התייעצות באיזה שלב כדי לרכוש דירה בפרויקט פינוי בינוי

szn · 18/6/24

נכתב ע"י yucv:
תוכל להסביר לי קצת על הנקודה הזו?

איזה נקודה? של ההיטל השבחה?

yucv · 18/6/24

נכתב ע"י szn:
איזה נקודה? של ההיטל השבחה?

כן

szn · 19/6/24

נכתב ע"י yucv:
כן

מי שמוכר דירה שיש עליה תוכנית תבע שאושרה של פינוי בינוי (או כל תבע אחרת)
משלם לעיריה היטל השבחה.

לכם כתבתי שכדאי למכור לפני שהתוכנית אושרה למתן תוקף אלא כמה חודשים לפני.

shishi · 19/9/24

@szn
זה ההתמחות שלכם?
ראיתי באחד האשכולות שרשמתם שאם הפינוי בינוי לא דרך יזם אלא בצורה פרטית(משהו כזה לא זוכרת בדיוק את הנוסח שלך)אז המחיר בסוף הבנייה כן יהיה שווה יותר מ2 מיליון
למה מה ההבדל בין היזם לצורה פרטית?
ואיך אני יכולה לדעת אם זה בצורה פרטת או דרך יזם?

szn · 20/9/24

נכתב ע"י shishi:
אז המחיר בסוף הבנייה כן יהיה שווה יותר מ2 מיליון

לא הבנתי מה הקשר בין מי שמגיש תוכנית למחיר הסופי?

הרי בקרית גת דירה 3 חד' תמכר ב-1.7 מ' ובי-ם 3 חד' תמכר ב-3 מיליון.

נכתב ע"י shishi:
ואיך אני יכולה לדעת אם זה בצורה פרטת או דרך יזם?

תבדוק מי הגיש את התוכנית.

נכתב ע"י shishi:
למה מה ההבדל בין היזם לצורה פרטית?

יש כמה הבדלים אבל אין שום קשר למחיר של הדירה.

פעמיים · 12/3/25

נכתב ע"י הפולניה:
קופצת על האשכול (מקווה שזה בסדר מבחינתך, חיש 123...)
לפי החישוב שלי דירה שנייה על שמינו בטאבו אמור לגרום לנו להרבה הפסדים:
לבטל מענק עבודה - בערך 1K לכל אחד מאיתנו לחודש
הנחה בארנונה- מבטל?
הנחה במעון- מבטל?
אשמח לתשובה מהמבינים!

אין ספק שיש מחיר ליציאה ממעגל העוני
הנקודה שאם ממשיכים להשקיע אמנם בשלב הראשון הרווחים מתקזזים עם "הפסדי" התמיכות, אך בשלב השני הכל רווח נקי.
מה עוד שאף אחד לא מבטיח שמודל הנחות בארנונה יישאר, או שלא תשתדרגו בשכר, הילדים גדלים וכבר אין את ההנחות וגם לא דירה להשקעה.

(אני יודע שהפוסט ישן, אך הנושא חשוב)

shmulik050 · 17/3/25

אבל מי שנמצא ב"מעגל העוני" וקונה דירה שניה להשקעה עושה את זה עם כסף שאין לו, קרי הלוואות בריבית גבוהה והשתעבדות לשנים ארוכות לסכומים שיכולים להקריס ולערער אותו לגמרי.
כל זה תמורת הבטחות לעתיד נוצץ מבית מדרשה המעוות והחולני של מתווכת חסרת מצפון .

לא זו הדרך לצאת ממעגל העוני.

מקצועי בנדל"ן · 17/3/25

נכתב ע"י shmulik050:
אבל מי שנמצא ב"מעגל העוני" וקונה דירה שניה להשקעה עושה את זה עם כסף שאין לו, קרי הלוואות בריבית גבוהה והשתעבדות לשנים ארוכות לסכומים שיכולים להקריס ולערער אותו לגמרי.
כל זה תמורת הבטחות לעתיד נוצץ מבית מדרשה המעוות והחולני של מתווכת חסרת מצפון .

לא זו הדרך לצאת ממעגל העוני.

בשפה המקצועית זה נקרא מינוף,
וזה כן אחד הדרכים לצאת ממעגל העוני,
מצד שני זה יכול חלילה להביא לקריסה כפי שכתבת.
למינוף יש שני צדדים:
חובות טובים, וחובות רעים.
חוב טוב
חוב שמניב הכנסה לאורך זמן. דוגמת רכישת נכס מניב והשוכר משלם את המשכנתא.
חוב כזה עשוי להעשיר אתכם ולהביא לתוצאות חיוביות.
חוב רע
חוב שמעמיס עליכם ומוביל להוצאות שלא תורמות להכנסות.
חוב כזה יכול לגרום להחמרת המצב הכלכלי.
(עיין אבא עשיר, אבא עני)
כל צעד צריך להיבחן בחישובים מדויקים, ותכנון נכון של הסיכונים.
מינוף עשוי להיות כלי חזק, אך רק כאשר עושים בו שימוש נכון ומחושב.

shmulik050 · 18/3/25

אני נותן לך קרדיט שיש לך באמת להציע השקעות טובות בנדלן.
אבל טוב זה יחסי.
לפני עשר שנים יכלת פשוט ללכת לבאר שבע, לקנות דירה בגרושים ולהשכיר לסטודנטים.
במצב הריבית היום אין מצב שיש לך נכס ש"השוכר משלם את המשכנתא" מסוג האופטימיות ש"אבא עשיר אבא עני" מפזר.
(אגב ממליץ לחפש עליו בפורום הסולידית, תלמד כמה דברים מעניינים.)
אתה חייב הון עצמי גבוה מאוד, בטח למשפחה שמוגדרת מתחת קו העוני.
ובמצב היום גם הבאר של הגמחים די התייבשה מכדי לבנות עליה.
אלא אם מדובר בדירות עם פיצול לא חוקי וכדומה, או שדורשות התעסקות רבה.
בקיצור, גם "מלווה המשקיעים" הטוב ביותר לא יכול לייצר דבר שלא קיים, אלא אם הוא נוכל שמתחייב לעליית ערך לא הגיונית, ועובד על שחרור דופמין של התעשרות מהירה ולא על הגיון.
ואז אתה לוקח הלוואות ברגע שהורסות את יישוב הדעת ושלום הבית לבלי הכר.

אדרבא, אם תוכל לתת דוגמא להשקעה שאתה מציע לאדם בלי הון עצמי, כולל עלות העסקה, הערכת תשואה, וסכום התחייבות ההחזר החודשי, ומה לדעתך כרית האוויר שהוא משאיר בצד לחודשים שאין שוכר- נשמח להחכים.

אין מה להשוות רווק גוי באמריקה של פעם שלא אכפת לו להכריז על פשיטת רגל כל שנה, למשפחה חרדית אברכית בארץ היום.
פשוט לא עובד.

אני הייתי מציע "לצאת ממעגל העוני" למשל ע"י לימודי הייטק למי שמתאים לו, ויש הרבה מאוד שיכול להתאים להם,

או לחסוך אגרסיבית ולהשקיע בשוק ההון, שם אתה יכול להשקיע כל סכום בהתאם ליכולתך, ולמי שאין הרבה הכנסות זה גם לא פוגע בהטבות סוציאליות.

הפולניה · 19/3/25

נכתב ע"י shmulik050:
אני הייתי מציע "לצאת ממעגל העוני" למשל ע"י לימודי הייטק למי שמתאים לו,

עכשיו?!

shmulik050 · 19/3/25

נכתב ע"י הפולניה:
עכשיו?!

בהחלט כן.
לא צריך להיבהל מכל הבכי ונהי על הענף.
הAI לא תגנוב בעתיד הנראה לעין עבודה מישראלים.
אולי מההודים וגם לזה ייקח עוד כמה שנים טובות
מי שבאמת מוכן להשקיע בלימודים , אמיתיים, לא קורס נוכלות כלשהו, ומוכן להתאמץ קצת בהתחלה, ימצא בעז"ה פרנסה בכבוד.
זה התחום היחיד שלחרדי, ובעיקר לחרדית יש סיכוי טוב לשלש ואף לרבע את השכר תוך שנים לא רבות.
יגעת ומצאת תאמין.

M-K · 29/10/25

אפשר לקפוץ על השרשור לשאלה דחופה על עו"ד לפינוי בינוי שנמצא כרגע בשלב של פרה רולינג במחוזית?

אנחנו מחפשים בדחיפות עורך דין אמין וישר! וגם מקצועי וחזק.
לפרויקט גדול של פינוי בינוי שאנחנו כנציגים מעוניינים להחליף את העו"ד המייצג כיום את הדיירים שחסרות בו כל המעלות הנ"ל בלשון המעטה..

ובנוסף הקבלן הוא קומבינטור גדול והדיירים ברובם אברכים שלא בקיאים בשפת השוק, לכן אנו צריכים מישהו חזק שיהיה אכפת לו להשיג את התמורה המגיע לדיירים, ושלא יתחשק לקבלן לעשות לו משחקים..

יש כאן למישהו מידע או המלצה על עו"ד טוב,
או לפחות הכוונה איך להשיג אחד כזה??

תודה רבה!!!

מקצועי בנדל"ן · 29/10/25

נכתב ע"י M-K:
אפשר לקפוץ על השרשור לשאלה דחופה על עו"ד לפינוי בינוי שנמצא כרגע בשלב של פרה רולינג במחוזית?

אנחנו מחפשים בדחיפות עורך דין אמין וישר! וגם מקצועי וחזק.
לפרויקט גדול של פינוי בינוי שאנחנו כנציגים מעוניינים להחליף את העו"ד המייצג כיום את הדיירים שחסרות בו כל המעלות הנ"ל בלשון המעטה..

ובנוסף הקבלן הוא קומבינטור גדול והדיירים ברובם אברכים שלא בקיאים בשפת השוק, לכן אנו צריכים מישהו חזק שיהיה אכפת לו להשיג את התמורה המגיע לדיירים, ושלא יתחשק לקבלן לעשות לו משחקים..

יש כאן למישהו מידע או המלצה על עו"ד טוב,
או לפחות הכוונה איך להשיג אחד כזה??

תודה רבה!!!

איזה עיר?

M-K · 29/10/25

בית שמש.
מחוזית ירושלים.

roten · 29/10/25

יש לי להמליץ על עו"ד דיירים מעולה. שמתוקף תפקידי יוצא לי לעבוד איתו.
צרו איתי קשר בטלפון- 0533186003

המושבניק' · 10/3/26

נכתב ע"י szn:
מי שמוכר דירה שיש עליה תוכנית תבע שאושרה של פינוי בינוי (או כל תבע אחרת)
משלם לעיריה היטל השבחה.

לכם כתבתי שכדאי למכור לפני שהתוכנית אושרה למתן תוקף אלא כמה חודשים לפני.

הקפצה

האם כדאי לחכות עד ההיתר בניה
שאז מחיר הדירה שווה הרבה יותר--
ומסתמא שווה את ההיטל השבחה??