה ממיליון ש"ח בין האופציות במקרה של 3 חד', ופער אפילו גדול יותר של למעלה מ1.1 מיליון ש"ח בין האופציות במקרה של 4 חד'!
ובהחזר חודשי: במקרה של קניית דירת 3 חד' - בשוק החופשי ההחזר יהיה כ5K ש"ח ל30 שנה (על משכנתת ה900K), ואילו בדירה בהנחה ההחזר יהיה 4.5K ש"ח ל6 שנים (שכירות), ואח"כ כ800 ש"ח בלבד ל30 שנה (על משכנתת ה150K)!
ובמקרה של קניית דירת 4 חד' - בשוק החופשי ההחזר יהיה כ7K ש"ח ל30 שנה (על משכנתת ה1.25M), ואילו בדירה בהנחה ההחזר יהיה 4.5K ש"ח ל6 שנים (שכירות), ואח"כ כ2.5K ש"ח בלבד ל30 שנה (על משכנתת ה450K). פער ממש עצום!
איפה, אם כן, טעינו בחישוב הראשוני לעיל? (כשחישבנו פער של 150K ש"ח בלבד בין האופציות, במקום פער של מיליון ש"ח +...) כמובן בכך שחישבנו רק את כספי השכירות של 6 השנים, ולא הבאנו בחשבון כלל את ריבית המשכנתא הגבוהה של 30 השנה המצטרפת לסכום ענק ומפלצתי (וכואבת מאד מאד בכיס במשך כל השנים הארוכות הללו)...
חבר'ה, תפנימו, עם פער כה גבוה ומשמעותי, אין כמעט שום קונסטלציה ששווה לוותר על זכייה בדירה בהנחה, בשביל לרכוש בשוק החופשי. מלבד אולי במקרה של מישהו בר-מזל במיוחד שיש לו את כל סכום הדירה במזומן ללא צורך במשכנתא כלל ("סידור מלא" בלע"ז, כמו אצל הגבירים של פעם...), ואז אולי אפשר לשמוע את הטענה על בזבוז כספי השכירות (למרות שגם במקרה כזה, אם השווער נדיב וההון העצמי נזיל, אפשר להפקיד אותו בהשקעה סולידית מניבה ולשלם ממנה את כספי השכירות, ולרכוש בסופו של דבר את הדירה בהנחה במחיר נמוך בהרבה...). בכל מקרה אחר, זה פשוט לא נכון מתמטית, כי כנגד "בזבוז כספי השכירות" יש את "בזבוז ריבית המשכנתא" שמשום מה הציבור אינו מחשב (כנראה משום שהוא עדיין לא הפנים מספיק את העובדה הפשוטה שמשכנתא והון עצמי זה "צווי דינים"...).
אדגיש, יש הרבה ששואלים (בעיקר בעלי יכולת) אם שווה בכלל להירשם להגרלות, או שעדיף אולי לקנות מיידית בשוק החופשי, וכך לא להפסיד במקרה של עליית מחירים. אז דעו נא רבותי, שמכיון שלצערי הזכייה אינה מובטחת (גם למי שנרשם רק למקומות המומלצים עם סיכויי הזכיה ה"גבוהים" יחסיתׂ), אין לי תשובה חד משמעית וחותכת (עד לפני כמה שנים ההמלצה הגורפת היתה להמתין לזכייה בהגרלה, אבל בעקבות צלילת הסיכויים בהגרלות האחרונות כבר אי אפשר להורות כך באופן גורף...).
אבל מי שכבר הייתה לו סייעתא דשמיא וזכה בהגרלה מסויימת (ויכול לעמוד בתנאי התשלום של הזכייה), יש לי בהחלט תשובה חד משמעית ובוהקת בשבילו:
לא לוותר על הזכייה.
לא לוותר על הזכייה.
לא לוותר על הזכייה.
בהצלחה רבה לכולם!
תודה רבה על כל עזרתך בעצותיך בפורום. נעזרנו מאד וכו'.
יש לי שאלה. נישאתי לפני כשנה וזכיתי ב"ה בבית שמש בהגרלה שהתקיימה לאחרונה בה'2 (אני בן מקום). יש לי הון עצמי של מיליון ש"ח (!). הענין הוא שחמי לא כ"כ מתמצא בנושא של ההגרלות והוא לוחץ עלי לקנות דירה באופן מיידי. הוא טוען שלדעתו אין רווח גבוה כל כך בהגרלה, מכיון שהדירה שזכיתי בה תהיה מוכנה רק בעוד כ6 שנים מינימום, ובינתיים צריך לשלם שכירות. ולכן הוא חושב שאולי כדאי לי לוותר על הזכיה, ולקנות עכשיו בשוק החופשי בבית שמש משהו מוכן, וכך להיכנס ישירות לדירה משלנו, ולחסוך את כספי השכירות שהולכים לפח במשך 6 שנים.
אשמח לשמוע את דעתך.
תודה רבה.
א.ס".
עד כאן לשון המייל שקיבלתי (בשינוי פרטים קל).
רבותי, האמת היא, שהודעות מהסוג הנ"ל די חוזרות על עצמן בוריאציות שונות. כשהנקודה העיקרית המשתנה היא מקום הזכיה, או גודל ההון העצמי שיש לזו"צ (שאכן גבוה באופן חריג בהודעה שציטטתי...), אבל השאלה לכשעצמה די חוזרת על עצמה שוב ושוב: האם לזוג שיש את היכולת לרכוש דירה בשוק החופשי שווה לוותר על זכייה שזכו בה, לאור זמן ההמתנה הממושך לדירה, וכספי השכירות שבינתיים היורדים לטמיון?
מה אומרים?
שאלה לגיטימית? נורמלית? לא?
לכאורה, חשבון די פשוט. שכירות 6 שנים = 300-350K ש"ח (סעיף שהתייקר משמעותית לאחרונה). רווח דירה בהנחה = כ500K ש"ח. בקיצור, פער זניח יחסית של כ150K ש"ח בלבד בין רכישה בשוק החופשי לבין מימוש הזכייה בדירה בהנחה, לא משהו מדי דרמטי. אז אולי באמת נכון יותר לבעלי יכולת פשוט לוותר על הזכיה ועל כל כאב הראש הכרוך בה, ולקנות במקום זאת דירה כלבבם בשוק החופשי?
אז זהו שלא. לא. לא. לא!
זכיה בדירה בהנחה זה דבר שווה, שווה, שווה מאד.
ועכשיו להסבר (כבר עשינו חשבון דומה במאמר הקודם, אבל לאור השאלות החוזרות ונשנות, אני חושב שכדאי לחזור שוב על הדברים כדי להפנים אותם טוב טוב...).
ניקח את הדוגמא של הזוג דלעיל. מכיון שלצערנו אין בשוק החופשי בבית שמש דירות במחיר של מיליון ש"ח, אלא המחיר ההתחלתי והמינימלי לדירה נורמלית הוא 1.9M ש"ח, משמעות הדבר היא שהזו"צ דלעיל בעל ההון העצמי המכובד ייאלץ לקחת על עצמו גם משכנתא מכובדת של 900K ש"ח כדי לקנות דירה מינימלית של 3 חד' בבית שמש. ואם הוא יחשוק בדירת 4 חד' (שתתאים יותר למידותיו בהמשך החיים) במחיר ממוצע של כ2.25M ש"ח, אזי הוא ייאלץ לקחות על עצמו משכנתא של 1.25M ש"ח (בהנחה שיאשרו לו בבנק...).
הלאה, הנקודה הבאה כואבת ולא נעימה, אבל אפשר לברר את נכונותה אצל יועצי משכנתאות, או פשוט יותר במחשבוני משכנתא: בסביבת הריבית של ימינו, רכישת דירה של 1.9M מיליון ש"ח עם הון עצמי של מיליון ש"ח ומשכנתא של 900K ש"ח בפריסה ל30 שנה - משמעותה מחיר סופי של 2.8 מיליון ש"ח! (כי על כל שקל משכנתא שלוקחים מחזירים 2, אז החזר המשכנתא הוא כ1.8M במקום 900K), ואם הם יקנו 4 חד' ב2.25M ש"ח עם משכנתא של 1.25M ש"ח, משמעות הדבר היא מחיר סופי של 3.5 מיליון ש"ח! (כואב, אה? אבל ככה זה!).
עכשיו, אחרי שהבנו כמה תעלה להם רכישת דירה בשוק החופשי, בואו נעשה את החשבון באופציה השניה של רכישת הדירה בהנחה שזכו בה:
שכירות 6 שנים של דירת 3 חד' בבית שמש במחיר חודשי ממוצע של 4.5K ש"ח משמעותה 325K ש"ח. מחיר דירת 3 חד' בדירה בהנחה בה'2 צפוי לעמוד על כ1.3M ש"ח, ומחיר דירת 4 חד' צפוי לעמוד על כ1.6M ש"ח. מכיון שלזוג דלעיל יש הון עצמי גבוה של מיליון ש"ח הוא זקוק למשכנתא של 300K ש"ח בלבד לדירת ה3 חד', ו600K ש"ח לדירת ה4 חד', וזה בהנחה שההון העצמי שלו לא גדל כלל במהלך השנים הללו, אבל אם הוא גדל אפילו בסכום צנוע של 150K ש"ח (15% ב6 שנים זה ממש מעט) משמעות הדבר היא הזדקקות ל150K ש"ח משכנתא בלבד ל3 חד', ול450K ש"ח משכנתא לדירת 4 חד'. ובסה"כ (כולל שכירות 6 שנים וריביות משכנתא) התשלום הסופי במקרה של רכישת דירת 3 חד' יהיה של 1.77 מיליון ש"ח (325K שכירות + הון עצמי 1.15M + משכנתא 150K + ריבית 150K) במקום 2.8 מיליון ש"ח שהיה עולה להם בשוק החופשי, ובמקרה של רכישת דירת 4 חד' התשלום הכולל יהיה 2.37 מיליון (325K שכירות + הון עצמי 1.15M + משכנתא 450K + ריבית 450K) במקום 3.5 מיליון ש"ח בשוק החופשי.
כלומר, פער בלתי נתפס של למעלה ממיליון ש"ח בין האופציות במקרה של 3 חד', ופער אפילו גדול יותר של למעלה מ1.1 מיליון ש"ח בין האופציות במקרה של 4 חד'!
ובהחזר חודשי: במקרה של קניית דירת 3 חד' - בשוק החופשי ההחזר יהיה כ5K ש"ח ל30 שנה (על משכנתת ה900K), ואילו בדירה בהנחה ההחזר יהיה 4.5K ש"ח ל6 שנים (שכירות), ואח"כ כ800 ש"ח בלבד ל30 שנה (על משכנתת ה150K)!
ובמקרה של קניית דירת 4 חד' - בשוק החופשי ההחזר יהיה כ7K ש"ח ל30 שנה (על משכנתת ה1.25M), ואילו בדירה בהנחה ההחזר יהיה 4.5K ש"ח ל6 שנים (שכירות), ואח"כ כ2.5K ש"ח בלבד ל30 שנה (על משכנתת ה450K). פער ממש עצום!
איפה, אם כן, טעינו בחישוב הראשוני לעיל? (כשחישבנו פער של 150K ש"ח בלבד בין האופציות, במקום פער של מיליון ש"ח +...) כמובן בכך שחישבנו רק את כספי השכירות של 6 השנים, ולא הבאנו בחשבון כלל את ריבית המשכנתא הגבוהה של 30 השנה המצטרפת לסכום ענק ומפלצתי (וכואבת מאד מאד בכיס במשך כל השנים הארוכות הללו)...
חבר'ה, תפנימו, עם פער כה גבוה ומשמעותי, אין כמעט שום קונסטלציה ששווה לוותר על זכייה בדירה בהנחה, בשביל לרכוש בשוק החופשי. מלבד אולי במקרה של מישהו בר-מזל במיוחד שיש לו את כל סכום הדירה במזומן ללא צורך במשכנתא כלל ("סידור מלא" בלע"ז, כמו אצל הגבירים של פעם...), ואז אולי אפשר לשמוע את הטענה על בזבוז כספי השכירות (למרות שגם במקרה כזה, אם השווער נדיב וההון העצמי נזיל, אפשר להפקיד אותו בהשקעה סולידית מניבה ולשלם ממנה את כספי השכירות, ולרכוש בסופו של דבר את הדירה בהנחה במחיר נמוך בהרבה...). בכל מקרה אחר, זה פשוט לא נכון מתמטית, כי כנגד "בזבוז כספי השכירות" יש את "בזבוז ריבית המשכנתא" שמשום מה הציבור אינו מחשב (כנראה משום שהוא עדיין לא הפנים מספיק את העובדה הפשוטה שמשכנתא והון עצמי זה "צווי דינים"...).
אדגיש, יש הרבה ששואלים (בעיקר בעלי יכולת) אם שווה בכלל להירשם להגרלות, או שעדיף אולי לקנות מיידית בשוק החופשי, וכך לא להפסיד במקרה של עליית מחירים. אז דעו נא רבותי, שמכיון שלצערי הזכייה אינה מובטחת (גם למי שנרשם רק למקומות המומלצים עם סיכויי הזכיה ה"גבוהים" יחסיתׂ), אין לי תשובה חד משמעית וחותכת (עד לפני כמה שנים ההמלצה הגורפת היתה להמתין לזכייה בהגרלה, אבל בעקבות צלילת הסיכויים בהגרלות האחרונות כבר אי אפשר להורות כך באופן גורף...).
אבל מי שכבר הייתה לו סייעתא דשמיא וזכה בהגרלה מסויימת (ויכול לעמוד בתנאי התשלום של הזכייה), יש לי בהחלט תשובה חד משמעית ובוהקת בשבילו:
לא לוותר על הזכייה.
לא לוותר על הזכייה.
לא לוותר על הזכייה.
בהצלחה רבה לכולם!
