הצילו!! המשכנתא שלי מאד התייקרה, מה עושים??? יש מה..

[ari1980]

ראשית, אכן, זה קבוע צמוד ולא משתנה צמוד. טעות שלי.

הקטע של הפריים שהקפיץ, זה מקפיץ רק את הריבית ולא את הקרן, בשונה ממדד שמקפיץ גם את הקרן.. כך שזה לא מהווה הסבר לחוסר בתזוזה של הקרן. וגם זה שהמדד עלה בשנתיים האחרונות, עדיין, צמוד מדד יש לי רק 500K, ועדיין זה נשמע מוגזם שמתוך תשלומים של 180,000 ש"ח, ירד מהקרן רק 27,000 ש"ח.

גם אני בתחילה "תירצתי" לעצמי שזה בטח המדד שעלה והריבית שקפצה, אבל אני לא חושבת שבמבט מעמיק זה ההסבר. זה לא באמת מסביר את ההזיה שקורית כאן.
אם יש מישהו שיוכל להסביר את התופעה בצורה הגיונית, יותר מאשמח.

אגב, הקבוע צמוד הוא ל-20 שנה, וכל השאר ל-25 שנה.

אז אם לא הובן אני יסביר שוב..
הפער בחודשי שקפץ קשור בעיקר בגלל הפריים. על מליון שקל בין 1.5 ל6.15 זה המשמעותי.

ועניין ירידת הקרן. ההסבר הוא בשפיצר. וככה עובד שפיצר שבשנים הראשונות ככל שהמשכנתא יותר ארוכה. הירידה מהקרן מתקטנת בשנים הראשונות יותר .

אם זה עד כדי כך ממש או לא???

תעשו סימולציה במחשבונים חינם שיש ברשת. תכניס ריביות . תקופה. סכומים כמובן. ואז לוח סילוקין. תראו מה קורה אחרי שנתיים. אולי יש מחשבונים שמיד יקפיצו לכם מה יהיה בעוד שנתיים... לא עברתי על המחשבונים האלה

 

[יאלילי]

אז אם לא הובן אני יסביר שוב..
הפער בחודשי שקפץ קשור בעיקר בגלל הפריים. על מליון שקל בין 1.5 ל6.15 זה המשמעותי.

ועניין ירידת הקרן. ההסבר הוא בשפיצר. וככה עובד שפיצר שבשנים הראשונות ככל שהמשכנתא יותר ארוכה. הירידה מהקרן מתקטנת בשנים הראשונות יותר .

אם זה עד כדי כך ממש או לא???

תעשו סימולציה במחשבונים חינם שיש ברשת. תכניס ריביות . תקופה. סכומים כמובן. ואז לוח סילוקין. תראו מה קורה אחרי שנתיים. אולי יש מחשבונים שמיד יקפיצו לכם מה יהיה בעוד שנתיים... לא עברתי על המחשבונים האלה

לא שאלתי על הפער בחודשי. זה פשוט וברור שזה בגלל הפריים.
מה ששאלתי זה על [אי] ירידת הקרן. שים לב שוב על מה בדיוק התמקדתי בשאלה..
ולזה כתבתי שגם שפיצר + עליית המדד, לא מהווה הסבר המניח את הדעת על ירידה של 27K בלבד מתוך 180K. עובדתית זה לא נכון ולא אמור להיות ככה, ומנסיון אישי במשכנתאות קודמות.

 

[ראובן 23]

לא שאלתי על הפער בחודשי. זה פשוט וברור שזה בגלל הפריים.
מה ששאלתי זה על [אי] ירידת הקרן. שים לב שוב על מה בדיוק התמקדתי בשאלה..
ולזה כתבתי שגם שפיצר + עליית המדד, לא מהווה הסבר המניח את הדעת על ירידה של 27K בלבד מתוך 180K. עובדתית זה לא נכון ולא אמור להיות ככה, ומנסיון אישי במשכנתאות קודמות.

כשהריבית במשק עולה ההחזר החודשי עולה זה ידוע לכולם.
אבל קורה עוד משהו מאוד משמעותי.
סכום הקרן שאנחנו מחזירים לבנק כל חודש יורד(למרות שאנחנו מחזירים סכום כולל גבוה יותר).

 

[ראובן 23]

נתייחס למקרה שלך.
לקחת 1m שקל בריבית של 1.5 במקור (בפריים) ל25 שנה.
ההחזר החודשי על החלק הזה היה 3999 שמתוכם 2789 קרן ו 1210 ריבית.
היום ההחזר על החלק הזה הוא 6382 (במידה והיה נלקח היום לך זה קצת פחות כי הקרן ירדה קצת בהתחלה) אבל מהקרן זה רק 1488 ומהריבית זה 4835.

 

[יאלילי]

אוקי. הבנתי.
ממש כפל מבצעים.

אגב, שאלה מהכיוון ההפוך; האם חוץ מפירעון מוקדם, יש עוד השלכה על כך שהקרן לא זזה?

כי הרי אחרי 25 שנה הבנק יפסיק לגבות תשלום חודשי, מה שלא יהיה, כך שגם אם הקרן עדיין תשאר תקועה, וכגון במקרה שלנו שלמעשה יורד מהקרן רק סביבות 1500 שקל לחודש, עוד 23 שנה סכום הקרן יהיה רחוק מ-0 ש"ח, ומה אז הבנק יעשה? (נניח היפוטטי, ריבית בנק ישראל תשאר גבוהה ותהיה אינפלצייה... רק לשם ההמחשה).

 

[ראובן 23]

אוקי. הבנתי.
ממש כפל מבצעים.

אגב, שאלה מהכיוון ההפוך; האם חוץ מפירעון מוקדם, יש עוד השלכה על כך שהקרן לא זזה?

כי הרי אחרי 25 שנה הבנק יפסיק לגבות תשלום חודשי, מה שלא יהיה, כך שגם אם הקרן עדיין תשאר תקועה, וכגון במקרה שלנו שלמעשה יורד מהקרן רק סביבות 1500 שקל לחודש, עוד 23 שנה סכום הקרן יהיה רחוק מ-0 ש"ח, ומה אז הבנק יעשה? (נניח היפוטטי, ריבית בנק ישראל תשאר גבוהה ותהיה אינפלצייה... רק לשם ההמחשה).

אם הריבית תשאר בגובה הזה אז אתה תחזיר את אותו סכום כל חודש (מדבר רק על המסלול פריים כמובן) רק מטבע הדברים בסוף שמחזירים בעיקר קרן (כי כבר אין סכום הלוואה גבוה כלפי הבנק)אז מחזירים מלא קרן כי הסכום ההחזר גבוה.

 

[יאלילי]

אם הריבית תשאר בגובה הזה אז אתה תחזיר את אותו סכום כל חודש (מדבר רק על המסלול פריים כמובן) רק מטבע הדברים בסוף שמחזירים בעיקר קרן (כי כבר אין סכום הלוואה גבוה כלפי הבנק)אז מחזירים מלא קרן כי הסכום ההחזר גבוה.

אז אכן אין נפק"מ (ב-אי ירידת הקרן כתוצאה מעליית המדד), חוץ מפירעון מוקדם..?
כי הרי סכום ההחזר החודשי לא מושפע מעליית וירידת המדד אלא רק מגובה הריבית, ומה שהמדד משנה, זה רק את אחוזי הקרן והריבית בתוך ההחזר החודשי (ביחס ליתרת הקרן). ובסופו של דבר אחזיר את אותו הסכום בין אם עלה המדד ובין אם ירד, ומה שישתנה זה רק כמה קרן וכמה ריבית יהיה מגולם בסכום ההחזר החודשי... הבנתי נכון?

 

[ראובן 23]

אז אכן אין נפק"מ (ב-אי ירידת הקרן כתוצאה מעליית המדד), חוץ מפירעון מוקדם..?
כי הרי סכום ההחזר החודשי לא מושפע מעליית וירידת המדד אלא רק מגובה הריבית, ומה שהמדד משנה, זה רק את אחוזי הקרן והריבית בתוך ההחזר החודשי (ביחס ליתרת הקרן). ובסופו של דבר אחזיר את אותו הסכום בין אם עלה המדד ובין אם ירד, ומה שישתנה זה רק כמה קרן וכמה ריבית יהיה מגולם בסכום ההחזר החודשי... הבנתי נכון?

ממש לא.
דיברתי כאן על מסלול הפריים.
לגבי מדד כשהוא עולה הוא מעלה את ההחזר החודשי גם כי זה גורם שקרן יותר גדולה צריכה לחזור לבנק בכמות שנים פחותה יותר אוטומטי זה גורם לזה שההחזר יעלה.
אבל ההבדל זה שהוא לא עולה פתאום בבום אלא כל חודש בכמה שקלים בודדים כי כאילו קיבלת הלוואה נוספת של 1000 שקלים בפריסה ל29 שנה.

ולכן אני קורה למדד הרוצח השקט כי הוא לא מפריע לך עכשיו בכיס שתזהה את המצוקה אבל הוא גורם לך להחזיר הרבה יותר ממה שעליות הריבית גרמו לך להחזיר.​

 

[יאלילי]

ממש לא.
דיברתי כאן על מסלול הפריים.
לגבי מדד כשהוא עולה הוא מעלה את ההחזר החודשי גם כי זה גורם שקרן יותר גדולה צריכה לחזור לבנק בכמות שנים פחותה יותר אוטומטי זה גורם לזה שההחזר יעלה.
אבל ההבדל זה שהוא לא עולה פתאום בבום אלא כל חודש בכמה שקלים בודדים כי כאילו קיבלת הלוואה נוספת של 1000 שקלים בפריסה ל29 שנה.

ולכן אני קורה למדד הרוצח השקט כי הוא לא מפריע לך עכשיו בכיס שתזהה את המצוקה אבל הוא גורם לך להחזיר הרבה יותר ממה שעליות הריבית גרמו לך להחזיר.​

זאת אומרת שישנם שני גורמים לעליית ההחזר החודשי: 1. גובה הריבית [במקרה שלנו, ריבית הפריים]. 2. עליית המדד.

אבל בפועל משהו לא מסתדר לי עדיין: עליית המדד גורמת לכך שמשלמים ומשלמים והקרן עולה בחזרה ובעצם נשארת במקומה בלי לרדת אפילו שכל חודש משלמים.. זה גרוע מאוד, אבל כאן עולה השאלה: מה יקרה אחרי 25 שנה [במשכנתא של 25 שנה]? הרי הבנק לא ימשיך לגבות גם בשנים שאח"כ, ומכיון שכך, איפה זה משפיע עלי בזה שהקרן לא זזה כתוצאה מעליית המדד, אם בסופו של יום, בסיום המשכנתא הבנק לא יגבה ממנו שקל אחד יותר?

 

[ראובן 23]

זאת אומרת שישנם שני גורמים לעליית ההחזר החודשי: 1. גובה הריבית [במקרה שלנו, ריבית הפריים]. 2. עליית המדד.

אבל בפועל משהו לא מסתדר לי עדיין: עליית המדד גורמת לכך שמשלמים ומשלמים והקרן עולה בחזרה ובעצם נשארת במקומה בלי לרדת אפילו שכל חודש משלמים.. זה גרוע מאוד, אבל כאן עולה השאלה: מה יקרה אחרי 25 שנה [במשכנתא של 25 שנה]? הרי הבנק לא ימשיך לגבות גם בשנים שאח"כ, ומכיון שכך, איפה זה משפיע עלי בזה שהקרן לא זזה כתוצאה מעליית המדד, אם בסופו של יום, בסיום המשכנתא הבנק לא יגבה ממנו שקל אחד יותר?

הסברתי הוא כן גובה יותר רק כמה שקלים בודדים.
לדוגמא יש לך 300k בצמוד מדד ל25 שנה.
והמדד עלה בשנה אחרונה ב3% זה אומר שנהיה לך במהלך השנה הלוואה של עוד 9k אז היא גם נפרסת ל24 שנים שנותרו ובעצם זה מעלה את ההחזר החודשי ב45 שקל חודשי עד סוף ההלוואה וזה לא עולה בבום אלא כל חודש זה עולה בערך ב4 שקלים בלבד כי ה3% לא קופץ בחודש אחד אלא כל חודש עולה בחצי אחוז בממוצע אז פחות מרגישים את זה כרגע אבל זה כל הזמן מעלה את ההחזר עד שאחרי 18 שנה בערך זה אפילו מכפיל את ההחזר.

 

[שלמה לב משכנתאות]

זאת אומרת שישנם שני גורמים לעליית ההחזר החודשי: 1. גובה הריבית [במקרה שלנו, ריבית הפריים]. 2. עליית המדד.

אבל בפועל משהו לא מסתדר לי עדיין: עליית המדד גורמת לכך שמשלמים ומשלמים והקרן עולה בחזרה ובעצם נשארת במקומה בלי לרדת אפילו שכל חודש משלמים.. זה גרוע מאוד, אבל כאן עולה השאלה: מה יקרה אחרי 25 שנה [במשכנתא של 25 שנה]? הרי הבנק לא ימשיך לגבות גם בשנים שאח"כ, ומכיון שכך, איפה זה משפיע עלי בזה שהקרן לא זזה כתוצאה מעליית המדד, אם בסופו של יום, בסיום המשכנתא הבנק לא יגבה ממנו שקל אחד יותר?

ישפיע ברור...
כיוון שהקרן לא תרד, ההחזר החודשי יעלה משמעותית לקראת סיום המשכנתא כדי לעמוד ב25 שנה שקבעתם.

 

[יאלילי]

אוקי. הבנתי את הקטע.

מצ"ב המשכנתא שלי כיום:
יש מה לשפר אותה?

 

[שלמה לב משכנתאות]

אוקי. הבנתי את הקטע.

מצ"ב המשכנתא שלי כיום:
יש מה לשפר אותה?

צפה בקובץ המצורף 1587070

ניתן למחזר את הפריים והמשתנה צמודה למשתנה לא צמודה

 

[ראובן 23]

אוקי. הבנתי את הקטע.

מצ"ב המשכנתא שלי כיום:
יש מה לשפר אותה?

צפה בקובץ המצורף 1587070

את הפריים לכאורה כדאי למחזר.
הת המ"צ צריך לראות בדו"ח יתרות לסילוק מה מרכיב את הריבית (מה העוגן ומה המרווח) ולפי זה להחליט.

 

[ראובן 23]

אגב למתענינים בנק ישראל השאיר היום את ריבית בנק ישראל (משפיע על ריבית הפריים) ללא שינוי.

 

[פי האתון]

שלום שאלה לאשפים פה.
קניתי דירה ב-1800000 שילמתי 10 אחוז והסתמכתי על דירה שברשותי שתכסה חצי (ועוד חצי במשכנתא) הבעיה שעוד לא הצלחתי למכור ואני כבר צריך את הכסף מה עושים? אה? האם אפשר 90 אחוז במשכנתא במקרה של נכס ערב? אין לי זכאות להלוואת גישור.
תודה גדולה.

 

[שלמה לב משכנתאות]

שלום שאלה לאשפים פה.
קניתי דירה ב-1800000 שילמתי 10 אחוז והסתמכתי על דירה שברשותי שתכסה חצי (ועוד חצי במשכנתא) הבעיה שעוד לא הצלחתי למכור ואני כבר צריך את הכסף מה עושים? אה? האם אפשר 90 אחוז במשכנתא במקרה של נכס ערב? אין לי זכאות להלוואת גישור.
תודה גדולה.

המקסימום משכנתא שאפשר בדירה חליפית הוא 70 אחוז מימון.
זה רגולציה של בנק ישראל, לא קשור להכנסות וכו'
ניתן לקחת הלוואות משלימות וכו'

 

[ari1980]

שלום שאלה לאשפים פה.
קניתי דירה ב-1800000 שילמתי 10 אחוז והסתמכתי על דירה שברשותי שתכסה חצי (ועוד חצי במשכנתא) הבעיה שעוד לא הצלחתי למכור ואני כבר צריך את הכסף מה עושים? אה? האם אפשר 90 אחוז במשכנתא במקרה של נכס ערב? אין לי זכאות להלוואת גישור.
תודה גדולה.

למה אתה לא זכאי לגישור? הנכס ממושכן ביותר מ50 אחוז?אולי כדאי שיפוץ וזה עד 70 אחוז
אין דבר כזה בבנקים יותר מ70 אחוז חליפי<בבנקים>

פתרונות?
או הלוואות מהצד?
לשעבד נכס הורים? וכו

 

[פי האתון]

1. עשיתי בדיקה. בשביל להשלים ל30 אחוז הון עצמי אני יצטרך הלוואה של 360000 מהצד יש בכלל דבר כזה?
2. מה האופציה לשעבד נכס הורים? (ולמה הנכס שלי לא עוזר?)
3. אין לי גישור בגלל נכס ממושכן בכ-58 אחוז מה האופציה של שיפוץ?
4. מה הפתרונות הכי מקובלים לסיטואציה כזו? הלוואות משלימות? ומה בכזה סכום גדול כנ"ל?
תודה רבה מראש לעונים זה קצת דחוף

 

[לעשות רצונו]

@הון ובית @ראובן 23 ולכל המומחים פה בפורום
אנחנו באמצע תהליך מחזור משכנתא,
הבנו מהבנק שיש חובה ששליש מהמשכנתא יהיה קבוע,
והמשכנתא היא על 1.2 לכן 400 K חייב להיות באחד מהמסלולים הבאים:
1.קבועה צמודת מדד ברבית של 2.7
2. קבוע לא צמודת מדד בריבית של 5.4

על איזה מסלול כדאי ללכת,
ועוד כמה זמן יהיה שווה לבדוק מחזור מחודש (משוער בשנים)
תודה רבה ויישר כח