דיון זוצ שמקבל הון עצמי - למה לא להפקיד לטווח ארוך במקום לקנות דירה?

[דאבל]

יש טעות גדולה בעצם השאלה.
רכישת דירה, גם ראשונה היא השקעה שמטבעה ממונפת
כלומר בעזרת הסכום של הזוג, יוצרים השקעה על סכום גדול בהרבה בעזרת המשכנתא.

ההשוואה הנכונה היא - קנית דירה ראשונה למול השקעה ממונפת בשוק ההון.
ואת זה רוב המומחים כאן לא ישושו להמליץ לזוג צעיר

עכשיו נלך צעד קדימה, שאלה לכל בעל דירה-
אם ברשותי דירה ששוויה 2.4 מליון. למה שלא אמכור אותה, אעבור לשכירות ואשים את הכסף בשוק ההון?
את התשובות כתבו כאן לפני

@joelly אשמח לדעתך

 

[פירקוד!!]

דירה נותנת לך את האפשרות לקחת עליה משכנתא נוספת. להגדיל או למחזר. מה יעזור לי כסף שיהיה ברשותי בעוד 30 שנה שביום יום אני חי בשכירות ואין לי שום דרך למנף את הכסף הזה.
אני מכירה אנשים שחיו בשכירות מלא שנים. בארץ זה סיוט מתמשך!! החוזים הם בדר"כ לשנתיים שאחריהם בעל הדירה יכול להעיף אותך. הדירות בדרך כלל לא מטופחות או שעולות הון תועפות. ואין לך אפשרות לתקוע מסמר בלי אישור של בעל הדירה!. זה חיים בארעיות כזאת. לדוג - בשביל לעשות מדיח או תמי4 אתה צריך להתחנן לבעל הדירה שלא תמיד מסכים. וכמובן אם הוא מסכים זה על חשבונך למרות שעוד שנתיים תעזוב את הדירה הזאת..
במרכז לפחות - אין הרבה אנשים שמחזיקים דירות בשביל השכרה. בגלל המיסוי הגבוה שיש פה על דירה שניה הרבה מהדירות הן דירה ראשונה שמתישהוא בעל הדירה מעוניין לבא לגור בה. לכן השכירויות הן בד"כ לטווח קצר
וכמובן שכל פעם שנגמר החוזה בעל הדירה מעלה את המחיר ולוקח בחשבון שאנשים התרגלו למקום ויאלצו לספוג את זה..

 

[אוזן שומעת]

הטעות הטכנית בכל הסיפור הזה הוא שבדרך כלל רוב רובם של האברכים אין להם כסף נזיל וגם לא גמחים, והם לוקחים את הכסף במשכנתא של הדירה שקונים לזוג.
וכיון שכך, אם דירה אין, כסף מנין?
(כמובן שזה לא טענה לפטור התחייבות שהתחייבו, רק שזה הדרך להביא את הכסף)

 

[רוחי ב]

כמו כן, אני חושבת שהטענה שמשכנתא בהכרח יקרה משכירות גם כן לא נכונה,
לנו יש משכנתא של כמיליון שח, ואם היינו לוקחים החזרים ל 30 שנה (ב"ה לקחנו לפחות) -
השכירות של דירות דומות בשכונה שלנו היתה בגובה המשכנתא, ואני גרה בשכונה מתפתחת, כך שבוודאות עוד 10 שנים השכירות תהיה יקרה יותר.

 

[חשוב לפני שאתה מדבר]

היה לי בנושא הזה שיחה מענינת עם אחד המומחים הפיננסים הגדולים בארץ והוא הוכיח לי בנתונים ובמספרים את ההבדל האדיר בין לקנות דירה לזו"צ היום ולבין להפקיד את הסכום בטוח ארוך
על קצה המזלג ,נגיד שקיבלתי סכום של 500.000 ואני מאוד רוצה דירה נניח בבי"ש אני יצטרך להוסיף עוד לפחות .1.300.000 שזה אומר שאקח על עצמי משכנתא של 8.000 לעשרות שנים בלי יכולת
לעומת זאת אם אפקיד את הכסף לטווח ארוך כמובן הרווח הוא 9% לשנה ע"פ הסטטיסטיקה (כולל ריבית דריבית) ואפילו יותר מה שיאפשר לי להכפיל ולשלש את הסכום ואפילו יותר בלי שאני נקרע במשכנתא
כמובן שצריך לקחת בחשבון מעברי דירה וכו אבל מבחינה כלכלית נטו זוהי טעות נוראית לקנות בתקופה כזאת דירה
בתנאי משכנתא הזווים וכו

לא צריך להיות מומחה פיננסי
צריך לדעת לקרוא נתונים ולעשות חשבון

 

[חשוב לפני שאתה מדבר]

כמו כן, אני חושבת שהטענה שמשכנתא בהכרח יקרה משכירות גם כן לא נכונה,
לנו יש משכנתא של כמיליון שח, ואם היינו לוקחים החזרים ל 30 שנה (ב"ה לקחנו לפחות) -
השכירות של דירות דומות בשכונה שלנו היתה בגובה המשכנתא, ואני גרה בשכונה מתפתחת, כך שבוודאות עוד 10 שנים השכירות תהיה יקרה יותר.

אבל יש את האחוזים שמקבלים על הכסף
מצד שני במשכתא בסוף יש דירה ולא מרגישים שזרקו את הכסף לפח

 

[ח.ג.ג'.]

לא הגיוני שהורים יקרעו ויקחו משכנתא על עצמם והלוואות כדי שהילד יעשה רווחים לעת פנסיה..
הם מוכנים להקרע כדי לתת לילד את הבסיס להתחיל את החיים.
תכלס זה יהיה כסף מתגלגל ואפחד לא יהנה ממנו -הזוצ ישמור ישר לחתונות הילדים וככה גם הילדים שלו...
יוצא שאפחד לא נהנה באמת מהכסף

הכסף שההורים נותנים הוא ממילא לא "בסיס להתחיל את החיים" אם בהתחלה (שנמשכת 30 שנה) הזוג מחזיר משכנתא.
זה לא שונה מלשלם שכירות (יכול להיות יותר או פחות, תלוי בנסיבות, אבל לא שונה מהותית).
ההבדל מגיע אחרי שלושים שנה, שאז יש לזוג דירה.
אם כך, מה ההבדל בין זה לבין סכום להשקעה שיהנו ממנו עוד שלושים שנה?
[זה לא סותר את זה שצריך את רשות ההורים אם זה כסף שהם נותנים, אבל לצורך הדיון העקרוני זו יכולה להיות שאלה של ההורים איך כדאי לתת כסף לילדים]

חוץ מזה, זו טעות לחשוב שכסף שיושב בחשבון ומתגלגל הלאה מדור לדור הוא כסף שלא נהנים ממנו. לא צריך להשתמש בכסף כדי להנות ממנו. זה שיש לך סכום יפה בצד גם נותן ביטחון כלכלי, שזה דבר חשוב שתורם לשקט הנפשי וזו בהחלט תועלת שמפיקים מהכסף, וגם מאפשר לך להשתמש בחלק גדול יותר של התזרים שוטף (במקום לחסוך אותו כדי לצבור את אותו סכום בצד), כלומר להנות יותר משאר הכסף.

 

[חשוב לפני שאתה מדבר]

הכסף שההורים נותנים הוא ממילא לא "בסיס להתחיל את החיים" אם בהתחלה (שנמשכת 30 שנה) הזוג מחזיר משכנתא.
זה לא שונה מלשלם שכירות (יכול להיות יותר או פחות, תלוי בנסיבות, אבל לא שונה מהותית).
ההבדל מגיע אחרי שלושים שנה, שאז יש לזוג דירה.
אם כך, מה ההבדל בין זה לבין סכום להשקעה שיהנו ממנו עוד שלושים שנה?
[זה לא סותר את זה שצריך את רשות ההורים אם זה כסף שהם נותנים, אבל לצורך הדיון העקרוני זו יכולה להיות שאלה של ההורים איך כדאי לתת כסף לילדים]

חוץ מזה, זו טעות לחשוב שכסף שיושב בחשבון ומתגלגל הלאה מדור לדור הוא כסף שלא נהנים ממנו. לא צריך להשתמש בכסף כדי להנות ממנו. זה שיש לך סכום יפה בצד גם נותן ביטחון כלכלי, שזה דבר חשוב שתורם לשקט הנפשי וזו בהחלט תועלת שמפיקים מהכסף, וגם מאפשר לך להשתמש בחלק גדול יותר של התזרים שוטף (במקום לחסוך אותו כדי לצבור את אותו סכום בצד), כלומר להנות יותר משאר הכסף.

ברור.
בסופו של דבר למה שאני יקח משכנתא וחובות סתם כדי שיהיה לילדים שלי כסף
אני לוקח חובות שיהיה להם איפה לגור

 

[הנורמלי הבודד]

דבר אחד קטן ומשמעותי שהתפספס בדרך בין כל החישובים:
ההורים כנאמר לא עשירים גדולים ואין להם 600 אל"ש מיותר, הם משעבדים את הדירה שלהם ולוקחים עליה משכנתא
בחשבון הסופי צריך להכניס את המשכנתא והריביות שההורים עצמם שילמו על "ההון העצמי"

 

[ח.ג.ג'.]

ברור.
בסופו של דבר למה שאני יקח משכנתא וחובות סתם כדי שיהיה לילדים שלי כסף
אני לוקח חובות שיהיה להם איפה לגור

יהיה להם איפה לגור גם בשכירות. מי שיש לו כסף, יש לו איפה לגור. מי שיש לו יותר כסף, יש לו יותר אפשרויות איך לממש את זה.

 

[די]

זוג ליטאי שמתחתן מקבל מההורים בד"כ בין 600K למיליון שח
בהנחה שהם רוצים להשאר לגור במרכז הארץ, וההכנסה שלהם היא השכר הממוצע במשק
הם צריכים לקחת משכנתא של בערך מיליון, ולשלם אותה במשך 25-30 שנה (על דירה שתוך 10 שנים לא תספיק להם...)
למה לא לשים את הכסף במקום זה בחיסכון מניב?

לשם הדג'
הון התחלתי 800K
0 הפקדות חודשיות (משלמים שכירות)
6% ריבית (לא מאד הרבה)
דמי ניהול מצבירה 0.1%
30 שנות חיסכון - 4.5 מיליון
40 שנות חיסכון - 7.9 מיליון

איפה החור?

אפשר להשקיע את הכסף אבל למשוך ממנו כל חודש סכום מסוים לכסות שכירות מבלי לגרוע מהקרן (זכור לי שאפשר למשוך בערך 2000 ש"ח בחודש מקרן של 500K והקרן תישאר מהרווח)

אבל צריך לשים לב לכמה נקודות

1. ברגע ששולחים אנשים להשקיע את הכסף, לא תמיד ברור לאנשים ההבדל בין סוגי ההשקעות (השקעה סולידית לבין השקעה על קרן הצבי)

2. אף אחד לא מבטיח שבגלל שS&P 500 עלה בעבר (נניח 150 שנים אחרונות) באחוז מסוים זה אומר שזה יעלה כך גם בעתיד. גם 150 שנה לא אומר שזה יהיה כך לנצח. היו הרבה אימפריות בעולם שהיו ואינם.

3. צריך לחשבן גם את השכירות שחוסכים, לדוג' שכירות כל החיים (70 שנה) לפי 5000 ש"ח לחודש יוצא 4.2 מיליון ש"ח, ואף אחד לא ערב לזה שמחירי השכירות לא יעלו דרסטית. (נכון במשכנתא יש ריבית אבל המשכנתא מסתיימת בסוף)

4. כמובן לא כ"כ נח לגור בשכירות לעבור דירות וכו', וגם זה סוג של "מעמד" "יש לי דירה".

 

[אמת מארץ תצמח]

והקרן תישאר מהרווח

אבל אז יש שחיקה של האינפלציה. (קרן 500K היום, שוה יותר מקרן כזו בעוד 20 שנה)

 

[ארכיצדק]

אפשר להשקיע את הכסף אבל למשוך ממנו כל חודש סכום מסוים לכסות שכירות מבלי לגרוע מהקרן (זכור לי שאפשר למשוך בערך 2000 ש"ח בחודש מקרן של 500K והקרן תישאר מהרווח)

אאלט אפשר למשוך 3 אחוז מההשקעה לשנה והקרן תשאר אותו סכום מה שמותיר מ500K רק 1250 שח לחודש כמוכ לא יצטברו רווחים (משיכת ה3 אחוז זה הרווח)
@מקצועי בלבד האם זה נכון?
מה שאין כן כשאתה לא נוגע הרווח לטווח ארוך גדול בלי שום השוואה

 

[מקצועי בלבד]

אאלט אפשר למשוך 3 אחוז מההשקעה לשנה והקרן תשאר אותו סכום מה שמותיר מ500K רק 1250 שח לחודש כמוכ לא יצטברו רווחים (משיכת ה3 אחוז זה הרווח)
@מקצועי בלבד האם זה נכון?

לשמרנים זה 3% בשנה, אבל לכאורה אפשר גם 4% בשנה.
ורוב הסיכויים שבמשך השנים יתווספו גם רווחים קטנים או גדולים לקרן.

 

[קלופ]

לשמרנים זה 3% בשנה, אבל לכאורה אפשר גם 4% בשנה.

מי שהשקיעה בקופ"ג,
ותמשוך בגיל 60 כקצבה פטורה,יכולה להקטין את שיעור המשיכה לשיעור הנ"ל?

 

[ח.ג.ג'.]

חשוב לזכור שגם נדל"ן זו לא השקעה בטוחה שלנצח רק תעלה, וגם אם השוק עולה זה לא אומר שדירה מסוימת תעלה. גם אם היא בעיר מתחרדת וכו'. אלו דברים שיכולים להשתנות במאה שמונים מעלות בטווח של עשרים שנה.
באופן כללי, אם הכדאיות של ההשקעה תלויה בזה שאתה חכם ובחרת נכון - זו השקעה עם סיכון... זה נכון גם לשוק ההון וגם לנדל"ן.
מי שחושב על תסריטים כמו זה שהמדדים העולמיים יתנהגו אחרת ממה שהם התנהגו ב-150 השנה האחרונות, שיחשוב גם על תסריטים דומים בעולם הנדל"ן. נניח, רעידת האדמה הגדולה שמדי פעם מבטיחים לנו. אפשר לאבד פיסית את הדירה, והביטוח עליה נותן רק ערך כינון שזה הרבה פחות משווי הדירה. [הרעיון הוא לבנות אותה מחדש ולקבל בחזרה את הערך אבל זה לא בהכרח יתאפשר, ממגוון סיבות].
כדאי לסמלץ כמה תסריטים אפשריים כדי לראות טווח אפשרויות.

 

[מקצועי בלבד]

מי שהשקיעה בקופ"ג,
ותמשוך בגיל 60 כקצבה פטורה,יכולה להקטין את שיעור המשיכה לשיעור הנ"ל?

לכאורה לא.

 

[די]

אבל אז יש שחיקה של האינפלציה. (קרן 500K היום, שוה יותר מקרן כזו בעוד 20 שנה)

כלומר ייתכן ושכירות של דירה שעולה היום 5000 ש"ח לחודש, עוד 20 שנה תעלה 10,000 ש"ח לחודש (אינפלציה), ואז 2000 ש"ח מתוך 10,000 ש"ח זה לא משמעותי. מסכים עם זה.

 

[ה. שלמה]

מי שהשקיעה בקופ"ג,
ותמשוך בגיל 60 כקצבה פטורה,יכולה להקטין את שיעור המשיכה לשיעור הנ"ל?

בגיל 60 מעבירים את הכסף לתוכנית הפנסיה עם מקדם ההמרה של הפנסיה, אם אין הבטחת קיצבאות הילדים לא יקבלו את זה, אז מה אתה מרוויח ממשיכה בטוחה?

 

[כסף-חכם]

יש פרט מאוד חשוב שצריך לדעת על נדלן, (ייתכן שנאמר כבר, אני לא ראיתי)

דירה יחידה בישראל היא אחת ההשקעות הטובות מסיבה פשוטה מאוד,
היא פטורה ממס!

ולכן אני חושב שלקנות דירה אחת זה אחת ההשקעות הטובות ביותר שאדם יעשה,
ואחרי הנתון הזה אפשר להיכנס לדיון האים לקנות דירה למגורים או דירה להשקעה,

יש הרבה צדדים לכאן ולכאן,
אבל במידה וקונים דירה להשקעה בפריפריה,
אפשר לקחת עליה משכנתא לא גדולה ולהשאיר הכנסה פנויה להשקעה חודשית קבועה בשוק ההון,
וכך נהנים גם מהטבת המס בדירה היחידה, וגם מהתשואה הממונפת, וגם מהתיק השקעות, ולא פחות חשוב פיזור סיכונים.